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앞으로 5년, 부동산 시장은 어떻게 될 것인가?
새 정부가 펼칠 부동산 정책의 등에 올라타는 투자법 대공개!

지난 5년간 한국의 부동산 시장은 그야말로 용광로였다. 전국에서 오르지 않은 지역을 찾을 수 없었고 과거에 한 번도 경험해보지 못한 상승세로 전 국민을 어지럽게 만들었기 때문이다. 그런데 지금은 상황이 달라졌다. 작년 말부터 부동산 상승세가 주춤해지고 있고 30번에 가깝게 발표된 부동산 정책의 누적으로 인해 하락한다는 의견과 아직 상승할 여지가 남아 있다는 의견이 팽배한 가운데, 러시아의 우크라이나 침공, 미국 금리 인상 등 대외적인 상황까지 불안해지면서 부동산 시장을 바라보는 사람들이 고민에 빠져들고 있다.
이러한 시기에 새 정부가 출범했다. 대선 기간 동안 부동산 시장의 심각성을 안다고 이야기했던 새 정부는 향후 부동산 안정화를 위해 최대한 노력할 것이 틀림없다. 그렇다면 향후 5년 동안 부동산 시장은 어떻게 될 것인가?
부동산 전문가인 저자는 이럴 때일수록 ‘정책’에 집중하라고 조언한다. 부동산 시장을 움직이는 힘이 바로 정부의 정책이기 때문이다. 특히 새 정부가 들어선 1년 차에는 부동산 정책의 힘이 가장 클 때다. 상승, 하락, 보합 등의 다양한 의견이 존재하는 2022년, 새 정부는 과연 어떤 부동산 정책을 펼칠지 선거 공약을 바탕으로 예측한 이 책을 통해 알게 될 것이다. 정책을 따라가면 투자 가치가 높은 부동산 투자 방법을 알 수 있다. 이 책 한 권으로 향후 부동산 시장의 방향과 투자 방법까지 알게 되는 1석 2조의 효과를 누릴 수 있을 것이다.

‘정책’은 부동산을 춤추게 한다!
부동산 정책은 부동산 시장의 바로미터다!

“어, 그렇게 많이 내야 해요?”
분명 1%인 줄 알았는데 몇 배를 더 내야 한다고? 의외로 많은 사람이 바뀌는 부동산 정책을 확인하지 않는다. 그랬다가 매매 계약서를 작성한 다음에야 세금이 생각보다 높아졌음을 알게 된다. 부동산은 한두 푼짜리가 아니라서 세율이 1%만 높아져도 꽤 많은 돈이 추가로 나간다. 그런데도 이런 부분을 간과하고 ‘좋은 입지의 부동산만 사면 된다’라고 생각하는 사람이 많다. 하지만 좋은 입지의 아파트라고 해도 갑자기 조정대상지역으로 지정되면 세금 등을 생각해 투자 의사를 접을 필요도 있다. 배보다 배꼽이 더 커지기 때문이다. 그래서 부동산 전문가들은 계약서에 도장을 찍기 전에 그사이에 정책이 바뀌었는지 반드시 확인한다.
부동산 정책은 국토부에서 내보내는 단순한 보도자료에 그치는 게 아니다. 서민과 밀접한 관계를 맺고 있는 부동산에 롤러코스터 같은 영향을 주는 엄청난 힘을 발휘한다. 오늘 새로 발표된 정책 하나에 내일 당장 대출 조건이 바뀌고 세금이 대폭 올라가거나 내려간다. 바뀌는 정책을 그때그때 확인하지 않으면 세금으로 몇천만 원을 더 낼 수도 있다. 그만큼 부동산에 있어 정책이 엄청난 영향을 미친다.
특히 올해는 새로운 정부가 들어서면서 부동산 정책에 큰 변화가 예고되어 있다. 지난 정부의 부동산 정책과 차별성을 가지면서 그동안 너무 오른 부동산을 안정화해야 하기 때문이다. “지난 정부에서 30번에 가까운 부동산 정책이 발표되면서 뒤죽박죽 누적되어 피로감이 쌓여 이제는 내려갈 때다”, “아직 상승 여력이 남아 있어서 오를 것이다”, “눈치를 보느라 완만할 것이다” 등 다양한 전문가의 의견에 영향을 줄 것은 단 하나, 바로 ‘정부의 부동산 정책’이다. ‘부동산’이라는 단어를 알고 있는 사람이라면 이 부동산 정책에 귀를 기울여야 한다.

새 정부의 부동산 정책이 5년 동안 어떻게 펼쳐질지,
그리고 그 정책의 수혜를 입는 아파트는 어디인지 알려준다.

