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『부동산경매 권리분석과 배당 실무』는 부동산경매를 체계적으로 학습하기 위한 책이다. 복잡한 권리관계를 분석하는 방법과 배당순위를 이해하기 쉽게 자세히 설명한 것이 이 책의 특징이다. 부동산경매의 권리분석과 배당을 다양한 사례를 들어 자세히 설명하였고, 쟁점이 되는 사항과 실무에서 필수적으로 알아야 할 내용들로 구성되어 있다.

이 책은 부동산경매를 체계적으로 학습하기 위한 책이다. 복잡한 권리관계를 분석하는 방법과 배당순위를 이해하기 쉽게 자세히 설명한 것이 이 책의 특징이다. 부동산경매의 권리분석과 배당을 다양한 사례를 들어 자세히 설명하였고, 쟁점이 되는 사항과 실무에서 필수적으로 알아야 할 내용들로 구성되어 있다. 부동산경매 입문자와 전문가 모두 효율적으로 학습하기에 적합한 책이다.

제 1장 부동산경매의 개념
제1절 강제경매와 임의경매
1. 강제경매 / 2
2. 임의경매 / 3
3. 실질적경매와 형식적경매 / 3
1) 실질적경매 / 3
2) 형식적경매 / 3

제2절 강제경매와 임의경매의 차이점
1. 집행권원의 요부 / 4
2. 공신적 효과의 인정 유무 / 5
3. 실체상 흠이 경매절차에 미치는 영향 / 7

제3절 부동산경매와 공매의 차이점
1. 의의 / 7
2. 경매와 공매의 차이점 / 8
1) 같은 점 / 10
2) 차이점 / 17

제 2장 부동산경매의 절차
제1절 부동산경매 절차
1. 경매신청 및 경매개시 결정 / 32
1) 경매의 신청 / 33
2) 경매개시 결정 / 33
3) 경매개시결정등기의 촉탁 / 33
4) 경매개시결정문의 송달 / 33
2. 배당요구의 종기 결정 및 공고 / 34
1) 배당요구의 종기 결정 / 34
2) 배당요구의 종기 공고 / 34
3) 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익 / 35
4) 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자 / 36
5) 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 / 36
3. 매각의 준비 / 36
1) 현황조사 / 37
2) 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정 / 37
3) 매각물건명세서의 작성, 비치 / 37
4) 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고 / 38
5) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고 / 38
4. 매각방법 등의 지정·공고·통지 / 39
1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정 / 39
2) 매각기일의 공고 / 40
3) 매각기일의 통지 / 40
5. 매각의 실시 / 41
1) 매각장소 / 42
2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치 / 42
3) 동시매각의 원칙 / 42
4) 입찰의 개시 / 42
5) 입찰표의 기재사항 / 43
6) 입찰표와 매수신청보증의 제출 / 43
7) 입찰의 종결 / 44
6. 매각 결정절차 / 46
1) 매각기일 및 매각허부 결정 / 46
2) 매각허부에 대한 즉시항고 / 47
7. 매각대금의 납부 / 48
1) 대금지급기한 / 49
2) 매각대금의 지급절차 / 49
3) 매각대금 지급의 효과 / 50
4) 매각대금 미지급에 따른 법원의 조치 / 50
8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 / 52
1) 소유권이전등기 등의 촉탁 / 52
2) 부동산인도명령 / 52
9. 배당절차 / 53
1) 채권계산서의 제출 / 53
2) 배당표의 작성과 확정 / 54

제 3 장 부동산경매 권리분석
제1절 권리분석의 개념
1. 권리분석의 개념 / 58
1) 권리분석의 개념 / 58
2) 권리분석의 중요성 / 58
3) 권리분석의 대상 / 59
4) 권리분석의 방법 / 60
5) 등기사항증명서에 나타나는 권리와 나타나지 않는 권리 / 61

제2절 물권의 종류
1. 물권의 본질 / 62
2. 물권의 종류 / 64
3. 점유권 / 66
1) 점유권과 본권 / 66
2) 점유의 적법 추정 / 66
3) 간접점유 / 67
4. 소유권 / 68
5. 용익물권 / 68
1) 용익물권의 개념 / 68
(1) 최선순위 저당권 설정 전부터 존재하는 용익물권 / 68
(2) 최선순위 저당권 설정 후에 창설된 용익물권 / 69
2) 지상권 / 69
3) 지역권 / 81
4) 전세권 / 83
6. 담보물권 / 95
1) 유치권 / 95
2) 질 권 / 98
3) 저당권 / 98
4) 근저당권 / 105
5) 공동저당권 / 107
제3절 등기사항증명서에 나타나는 권리
1. 경매개시결정등기 / 112
2. 민법상 임차권 / 113
1) 임차권의 의의 / 113
2) 임차권의 내용 / 113
3) 임차권의 존속기간 / 114
4) 임차권의 효력 등 / 116
5) 민법상 임차권과 배당 / 119
3. 임대차보호법상 임차권등기명령 임차권 / 121
4. 가등기 / 123
1) 가등기의 개념 / 123
2) 가등기를 할 수 있는 권리 / 123
3) 가등기의 효력 / 124
4) 가등기의 실행 / 126
5) 가등기에 의한 본등기와 직권말소 / 127
6) 담보가등기 / 127
7) 경매와 담보가등기 / 130
8) 경매와 소유권이전청구권보전 가등기 / 133
5. 가압류등기 / 140
1) 가압류의 개념 / 140
2) 가압류의 처분금지적 효력 / 141
6. 가처분등기 / 143
1) 가처분의 개념 / 143
2) 가처분과 강제집행 / 144
3) 가처분의 효력 / 146
4) 가처분의 말소 / 150
5) 소유권의 상실 / 151
6) 보전처분의 경합 / 151
7. 압류등기 / 157
8. 환매권 / 159
1) 환매의 개념 / 159
2) 환매특약 / 159
3) 환매기간 / 160
4) 환매권의 인수 여부 / 160
9. 환지등기 / 160
1) 환지처분의 개념 / 160
2) 환지등기가 이루어지는 경우 / 161
3) 환지처분의 절차 / 161

