추가 적립 안내

앞으로 5년, 부동산 시장을 단계별로 전망한다!
투기에서 가치로 투자의 기준을 바꿔라.

부동산 시장은 2013년부터 상승세가 시작되어 2017년 8월까지, 5년간 거침없는 고공 행진을 이어왔다. 앞으로 5년은 어떻게 될 것인가? 이 책은 건설업계 종사자, 전업 부동산 투자자뿐 아니라 대한민국에서 살고 있는 국민 모두의 최고 관심사인 문재인 정권 5년간의 부동산 시장을 전망한다.
문재인 정부가 진보적이므로 당연히 부동산 규제 정책을 펼 것이라고 섯불리 생각하는 사람도 있다. 하지만, 부동산 정책은 정부가 보수적인가 진보적인가보다 시장의 상황에 따라 펼쳐진다는 것을 알아야 한다. 시장이 과열되면 보수 정부에서도 규제 강화 정책이 나왔고, 침체가 길어져 냉각되면 진보 정부에서도 규제 완화(부양) 정책이 나왔다. 박정희 정부에서부터 박근혜 정부까지 대통령이 8번 바뀌는 동안 그랬었던 역사적 사실에 입각하지 않는 판단은 공염불인 것이다.
부동산 전문가와 초보자 간의 가장 큰 차이점은 무엇일까? 바로 ‘정부의 부동산 정책을 아느냐, 모르느냐’이다. 초보자는 어느 지역에 투자할지에만 관심을 두지만 전문가는 투자하기에 앞서 정부의 부동산 정책은 어떻게 진행되고 있는지부터 확인한다. 나무(지역)를 보기 전에 숲(정책)부터 보는 것이다. 정책에 따라 부동산 시장이 롤러코스터가 되는 것을 알고 있기 때문이다. 새로운 시대, 새로운 정부에 맞는 새로운 부동산 투자법이 필요한 지금, 이 책은 앞으로 부동산 투자를 어떻게 해야 하는지에 대한 명쾌한 답이 될 것이다.

앞으로 어떤 부동산 시나리오를 갖고 투자에 임해야 하는가?
부동산 정책에 모든 시나리오가 다 있다!

- 지역 분석보다 정책 분석부터 하자
“부동산 투자를 할 때 제일 먼저 해야 하는 일은 무엇인가?”라는 질문에 사람들은 뭐라고 대답할까? 대부분 어디에 투자할지 현장을 가본다고 할 것이다. 하지만 이 책을 본 다음부터는 다음과 같이 대답해야 진정한 투자가다. “정책부터 봐야 한다.”
부동산 시장을 움직이는 근본적인 힘은 정부의 정책이다. 정책이 발표되면 하루아침에 분위기가 확 바뀐다. 같은 지역인데도 정책이 발표되기 전과 후, 하루 사이에 대출 조건, 세금이 대폭 올라가거나 내려간다. 투기과열지구 지정 등을 부활시킨 문재인 정부의 8.2 대책 이후 부동산 시장이 주춤해진 것만 봐도 정책의 위력을 알 수 있다.
사실 사람들은 그동안 부동산 투자를 한다면서 정책에 관심을 두지 않았다. 사놓으면 올라간다는 생각에 굳이 신경을 쓰지 않은 것이다. 하지만 새로 들어선 문재인 정부는 부동산의 과열을 잡겠다는 의지가 강하므로 향후 어떤 정책을 시장에 내놓을지 촉각을 세우고 지켜봐야 한다. 새로운 정부에 맞춘 새로운 부동산 투자법이 필요해진 것이다.
그렇다면 문재인 정부에서 제일 중요한 부동산 키워드는 무엇일까? 바로 ‘도시 재생 뉴딜사업’이다. 전면 철거방식이 아니라 기존의 생활환경을 개선하면서 일자리 창출과 도시 경쟁력을 강화하는 정부 사업을 말한다. 매년 100곳씩 5년 동안 500곳을 선정하고 50조 원을 투입하는 엄청난 규모의 정부 사업인 만큼 향후 부동산 정책의 핵심이라고 할 수 있다. 앞으로 부동산 투자를 한다면 이 도시 재생 뉴딜사업과 관련된 정부의 발표, 정부가 시장 흐름에 맞춰 내놓는 정책에 예전보다 더욱 귀를 기울여야 한다.

