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“결국 돈은 이렇게 법니다”
상승과 하락을 꿰뚫는 확실한 예측
지금의 선택이 3년 뒤 우리가 살 장소를 정한다

*** JTBC, SBS, 삼프로TV 화제의 부동산 전문가 김인만의 투자 수업 ***
*** 15년, 3만 건의 컨설팅, 800편의 칼럼, 300건 이상의 방송이 빚어낸 결정체 ***
*** 2023∼2025 서울·수도권 재건축·재개발, GTX 수혜 리스트 정리 ***
*** 무주택자부터 다주택자까지 망라하는 맞춤형 투자 포트폴리오 ***

2023년 7월, 부동산 시장이 긴 침체기에서 조금씩 기지개를 켜고 있다. 유튜브나 뉴스 등 각종 매체에서는 ‘반등 시그널’이라고 외치면서 화려한 썸네일로 눈을 현혹한다. 하지만 김인만 대표는 “역사는 반복되지 않지만, 패턴은 돌아온다.”라고 굳건한 소신을 말한다. 시장의 가짜 신호에 속지 말고 2차 하락을 대비해야 더 큰 수익과 기쁨을 누릴 수 있다는 것이다.

『앞으로 3년, 무조건 올라가는 곳 알려드립니다』는 15년간 수없이 많은 컨설팅과 칼럼으로 부동산 데이터를 분석한 김인만 대표의 정수다. 가장 먼저 데이터로 시장 구조와 흐름을 확인하고, 투자의 성패를 가르는 정확한 시그널과 매매 타이밍을 정리했다. 또한 아파트의 핵심 가치를 파악하고 좋은 아파트를 고르는 실전 투자 방법, 자산별 투자 포트폴리오와 이 책을 위해 준비한 추천 투자처와 미래의 호재까지 담고 있다.

이제는 누구나 알고 있듯, 부동산은 타이밍이 가장 중요하다. 클릭 한 번으로 사고팔 수 있는 주식 같은 자산과 다르기 때문이다. 부동산 시장의 방향은 상승이나 하락으로 고정되면 최소한 년 단위의 흐름을 유지하고, 그 긴 시간 동안 초조해진 투자자들은 시장의 가짜 신호에 잘못된 선택을 내리기도 쉽다. 한 번 사면 최소 2∼3년을 들고 있어야 하는 중요한 선택을 섣부른 예측으로 도전할 것인가, 아니면 전문가의 철저한 전략과 함께할 것인가.

금리, 전세, 공급, 인구, 정책, 과거 부동산, 미분양 등 서울 부동산 핵심 키워드!
재건축·재개발, GTX 등 미래의 호재 완벽 분석!

15년간 3만 건 이상의 컨설팅, 800건 이상의 칼럼, 300건 이상의 방송 출연…

두말할 나위 없는 대한민국 부동산계의 최고 분석가이자, 현장에서 실제 데이터를 모아온 김인만 대표는 바로 지금부터 부동산을 공부해야 앞으로 3년간 있을 부동산 사이클 매매 시기를 대비할 수 있다고 말한다. 시장이 보내오는 확실한 신호를 잡아야 한다고 말이다.

책에서는 가장 먼저 부동산시장을 보는 눈을 기르면서 김인만 대표의 인사이트를 따라가고, 데이터를 통해 도출한 시장의 정확한 고정과 저점 시그널을 배우게 된다, 다음은 투자자들이 주목해야 할 재건축·재개발 지역, 미래 도시계획, GTX를 함축해서 제시하는 한편, 이런 투자처를 선별한 이유와 그 방법을 정리한다. 마지막은 이 결과를 토대로 투자자의 자산별 투자 전략을 제시하는 데 집중한다.

지금까지 했던 부동산 공부는 잊어라!
부의 레벨을 바꾸는 전문가의 타이밍을 한 권으로 배운다.

상승장과 하락장은 저마다의 논리와 전문가가 등장한다. 하물며 역대급 상승장 이후 충격적인 하락을 보여준 지금의 부동산시장은 더더욱 혼란스럽다. 이럴 때일수록 확실한 논리와 데이터로 다음을 준비해야 한다. 이 책은 그 준비를 위한 모든 것과 앞으로 시장이 어떻게 움직일지 말한다. 김인만 대표가 15년간 축적한 경험과 데이터, 예측력을 기반으로 부의 레벨을 바꿀 타이밍을 제시한다.

