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시행사, 신탁사, 금융자문사 등 개발사업 종사자의 필독서!

분양사업에 관련된 세금 문제, 이중 신탁에 관련된 Tax issue를 중심으로 분양사업의 A부터 Z까지 출현 가능한 쟁점의 분석, 실무상 적용에 대한 내용으로 구성하였습니다.

작가의 말

“버려진 섬마다 꽃이 피었다. 꽃 피는 숲에 저녁노을이 비치어, 구름처럼 부풀어오른 섬들은 바다에 결박된 사슬을 풀고 어두워지는 수평선 너머로 흘러가는 듯싶었다.”

- 김훈의 『칼의 노래』 中 -

이 작가는 400여 페이지에 달하는 이순신의 해전(海戰) 이야기를 “버려진 섬마다 꽃이 피었다”로 시작한다. 다른 시작은 상상하기 힘들다. 작가는 이 문장을 끄집어내기 위해 쓰고 지우기를 얼마나 반복했을까?
(비교 자체가 성립되지 않겠지만) 이 책은 “신탁(trust)은 어떤 사람(위탁자)이 믿을 만 한 자 (수탁자)에게 재산을 이전하면 이전된 재산은 수탁자의 소유가 되지만 수탁자는 위탁내용에 따라 수익자를 위하여 신탁재산을 관리, 처분, 운용, 개발 등을 하는 제도”라는 다소 뻔한 내용으로 시작한다.
물론 고민 없이 던진 것은 아니다. 이 책의 중심을 “분양사업”과 “신탁” 중 어디에 두어야 할지 고민했고, 저자는 신탁을 선택했다. 물론 이 책이 다루는 내용은 분양사업(pre-sale business)에 관련된 세금이다. 분양사업과 신탁은 바늘과 실의 관계에 있다. 분양사업도 대체로 낯선 영역인데, 신탁은 이보다 더하면 더했지 덜하지 않다. 특히 신탁의 세금 문제는 법리 측면에서 복잡하다. 신탁을 선택한 이유다.
분양사업에 관련된 신탁, 즉 분양형 토지신탁에 관련된 세금문제를 이해하기 위해서는 두 가지를 알아야 한다. 첫째는 분양사업이 어떻게 돌아가는지 알아야 한다. 업종별 거래 행태의 이해는 세금 문제를 이해하기 위한 기본이다. 둘째는 신탁법과 신탁실무상 신탁계약의 내용을 알아야 한다. 거래 행태는 경험을 통해, 신탁법은 연구를 통해 습득할 수 있다.
저자는 10여 년 넘게 분양사업에 직간접 관여하며 세금 업무를 해 왔다. 과거에는 몇 개의 법규정과 해석으로 신탁세제를 다스렸다. 꼭 맞는 실무서나 선행연구는 없었다. 그러던 중 2017년 대법원 전원합의체 판결을 계기로 다수의 법령과 연구자료가 생겨났다. 그러나 신탁세제에는 여전히 넓은 여백이 있다. 물론 신탁세제라는 이름으로 발간된 책도 있고, 신탁세제에 관련된 법령이 만들어지거나 바뀔 때마다 교수나 법률가들이 논문을 쏟아내기도 했다. 그러나 최전선에서 매 순간 의사결정을 해나가야 하는 실무가에게는 그다지 도움이 되지 않았던 것도 사실이다.(그렇다고 아무런 가치가 없다는 것은 아니다. 선행 연구는 이 책의 밑거름이기 때문이다)
신탁세제는 법령과 해석의 여백이 많아 사유와 추론으로 그 여백을 채울 필요가 있다. 제한된 법령과 유권해석에 기반을 둔 법리를 제시하고 제시된 법리에 따라 실무상 적용 가능한 의견을 개진하는 방식의 서술이 필요하다. 현재로서는 이것이 최선이라 생각한다. 저자는 이러한 사정과 현실, 그리고 사실에 입각해서 이 책을 썼다.

