추가 적립 안내

- 이 책은 부동산경매를 체계적이고 효율적으로 학습하기 위한 책이다.
- 복잡한 권리관계를 분석하는 방법과 배당순위를 이해하기 쉽게 자세히 설명한 것이 이 책의 특징이다.
- 쟁점이 되는 사항과 실무에서 필수적으로 알아야 할 내용들로 구성되어 있다.

부동산경매는 사법상 매매의 성격을 가진다. 매수인과 소유자인 채무자 간의 매매의 성격을 가진다. 즉 부동산경매를 통한 부동산투자는 일반적인 부동산 투자와 다를 바가 없다. 부동산투자는 거래금액이 높고 법적 규제가 복잡하며 이외 다양한 위험성을 내포하고 있다. 따라서 부동산투자 실패시 정신적 고통과 경제적 손실은 이루 말할 수 없다.

부동산경매는 부동산 자산증식의 방법으로 지속적인 관심의 대상이다. 부동산경매 투자에 있어서 권리분석의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 누차 강조하지만 권리분석의 넓은 의미에서 경매 대상 부동산의 가치 내지 수익성을 분석할 수 있는 경제적 권리분석을 할 수 있는 능력을 먼저 길러야 한다. 그러한 다음 대상 부동산의 법률적 권리분석을 하여 불측의 손해를 미연 방지하여야 할 것이다. 경매에서 논의되는 권리분석은 주로 법률적 권리분석을 의미하고 이 책 또한 그에 대한 내용이다

법원행정처가 발간한 ‘2022, 2023 사법연감’에 따르면 2022년 전국법원에 접수된 부동산경매 사건은 강제경매 34,896건, 임의경매 43,989건으로 총 78,885건이고, 2023년 전국법원에 접수된 부동산경매 사건은 강제경매 33,578건, 임의경매 27,399건으로 총 60,977건이다. 한해 접수되는 부동산경매 사건만 6만 건 이상이다.
한해 접수되는 부동산경매 사건만 이 정도인데 굳이 다른 부동산 물건에 눈을 돌릴 필요가 없다. 이렇게 많은 사건 중에서 투자 대상을 골라 현장조사와 철저한 권리분석를 한다면 상당한 경제적 이익을 얻을 수 있을 것이다. 물론 그에 대한 철저한 권리분석과 현장조사는 당연히 필요하다.

『바이블 부동산경매 - 권리분석과 배당 실무지침서』는 부동산경매를 체계적이고 효율적으로 학습하기 위한 책이다. 복잡한 권리관계를 분석하는 방법과 배당순위를 이해하기 쉽게 자세히 설명한 것이 이 책의 특징이다. 부동산경매의 권리분석과 배당을 다양한 사례를 들어 자세히 설명하였고, 쟁점이 되는 사항과 실무에서 필수적으로 알아야 할 내용들로 구성되어 있다. 권리분석에 대한 설명과 다양한 배당 사례를 만드는데 많은 노력을 기울였다. 이 책이 부동산경매에 대한 지식 향상에 많은 도움이 될 것이다.

제1장 부동산경매의 개념

제1절 강제경매와 임의경매
1. 강제경매 / 2
2. 임의경매 / 3
3. 실질적경매와 형식적경매 / 3
1) 실질적경매 / 3
2) 형식적경매 / 4

제2절 강제경매와 임의경매의 차이점
1. 집행권원의 요부 / 5
2. 공신적 효과의 인정 유무 / 6
3. 실체상 흠이 경매절차에 미치는 영향 / 7

제3절 부동산경매와 공매의 차이점
1. 의의 / 9
2. 경매와 공매의 차이점 / 10
1) 같은 점 / 11
2) 차이점 / 20

제2장 부동산경매의 절차

제1절 부동산경매 절차
1. 경매신청 및 경매개시 결정 / 36
1) 경매의 신청 / 37
2) 경매개시 결정 / 37
3) 경매개시결정등기의 촉탁 / 37
4) 경매개시결정문의 송달 / 38
2. 배당요구의 종기 결정 및 공고 / 38
1) 배당요구의 종기 결정 / 38
2) 배당요구의 종기 공고 / 39
3) 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익 / 39
4) 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자 / 40
5) 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 / 40
3. 매각의 준비 / 41
1) 현황조사 / 41
2) 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정 / 41
3) 매각물건명세서의 작성, 비치 / 42
4) 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고 / 42
5) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고 / 43
4. 매각방법 등의 지정·공고·통지 / 43
1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정 / 43
2) 매각기일의 공고 / 44
3) 매각기일의 통지 / 45
5. 매각의 실시 / 46
1) 매각장소 / 46
2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치 / 46
3) 동시매각의 원칙 / 47
4) 입찰의 개시 / 47
5) 입찰표의 기재사항 / 47
6) 입찰표와 매수신청보증의 제출 / 48
7) 입찰의 종결 /49
6. 매각 결정절차 / 51
1) 매각기일 및 매각허부 결정 / 51
2) 매각허부에 대한 즉시항고 / 51
7. 매각대금의 납부 / 53
1) 대금지급기한 / 53
2) 매각대금의 지급절차 / 54
3) 매각대금 지급의 효과 / 54
4) 매각대금 미지급에 따른 법원의 조치 / 55
8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 / 56
1) 소유권이전등기 등의 촉탁 / 57
2) 부동산인도명령 / 57
9. 배당절차 / 58
1) 채권계산서의 제출 / 58
2) 배당의 순위 / 59
3) 배당표의 작성과 확정 / 60