제4절 등기사항증명서에 나타나지 않는 권리
1. 주택임대차보호법상 임차인 / 163
1) 임차인의 유형 / 164
2) 대항력 / 166
3) 우선변제권 / 190
4) 임차권등기명령 / 200
5) 소액임차인의 최우선변제권 / 203
2. 상가건물 임대차보호법상 임차인 / 210
1) 요건 / 210
2) 대항력 / 212
3) 우선변제권 / 220
3. 유치권 / 222
4. 법정지상권 / 223
5. 공법상의 권리 제한 / 223
1) 건축법상 도로 / 223
2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가구역 내 토지 / 224

제5절 등기의 순위
1. 주등기의 순위 / 225
2. 부기등기의 순위 / 225
3. 가등기의 순위 / 226

제6절 매각물건명세서·현황조사보고서 및 부동산 평가서
1. 현황조사보고서 / 228
1) 현황조사명령 / 228
2) 현황조사보고서 / 233
3) 추가조사 및 재조사명령 / 234
4) 현황조사에 대한 불복 / 236
2. 부동산평가서 / 237
1) 부동산 평가절차 / 237
2) 평가의 대상 / 246
3) 평가서의 검토 / 260
4) 최저매각가격의 결정 / 261
5) 최저매각가격 결정에 대한 불복 / 265
3. 매각물건명세서 / 266
1) 매각물건명세서의 취지와 기능 / 266
2) 매각물건명세서의 작성 / 267
3) 매각물건명세서의 기재사항 / 269
4) 매각물건명세서의 정정·변경 / 274
5) 매각물건명세서의 비치·열람 / 275
6) 매각물건명세서 작성에 대한 불복방법 / 277
7) 매각물건명세서 작성과 국가배상 / 277

제7절 남을 가망이 없을 경우의 경매취소
1. 무잉여매각 금지의 원칙 / 279
2. 남을 가망이 없을 경우의 경매취소가 적용되는 경우 / 280
1) 새 매각을 하는 경우 / 280
2) 압류 경합의 경우 / 280
3) 재매각을 할 경우 / 281
4) 압류채권자가 매각부동산을 취득할 자격이 없는 경우 / 281
5) 선채권자가 압류채권자와 동일인이고 그 외의 다른 우선채권자가 없는 경우 / 281
3. 우선채권의 범위 / 282
1) 기준이 되는 권리 / 282
2) 우선채권의 범위 / 283
3) 수 개 부동산의 동시매각 / 289
4) 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법 / 290
4. 남을 가망이 없다는 취지의 통지 / 290
1) 통지의 시기 / 290
2) 통지의 방법 / 291
5. 남을 가망의 증명 / 292
1) 의의 / 292
2) 증명의 방법 / 292
3) 증명의 시기 / 293
6. 압류채권자의 매수신청과 보증의 제공 / 294
1) 매수신청 / 294
2) 보증의 제공 / 294
(1) 충분한 보증의 제공 / 294
(2) 보증제공의 방법 / 295
3) 경매절차의 속행 / 297
7. 경매절차의 취소 / 299
8. 규정 위반의 효과 / 299
1) 매각허가결정에 대한 즉시항고 / 299
2) 채무자와 소유자의 즉시항고 가능 여부 / 300