김인만 대표의 분석은 이에 그치지 않는다. 주식과 마찬가지로 부동산도 팔아야 하는 타이밍이 수익을 결정하지만, 겉으로 보이는 단순한 지표만 가지고 시장을 읽으면 알 수 없는 것이 바로 매도 타이밍이다. 하지만 『앞으로 3년, 무조건 올라가는 곳 알려드립니다』는 단순히 ‘언제 사라’만 반복한 지금까지의 부동산 공부와 다르게, 시장 참여자의 심리부터 전세와 매매의 관계, 분양과 공실, 정부의 정책을 바탕으로 언제 사고, 언제 팔아야 하는지 명확한 기준을 짚어준다.

투기가 아닌 정확한 투자!
목표를 가진 투자는 절대 길을 잃지 않는다.

경제적인 자유와 성공을 위해 투자·재테크 관련 정보를 찾을 때 가장 큰 장벽은 ‘과연 이룰 수 있을지 의문스러운 거창한 목표’다. 달콤한 목표를 제시하고 자신의 방법만 따라오면 성공할 수 있다는 주장은 때때로 투자자의 시야에 달라붙어 보는 것을 협소하게 만든다. 하지만 정말로 시장을 제대로 읽고, 투자자의 길을 밝혀줄 수 있는 전문가는 가장 먼저 넓은 시야를 가질 수 있게 도와준다. 이 책의 1장 제목이 ‘부동산시장 읽는 눈을 키우자’인 이유다.

김인만 대표는 투기가 아닌 투자를 하자고 말하면서 그동안 모았던 데이터를 한데 녹여 명확한 길을 제시한다. 『앞으로 3년, 무조건 올라가는 곳 알려드립니다』에는 자산별로 다양한 전략이 있지만, 그중에 핵심은 언제나 1주택을 가지고 있는 것, 그리고 서울에 내 집을 두는 것이다. 하락장이나 인구감소가 올수록 수요는 좀 더 안전한 서울에 더 쏠리고, 이로써 가치는 계속 높아지기 때문이다. 이를 위해 서울에서 내 집을 마련하는 다양한 방법을 제시한다. 뉴타운, 랜드마크 아파트, 분양, 재개발&재건축을 구역별로 정리하고, 추가적인 자료를 통해 실전 투자에 바로 활용할 수 있도록 했다.

이준호(KB평촌범계 본부장)
팬데믹과 우크라이나 전쟁 그리고 전례 없는 금리폭동, 원자재가격 상승으로 매우 혼란스러운 상황입니다. 정부의 공급, 서제, 금리 정책이 부동산시장에 시그널을 주지 못하는 지금입니다. 이 책은 거시적 흐름과 함께 오랜 경험과 실무를 바탕으로 현장 투자를 진단해주는 시우(時雨)와 같습니다. 부동산시장에 나침반이 되길 소망합니다.

김예림(법무법인 심목 대표변호사)
이제 부동산 투자의 핵심은 옥석 가리기다. 시장 변화보다 투자자의 좋은 단지를 가려내는 능력이 필요해진 시기, 이 책은 투자자들에게 좋은 단지를 선별할 수 있는 힘을 길러주는 지침서다.

송승현(도시와 경제 대표)
부동산시장에는 시장을 냉철하고 차갑게 바라보는 전문가들이 다수 존재한다. 하지만 이 책의 저자는 그 시장을 따뜻하게 바라보며 조언한다. 위기의 부동산시장, 상당한 지식과 오랜 경험의 바탕에서 나온 저자의 책은 투자의 방향을 함축하고 있다.

두성규(박사, 목민부동산정책연구소)
정권마다 바뀌는 부동산 규제의 강도, 짧은 기간에 급등해버린 금리, 순식간에 식어버린 매수심리 등으로 인해 대한민국의 부동산시장 미래는 한치 앞도 가늠하기가 쉽지 않습니다. 이때 우리 눈앞을 밝히는 한줄기 빛처럼 이 책은 번잡하지 않으면서도 조근조근 정확한 투자를 위한 돌다리가 되어 주네요. 시원합니다.

한문도(연세대학교 정경대학원 겸임교수)
부동산 시장의 메커니즘 분석과 무주택자의 내 집 마련 가이드는 부동산 시장 참여자에게 시사하는 바가 크고, 시장 분석에도 도움이 될 것이다

1부. 부동산 시장을 읽는 눈을 키우자
1. 롤러코스터 탄 집값
2. 강남 불패는 없다??
3. 과연 금리 때문에 집값 잡혔나?
4. 믿었던 전세의 배신
5. 공급이 부족한 것이 아니었다
6. 공급은 입주 물량을 봐야 한다
7. 무조건 인서울이 정답일까?
8. 인구가 줄어들면 집값은?
9. 부동산 규제의 메커니즘
10. 일본의 잃어버린 20년 따라갈까?
부동산 POINT 1. 빌라왕이 판치는 세상, 전세 사기 당하지 않기