제3장 부동산경매 권리분석

제1절 권리분석의 개념
1. 권리분석의 개념 / 66
1) 권리분석의 개념 / 66
2) 권리분석의 중요성 / 66
3) 권리분석의 대상 / 67
4) 권리분석의 방법 / 68
5) 등기사항증명서에 나타나는 권리와 나타나지 않는 권리 / 69

제2절 물권의 종류
1. 물권의 본질 / 71
2. 물권의 종류 / 73
3. 점유권 / 74
1) 점유권과 본권 / 74
2) 점유의 적법 추정 / 75
3) 간접점유 / 75
4. 소유권 / 76
5. 용익물권 / 77
1) 용익물권의 개념 / 77
2) 지상권 / 78
3) 지역권 / 90
4) 전세권 / 92
6. 담보물권 / 105
1) 유치권 / 105
2) 질권 / 107
3) 저당권 / 108
4) 근저당권 / 115
5) 공동저당권 / 117

제3절 등기사항증명서에 나타나는 권리
1. 경매개시결정등기 / 122
2. 민법상 임차권 / 123
1) 임차권의 의의 / 123
2) 임차권의 내용 / 123
3) 임차권의 존속기간 / 124
4) 임차권의 효력 등 / 126
5) 민법상 임차권과 배당 / 129
3. 임대차보호법상 임차권등기명령 임차권 / 131
4. 가등기 / 133
1) 가등기의 개념 / 133
2) 가등기를 할 수 있는 권리 / 134
3) 가등기의 효력 / 134
4) 가등기의 실행 / 136
5) 가등기에 의한 본등기와 직권말소 / 137
6) 담보가등기 / 137
7) 경매와 담보가등기 / 140
8) 경매와 소유권이전청구권보전 가등기 / 143
5. 가압류등기 / 150
1) 가압류의 개념 / 150
2) 가압류의 처분금지적 효력 / 151
6. 가처분등기 / 153
1) 가처분의 개념 / 153
2) 가처분과 강제집행 / 155
3) 가처분의 효력 / 156
4) 가처분의 말소 / 160
5) 소유권의 상실 / 161
6) 보전처분의 경합 / 162
7. 압류등기 / 168
8. 환매권 / 169
1) 환매의 개념 / 169
2) 환매특약 / 170
3) 환매기간 / 170
4) 환매권의 인수 여부 / 171
9. 환지등기 / 171
1) 환지처분의 개념 / 171
2) 환지등기가 이루어지는 경우 / 171
3) 환지처분의 절차 / 171
4) 환지처분의 효과 / 173

제4절 등기사항증명서에 나타나지 않는 권리
1. 주택임대차보호법상 임차인 / 175
1) 임차인의 유형 / 176
2) 대항력 / 178
3) 우선변제권 / 203
4) 임차권등기명령 / 203
5) 소액임차인의 최우선변제권 / 217
2. 상가건물 임대차보호법상 임차인 / 226
1) 요건 / 226
2) 대항력 / 230
3) 우선변제권 / 237
3. 유치권 / 241
4. 법정지상권 / 242
5. 공법상의 권리 제한 / 242
1) 건축법상 도로 / 242
2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가구역 내 토지 / 243

제5절 등기의 순위
1. 주등기의 순위 / 244
2. 부기등기의 순위 / 244
3. 가등기의 순위 / 245
제6절 매각물건명세서·현황조사보고서 및 부동산 평가서
1. 현황조사보고서 / 247
1) 현황조사명령 / 247
2) 현황조사보고서 / 252
3) 추가조사 및 재조사명령 / 254
4) 현황조사에 대한 불복 / 255
2. 부동산평가서 / 256
1) 부동산 평가절차 / 256
2) 평가의 대상 / 265
3) 평가서의 검토 / 280
4) 최저매각가격의 결정 / 281
5) 최저매각가격 결정에 대한 불복 / 285
3. 매각물건명세서 / 286
1) 매각물건명세서의 취지와 기능 / 286
2) 매각물건명세서의 작성 / 287
3) 매각물건명세서의 기재사항 / 289
4) 매각물건명세서의 정정·변경 / 294
5) 매각물건명세서의 비치·열람 / 295
6) 매각물건명세서 작성에 대한 불복방법 / 297
7) 매각물건명세서 작성과 국가배상 / 297