제 4 장 말소기준권리
제1절 말소기준권리
1. 민사집행법 91조 / 302
2. 말소기준권리 / 303
3. 항상 말소기준권리 / 303
1) 근저당권이 말소기준인 경우 / 303
사례 4-1 : 근저당권 → 전세권 → 임차권 / 304
사례 4-2 : 전세권 → 보전가등기 → 근저당권 (1) / 304
사례 4-3 : 전세권 → 보전가등기 → 근저당권 (2) / 305
사례 4-4 : 가처분 → 근저당권 / 305
사례 4-5 : 임차권 → 가처분 → 근저당권(경매신청) → 전세권 / 306
사례 4-6 : 임차권(경매신청) → 가처분 → 근저당권 → 전세권 / 306
사례 4-7 : 근저당권 → 임차권 → 근저당권 / 307
사례 4-8 : 근저당권 → 임차권(대위변제) → 근저당권 / 308
사례 4-9 : 근저당권 → 등기된 임차권 → 가압류 / 308
사례 4-10 : 환매등기 → 근저당권 → 임차권 / 309
2) 경매개시결정등기가 말소기준인 경우 / 309
사례 4-11 : 임차권 → 경매개시결정등기 → 임차권 / 310
4. 경우에 따라 말소기준권리가 되지 않는 권리 / 310
1) 가압류가 말소기준인 경우 / 310
사례 4-12 : 가압류 → 임차권 → 근저당권 → 임차권 / 312
사례 4-13 : 가압류 → 소유권 이전 → 임차권 → 근저당권 (경매신청) / 313
사례 4-14 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 근저당권 / 314
사례 4-15 : 가압류 → 소유권 이전 → 임차권 → 임차권 → 근저당권 (경매신청) / 315
사례 4-16 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 임차권 → 임차권 → 근저당권 / 316
사례 4-17 : 가압류 → 임차권 → 근저당권 → 소유권이전 → 근저당권 (경매신청) / 316
2) 체납압류가 말소기준인 경우 / 317
사례 4-18 : 체납압류 → 소유권이전 → 근저당권 → 체납압류 / 317
사례 4-19 : 소유권이전 → 체납압류 → 근저당권 / 318
3) 가등기가 말소기준인 경우 / 318
사례 4-20 : 담보가등기 → 전세권 → 근저당권 / 319
사례 4-21 : 임차권 → 담보가등기 → 저당권 / 320
사례 4-22 : 보전가등기 → 근저당권 → 임차권 → 근저당권 / 320
사례 4-23 : 임차권 → 보전가등기 → 가압류 / 321
사례 4-24 : 가등기 → 임차권 → 근저당권 → 가압류 / 322
4) 전세권이 말소기준인 경우 / 322
사례 4-25 : 전세권(경매신청) → 근저당권 → 가압류 / 323
사례 4-26 : 전세권(배당요구 없음) → 근저당권 → 근저당권 / 323
사례 4-27 : 전세권(배당요구) → 저당권 / 324
사례 4-28 : 부분전세권 → 임차권 → 근저당권 / 324
5. 말소기준권리 판단시 주의사항 / 325

제2절 인수되는 권리
1. 인수될 수 있는 권리 / 326
사례 4-29 : 전세권 → 근저당권 → 임차권 / 326
2. 항상 인수되는 권리 / 327
사례 4-30 : 근저당권 → 근저당권 → 가등기 → 가처분 / 328
3. 경우에 따라 인수되지 않는 권리 / 328
사례 4-31 : 전세권(배당요구) → 저당권 / 329
사례 4-32 : 임차권 → 근저당권 → 가압류 / 329
4. 인수되지 않는 권리 / 330
사례 4-33 : 근저당권 → 임차권 → 전세권→ 근저당권 / 330
사례 4-34 : 근저당권 → 보전가등기 → 근저당권 / 331
사례 4-35 : 담보가등기 → 임차권→ 근저당권 / 331

제 5 장 부동산경매의 목적물
제1절 토지
1. 토지 / 334
2. 토지의 공유지분 / 335
3. 토지에 대한 평가 / 335

제2절 건물
1. 건물 / 336
2. 구분건물 / 337

제3절 종물, 부합물 및 과실
1. 종물 / 338
1) 종물의 개념 / 338
2) 경매의 대상 여부 / 338
3) 경매에 의한 종물의 취득 / 339
4) 저당부동산의 종물 / 339
5) 수목 / 339
6) 종물에 대한 평가 / 339
2. 부합물 / 340
1) 부합물의 개념 / 340
2) 판례에 나타난 부합물 사례 / 341
(1) 건물의 구성부분으로 본 사례 / 341
(2) 토지의 구성부분으로 본 사례 / 341
3) 부합을 인정하지 않은 예 / 342
4) 부합물에 대한 평가 / 342
3. 종물과 부합물의 차이점 / 342
4. 과실 / 343
1) 천연과실 / 343
2) 법정과실 / 344

제4절 부동산과 동일시되는 권리
1. 공유지분의 경매 / 344
1) 개념 / 344
2) 공유지분의 경매 / 345
3) 대지사용권으로서의 공유지분 / 346
2. 공장재단과 광업재단 / 346
3. 광업권 및 어업권 / 346
4. 소유권보존등기된 입목 / 347
5. 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기 / 347
6. 용익물권 등 / 347
1) 지상권 / 347
2) 전세권 / 348