그렇다면 앞으로 5년 동안 대한민국을 이끌 윤석열 정부는 부동산 시장에 대해 어떻게 생각하고 어떤 부동산 정책을 펼칠 것인가? 그 궁금증에 대한 해답을 이 책에 다 담았다.
1장에서는 지난 정부와 차별화를 위해 부동산 세금을 어떻게 개편할 것인지, 주택은 어디에 어느 규모로 공급할 것인지, 지역별로 어떤 발전상을 그리고 있는지 등을 자세하게 정리했다.
2장에서는 그동안 왜 이리도 부동산 가격이 급등했는지를 분석하기 위해 지난 정부의 부동산 정책을 살펴보면서 원인과 문제점을 분석해 봤다. 과거를 알아야 미래를 알 수 있다. 특히 부동산 정책은 정부가 바뀐다고 바로 사라지지 않고 계속 시장에 영향을 미친다. 전 정부의 부동산 정책을 알고 있어야 하는 이유다.
앞으로 부동산 시장은 어떻게 될지 많은 사람이 궁금해하고 있다. 실제로 현장에서는 전문가들의 의견도 갈리고 있다. 3장에서는 새 정부의 부동산 시장이 어떻게 될지 상승 요인, 하락 요인, 보합 요인으로 각각 나눠 설명했다. 독자 여러분의 판단에 도움이 되는 정보가 될 것이다.
마지막 4장은 윤석열 정부 5년 동안의 부동산 투자를 위한 지침서라고 생각하면 된다. 5년 동안 주목해야 하는 부동산 키워드를 정리했고, 그에 따라 정책의 수혜를 입는 지역, 아파트를 정리했다. 부동산 투자에 대한 디테일한 눈을 기를 수 있을 것이다.

정권 1년 차에는 정책의 힘이 시장보다 강하다!
정책이 말하는 지역에서 투자 기회를 찾아라!

정부는 새로 들어선 1년 차에 제일 추진력이 강하다고 한다. 특히 이번에 새로 들어선 정부는 지난 정부의 부동산 정책 실패를 반면교사 삼아 지금까지의 그 어떤 정부보다도 부동산 정책을 강력하게 드라이브할 것이다. 쌓일 때까지 쌓인 부동산 정책에 대한 국민의 불만을 누그러뜨리면서 집값 안정화를 하루라도 빨리 해야 하기 때문이다. 그러므로 정부가 앞으로 펼칠 정책에 따라 부동산 시장의 요동침이 그 어느 때보다 심할 것이다. 이럴 때일수록 부동산 정책에 더욱 귀를 기울이고 정책이 가리키는 지역에서 투자의 기회를 찾아야 한다. 이 책이 앞으로 새 정부 5년 동안 부동산 투자의 길을 알려줄 것이다.

두성규(전 한국건설산업연구원 선임연구위원)
이 책을 펼쳐보면 문재인 정부의 부동산 정책에서 드러난 문제점들을 콕 집어 이야기하면서도 다가올 윤석열 정부의 부동산 정책 해법을 꼼꼼하게 제시하는 알찬 내용으로 구성되어 있음을 알게 된다. 사이다 같은 시원함을 느낄 것이다.

정동근(변호사)
국민은 무너진 내 집 마련의 꿈을 다시 꾸기 위해 새 대통령을 뽑았다. 윤석열 정부와 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 실증적 비교와 공급 정책, 세제, 대출 규제, 금리 정책 등 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 요소들에 대한 저자의 종합적 분석이 담겨 있는 이 책은 어려운 부동산 시장에 대한 이해도를 높여줄 것이다.

송승현(도시와경제 대표)
급변하는 주거 트렌드만으로 부동산 시장을 완벽하게 예측하기란 불가능하다. 하지만 이 책을 통해 새로운 정부의 부동산 정책과 시장의 변화에 대응할 수 있다고 본다. 수년간 부동산 시장을 진단해온 전문가의 시각을 바탕으로 부동산 투자의 기회를 제시해줄 좋은 책이다.

박용(딜라이브 기자)
그동안 갈팡질팡했던 부동산 바다에서 5년간 길잡이가 되어줄 등대 같은 책이다. 이런 냉철한 분석이라면 윤석열 당선인도 읽고 길잡이로 삼을 것 같다.

홍국기(연합뉴스 기자)
이론과 실무를 겸비한 부동산 전문가인 저자는 윤석열 정부 5년간 펼쳐질 부동산 정책과 시장의 변화를 논리적이고 체계적으로 분석했다. 어렵고 복잡한 부동산을 담백하고 간결하며 이해하기 쉽게 풀어내는 저자의 탁월한 능력이 이번 책에서도 고스란히 발휘됐다. 부동산 대변혁이 예고된 현 상황에서 길을 잃고 불안하다면 이 책이 든든한 동반자가 될 것이다.