제7절 남을 가망이 없을 경우의 경매취소
1. 무잉여매각 금지의 원칙 / 299
2. 남을 가망이 없을 경우의 경매취소가 적용되는 경우 / 300
1) 새 매각을 하는 경우 / 300
2) 압류 경합의 경우 / 301
3) 재매각을 할 경우 / 301
4) 압류채권자가 매각부동산을 취득할 자격이 없는 경우 / 302
5) 선채권자가 압류채권자와 동일인이고 그 외의 다른 우선채권자가 없는 경우 / 302
3. 우선채권의 범위 / 303
1) 기준이 되는 권리 / 303
2) 우선채권의 범위 / 304
3) 수 개 부동산의 동시매각 / 309
4) 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법 / 311
4. 남을 가망이 없다는 취지의 통지 / 311
1) 통지의 시기 / 311
2) 통지의 방법 / 312
5. 남을 가망의 증명 / 313
1) 의의 / 313
2) 증명의 방법 / 313
3) 증명의 시기 / 314
6. 압류채권자의 매수신청과 보증의 제공 / 315
1) 매수신청 / 315
2) 보증의 제공 / 315
3) 경매절차의 속행 / 318
7. 경매절차의 취소 / 320
8. 규정 위반의 효과 / 320
1) 매각허가결정에 대한 즉시항고 / 320
2) 채무자와 소유자의 즉시항고 가능 여부 / 321

제4장 말소기준권리

제1절 말소기준권리
1. 민사집행법 91조 / 324
2. 말소기준권리 / 325
3. 항상 말소기준권리 / 325
1) 근저당권이 말소기준인 경우 / 325
사례 4-1 : 근저당권 → 전세권 → 임차권 / 326
사례 4-2 : 전세권 → 보전가등기 → 근저당권 (1) / 326
사례 4-3 : 전세권 → 보전가등기 → 근저당권 (2) / 327
사례 4-4 : 가처분 → 근저당권 / 327
사례 4-5 : 임차권 → 가처분 → 근저당권(경매신청) → 전세권 / 328
사례 4-6 : 임차권(경매신청) → 가처분 → 근저당권 → 전세권 / 328
사례 4-7 : 근저당권 → 임차권 → 근저당권 / 329
사례 4-8 : 근저당권 → 임차권(대위변제) → 근저당권 / 330
사례 4-9 : 근저당권 → 등기된 임차권 → 가압류 / 330
사례 4-10 : 환매등기 → 근저당권 → 임차권 / 331
2) 경매개시결정등기가 말소기준인 경우 / 331
사례 4-11 : 임차권 → 경매개시결정등기 → 임차권 / 332
4. 경우에 따라 말소기준권리가 되지 않는 권리 / 332
1) 가압류가 말소기준인 경우 / 332
사례 4-12 : 가압류 → 임차권 → 근저당권 → 임차권 / 334
사례 4-13 : 가압류 → 소유권 이전 → 임차권 → 근저당권 (경매신청) / 335
사례 4-14 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 근저당권 / 336
사례 4-15 : 가압류 → 소유권 이전 → 임차권 → 임차권 → 근저당권 (경매신청) / 337
사례 4-16 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 임차권 → 임차권 → 근저당권 / 338
사례 4-17 : 가압류 → 임차권 → 근저당권 → 소유권이전 → 근저당권 (경매신청) / 338
2) 체납압류가 말소기준인 경우 / 339
사례 4-18 : 체납압류 → 소유권이전 → 근저당권 → 체납압류 / 339
사례 4-19 : 소유권이전 → 체납압류 → 근저당권 / 340
3) 가등기가 말소기준인 경우 / 340
사례 4-20 : 담보가등기 → 전세권 → 근저당권 / 341
사례 4-21 : 임차권 → 담보가등기 → 저당권 / 342
사례 4-22 : 보전가등기 → 근저당권 → 임차권 → 근저당권 / 342
사례 4-23 : 임차권 → 보전가등기 → 가압류 / 343
사례 4-24 : 가등기 → 임차권 → 근저당권 → 가압류 / 344
4) 전세권이 말소기준인 경우 / 344
사례 4-25 : 전세권(경매신청) → 근저당권 → 가압류 / 345
사례 4-26 : 전세권(배당요구 없음) → 근저당권 → 근저당권 / 346
사례 4-27 : 전세권(배당요구) → 저당권 / 346
사례 4-28 : 일부전세권 → 임차권 → 근저당권 / 346
5. 말소기준권리 판단시 주의사항 / 347

제2절 인수되는 권리
1. 인수될 수 있는 권리 / 349
사례 4-29 : 전세권 → 근저당권 → 임차권 / 349
2. 항상 인수되는 권리 / 350
사례 4-30 : 근저당권 → 근저당권 → 가등기 → 가처분 / 351
3. 경우에 따라 인수되지 않는 권리 / 351
사례 4-31 : 전세권(배당요구) → 저당권 / 352
사례 4-32 : 임차권 → 근저당권 → 가압류 / 352
4. 인수되지 않는 권리 / 353
사례 4-33 : 근저당권 → 임차권 → 전세권→ 근저당권 / 353
사례 4-34 : 근저당권 → 보전가등기 → 근저당권 / 354
사례 4-35 : 담보가등기 → 임차권→ 근저당권 / 354