제5절 경매 목적물의 쟁점 사항
1. 미등기 부동산 / 349
1) 미등기 토지 / 350
2) 미등기 건물 / 350
2. 제시외 건물 / 359
1) 개념 / 359
2) 제시외건물의 종류 / 360
3) 제시외 건물의 처리 방안 / 364
3. 집합건물 / 372
1) 집합건물의 구분소유 / 372
2) 집합건물의 대지사용권과 대지권 / 373
3) 대지권 미등기의 집합건물 / 380
4) 대지권 등기가 없는 집합건물에 대지사용권을 입찰목적물에 포함하는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시킬 것인지 여부 / 381
5) 구분건물의 전유부분에만 설정된 전세권 / 384
6) 구분건물의 전유부분에만 설정된 저당권 / 385
7) 건물의 대지에만 설정된 저당권(토지에 별도등기 있는 경우) / 386
8) 구분건물의 전유부분에만 설정된 가압류의 효력범위 / 388
4. 농지 / 389
1) 농지의 개념 / 389
2) 농지취득자격증명 / 395
5. 공유부동산 / 397
1) 부동산의 공유관계 / 397
2) 집행대상 부동산 / 397
3) 공유지분 집행절차 / 399
4) 공유자의 우선매수권 / 403
6. 1개 부동산의 일부 / 408
1) 부동산 일부에 대한 경매신청 / 408
2) 경매개시결정 후 합병과 분할 / 409
3) 건물 중 일부에 대한 경매 신청 / 409
7. 부담부 부동산 / 409
1) 가압류등기가 된 부동산 / 409
2) 가처분등기가 된 부동산 / 411
3) 가등기가 있는 부동산 / 412
4) 체납처분에 의한 압류등기가 있는 부동산 / 414
5) 환매특약등기가 있는 부동산 / 414
6) 환지등기가 된 부동산 / 418
7) 선행 경매개시결정이 있는 부동산 / 419
8) 제3취득자가 있는 부동산 / 426
8. 압류금지 부동산 / 426
1) 학교법인의 재산 / 426
2) 의료법인의 재산 / 427
3) 사회복지법인의 재산 / 428
4) 종교단체의 재산 / 429
5) 경매절차에서 주무관청의 허가를 받지 못한 경우의 효력 / 429
9. 주택법상 전매행위 제한의 부기등기가 경료된 주택 / 430
10. 파산, 회생절차개시결정과 경매 / 431

제 6 장 법정지상권과 부동산경매
제1절 법정지상권의 개념과 종류
1. 법정지상권의 개념 / 435
2. 법정지상권의 종류 / 436
1) 민법 305조의 전세권설정에 의한 법정지상권 / 436
2) 민법 366조의 저당물의 경매로 인한 법정지상권 / 436
3) 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 법정지상권 / 437
4) 입목에 관한 법률에 따른 법정지상권 / 437
5) 관습법상 법정지상권 / 437
6) 그 밖의 법정지상권 / 438

제2절 법정지상권의 성립요건
1. 토지와 그 지상건물에 저당권이 설정되어야 할 것 / 438
2. 저당권 설정 당시 지상에 건물이 존재할 것 / 439
1) 건물의 존재시기 / 439
2) 저당권설정 당시 구 건물을 멸실 또는 철거후 건물을 재축, 신축한 경우 / 440
3) 법정지상권이 있는 건물의 양도 / 440
4) 토지와 지상건물에 대하여 공동지상권이 설정된 후 지상건물을 신축한 경우 / 441
5) 건물이 없는 토지에 근저당권 설정 당시 근저당권자가 건물의 건축에 동의한 경우 / 442
3. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속할 것 / 443
4. 저당권실행의 결과 토지와 건물이 다른 소유자에게 속할 것 / 444
1) 토지 또는 건물에 공유관계가 존재하는 경우 / 444
제3절 법정지상권의 효력
1. 법정지상권의 성립시기 / 447
1) 성립시기 / 447
2) 존속기간 / 448
2. 법정지상권의 지료 결정 / 448
1) 지료를 정하는 소송의 성격 / 448
2) 지료결정 청구권자 / 449
3) 지료산정의 기준 / 450
4) 지료연체로 인한 법정지상권의 소멸청구 / 450
5) 지료결정판결의 효력 / 451
3. 법정지상권 배제특약의 효력 / 452

제4절 관습법상 법정지상권
1. 개념 / 452
2. 관습법상 법정지상권의 성립 요건 / 453
1) 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것 / 453
2) 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인(증여, 공유물분할, 강제경매, 국세체납처분에 의한 공매 등)으로 소유자가 달라지게 될 것 / 456
3) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것 / 457
4) 관습법상 법정지상권의 존속기간 / 458

제5절 건물의 건축과 법정지상권
1. 저당권 설정 전 건축한 건물 / 458
1) 토지 및 그 지상에 건물이 존재하는 경우에 토지와 건물 중 어느 하나에 대하여만 저당권을 설정한 경우 / 459
2) 토지와 지상건물에 전부 저당권을 설정한 후에 건물 멸실과 건물 신축의 경우 / 499
2. 저당권 설정 후 신축한 건물 / 460
1) 나대지에 저당권 설정 후 그 지상에 건물을 신축한 경우 / 460
2) 나대지상에 저당권과 지상권을 동시에 설정한 후 그 지상에 건물을 신축한 경우 / 461

제 7 장 유치권과 부동산경매
제1절 유치권의 의의
1. 유치권의 의의 / 464
1) 개념 / 464
2) 유치권이 미치는 범위 / 464
2. 법적 성질 / 465
1) 일반적 성질 / 465
(1) 독립된 물권
(2) 담보물권
(3) 법정담보물권
3. 상사유치권 / 466
1) 상사유치권 개념 / 467
2) 상사유치권의 성립요건 / 468
3) 상사유치권의 효력 / 469

제2절 유치권의 성립요건
1. 유치권의 목적물 / 470
1) 타인의 물건 또는 유가증권 / 470
2. 목적물에 대한 점유 / 470
1) 공시방법으로서의 점유 / 470
2) 점유의 적법성 / 472
3) 채권과 점유 사이의 견련성 / 475
3. 채권과 물건 사이의 견련관계 / 475
1) 견련성의 판단 / 475
2) 판례상 나타나는 견련관계 / 477
4. 채권의 존재 및 변제기 도래 / 480
1) 채권의 존재 / 480
2) 채권의 변제기 도래 / 481
5. 배제 특약의 부존재 / 481

