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당신의 노후를 위해 꼬마빌딩에 투자하라!

『월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법』은 꼬마빌딩의 건축과정과 각 단계별 주의사항을 꼼꼼히 담은 투자 지침서다. 건축현장을 직접 찍은 사진과 함께 설명해 건축현장에 서 있는 것처럼 생생하고 이해하기 쉽다. 물론 이 책이 전문적인 건축책은 아니다. 하지만 꼬마빌딩 건축을 진행하고 있거나 준비하고 있는 사람이라면 꼭 알아야 할 지식과 건축 노하우가 모두 담겨 있다.

『나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다』 실전편
당신의 노후를 위해 꼬마빌딩에 투자하라!

이 책은 꼬마빌딩의 건축과정과 각 단계별 주의사항을 꼼꼼히 담은 투자 지침서다. 건축현장을 직접 찍은 사진과 함께 설명해 건축현장에 서 있는 것처럼 생생하고 이해하기 쉽다. 물론 이 책이 전문적인 건축책은 아니다. 하지만 꼬마빌딩 건축을 진행하고 있거나 준비하고 있는 사람이라면 꼭 알아야 할 지식과 건축 노하우가 모두 담겨 있다.
건축은 시공사에서 하지만 건축주가 아무것도 모르는 상태에서 건축업자에게만 맡기면 부실공사나 공사비 부풀리기가 있어도 알기 어렵다. 또 뭔가 물어봐도 제대로 알려주지 않을뿐더러 인터넷 검색으로도 한계가 있다. 이렇듯 꼬마빌딩을 짓고 싶지만 자신이 없고 용기가 부족해 망설이는 미래의 꼬마빌딩 건축주를 위해 이 책이 나왔다.
베스트셀러 『나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다』 저자인 부동산 전문가 김인만ㆍ이은홍 대표가 전하는 꼬마빌딩 투자 이야기! 책 속의 주인공인 나건축 씨가 꼬마빌딩을 건축하는 과정을 따라가다 보면 어느덧 꼬마빌딩 전문가가 되어 있는 자신을 발견할 수 있을 것이다.

꼬마빌딩 주인을 꿈꾸던 나건축 씨,
드디어 꼬마빌딩 건축주가 되다!

꼬마빌딩 주인이 되었다는 김 부장의 이야기를 듣고, 자신도 꼬마빌딩의 주인이 되기로 결심한 나건축 씨. 꼬마빌딩을 갖고 싶다는 꿈을 안고 자기 자본에 맞는 꼬마빌딩을 찾아 나섰다. 신축 꼬마빌딩을 사자니 가격이 너무 비싸고, 오래된 빌딩을 사자니 가격은 맞지만 관리하기 힘들 것 같아 고민이 많아진다. 토지를 사서 건축을 하면 신축 꼬마빌딩보다 가격 면에서 유리하고 오래된 빌딩보다는 관리하기가 유리할 텐데, 토지는 어떻게 구입하고 건축은 어떻게 해야 할지 도통 모르겠다. 과연 그는 이 어려운 과정을 어떻게 해결했을까?　꼬마빌딩 건축에 대해 아무것도 몰랐던 나건축 씨가 토지를 매입하고 건축을 준비해 공사를 완료하기까지의 과정을 함께 따라가보자. 어렵게만 느껴졌던 꼬마빌딩 건축과정이 한눈에 보이게 된다.

부자들은 어떻게 돈 되는 꼬마빌딩을 지을까?
따박따박 월세 받는 꼬마빌딩 건축의 모든 것!

신축 꼬마빌딩은 관리 편의성이 좋고 공실률이 낮으며 수익률이 높다는 장점이 있다. 하지만 건축비와 건축주 마진이 반영되어 있어 가격이 높다. 반대로 구축 꼬마빌딩은 건물가격이 낮게 평가되기 때문에 꼬마빌딩 가격이 다소 낮다는 장점이 있지만, 건물 노후화에 따른 하자 수리와 공실 문제가 있다. 신축 꼬마빌딩의 장점인 관리 편의성과 구축 꼬마빌딩의 장점인 가격, 이 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 방법이 바로 꼬마빌딩을 짓는 것이다.
꼬마빌딩을 짓는 과정은 사업성 판단, 건축계획, 토지 매입 등 토지 매입단계와 시공사 선정 및 도급 계약, 설계사무소 계약 및 설계, 건축허가, 멸실신고, 착공신고 등 건축 준비단계, 그리고 철거, 측량, 기초공사, 골조공사, 외벽공사, 설비공사, 창호공사, 미장공사, 목공사, 수장공사와 사용승인까지의 건축단계로 구분된다. 건축과정은 이렇게 복잡하고 신경 쓸 것이 많지만 차근차근 알아가다 보면 그리 어렵지만은 않다. 매매부터 시공까지 이 책 한 권으로 끝내보자.