제5장 부동산경매의 목적물

제1절 토지
1. 토지 / 358
2. 토지의 공유지분 / 359
3. 토지에 대한 평가 / 359

제2절 건물
1. 건물 / 360
2. 구분건물 / 361

제3절 종물, 부합물 및 과실
1. 종물 / 362
1) 종물의 개념 / 362
2) 경매의 대상 여부 / 363
3) 경매에 의한 종물의 취득 / 363
4) 저당부동산의 종물 / 363
5) 수목 / 364
6) 종물에 대한 평가 / 364
2. 부합물 / 365
1) 부합물의 개념 / 365
2) 판례에 나타난 부합물 사례 / 366
3) 부합을 인정하지 않은 예 / 366
4) 부합물에 대한 평가 / 367
3. 종물과 부합물의 차이점 / 367
4. 과실 / 368
1) 천연과실 / 368
2) 법정과실 / 368

제4절 부동산과 동일시되는 권리
1. 공유지분의 경매 / 369
1) 개념 / 369
2) 공유지분의 경매 / 369
3) 대지사용권으로서의 공유지분 / 370
2. 공장재단과 광업재단 / 371
3. 광업권 및 어업권 / 371
4. 소유권보존등기된 입목 / 371
5. 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기 / 372
6. 용익물권 등 / 372
1) 지상권 / 372
2) 전세권 / 373

제5절 경매 목적물의 쟁점 사항
1. 미등기 부동산 / 375
1) 미등기 토지 / 375
2) 미등기 건물 / 376
2. 제시외 건물 / 384
1) 개념 / 384
2) 제시외건물의 종류 / 385
3) 제시외 건물의 처리 방안 / 390
3. 집합건물 / 398
1) 집합건물의 구분소유 / 398
2) 집합건물의 대지사용권과 대지권 / 398
3) 대지권 미등기의 집합건물 / 406
4) 대지권 등기가 없는 집합건물에 대지사용권을 입찰목적물에 포함하는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시킬 것인지 여부 / 407
5) 구분건물의 전유부분에만 설정된 전세권 / 410
6) 구분건물의 전유부분에만 설정된 저당권 / 411
7) 건물의 대지에만 설정된 저당권(토지에 별도등기 있는 경우) / 412
8) 구분건물의 전유부분에만 설정된 가압류의 효력범위 / 414
4. 농지 / 415
1) 농지의 개념 / 415
2) 농지취득자격증명 / 421
5. 공유부동산 / 423
1) 부동산의 공유관계 / 423
2) 집행대상 부동산 / 423
3) 공유지분 집행절차 / 425
4) 공유자의 우선매수권 / 429
6. 1개 부동산의 일부 / 434
1) 부동산 일부에 대한 경매신청 / 434
2) 경매개시결정 후 합병과 분할 / 435
3) 건물 중 일부에 대한 경매 신청 / 435
7. 부담부 부동산 / 435
1) 가압류등기가 된 부동산 / 435
2) 가처분등기가 된 부동산 / 437
3) 가등기가 있는 부동산 / 438
4) 체납처분에 의한 압류등기가 있는 부동산 / 440
5) 환매특약등기가 있는 부동산 / 440
6) 환지등기가 된 부동산 / 444
7) 선행 경매개시결정이 있는 부동산 / 445
8) 제3취득자가 있는 부동산 / 452
8. 압류금지 부동산 / 452
1) 학교법인의 재산 / 452
2) 의료법인의 재산 / 453
3) 사회복지법인의 재산 / 454
4) 종교단체의 재산 / 455
5) 경매절차에서 주무관청의 허가를 받지 못한 경우의 효력 / 455
9. 주택법상 전매행위 제한의 부기등기가 경료된 주택 / 455
10. 파산, 회생절차개시결정과 경매 / 457

제6장 법정지상권과 부동산경매

제1절 법정지상권의 개념과 종류
1. 법정지상권의 개념 / 461
2. 법정지상권의 종류 / 462
1) 민법 305조의 전세권설정에 의한 법정지상권 / 462
2) 민법 366조의 저당물의 경매로 인한 법정지상권 / 462
3) 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 법정지상권 / 463
4) 입목에 관한 법률에 따른 법정지상권 / 463
5) 관습법상 법정지상권 / 463
6) 그 밖의 법정지상권 / 464