제3절 유치권의 효력
1. 유치권자의 권리 / 482
1) 유치적 효력 / 482
2) 간이변제충당권 / 483
3) 과실수치권 / 485
4) 경매청구권 / 486
5) 비용상환청구권 / 488
6) 유치물 사용권 / 491
7) 별제권 / 491
2. 유치권자의 의무 / 492
1) 유치물 보관·반환의무 / 492
2) 의무위반의 효과 / 492

제4절 부동산경매절차에서의 유치권
1. 유치권신고 / 493
1) 의미와 유형 / 493
2) 경매절차의 이해관계인으로서의 권한 / 494
3) 경매절차에서의 유치권의 폐해 / 496
4) 유치권 신고가 있는 경우 집행법원의 처리 / 497
5) 유치권에 대한 구제수단 / 499
2. 매수인(경락인)의 채무승계 여하 / 500
3. 유치권자의 대항력 / 500
1) 압류 이후 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 501
2) 가압류 후 압류 이전에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 502
3) 저당권 등 담보물권 설정 후 압류 이전에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 503
4) 대항력 없는 유치권자의 경매절차에서의 지위 / 504

제 8 장 부동산경매의 배당
제1절 배당요구
1. 서(序) / 508
2. 배당요구의 개념 / 508
3. 배당요구할 수 있는 채권 / 509
1) 집행채무자에 대한 채권 / 509
2) 이행기가 도래한 채권일 것 / 510
4. 배당요구의 방식 / 510
1) 서면신청주의 / 510
2) 기재사항 / 511
3) 첨부서류 / 511
5. 배당요구의 시기 / 512
1) 배당요구의 시기 / 512
2) 배당요구의 종기 / 512
6. 배당요구에 대한 집행법원의 조치 / 513
1) 접수 / 513
2) 배당요구의 통지 / 514
7. 배당요구의 효력 / 514
8. 배당요구서 부제출의 효과 / 515
9. 배당요구의 철회 / 516
10. 계산서의 제출 / 516
1) 계산서 제출의 최고 / 516
2) 계산서 제출의 최고를 받을 채권자 / 517
3) 채권계산서의 방식 및 제출시한 / 518
4) 계산서 제출 및 부제출의 효과 / 519

제2절 배당받을 채권자

제3절 배당을 받을 수 있는 권리
1. 배당을 받을 수 있는 권리 / 520
1) 집행비용 / 520
2) 제3취득자가 지출한 필요비, 유익비 채권 / 522
3) 소액보증금 / 524
4) 최종 3개월분의 임금·재해보상채권과 최종 3년간의 퇴직금 / 528
5) 당해세 / 532
6) (근)저당권·전세권, 그 밖의 우선변제권 / 537
7) 당해세를 제외한 국세·지방세 채권 / 556
8) 집행력 있는 일반채권 / 568
9) 가압류채권 / 568

제4절 배당의 기초법리
1. 물권과 채권 / 574
1) 물권의 우선적 효력 / 574
2) 채권의 성격 / 576
3) 물권과 채권과의 비교 / 578
2. (가)압류의 처분금지효와 개별상대효 / 579
1) (가)압류의 처분금지효 / 579
2) (가)압류의 개별상대효 / 583
3) 개별상대효의 적용 / 584
4) 가압류 후의 목적물의 소유권이전과 개별상대효의 적용 / 587
5) 가압류 후에 설정된 담보물권의 효력 / 591
6) 개별상대효설의 적용 사례 / 591
3. 배당순위의 결정 / 596
1) 기본적인 배당순위 / 596
2) 저당권설정등기청구권 보전을 위한 가처분 이후 집행된 가압류와의 순위 / 597
4. 배당순위의 충돌과 조정 / 598
1) 배당순위의 충돌 / 598
2) 안분후흡수배당 / 599
3) 배당순위의 충돌과 조정 사례 / 604
4. 주택임대차보호법상 소액보증금 한도의 변동과 특수한 배당 / 607
1) 소액보증금의 우선변제권 소급효 금지 / 607
2) 제한적 평등배당의 법리 / 608
5. 확정일자부 임차인을 소액임차인에 대하여 담보물권자로 볼 것인지 여부 / 609
1) 문제의 제기 / 609
2) 긍정설의 견해 / 610
3) 확정일자부 임차인에 대한 소액보증금 최우선변제 사례 / 611
6. (가)압류와 소액임차인의 최우선변제금액의 기준시기 / 612
7. 공동저당과 배당 / 613
1) 공동저당의 개념 / 613
2) 부동산이 모두 채무자 소유인 경우 / 615
3) 부동산 중 일부가 물상보증인의 소유인 경우 / 626