지은이의 말 _ 누구나 꼬마빌딩 전문가가 될 수 있다!

1장. 꼬마빌딩 토지 매입하기
꼬마빌딩 짓기, 더 이상 꿈이 아니다
왜 꼬마빌딩을 지어야 할까?
건축비용은 얼마나 들까? 포괄 건축계획 수립하기
건축하기 좋은 토지를 찾는 방법
상세 건축계획 수립 및 사업성 판단하기
토지를 계약할 때는 꼼꼼히 따져보자

2장. 꼬마빌딩 건축 준비하기
믿을 만한 시공사에 건축을 맡기자
도급 계약서에는 특약사항을 최대한 구체적으로 명시하자
건축설계를 맡길 설계사무소 계약하기
설계의 첫걸음, 건축도면 검토하기
문화재보호구역이라면 문화재 심의는 필수다
건축 전 단계의 필수 코스, 건축허가 받기
기존 건축물 철거를 위한 건축멸실신고
본격적인 건축을 시작하기 위한 착공신고

3장. 꼬마빌딩 건축하기
건축을 시작하기 전에 기존 건축물 철거하기
경계복원측량과 지적현황측량
임시로 설치했다가 해체되는 가설공사
토지의 기반을 다지는 지정공사
철근 콘크리트 공사 1. 거푸집과 기초 철근 설치
철근 콘크리트 공사 2. 기초 콘크리트 타설과 먹줄치기
철근 콘크리트 공사 3. 1층 기둥과 천장
철근 콘크리트 공사 4. 2층 기둥과 천장
철근 콘크리트 공사 5. 3층 벽과 천장
철근 콘크리트 공사 6. 방수공사
철근 콘크리트 공사 7. 철근 콘크리트 공사 완료
보온ㆍ단열과 소음 방지를 위한 단열재 시공
꼬마빌딩의 얼굴, 외벽 시공
배관, 전기선 등을 설치하는 설비공사
문틀과 창틀 시공, 창호공사
단열을 위한 필수 코스, 석고보드 시공
조적공사와 미장공사
바닥을 평평하게, 바닥 미장공사
보기 좋고 깔끔하게, 타일공사
천장, 몰딩 등 목재를 사용하는 목공사
페인트로 깨끗하게, 도장공사
내부의 치장을 마무리하는 수장공사
사소한 것도 꼼꼼하게, 기타 마무리공사
완공 후 마지막 단계, 건축물 사용승인 신청

4장. 꼬마빌딩 건축 필수지식
기초 개념 : 연면적, 건폐율, 용적률
용도지역별로 토지 이용제한이 다르다
건축선에 따라 건축면적이 달라진다
일정 거리를 띄어 건축하는 대지의 공지
일조권 보호를 위한 일조권 사선제한
건축법에서 규정하는 도로
위반건축물과 이행강제금
주차장의 설치, 정비, 관리를 규정하는 「주차장법」
건물에서 발생하는 하수를 처리하는 「하수도법」
안전을 위해 반드시 지켜야 하는 「소방법」
다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법
건축 시 발생하는 건축허용오차

부록. 꼬마빌딩 건축 TIP
용어를 알아두면 꼬마빌딩 건축이 보인다
꼬마빌딩 건축과정 한눈에 보기
문서 열람 및 발급 가능한 기관

예전처럼 금리가 높았던 시절에는 종잣돈을 은행에 예금하고 이자로 생활하는 사람이 많았다. 하지만 요즘 같은 저금리 시대에는 은행 예금으로 수익을 얻는다는 건 꿈도 못 꾼다. 아래 표에서 보듯이 예금금리가 10%였을 때는 10억 원을 은행에 넣어두기만 해도 월 800만 원이 넘는 이자수익을 얻었지만 지금은 이자가 월 160만 원 정도(예금금리가 2%일 때)밖에 되지 않는다. 반면 수익률이 5%인 임대수익형 부동산에 투자하면 월 400만 원이 넘는 이익을 얻을 수 있다. 그래서 저금리 시대에는 임대수익이 나오는 부동산에 관심을 가질 수밖에 없다. 월 250만 원의 수익을 얻으려면 은행에 15억 원은 넣어두어야 하는데 이는 말이 되지 않는다. 결국 예금금리가 3.5% 이상 큰 폭으로 상승하지 않는 한 임대수익형 부동산에 대한 수요는 앞으로도 꾸준히 늘어날 것이다. _20~21쪽