제2절 법정지상권의 성립요건
1. 토지와 그 지상건물에 저당권이 설정되어야 할 것 / 465
2. 저당권 설정 당시 지상에 건물이 존재할 것 / 465
1) 건물의 존재시기 / 466
2) 저당권설정 당시 구 건물을 멸실 또는 철거후 건물을 재축, 신축한 경우 / 466
3) 법정지상권이 있는 건물의 양도 / 467
4) 토지와 지상건물에 대하여 공동지상권이 설정된 후 지상건물을 신축한 경우 / 468
5) 건물이 없는 토지에 근저당권 설정 당시 근저당권자가 건물의 건축에 동의한 경우 / 469
3. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속할 것 / 469
4. 저당권실행의 결과 토지와 건물이 다른 소유자에게 속할 것 / 470
1) 토지 또는 건물에 공유관계가 존재하는 경우 / 471

제3절 법정지상권의 성립과 효력
1. 법정지상권의 성립시기 / 475
1) 성립시기 / 475
2) 존속기간 / 475
2. 법정지상권의 지료 결정 / 476
1) 지료를 정하는 소송의 성격 / 476
2) 지료결정 청구권자 / 477
3) 지료산정의 기준 / 477
4) 지료연체로 인한 법정지상권의 소멸청구 / 478
5) 지료결정판결의 효력 / 478
3. 법정지상권 배제특약의 효력 / 479

제4절 관습법상 법정지상권
1. 개념 / 480
2. 관습법상 법정지상권의 성립 요건 / 480
1) 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것 / 480
2) 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인(증여, 공유물분할, 강제경매, 국세체납처분에 의한 공매 등)으로 소유자가 달라지게 될 것 / 483
3) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것 / 484
4) 관습법상 법정지상권의 존속기간 / 486

제5절 건물의 건축과 법정지상권
1. 저당권 설정 전 건축한 건물 / 487
1) 토지 및 그 지상에 건물이 존재하는 경우에 토지와 건물 중 어느 하나에 대하여만 저당권을 설정한 경우 / 487
2) 토지와 지상건물에 대하여 전부 저당권을 설정한 후에 건물 멸실과 건물 신축의 경우 / 487
2. 저당권 설정 후 신축한 건물 / 488
1) 나대지에 저당권 설정 후 그 지상에 건물을 신축한 경우 / 488
2) 나대지상에 저당권과 지상권을 동시에 설정한 후 그 지상에 건물을 신축한 경우 / 489

제7장 유치권과 부동산경매

제1절 유치권의 의의
1. 유치권의 의의 / 492
1) 개념 / 492
2) 유치권이 미치는 범위 / 492
2. 법적 성질 / 493
1) 일반적 성질 / 493
3. 상사유치권 / 494
1) 상사유치권 개념 / 495
2) 상사유치권의 성립요건 / 496
3) 상사유치권의 효력 / 497

제2절 유치권의 성립요건
1. 유치권의 목적물 / 499
1) 타인의 물건 또는 유가증권 / 499
2. 목적물에 대한 점유 / 499
1) 공시방법으로서의 점유 / 499
2) 점유의 적법성 / 501
3) 채권과 점유 사이의 견련성 / 504
3. 채권과 물건 사이의 견련관계 / 504
1) 견련성의 판단 / 504
2) 판례상 나타나는 견련관계 / 507
4. 채권의 존재 및 변제기 도래 / 510
1) 채권의 존재 / 510
2) 채권의 변제기 도래 / 510
5. 배제 특약의 부존재 / 511

제3절 유치권의 효력
1. 유치권자의 권리 / 512
1) 유치적 효력 / 512
2) 간이변제충당권 / 513
3) 과실수치권 / 515
4) 경매청구권 / 516
5) 비용상환청구권 / 518
6) 유치물 사용권 / 521
7) 별제권 / 522
2. 유치권자의 의무 / 522
1) 유치물 보관·반환의무 / 522
2) 의무위반의 효과 / 523

제4절 부동산경매절차에서의 유치권
1. 유치권신고 / 524
1) 의미와 유형 / 524
2) 경매절차의 이해관계인으로서의 권한 / 525
3) 경매절차에서의 유치권의 폐해 / 527
4) 유치권 신고가 있는 경우 집행법원의 처리 / 528
5) 유치권에 대한 구제수단 / 531
2. 매수인의 채무승계 여하 / 532
3. 유치권자의 대항력 / 533
1) 압류 이후 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 533
2) 가압류 후 압류 이전에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 534
3) 저당권 등 담보물권 설정 후 압류 이전에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 536
4) 대항력 없는 유치권자의 경매절차에서의 지위 / 537
4. 유치권에 의한 경매 / 539
1) ‘예에 따라’의 의미 / 539
2) 매각조건의 결정 / 540
3) 압류 및 압류의 처분제한효 / 542
4) 잉여주의 적용 여부 / 543
5) 채무자의 매수신고 허용 여부 / 544
6) 배당요구 및 배당절차 / 545
7) 매각대금의 교부 / 546