제5절 배당의 순위
1. 배당요구 / 631
1) 배당요구의 의의 / 631
2) 배당요구의 방식 / 632
3) 배당요구의 효력 / 633
2. 배당의 순위 / 633
1) 배당의 순위 / 633
2) 매각재산에 조세채권의 법정기일 후에 설정된 저당권·전세권에 의하여 담보되는 채권이 있는 경우 / 635
3) 매각재산에 저당권 등에 의하여 담보되는 채권이 없는 경우 / 636
3. 배당순위의 문제점 / 636
1) 근로관계채권, 담보채권, 조세채권 상호간의 배당순위 / 636
2) 배당순위에 관한 실체법 규정 / 638

제6절 배당순위 사례
1. 가압류권자와 배당 / 639
사례 8-1 : 가압류 → 근저당권 / 639
사례 8-2 : 근저당권 → 가압류 → 근저당권 / 640
사례 8-3 : 가압류 → 근저당권 → 가압류 / 641
사례 8-4 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 / 643
사례 8-5 : 가압류 → 근저당 → 가압류 → 근저당권 / 645
사례 8-6 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 → 가압류 / 647
사례 8-7 : 가압류 → 담보가등기 → 근저당권 / 649
사례 8-8 : 가압류 → 확정일자부 임차인 / 651
사례 8-9 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 근저당권 / 652
사례 8-10 : 가압류 → 소유권 이전 → 근저당권(경매신청) / 653
사례 8-11 : 가압류 → 근저당권 → 소유권 이전 → 근저당권(경매신청) / 654
2. (근)저당권과 배당 / 655
사례 8-12 : 근저당권 → 가압류 / 655
사례 8-13 : 근저당권 → 전세권 → 담보가등기 / 656
사례 8-14 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 / 656
사례 8-15 : 근저당권의 채권최고액 초과분 / 658
사례 8-16 : 근저당 → 가압류 → 근저당권의 채권최고액 초과분 / 658
3. 주택임대차보호법상 임차인과 배당 / 659
1) 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 가진 임차인과 배당 / 660
사례 8-17 : 확정일자부 임차인(대항력+확정일자) → 근저당권(다음 날) / 660
사례 8-18 : 확정일자부 임차인(대항력+확정일자) → 근저당권(같은 날) / 661
사례 8-19 : 확정일자부 임차인(대항력) → 근저당권(확정일자와 같은 날) / 661
사례 8-20 : 확정일자부 임차인(확정일자) → 근저당권(대항력과 같은 날) / 662
사례 8-21 : 확정일자부 임차인 → 근저당권 → 확정일자부 임차인 / 663
사례 8-22 : 가압류 → 확정일자부 임차인 / 664
사례 8-23 : 확정일자부 임차인 → 가압류 / 664
사례 8-24 : 가압류 → 확정일자부 임차인 → 가압류 / 665
사례 8-25 : 가압류 → 확정일자부 임차인 → 근저당권 / 667
사례 8-26 : 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권의 효력 발생시기 / 669
2) 소액임차인과 배당 / 671
사례 8-27 : 소액임차인과 근저당권 (1) / 671
사례 8-28 : 소액임차인과 근저당권 (2) / 672
사례 8-29 : 소액임차인과 근저당권 (3) / 673
사례 8-30 : 소액임차인과 가압류 / 674
사례 8-31 : 소액임차인(확정일자 없음)과 가압류 / 674
사례 8-32 : 확정일자부 임차인과 소액임차인 / 675
사례 8-33 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (1) / 676
사례 8-34 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (2) / 677
사례 8-35 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (3) / 678
사례 8-36 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (4) / 679
사례 8-37 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (5) / 680
사례 8-38 : 보증금의 변동 (증액) / 681
3) 임차권의 양도(전대차)와 배당 / 682
사례 8-39 : 대항력 있는 임차인이 임대인의 동의를 받아 임차권을 양도한 경우 / 682
사례 8-40 : 대항력 없는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 / 683
4) 임차권등기명령 임차권과 배당 / 684
사례 8-41 : 근저당권 → 등기된 임차권(임차권등기명령) / 684
사례 8-42 : 근저당권 → 임차권등기명령(등기된 임차인) → 임차권 / 686
5) 대항력과 우선변제권의 효력과 관련한 특수한 문제 / 687
사례 8-43 : 대항력 있는 임차인 → 이전 경매 매각 → 근저당권 → 임의경매 / 687
사례 8-44 : 전소유자 주택 매도 → 전소유자가 임차인 → 근저당권 → 임의경매 / 688
사례 8-45 : 기존 임차인(대항력 없음) → 매수인 매각대금 납부 전 임대차계약 체결 → 근저당권 → 임의경매 / 689
사례 8-46 : 전차인 전입신고 → 임차인 주택 매수 → 근저당권 → 임의경매 / 690
사례 8-47 : 토지와 건물에 권리관계가 다른 경우(토지에 근저당권 설정 → 건물 신축 → 일괄경매) / 692
4. 상가건물 임대차보호법상 임차인과 배당 / 696
사례 8-48 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (1) / 696
사례 8-49 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (2) / 698
사례 8-50 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (3) / 700
사례 8-51 : 사업자가 폐업신고를 한 후에 다시 사업자등록을 한 경우(사업자등록 → 근저당권 → 폐업신고 후 다시 사업자등록) / 702
5. 전세권과 배당 / 703
사례 8-52 : 전세권(배당요구) → 근저당권 → 가압류 / 703
사례 8-53 : 전세권(배당요구 없음) → 근저당권 → 근저당권 / 704
사례 8-54 : 전세권(경매신청) → 근저당권 / 704
사례 8-55 : 근저당권 → 전세권 → 근저당권 / 705
사례 8-56 : 전세권(임차인이 전세권 설정) → 임차권 → 근저당권 → 전세권에 의한 임의경매 신청 / 705
사례 8-57 : 전세권(임차인이 전세권 설정) → 임차권 → 압류 → 가압류 → 가압류권자에 의한 강제경매 신청 / 707
사례 8-58 : 부분전세권 → 임차권 → 근저당권 / 708
사례 8-59 : 전세권(건물에만 전세권 설정) → 임차권 → 근저당 / 709
6. 담보가등기와 배당 / 711
사례 8-60 : 담보가등기 → 근저당권 / 711
사례 8-61 : 가압류 → 담보가등기 → 가압류 / 711
7. 조세채권과 배당 / 713
1) 조세채권(일반 조세채권자)와 배당 / 713
사례 8-62 : 조세채권 → 근저당권 / 713
사례 8-63 : 조세채권 = 근저당권 (같은 날) / 714
사례 8-64 : 가압류 → 조세채권 / 714
사례 8-65 : 가압류 → 조세채권 → 가압류 / 715
사례 8-66 : 가압류 → 조세채권 → 조세채권(압류) / 716
사례 8-67 : 가압류 → 조세채권(압류) → 조세채권(압류) / 717
사례 8-68 : 조세채권 → 근저당권 → 조세채권(압류) / 717
사례 8-69 : 가압류 → 조세채권 → 담보가등기 → 근저당권 → 조세채권(압류) / 719
2) 조세채권(당해세)과 배당 / 722
사례 8-70 : 조세채권 → 근저당 → 조세채권(당해세) / 722
사례 8-71 : 조세채권 → 가압류 → 조세채권(당해세) / 723
사례 8-72 : 조세채권 → 가압류 → 조세채권(당해세) / 723
사례 8-73 : 조세채권(당해세) → 가압류 → 조세채권(당해세, 압류) / 724
사례 8-74 : 근저당권 → 임차인 → 조세채권(당해세) / 725
사례 8-75 : 근저당권 → 소액임차인 → 조세채권(당해세) / 725
사례 8-76 : 소액(확정일자부)임차인 → 조세채권(당해세) → 근저당권 / 726
3) 소유권이전과 조세채권 / 727
사례 8-77 : 조세채권 → 소유권이전 → 근저당권 / 727
사례 8-78 : 근저당권 → 소유권이전 → 조세채권 / 728
8. 공과금채권과 배당 / 728
사례 8-79 : 근저당권 → 공과금채권 → 근저당권 / 728
사례 8-80 : 공과금채권 → 근저당권 → 조세채권 / 729
9. 대위변제와 배당 / 731
사례 8-81 : 근저당권(임차인이 대위변제) → 임차인 → 근저당권 / 731
사례 8-82 : 대위변제자가 다수인 경우 / 732
10. 복잡한 배당 사례 / 734
1) 사례 8-83 : 소유권이 이전되었으며, 다수의 임차인이 있는 경우 / 734
2) 사례 8-84 : 토지와 건물에 권리관계가 다르며, 다수의 임차인이 있는 경우 / 738
3) 사례 8-85 : 우선변제권의 일회성과 소액보증금 안분배당 / 744
4) 사례 8-86 : 여러 개의 부동산에 공동저당권을 설정한 경우 / 749