신축을 위해 기존 건축물을 철거하려면 임차인(세입자)의 명도가 우선 진행되어야 한다. 명도가 완료되지 않으면 착공이 불가능하기 때문에 신축을 할 수가 없다. 물론 계약기간이 종료되어 자연스럽게 명도가 진행될 수 있는 상황이면 문제가 없을 것이다. 그러나 매도인이 나가달라고 하면 나가는 조건으로 거주하고 있다가 매매 후 임대인이 바뀌면 언제 그랬냐는 듯이 오리발을 내미는 임차인도 있고, 상가 영업을 하고 있는 임차인이 있는 경우 권리금을 요구하며 명도절차에 불복하는 경우가 발생할 수도 있다. 그러므로 가급적 잔금 전에 매도인이 책임지고 임차인 명도가 완료되는 조건을 걸어두는 것이 좋다. 또 건축을 하려고 매입 계약을 했는데 건축허가가 불허가 되면 낭패가 아닐 수 없다. 따라서 계약서 특약사항에 건축허가 불허 시 매매 계약은 위약금 없이 계약 해제를 할 수 있다는 조항을 넣어두어야 한다. _49~50쪽

기초 콘크리트 양생이 완료되면 이제부터 본격적인 철근 콘크리트 공사가 진행된다. 철근 팀과 형틀 팀(목수 팀)이 투입되어 타설면(기초 콘크리트 바닥) 위로 올라온 철근(기둥이 되는 철근)을 잇는 철근 배근 작업을 하고, 철근 가공을 통해서 1층 기둥과 벽을 만든다. 1층 기둥과 벽의 철근 배근 작업을 진행한 후 콘크리트 타설을 위한 거푸집을 설치한다. 거푸집은 콘크리트 타설 후 재사용되는데, 깨끗이 청소하면 다시 사용해도 콘크리트면이 깨끗하게 나온다. 그런데 청소를 제대로 하지 않고 계속 재사용하면 콘크리트가 붙어 있는 부분에 콘크리트가 계속 붙어 커지게 되면서 외부면에 곰보 같은 자국이 생기는 원인이 된다. 거푸집 작업은 레벨(높낮이) 차이 없이 수평으로 이어져야 한다. _124~125쪽

방수와 단열에 큰 영향을 주는 공정이 문틀과 창틀의 창호공사다. 내구성을 높이고 열 손실, 결로, 누수 등의 현상을 방지하기 위해 창틀의 철근 보강과 균형 및 고정 작업, 빈틈 보강 작업까지 꼼꼼한 창틀 시공이 필요하다. 창호는 창문과 문을 총칭하는 말로 외부창호와 내부창호로 구분된다. 건축에서 창호는 방수와 단열 효과뿐만 아니라 건물과 조화를 이루어 건물의 멋을 더 두드러지게 하기 때문에 가격 대비 성능을 잘 파악해서 합리적인 선택을 해야 한다. 또 창호는 아무리 단열성이 뛰어난 제품을 사용하더라도 단열이 잘 된 외벽보다는 열 손실이 많이 발생하기 때문에 조망과 채광, 환기를 위한 적재적소에 적합한 방식으로 잘 배치하는 것도 중요하다. 일반적으로 주택의 외부 유리는 16mm 복층유리에 이중창을 많이 사용한다. 복층유리를 사용하면 단열과 단음의 효과가 크고 결로 방지에도 효과가 있다. _164~165쪽

용도지역의 구분에 따라 해당 토지에 얼마 정도의 건폐율과 용적률을 적용해서 건축할 수 있는지가 정해진다. 건축주 입장에서는 높은 건폐율과 용적률을 적용받는 것이 유리하기 때문에 용도지역에 따라 사업성이 크게 영향을 받는다. 예를 들어 제1종 일반주거지역은 「건축법 시행령」 기준 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하가 적용되지만 준주거지역은 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하가 적용되기 때문에 당연히 토지 활용도가 높고 최대한 더 효율적으로 건축을 할 수 있어서 유리하다. _217쪽