제8장 부동산경매의 배당

제1절 배당요구
1. 서(序) / 548
2. 배당요구의 개념 / 548
3. 배당요구할 수 있는 채권 / 549
1) 집행채무자에 대한 채권 / 549
2) 이행기가 도래한 채권일 것 / 550
4. 배당요구의 방식 / 550
1) 서면신청주의 / 550
2) 기재사항 / 551
3) 첨부서류 / 551
5. 배당요구의 시기 / 552
1) 배당요구의 시기 / 552
2) 배당요구의 종기 / 552
6. 배당요구에 대한 집행법원의 조치 / 553
1) 접수 / 553
2) 배당요구의 통지 / 554
7. 배당요구의 효력 / 554
8. 배당요구서 부제출의 효과 / 555
9. 배당요구의 철회 / 556
10. 계산서의 제출 / 556
1) 계산서 제출의 최고 / 556
2) 계산서 제출의 최고를 받을 채권자 / 557
3) 채권계산서의 방식 및 제출시한 / 558
4) 계산서 제출 및 부제출의 효과 / 559

제2절 배당받을 채권자

제3절 배당을 받을 수 있는 권리
1. 배당을 받을 수 있는 권리 / 561
1) 집행비용 / 561
2) 제3취득자가 지출한 필요비, 유익비 채권 / 562
3) 소액보증금 / 564
4) 최종 3개월분의 임금·재해보상채권과 최종 3년간의 퇴직급여등 / 569
5) 당해세 / 573
6) (근)저당권·전세권, 그 밖의 우선변제권 / 579
7) 당해세를 제외한 국세·지방세 채권 / 598
8) 집행력 있는 일반채권 / 609
9) 가압류채권 / 610

제4절 배당의 기초법리
1. 물권과 채권 / 616
1) 물권의 우선적 효력 / 616
2) 채권의 성격 / 619
3) 물권과 채권과의 비교 / 620
2. (가)압류의 처분금지효와 개별상대효 / 621
1) (가)압류의 처분금지효 / 621
2) (가)압류의 개별상대효 / 626
3) 개별상대효의 적용 / 626
4) 가압류 후의 목적물의 소유권이전과 개별상대효의 적용 / 630
5) 가압류 후에 설정된 담보물권의 효력 / 633
6) 개별상대효설의 적용 사례 / 634
3. 배당순위의 결정 / 638
1) 기본적인 배당순위 / 638
2) 저당권설정등기청구권 보전을 위한 가처분 이후 집행된 가압류와의 순위 / 639
4. 배당순위의 충돌과 조정 / 640
1) 배당순위의 충돌 / 640
2) 안분후흡수배당 / 642
3) 배당순위의 충돌과 조정 사례 / 647
4. 주택임대차보호법상 소액보증금 한도의 변동과 특수한 배당 / 649
1) 소액보증금의 우선변제권 소급효 금지 / 649
2) 제한적 평등배당의 법리 / 650
5. 확정일자부 임차인을 소액임차인에 대하여 담보물권자로 볼 것인지 여부 / 652
1) 문제의 제기 / 652
2) 긍정설의 견해 / 653
3) 확정일자부 임차인에 대한 소액보증금 최우선변제 사례 / 653
6. (가)압류와 소액임차인의 최우선변제금액의 기준시기 / 654

7. 공동저당과 배당 / 655
1) 공동저당의 개념 / 655
2) 부동산이 모두 채무자 소유인 경우 / 658
3) 부동산 중 일부가 물상보증인의 소유인 경우 / 668

제5절 배당의 순위
1. 배당요구 / 674
1) 배당요구의 의의 / 674
2) 배당요구의 방식 / 675
3) 배당요구의 효력 / 675
2. 배당의 순위 / 676
1) 배당의 순위 / 676
2) 매각재산에 조세채권의 법정기일 후에 설정된 저당권·전세권에 의하여 담보되는 채권이 있는 경우 / 678
3) 매각재산에 저당권 등에 의하여 담보되는 채권이 없는 경우 / 678
3. 배당순위의 문제점 / 679
1) 근로관계채권, 담보채권, 조세채권 상호간의 배당순위 / 679