제 9 장 부동산인도명령
제1절 인도명령의 취지

제2절 인도명령의 당사자
1. 인도명령의 신청인 / 758
1) 매수인 / 758
2) 상대방 / 760
(1) 채무자
(2) 소유자
(3) 부동산점유자
2. 대항력 있는 임차인에 대한 인도명령 / 764
1) 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익에 대한 부당이익 여부 / 765
2) 임차인에 대한 배당표가 확정된 이후 사용·수익에 대한 부당이익 여부 / 766
3) 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인이 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당받지 못한 경우 매수인에게 청구 가능 여부 / 766
4) 대항력 없는 임차인에 대한 매수인의 부당이득청구 / 770
5) 외국인 또는 외국국적 동포가 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는지 여부 / 771
6) 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인으로부터 건물을 양수한 자가 토지소유자의 동의를 얻어 건물의 전소유자의 임차권을 적법하게 양수한 경우 / 771
7) 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 목적물을 임차한 자가 매수인에게 대항할 수 있는지 여부 / 772
3. 임차인의 배당금 수령과 명도확인서 / 773
1) 명도확인서의 개념 / 773
2) 명도확인서가 필요한 경우 / 774
(1) 우선변제권 있는 임차인
(2) 소액임차인
(3) 전세권자
3) 명도확인서가 필요 없는 경우 / 775
4) 매수인이 명도확인서의 작성을 거절할 경우 / 778
4. 공유지분 매수인의 인도명령 청구 / 778
1) 공유지분 매수인의 인도명령 청구 / 778
2) 판례의 태도 / 779

제3절 인도명령의 신청
1. 인도명령 신청의 방법 / 781
2. 인도명령 신청의 시기 / 781
3. 관할법원 / 782

제4절 인도명령의 재판
1. 인도명령의 심리 / 782
1) 인도명령 심리방법 / 782
2. 인도명령의 재판 / 784
1) 인도명령 심리방법 / 784