추천사
머리말

1장 윤석열 정부의 부동산 정책 완전정복
01. 세제 정상화 ① 주택 공시 가격 조정과 보유세 통합
02. 세제 정상화 ② 양도소득세와 취득세 개편
03. 주거 복지 ① 대출 규제 완화
04. 주거 복지 ② 임대 시장 정상화 및 임차인 주거 안정
05. 주택 공급 ① 민간 주도 250만 호, 원가주택 30만 호, 역세권 첫 집 20만 호
06. 주택 공급 ② 1기 신도시 10만 호 공급
07. 교통 ① 1기 GTX 노선 연장
08. 교통 ② 2기 GTX 3개 노선 추가
09. 지역 개발 ① 서울
10. 지역 개발 ② 경기도와 인천
11. 지역 개발 ③ 대전, 세종, 충청도
12. 지역 개발 ④ 부산, 울산, 경상남도
13. 지역 개발 ⑤ 대구, 경북
14. 지역 개발 ⑥ 광주 및 전라도, 강원도, 제주도

2장 문재인 정부 5년의 부동산 시장
01. 5년 부동산 정책 한눈에 보기
02. 세금 규제 ① 취득세 중과
03. 세금 규제 ② 종합부동산세 강화
04. 세금 규제 ③ 양도세 비과세
05. 세금 규제 ④ 양도세 중과
06. 대출 규제 DSR
07. 임대차 3법
08. 핀셋 규제
09. 공급 확대 ① 3기 신도시 등 공공택지 개발
10. 공급 확대 ② 공공 재개발과 3080+

3장 새 정부의 부동산 시장을 전망한다
01. 상승 요인 ① 입주 물량은 여전히 부족하다
02. 상승 요인 ② 전세는 그래도 오른다
03. 상승 요인 ③ 유동성의 힘은 여전하다
04. 하락 요인 ① 올라도 너무 올랐다
05. 하락 요인 ② 기준금리 인상을 주목하라
06. 하락 요인 ③ 대출 규제 쉽게 풀리지 않는다
07. 하락 요인 ④ 영끌의 후유증
08. 보합 요인 ① 부동산 정책은 대통령이 결정하지 않는다
09. 보합 요인 ② 하락에도 시간이 필요하다
10. 보합 요인 ③ 수요와 공급의 심리 밸런스

4장 5년 동안 주목해야 할 부동산 키워드
01. 3기 신도시 기회를 잡아라
02. 청약, 이렇게 해야 성공한다
03. 3기 신도시만 있나? 우리도 있다
04. 1기 신도시 재건축을 주목하라
05. 미래의 대장 아파트가 될 서울 재건축 아파트
06. GTX는 부동산의 블루오션
07. 한 곳 한 곳이 다 개발 호재인 D 노선
08. 계획성이 돋보이는 E 노선
09. 진행만 되면 날개를 다는 F 노선
10. 악재를 호재로 만드는 철도 지하화
11. 실현화가 높은 철도 차량기지 지하화
12. 신분당선 연장으로 강남과 판교를 한 번에 가다
13. 거대한 사람 길이 생기는 고속도로 지하화

맺음말

종합부동산세는 과세표준이 되는 공시 가격, 종합부동산세율, 공정시장가액비율, 세 부담 상한 기준 중 어느 하나를 올려도 세액이 올라간다. 그런데 문재인 정부는 하나가 아니라 4가지 요인 모두를 올려버렸다. 공시 가격은 현실화라는 명분으로, 세율과 공정시장가액비율, 세 부담 상한은 고가주택과 다주택 보유자가 집값 상승의 주범이라며 마구잡이로 올렸다. 그 결과, 2020년에 250만 원을 냈던 1주택자의 경우 2021년에 390만 원으로 늘어났고 시가 30억 원짜리 주택 2채를 갖고 있다면 2020년 2,700만 원에서 7,300만 원으로 세 부담이 늘어났다.

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2년 임대 기간이 만료되면 2년 더 연장할 수 있는 계약 갱신 청구권은 태생적으로 분쟁의 씨앗을 품고 있다. 임차인이 2년 연장을 요구하면 임대인은 받아주거나 실거주 등의 이유로 거부할 수 있다. 요구를 했을 때 요구에 대한 수용이나 거부를 하는 방식은 임대인과 임차인 모두에게 분쟁의 대상이 된다. 상생이 되어야 할 동반자적 관계를 분쟁의 대결구도로 만들어버린 것이다. 차라리 최단 존속 기간인 2년을 3년으로 연장해줬으면 깔끔하게 해결될 문제였다. 초등학교 6년, 중학교 3년, 고등학교 3년을 생각하면 3년이 최선의 임대 기간이다.

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주택이 부족한 서울 및 수도권에 주택 공급을 늘리기 위해 새 정부는 공공택지 개발과 더불어 1기 신도시 재건축 카드까지 꺼내 들었다. 1기 신도시와 관련해서만 재건축 활성화를 하는 것이 아니다. 불필요한 재건축 및 재개발 규제를 풀어 서울에 주택 공급을 늘리려고 한다. 마침 서울시의 신속통합기획과 맞물려 그동안 지지부진했던 서울의 재건축 시장에 대한 기대감도 커지고 있다. 2022 년 2월 한강변 대표 재건축단지인 잠실주공5단지가 경관 건축 심의를 통과하면서 꽉 막힌 재건축 시장에 한 줄기 빛이 들어왔다.