제6절 배당순위 사례
1. 가압류권자와 배당 / 682
사례 8-1 : 가압류 → 근저당권 / 682
사례 8-2 : 근저당권 → 가압류 → 근저당권 / 683
사례 8-3 : 가압류 → 근저당권 → 가압류 / 683
사례 8-4 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 / 686
사례 8-5 : 가압류 → 근저당 → 가압류 → 근저당권 / 687
사례 8-6 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 → 가압류 / 689
사례 8-7 : 가압류 → 담보가등기 → 근저당권 / 691
사례 8-8 : 가압류 → 확정일자부 임차인 / 693
사례 8-9 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 근저당권 / 694
사례 8-10 : 가압류 → 소유권 이전 → 근저당권(경매신청) / 695
사례 8-11 : 가압류 → 근저당권 → 소유권 이전 → 근저당권(경매신청) / 697
2. (근)저당권과 배당 / 698
사례 8-12 : 근저당권 → 가압류 / 698
사례 8-13 : 근저당권 → 전세권 → 담보가등기 / 698
사례 8-14 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 / 699
사례 8-15 : 근저당권의 채권최고액 초과분 / 700
사례 8-16 : 근저당 → 가압류 → 근저당권의 채권최고액 초과분 / 701
3. 주택임대차보호법상 임차인과 배당 / 702
1) 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 가진 임차인과 배당 / 703
사례 8-17 : 확정일자부 임차인(대항력+확정일자) → 근저당권(다음 날) / 703
사례 8-18 : 확정일자부 임차인(대항력+확정일자) → 근저당권(같은 날) / 704
사례 8-19 : 확정일자부 임차인(대항력) → 근저당권(확정일자와 같은 날) / 704
사례 8-20 : 확정일자부 임차인(확정일자) → 근저당권(대항력과 같은 날) / 705
사례 8-21 : 확정일자부 임차인 → 근저당권 → 확정일자부 임차인 / 706
사례 8-22 : 가압류 → 확정일자부 임차인 / 707
사례 8-23 : 확정일자부 임차인 → 가압류 / 707
사례 8-24 : 가압류 → 확정일자부 임차인 → 가압류 / 708
사례 8-25 : 가압류 → 확정일자부 임차인 → 근저당권 / 710
사례 8-26 : 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권의 효력 발생시기 / 712
2) 소액임차인과 배당 / 714
사례 8-27 : 소액임차인과 근저당권 (1) / 714
사례 8-28 : 소액임차인과 근저당권 (2) / 716
사례 8-29 : 소액임차인과 근저당권 (3) / 717
사례 8-30 : 소액임차인과 가압류 / 717
사례 8-31 : 소액임차인(확정일자 없음)과 가압류 / 718
사례 8-32 : 확정일자부 임차인과 소액임차인 / 719
사례 8-33 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (1) / 720
사례 8-34 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (2) / 720
사례 8-35 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (3) / 721
사례 8-36 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (4) / 722
사례 8-37 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (5) / 723
사례 8-38 : 보증금의 변동 (증액) / 724
3) 임차권의 양도(전대차)와 배당 / 725
사례 8-39 : 대항력 있는 임차인이 임대인의 동의를 받아 임차권을 양도한 경우 / 725
사례 8-40 : 대항력 없는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 / 727
4) 임차권등기명령 임차권과 배당 / 728
사례 8-41 : 근저당권 → 등기된 임차권(임차권등기명령) / 728
사례 8-42 : 근저당권 → 임차권등기명령(등기된 임차인) → 임차권 / 730
5) 대항력과 우선변제권의 효력과 관련한 특수한 문제 / 731
사례 8-43 : 대항력 있는 임차인 → 이전 경매 매각 → 근저당권 → 임의경매 / 731
사례 8-44 : 전소유자 주택 매도 → 전소유자가 임차인 → 근저당권 → 임의경매 / 732
사례 8-45 : 기존 임차인(대항력 없음) → 매수인 매각대금 납부 전 임대차계약 체결 → 근저당권 → 임의경매 / 733
사례 8-46 : 전차인 전입신고 → 임차인 주택 매수 → 근저당권 → 임의경매 / 734
사례 8-47 : 토지와 건물에 권리관계가 다른 경우
(토지에 근저당권 설정 → 건물 신축 → 일괄경매) / 736
4. 상가건물 임대차보호법상 임차인과 배당 / 740
사례 8-48 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (1) / 740
사례 8-49 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (2) / 743
사례 8-50 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (3) / 744
사례 8-51 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (4) / 746
사례 8-52 : 사업자가 폐업신고를 한 후에 다시 사업자등록을 한 경우
(사업자등록 → 근저당권 → 폐업신고 후 다시 사업자등록) / 748
5. 전세권과 배당 / 749
사례 8-53 : 전세권(배당요구) → 근저당권 → 가압류 / 749
사례 8-54 : 전세권(배당요구 없음) → 근저당권 → 근저당권 / 750
사례 8-55 : 전세권(경매신청) → 근저당권 / 750
사례 8-56 : 근저당권 → 전세권 → 근저당권 / 751
사례 8-57 : 전세권(임차인이 전세권 설정) → 임차권 → 근저당권 → 전세권에 의한 임의경매 신청 / 751
사례 8-58 : 전세권(임차인이 전세권 설정) → 임차권 → 압류 → 가압류 → 가압류권자에 의한 강제경매 신청 / 753
사례 8-59 : 전세권(임차인이 전세권 설정) → 임차권 → 근저당권 → 근저당권에 의한 임의경매 신청 / 754
사례 8-60 : 일부전세권 → 임차권 → 근저당권 / 756
사례 8-61 : 임차권 → 전세권(건물에만 전세권 설정) → 근저당 / 757
6. 담보가등기와 배당 / 759
사례 8-62 : 담보가등기 → 근저당권 / 759
사례 8-63 : 가압류 → 담보가등기 → 가압류 / 759
7. 조세채권과 배당 / 761
1) 조세채권(일반 조세채권자)와 배당 / 761
사례 8-64 : 조세채권 → 근저당권 / 761
사례 8-65 : 조세채권 = 근저당권 (같은 날) / 762
사례 8-66 : 가압류 → 조세채권 / 762
사례 8-67 : 가압류 → 조세채권 → 가압류 / 763
사례 8-68 : 가압류 → 조세채권 → 조세채권(압류) / 764
사례 8-69 : 가압류 → 조세채권(압류) → 조세채권(압류) / 765
사례 8-70 : 조세채권 → 근저당권 → 조세채권(압류) / 765
사례 8-71 : 가압류 → 조세채권 → 담보가등기 → 근저당권 → 조세채권(압류) / 767
2) 조세채권(당해세)과 배당 / 770
사례 8-72 : 조세채권 → 근저당 → 조세채권(당해세) / 770
사례 8-73 : 조세채권 → 가압류 → 조세채권(당해세) / 771
사례 8-74 : 조세채권 → 가압류 → 조세채권(당해세) / 771
사례 8-75 : 조세채권(당해세) → 가압류 → 조세채권(당해세, 압류) / 772
사례 8-76 : 근저당권 → 임차인 → 조세채권(당해세) / 773
사례 8-77 : 근저당권 → 소액임차인 → 조세채권(당해세) / 773
사례 8-78 : 소액(확정일자부)임차인 → 조세채권(당해세) → 근저당권 / 774
3) 소유권이전과 조세채권 / 775
사례 8-79 : 조세채권 → 소유권이전 → 근저당권 / 775
사례 8-80 : 근저당권 → 소유권이전 → 조세채권 / 776
8. 공과금채권과 배당 / 776
사례 8-81 : 근저당권 → 공과금채권 → 근저당권 / 776
사례 8-82 : 공과금채권 → 근저당권 → 조세채권 / 777
9. 대위변제와 배당 / 779
사례 8-83 : 근저당권(임차인이 대위변제) → 임차인 → 근저당권 / 779
사례 8-84 : 대위변제자가 다수인 경우 / 780
10. 복잡한 배당 사례 / 782
사례 8-85 : 소유권이 이전되었으며, 다수의 임차인이 있는 경우 / 782
사례 8-86 : 토지와 건물에 권리관계가 다르며, 다수의 임차인이 있는 경우 / 786
사례 8-87 : 우선변제권의 일회성과 소액보증금 안분배당 / 792
사례 8-88 : 여러 개의 부동산에 공동저당권을 설정한 경우 / 797