제5절 인도명령의 집행

제6절 인도명령에 대한 불복
1. 즉시항고 / 789
1) 인도명령에 대한 불복사유 / 789
2) 즉시항고에 관한 규정의 준용 / 789
3) 즉시항고 도중에 인도집행이 종료된 경우 / 790
2. 청구이의의 소 / 791
3. 제3자이의의 소 / 792
4. 확정된 인도명령에 대한 준재심 / 792
5. 인도명령의 집행에 대한 불복 / 793

참고문헌 / 794
판례색인 / 797
찾아보기 / 806

머리말
예전에는 부동산경매를 전문가들만 참여하여 수익을 가져가는 영역으로 인식하는 경향이 많았다. 최근에는 일반인들의 부동산경매에 대한 관심과 참여율이 높아지면서 경매 낙찰가율도 많이 높아졌다. 이에 따라 부동산경매 서적과 강좌도 큰 인기를 얻고 있다. 경기침체와 저금리의 영향으로 부동산거래량의 감소에도 불구하고 부동산경매는 꾸준히 관심을 받고 있다.
이러한 부동산경매에 대한 관심 속에 ‘부동산경매 입문자와 전문가 모두에게 도움이 될 수 있는 책’ 그리고 ‘부동산경매를 효율적으로 학습하기 위한 책’이 있으면 좋겠다는 마음으로 이 책을 집필하였다.

이 책을 학습하며 다음의 내용을 참고하길 바란다.
먼저 본문에서 설명하는 내용에 대한 법률의 조문과 관련 판례를 각주에 정리하였다. 부동산경매를 배우기 위해서는 민법, 민사특별법, 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법 등과 같은 법률은 필수적으로 학습해야 한다. 법률공부의 핵심은 법률적으로 사고하는 방법(Legal mind)을 체득하는 것이다. 법률적 사고방법을 체득하기 위해서는 조문과 판례에 대한 학습이 중요하다. 하지만 전문적으로 법학을 공부하는 학습자가 아닌 이상 법전을 옆에 놓고 조문과 찾아가며 학습하는 것은 어렵다. 따라서 이 책은 효율적인 학습을 위하여 본문에서 설명하는 내용에 대한 법률의 조문과 관련 판례를 하단의 각주에 자세히 정리하였다. 법조문의 내용에 나오는 조문은 표제를 함께 표기하였고, 판례는 쟁점을 파악하고 판례의 법리가 도출되는 과정을 정확하게 이해할 수 있도록 판결요지의 원문을 최대한 반영하였다. 이 책에서 소개하는 판례는 판결서사본 제공신청을 한 판례 등 몇 개의 판례를 제외하고 법제처의 국가법령정보센터에서 모두 조회가 가능한 판례이다. 집필 과정에 각각의 판례를 조회하였고, 조회 되지 않는 판례는 제외하였다. 학습을 하면서 의문이 가는 부분이 있거나 판례의 내용을 더욱 자세히 알고 싶으면 판례 조회를 하여 추가 학습을 하길 바란다.
다음으로 권리분석과 배당을 다양한 사례와 함께 자세히 설명하려고 노력하였다. 말소기준권리에 대한 개념과 권리분석의 방법을 살펴보고, 배당의 기본적인 원리와 취지를 설명하고 배당순위에 따라 배당받는 금액을 산정하는 과정을 단계적으로 구분하여 자세히 설명하였다. 학설의 견해 대립이 있는 부분은 판례와 실무의 입장을 중심으로 설명하고 개별적인 견해에 대한 설명은 최소화하였다.
이 책을 집필하며 참고한 책들과 연구논문은 각주에 인용의 출처 표시를 하였다. 참고한 책들과 연구논문의 인용 작업은 본인에게도 많은 공부가 되었다. 인용의 출처 표시는 누락되지 않도록 최대한 노력을 하였다. 혹시 누락된 부분이 있으면 향후에 수정, 추가하여 표시하겠다. 참고한 저자들의 가르침에 감사의 뜻을 전하고 싶다.

‘인과법칙(因果法則)’, 모든 일은 원인에서 발생한 결과이며, 원인이 없이는 아무것도 생기지 아니한다. 반복학습을 계속하며 현장 방문과 모의입찰, 전문가의 조언을 통한 간접 경험 등으로 꾸준히 부동산경매를 익힌다면 어느새 실력이 향상되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다. 이 책이 부동산경매에 대한 지식 향상에 많은 도움이 되었으면 한다.

수학의 방법과 학업의 방향에 항상 아낌없는 조언을 주시는 정정현 교수님과 이 책을 집필하고 출판하는데 많은 도움을 주신 추일재 대표님께 감사한 마음을 전한다. 낳아주고 키워주신 어머니 그리고 고인이 되신 아버지에게 죄송함과 감사한 마음을 전하고 싶다. 지금까지 인생의 동반자로서 함께 하면서 본인의 부족한 부분을 감싸주고 채워준 아내 민성에게 사랑과 감사의 뜻을 전하고 세상에서 가장 예쁘고 소중한 딸 라희, 도은에게 사랑하는 마음을 전하고 싶다.

2017년 6월
김세진