- 정부는 왜 부동산 정책을 내놓을까?
지금까지 부동산을 대하는 정부의 행동을 보면 공통점이 있다. 그 어느 정부든 시장이 과열되면 규제를 위한 대책을, 침체되면 활성화를 위한 정책을 바로 내놓는다는 점이다. 부동산이 국민의 삶에 미치는 영향이 너무 크기 때문에 어떻게든 조정하려고 개입하는 것이다.
그렇다면 우리는 부동산 정책에 대해 얼마나 알고 있을까? 많은 사람이 대통령의 성향에 따라 부동산 시장에 규제가 많아지거나 완화된다고 생각한다. 그래서 이번 문재인 정부는 규제할 것이라고 이야기한다. 하지만 진보 정권이라서 규제하는 것이 아니다. 지난 정부에서 부동산 가격이 많이 올랐기 때문에 규제하려는 것이다. 정부의 부동산 정책은 정권의 성향이 아니라 경제와 시장 분위기에 따라 결정된다. 그래서 부동산 시장의 분위기를 잘 파악해야 한다고 전문가들이 누누이 말하는 것이다.
향후 부동산 시장을 예측하기 위해서는 ‘도시 재생 뉴딜사업’이라는 키워드를 바탕에 깔고 정부가 발표하는 정책 자료를 면밀히 분석하는 자세가 필요하다. 정책이 나오면 골치가 아프다고 생각하지 말고 정부가 부동산 정책을 통해 현재 시장의 흐름이 어떤지, 어느 지역에 문제가 있는지 등을 구체적으로 알려주고 있다고 생각하면 어떨까? 정책을 발표할 때마다 시장에 내보내는 보도자료를 통해 정부가 투자의 길을 알려주고 있는 것이다.

- 부동산 정책의 A부터 Z까지 다루다
‘1부. 문재인 정부의 부동산 정책이 궁금하다’에서는 부동산에 조금이라도 관심 있는 사람이라면 제일 궁금하게 생각하는 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 분석했다. 이미 발표된 정책은 물론이고 향후 내놓을 정책 카드까지 예측했다. 또한 문재인 정부의 핵심 부동산 정책이 될 도시 재생 뉴딜사업을 낱낱이 살펴본다.
‘2부. 부동산 정책은 투자의 나침반’에서는 역대 정부의 부동산 정책과 시장의 흐름을 정리해봤다. 부동산 정책은 계속 반복되므로 지난 정부의 정책을 통해 미래에 나올 정책까지 예측해볼 수 있을 것이다.
‘3부. 투자는 이곳에 하라’에서는 미래 가치가 곧 투자 가치인 부동산 시장에서 미래 가치가 높은 지역이 어디인지를, 문재인 정부에서 앞으로 투자는 어떻게 해야 하는지에 대한 길을 알 수 있을 것이다.
‘부록. 역대 정권의 주요 부동산 정책’에서는 박정희 정부부터 박근혜 정부까지 8명의 대통령이 펼친 부동산 정책들을 시간순으로 정리했다. 부동산 정책이라는 것이 거의 모두 이미 나왔던 정책을 다시 내놓는 것이다 보니, 역대 정권의 부동산 정책을 보면 어떤 시기에 어떤 정책이 나올지 스스로 가늠할 수 있게 된다.
갈수록 부동산 시장의 변동성이 커지므로 부동산 대책은 앞으로도 계속 나올 것이다. 대책이 발표될 때마다 각종 매체에서 이를 분석한 자료가 쏟아져 나오지만 제대로 된 설명을 보기 힘들다. 그런 와중에 정책의 시그널을 읽지 못해 우왕좌왕하는 사람도 많다. 정책 하나에 확 바뀌는 시장에서 ‘수익 내는 부동산 투자’를 하고 싶다면 기존 부동산 책들과 다르게 오로지 정책의 시각으로만 부동산을 분석한 이 책을 꼭 읽어야 한다.