2부. 부동산 투자는 타이밍이다
1. 바닥 시그널 확인하기1, 고점 대비 하락 폭을 보자
2. 바닥 시그널 확인하기2, 미분양 확인하기
3. 바닥 시그널 확인하기3, 패닉 셀 발생자
4. 바닥 시그널 확인하기4, 강남 규제지역 해제, DSR 완화
5. 바닥 시그널 확인하기5, 양도세 특례
6. 내가 팔면 오르고 내가 사면 내리는 이유
7. 타이밍은 과학이다
8. 금리를 보는 3가지 포인트
9. 전세 흐름 중요하다.
10. 결국 심리다, V자냐 L자냐 그것이 문제로다
부동산 POINT 2. 꼭지 시그널 확인하기

3부. 오르는 아파트 고르는 법
1. 시장가치는 이렇게 체크하자
2. 아파트 가격 적정성 확인하자
3. 현재가치는 이런 것이다
4. 조망 vs 소음(플러스 가치 vs 마이너스 가치)
5. 미래가치는 가치상승의 열쇠다
6. 내재가치의 숨은 진주를 찾아라
7. 재건축, 재개발 아파트는 이렇게
8. 아파트 청약 노하우
9. 내 집 잘 사기
10. 내 집 잘 팔기
부동산 POINT 3. 용도지역이란, 규제지역 완화

4부. 반드시 기회는 온다
1. 무주택자는 기회의 문이 열린다
2. 1주택자는 2주택까지는 욕심을 내자
3. 다주택자는 포트폴리오 재구성하자
4. 3기 신도시는 기회다
5. 공공분양 사전청약 뉴:홈 도전하자
6. 서울 재건축, 재개발
7. 1기 신도시 재건축 이제 시작이다
8. 수익형 부동산 옥석 가리기
9. 해외 부동산도 관심 가지자
부동산 POINT 4. 재건축 안전진단

지금까지 매맷값이 내려갈 때 오히려 오르면서 전세가율을 높였던 전세가 왜 2022년에는 떨어졌을까? 가파른 금리 인상으로 대출이자 부담이 늘어 전세에서 월세로 갈아타는 수요가 늘어났기 때문이다. 기준금리 인상은 주택담보대출 금리와 전세대출 이자를 모두 올렸다. 소득은 크게 늘어나지 않았는데 물가도 오르고 대출이자까지 두 배 이상 오르자 전세입자들은 월세라는 출구전략을 선택하였다.
- 《믿었던 전세의 배신》 중

서울을 제외한 나머지 지역들은 입주 물량 추이를 보면 집값 흐름을 읽는 데 큰 도움이 된다. 입주 물량이 많은 지역은 전세 물량까지 늘어나면서 매매와 전세 시장 모두 약세가 된다. 구 단위까지 확인이 가능한 만큼 투자를 생각하는 지역의 도, 시, 군 단위 입주 물량 추이는 반드시 확인하는 것이 좋겠다. 참고로 입주 물량은 조사기관에 따라 조금씩 차이가 있을 수 있지만, 흐름을 파악하는 데는 문제가 없다.
- 《공급은 입주 물량이 중요하다》 중

가장 강력한 규제카드는 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역 지정으로 양도세 종합부동산세 중과 등 세금을 무겁게 하고, DSR 등 대출 문턱을 높이는 것이다. 반대로 가장 강력한 규제완화는 규제지역 해제로 세금부담을 줄여주고 더 나아가 5년간 양도세 면제(양도세 특례)와 DSR 대출완화 카드다. 혹시라도 향후 부동산 시장이 다시 침체가 되어 거래 활성을 위한 양도세 한시적 면제나 DSR 대출을 풀어주는 대책이 나오면 용기를 내어 저가매수의 기회로 활용하는 것이 좋다.
- 《부동산 규제의 메커니즘》 중


서울은 새 아파트 공급의 유일한 탈출구인 재건축·재개발 정비사업의 속도를 높이기 위해 다양한 지원을 할 수밖에 없다. 부동산 시장의 침체는 과도하게 유입된 투자수요의 이탈을 불러온다. 이로 인해 투자재 성격이 강한 재건축 아파트나 재개발 물건의 가격은 일반 아파트보다 더 많이 떨어지기 때문이다. 결국 부동산 시장이 가라앉았을 때 가장 좋은 투자상품은 서울 재건축·재개발이다.

- 《서울 재건축 여기를 주목하자》 중