저자가 생각하는 이 책의 특징 몇 가지를 말씀드리고자 한다.
첫째, 이 책은 분양사업에 관련된 세금 문제, 이중 신탁에 관련된 세금 문제를 중심으로 분양사업의 시작부터 마지막 사이 출현 가능한 대부분의 문제를 다루기 위해 노력했다. 짧게는 3년, 길게는 5년 넘게 걸리는 분양사업 전 과정의 세금 문제를 다루었다.
둘째, 세법상 쟁점을 이해하고 해결하기 위해서는 분양사업의 거래 행태와 관계된 신탁법규에 대한 선이해가 필요하다. 이 책에서는 분양사업의 절차와 거래 행태를 관계된 세금 문제에서 함께 설명했다. 또한 세금 문제 해결을 위해 꼭 필요한 신탁법은 다소 내용이 겹치더라도 여러 chapter에서 중복 서술했다.
셋째, 이 책은 법령과 해석의 공백을 선행 연구자료 또는 저자의 개인적 의견으로 메웠다. 독자들은 이 책에서 인용하고 있는 예규·판례와, 저자의 개인적 견해를 구분해서 실무상 적용해야 한다. 유권해석과 사견을 혼동해서는 안 된다. 다만, 행정심판이나 조세소송에서 저자의 견해를 청구인이나 원고의 주장 근거로 활용하는 것은 가능하다.
넷, 이 책은 4개의 part와 총 21개의 chapter로 구성되어 있다. 대부분 chapter의 글을 서사가 있는 긴 호흡의 논문 형식으로 썼다. 이 책을 실제 업무에 활용하고자 한다면 chapter 전체(적어도 전후의 내용)를 먼저 읽어 본 후, 그중 개별 사안에 해당하는 내용을 확인하길 바란다.

2018년, 공부나 할 요량으로 책을 쓰기 시작했다. 시간이 지난 다음 초안을 읽어 보니, 마음에 들지 않아 다시 써야겠다고 생각했다. 2022년 초에는 출간을 시도했으나 여전히 미흡하다고 판단하여 그만두었다. 꽤 여러 번 쓰고 지우기를 반복했던 것 같다. 새로 쓴 원고 앞에 이전 원고는 언제나 무효였다. 기존 원고를 버려야겠다고 마음먹기 쉽지 않았지만, 새로 쓴 원고는 이전 원고보다 조금은 나았기 때문이다. 사무실 업무와 병행하며 집필하는 것이 쉽지 않았지만, 시간이 주는 힘을 믿으며 계속해서 원고를 수정해 나갔다. 이 과정에서 몇 개의 chapter는 학술지에 논문으로 게재됐고 그 논문은 다시 이 책의 일부가 되었다. 남들은 논문도, 책도 쉽고 편하게 쓰는 것 같던데...... 나에겐 책 쓰는 일이 늘 고통이었다. 재능이 부족하고 머리가 나쁘면 더 많은 시간과 노력을 들이면 된다는 생각으로 2년 넘게 버틴 것 같다. 논리적 오류에 대한 두려움이 그 시간을 버티게 한 원동력이 아닌가 싶다. 그러나 지금도 두렵기는 마찬가지다. 독자들의 비판과 의견을 겸허히 수용하고자 한다.

사무실 업무와 원고 작업을 병행하다 지쳤을 때 ‘도대체 내가 왜 이 짓을 하고 있는 걸까?’라는 회의감이 들기도 했다. 전압이 흐르는 글을 쓰겠다는, 경험으로써 글을 구체화하고 글로써 경험을 개념화하겠다는, 개와 늑대의 시간처럼 흐릿한 신탁세제의 실체를 분명히 밝히겠다는 처음의 기개는 글을 쓸수록 사그라졌다. 그때마다 공저자인 장정진 전무님과 김완용 교수님의 격려와 응원이 큰 힘이 되었다. 또한 형사법 파트 첨언을 해주신 ALT법률사무소 김미아 변호사님께도 고마움을 전하고 싶다. 그리고 과거의 인연으로 이 책의 출간을 기꺼이 허락해준 상경사 김희철 대표님, 김병훈·성진우·배정영 부장님, 편집부에 깊은 감사를 드린다.

2023년 10월
정연대

PART 1. 신탁과 소득과세 쟁점

Chapter 1. 신탁소득에 대한 과세구조
제1절 개관
제2절 법인세법상 신탁소득에 대한 과세구조
제3절 소득세법상 신탁소득에 대한 과세구조

Chapter 2. 타익신탁이 설정된 신탁의 과세 쟁점
제1절 시작하며
제2절 타익신탁의 설정 사유
제3절 타익신탁의 쟁점에 관한 여러 가지 논의
제4절 끝맺으며

Chapter 3. 지주공동사업의 세법상 논점
제1절 서론
제2절 조합의 민사법률관계
제3절 조합 설립의 과세 쟁점
제4절 조합원의 탈퇴와 조합해산에 대한 과세 쟁점
제5절 조합원의 구성에 따른 세무처리 방법

Chapter 4. 에쿼티 조달과 수익금 지급에 대한 민사법·조세법상 쟁점
제1절 개관
제2절 금전소비대차계약과 투자계약의 민사법률관계
제3절 개인 투자수익금에 대한 소득세 과세