■ 추천의 글
혼돈의 부동산 시장에 등대 같은 책이 나왔다. 부동산 정책 방향을 제대로 읽어야 부동산 투자의 성공 확률을 높일 수 있다. 문재인 정부의 부동산 대책과 개발 정책, 특히 도시 재생 뉴딜사업이 궁금하다면 꼭 이 책을 읽어보길 바란다.
― 이진우 ｜ 〈氣센 부동산〉 진행자(서울경제TV)

부동산 대책이 나올 때마다 시장의 반응은 그때그때 달라서 참 예측하기가 어렵다. 과거 정부가 발표하는 부동산 대책의 내용과 흐름을 알아야 미래 예측이 가능한데 바로 이 책이 그 길을 안내해주고 있다. 이 책을 통해서 문재인 정부의 부동산 정책과 시장의 흐름을 예측해보자.
― 이은홍 ｜ 굿 멤버스 본부장

서점에 가면 어떤 책을 읽어야 할지 고르기조차 어려울 정도로 부동산 책이 많다. 그런데 이 책은 문재인 정부가 시작된 지금, 투자자에게 꼭 필요한 책이다. 과거 정권별 부동산 정책부터 문재인 정부의 개발 정책과 도시 재생 뉴딜사업, 그리고 수혜 지역과 아파트까지 추천해주는 이 책이야말로 향후 5년 동안의 부동산 정책 투자 가이드라고 할 수 있다.
― 전철 ｜ ‘부동산과 좋은 사람들’ 대표

저자는 어렵게 느껴지는 부동산을 참 쉽게 풀어주는 재주가 있는 전문가이다. 이번 책에서는 전문가도 어려움을 느끼는 부동산 대책을 쉽고 재미있게 설명해주면서 향후 부동산 시장의 흐름까지 예측해줬다. 무조건 오른다는 식의 책임지지 못할 말잔치뿐인 책이 아니라 진짜 도움 되는 내용으로 가득 차 있는 이 책이 참 좋다.
― 전범진 ｜ 변호사

책을 시작하며

1부 문재인 정부의 부동산 정책이 궁금하다
1장 문재인 정부의 부동산 정책 완전 정복
01. 부동산 정책은 어디로 흐를 것인가?
02. 지역별 기준으로 개발 정책을 보다
03. 6.9 대책
04. 8.2대책
05. 핫이슈 ① 전.월세 상한제와 임대차 계약 갱신 청구권
06. 핫이슈 ② 도시 재생 뉴딜사업

2장 도시 재생 뉴딜사업 완전 정복
01. 도시 재생 뉴딜사업의 핵심
02. 서울시 도시 재생사업 ① 2030 서울플랜과 생활권계획
03. 서울시 도시 재생사업 ② 중점 추진 지역
04. 서울시 도시 재생사업 ③ 도시 재생 활성화 지역 1단계
05. 서울시 도시 재생사업 ④ 2단계와 추가 지역
06. 박근혜 정부의 도시 재생 선도 지역
07. 뉴타운 해제 지역
08. 대표적인 수혜 지역
[여기서 잠깐 ①] 금리 인상이 부동산에 미치는 영향

2부 부동산 정책은 투자의 나침반
1장 정책은 반복된다
01. 정권별 부동산 정책에 따른 가격 변화
02. 박정희―전두환 정부의 부동산 정책
03. 노태우―김영삼 정부의 부동산 정책
04. 김대중 정부의 부동산 정책
05. 노무현 정부의 부동산 정책
06. 이명박 정부의 부동산 정책
07. 박근혜 정부의 부동산 정책