제9장 부동산인도명령

제1절 인도명령의 취지

제2절 인도명령의 당사자
1. 인도명령의 신청인 / 807
1) 매수인 / 807
2) 상대방 / 808
2. 대항력 있는 임차인에 대한 인도명령 / 813
1) 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익에 대한 부당이익 여부 / 813
2) 임차인에 대한 배당표가 확정된 이후 사용·수익에 대한 부당이익 여부 / 814
3) 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인이 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당받지 못한 경우 매수인에게 청구 가능 여부 / 815
4) 대항력 없는 임차인에 대한 매수인의 부당이득청구 / 818
5) 외국인 또는 외국국적 동포가 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는지 여부 / 819
6) 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인으로부터 건물을 양수한 자가 토지소유자의 동의를 얻어 건물의 전소유자의 임차권을 적법하게 양수한 경우 / 820
7) 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 목적물을 임차한 자가 매수인에게 대항할 수 있는지 여부 / 821
3. 임차인의 배당금 수령과 명도확인서 / 822
1) 명도확인서의 개념 / 822
2) 명도확인서가 필요한 경우 / 823
3) 명도확인서가 필요 없는 경우 / 824
4) 매수인이 명도확인서의 작성을 거절할 경우 / 826
4. 공유지분 매수인의 인도명령 청구 / 827
1) 공유지분 매수인의 인도명령 청구 / 827
2) 판례의 태도 / 828

제3절 인도명령의 신청
1. 인도명령 신청의 방법 / 830
2. 인도명령 신청의 시기 / 830
3. 관할법원 / 831

제4절 인도명령의 재판
1. 인도명령의 심리 / 832
1) 인도명령 심리방법 / 832
2. 인도명령의 재판 / 833
1) 인도명령 재판방법 / 833

제5절 인도명령의 집행

제6절 인도명령에 대한 불복
1. 즉시항고 / 839
1) 인도명령에 대한 불복사유 / 839
2) 즉시항고에 관한 규정의 준용 / 839
3) 즉시항고 도중에 인도집행이 종료된 경우 / 840
2. 청구이의의 소 / 841
3. 제3자이의의 소 / 842
4. 확정된 인도명령에 대한 준재심 / 842
5. 인도명령의 집행에 대한 불복 / 843


참고문헌 / 844
판례색인 / 848
찾아보기 / 857