Chapter 5. 분양사업을 통한 주주의 간접이익에 대한 증여세 과세 여부
제1절 서론
제2절 상증세법 제42조의3의 해석론
제3절 영리법인을 통한 간접이익 분여를 포괄적 증여 개념에 포섭하여 증여세 과세가 가능한지 여부
제4절 결론
보론 : 2023년 대법원 판결 선고에 따른 대상 규정의 해석론 검토

Chapter 6. 분양수입의 손익인식 방법에 관한 소고
제1절 시작하며
제2절 선분양제도의 도입과 분양계약의 법적성질
제3절 분양수입의 손익귀속시기 결정
제4절 분양계약이 해제되는 경우 손익 인식 방법
제5절 법인세법 시행령 제69조 제3항의 해석에 관한 질문과 담론

Chapter 7. 개발사업 구도와 특수목적법인(SPC)의 운용
제1절 개요
제2절 사업SPC의 운용과 세무상 쟁점
제3절 대출SPC의 운용과 세무상 쟁점
제4절 프로젝트금융투자회사의 설립과 운용에 대한 세무상 쟁점

PART 2. 토지개발신탁의 부가가치세 과세 쟁점

Chapter 1. 토지신탁의 부가가치세 납세의무자 결정에 관한 소고
제1절 시작하며
제2절 신탁재산 공급주체의 연혁
제3절 2020년 개정법령 내용 분석
제4절 수익자 과세 전환에 관한 담론
제5절 끝맺으며

Chapter 2. 신탁의 설정·변경·종료 단계별 과세 쟁점
제1절 개관
제2절 신탁의 설정
제3절 신탁의 변경
제4절 신탁의 종료

Chapter 3. 분양사업의 세금계산서 발급과 수취
제1절 분양과 세금계산서 발급
제2절 분양사업과 세금계산서 수취

Chapter 4. 분양사업의 매입부가가치세 처리
제1절 사업비 종류별 매입부가가치세 공제 방법
제2절 토지 관련 매입세액의 범위와 판단기준

Chapter 5. 보충적 납세의무
제1절 입법 연혁
제2절 수탁자가 본래의 납세의무자인 경우
제3절 수탁자의 물적납세의무

PART 3. 토지신탁의 취득세 과세 논점

Chapter 1. 취득의 개념 정립과 신탁의 사법적 법률관계의 정합
제1절 취득의 개념 정립이 필요한 이유
제2절 법률과 판례를 통한 취득의 개념 정립
제3절 신탁의 사법적 법률관계에 따른 신탁취득세 법리의 이해

Chapter 2. 수탁자의 신탁재산 취득과 보유
제1절 서론
제2절 신탁법상 수탁자와 신탁재산의 법적 지위
제3절 신탁등기에 대한 취득세 비과세 요건
제4절 신탁등기와 감면취득세 추징사유인 매각의 구별
제5절 수탁자의 취득유형별 취득세 과세 내용
제6절 부동산 명의신탁 취득세

Chapter 3. 위탁자에 대한 취득세 과세
제1절 개요
제2절 신탁법의 내용과 등기절차
제3절 위탁자 지위 이전과 간주취득

Chapter 4. 수익자에 대한 취득세 과세
제1절 서설
제2절 신탁법상 수익자의 지위
제3절 수익권 취득에 대한 취득세 과세

Chapter 5. 분양 신축건물의 취득세 과세표준 산정에 관한 실무상 쟁점
제1절 개요
제2절 취득세 과세표준 산정구조
제3절 사실상취득가격의 산정 기준
제4절 신축건물의 과세표준 산정을 위한 간접비용의 항목별 검토
제5절 결어

Chapter 6. 과점주주의 취득세 납부의무
제1절 개요
제2절 과점주주의 범위
제3절 과점주주의 제2차 납세의무
제4절 과점주주의 간주취득세 납세의무

Chapter 7. 5년 미만 법인의 대도시 내 부동산 취득에 대한 취득세 중과
제1절 개요
제2절 클 틀에서의 중과 요건
제3절 중과 유형별 중과세요건 검토

PART 4. 세무조사, 그리고 비즈니스범죄에 대한 세법상 평가

Chapter 1. 부동산 개발회사에 대한 세무조사와 형사 처벌
제1절 시작하며
제2절 세무조사절차
제3절 조세범칙행위에 대한 형사 처벌
제4절 범칙세무조사 사례

Chapter 2. 비즈니스범죄에 대한 형사 처벌과 세법의 평가
제1절 개관
제2절 업무상 횡령의 구성요건과 세법상 평가
제3절 업무상 배임죄의 구성요건과 세법상 평가
제4절 배임수재죄·알선수재죄의 구성요건과 세법상 평가