2장 부동산 정책은 지금도 진행 중이다
01. 부동산 정책 ① 개발 정책
02. 부동산 정책 ② 규제 정책
03. 정책에 숨은 시그널을 놓치지 마라
04. 대책의 시차가 타이밍이다
05. 정책을 왜곡된 시각으로 보지 않는다

3장 부동산 정책은 개발과 규제의 역사다
01. 개발 아니면 규제
02. 개발 정책 ① SOC개발, 기능 도시 개발
03. 개발 정책 ② 주택 개발
04. 규제 정책 ① 금융 규제
05. 규제 정책 ② 조세 규제
06. 규제 정책 ③ 거래 규제
07. 규제 정책 ④ 허가 규제
08. 규제 정책 ⑤ 이익 규제
09. 규제 정책 ⑥ 지역 규제
[여기서 잠깐 ②] 수요 변화의 흐름이 중요하다

3부 투자는 이곳에 하라
1장 도시 재생 뉴딜사업 수혜 지역
01. 도심권 수혜 지역
02. 동남권 수혜 지역
03. 동북권 수혜 지역
04. 서남권 수혜 지역
05. 서북권 수혜 지역

2장 똑똑한 투자자는 미래 가치를 먼저 잡는다
01. 제일 뜨거운 황금 노선 9호선
02. 제2의 황금 노선이 될 8호선 연장 구간
03. 미래의 핵심 노선이 될 GTX
04. 또 다른 연장 구간을 주목하라
[여기서 잠깐 ③] 최저 임금 1만 원과 부동산의 관계

역대 정권의 주요 부동산 정책

어느 정부든 서민 주거 안정이 부동산 정책의 최우선 목표이기 때문에 과열되면 규제를 강화하고 냉각되면 규제를 완화한다. 이런 부동산 정책의 원리를 제대로 알고 있어야 부동산 시장의 흐름을 읽을 수 있고 남들보다 먼저 투자 타이밍을 잡을 수 있다.
현 정부의 부동산 대책은 과거 정부에서 발표했던 규제 내용을 대부분 상황에 맞춰 조합과 포장만 다르게 하기 때문에 과거 정부에서 사용했던 규제를 알면 현 정부의 부동산 정책 예측이 가능하다.
*
문재인 정부는 4대 강 사업 같은 대규모 토목 공사는 지양하고 과거 노무현 정부의 핵심 사업이었던 행정 수도 이전과 혁신도시, 기업도시, 도시 재생사업을 더 활성화시켜 전국이 골고루 잘 살도록 만드는 균형 발전 전략을 추진할 계획이다.
국가 균형 발전 추진을 위한 지원 체계를 강화하고 혁신도시, 세종시, 산업단지, 새만금 등 지역 성장 거점을 활성화한다. 그리고 지역 주민의 삶의 질 개선과 도시 활력 제고를 위해 구도심과 노후 주거지 등을 도시 재생 뉴딜사업 대상으로 선정해 도시 재생과 연계되는 저렴한 공공 임대 주택 공급 등 공공 중심의 지원을 집중적으로 수행할 것으로 보인다.
*
현명한 투자자라면 부동산 대책의 내용 외에도 그 안의 시그널까지 파악해야 한다. 예를 들어, 규제 강화 대책이 발표되었다면 시장의 상한 기준선을 넘은 과열이 정부가 개입할 정도로 심각하다는 객관적인 시그널이다. 반대로 규제 완화 대책이 발표되었다면 하한 기준선 아래로 떨어진 정도가 정부의 개입이 필요할 정도로 심각하다는 시그널이다.
정부는 친절하게도 부동산 정책을 통해 현재 시장의 과열 또는 냉각 여부 외에도 어느 지역에 어떤 문제가 있는지, 그것을 해결하기 위한 방법이 있는지를 구체적으로 알려준다.