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▶▶▶ 최고의 투자종목 토지, 그러나 먼저 실력을 갖춰야

부동산 투자는 여전히 최고의 재테크 수단 중 하나다. 그 중에서도 백미는 토지!
하지만 토지투자는 아마추어 투자자들이 손쉽게 시도하기 어려운 분야다. 수많은 공법적인 지식도 필요하기는 하지만 그보다는 땅을 보는 안목과 전문적인 스킬들을 요구하기 때문이다.


▶▶▶ 돈을 가져오는 땅을 알아보는 눈,
그 땅이 지닌 가치를 파악해내는 힘

어떤 땅을 보는 순간 그 땅이 가지고 있는 가치를 바로 알아차릴 수 있다면 토지투자자로서 돈을 벌 준비가 되어 있다.
하지만 한걸음 더 나아가야 한다. 아무리 좋아 보이는 땅이라고 하더라도 그 가치를 넘어서는 가격표가 붙어 있다면 그 땅은 나쁜 땅이기 때문이다.
그렇다면 그 땅에 붙어 있는 시세가 적당한 가격인지 그렇지 않은지 어떻게 판단할 수 있을까?

바로 이 책이 다루고 있는 이야기들이다.

▶▶▶ 토지가 가지고 있는 정가를 찾아내는 법

땅값은 정해진 기준이 없다. 그래서 땅을 매입하거나 매도하고자 할 때 비싸게 사는 것은 아닌지, 싸게 파는 것은 아닌지 머리를 쥐어뜯게 된다. 이것은 완성된 부동산인 아파트나 주택과 달리 땅은 아직 완성되지 않은 부동산이기 때문이다.

아파트와 같은 부동산과 달리 땅은 얼마가 적정한 가격인지 정해져 있는 않은 상태에서 시장에 나온다. 땅 주인이 일방적으로 가격을 정해서 시장에 내놓는다고 해서 뭐라고 말할 사람도 없다. 그래서 주변에 돌아다니는 땅값 시세 정도를 기준으로 고려해 받고 싶은 가격표를 붙여 내놓는다.

그런데, 이 가격표는 적절한 것인가? 왜 그 가격표가 붙게 된 것일까?
이 책의 존재 의미는 바로 이런 의문에서 시작된다.
즉 토지를 마트에 가서 정해져 있는 가격표를 보고 물건을 사는 것처럼 제대로 된 값을 주고 투자할 수 있는 과학적인 가격 판독력을 키우고자 함이다. 토지도 제조, 도소매가 있는 유통 관점에서 투자를 위한 안목을 키우기 위함이다.
토지투자의 시작은 매수 대상인 토지가 가지고 있는 가치에 적합한 가격을 찾는 것으로부터 시작된다. 여기서 합리적인 땅값을 찾기 위한 땅을 보는 안목을 키우기 위한 지식들과 더불어 토지 원가 계산의 다양한 기법들을 소개하는 것은 이 때문이다.

사실 어떤 땅이 가지고 있는 정확한 가격을 알아내는 것은 어렵다. 땅은 마트에 진열된 상품처럼 정가가 달려 있는 것이 아니기 때문이다. 그럼에도 매수의사가 있는 땅이 가지고 있는 시세를 제대로 파악해내지 못한다면 그 투자는 실패로 귀결되기 십상이다.
따라서 반드시 내가 구입하려는 토지의 가치를 가능한 정확히 파악해낼 수 있는 지식과 안목을 갖춰야 하고 이 책은 바로 그 길은 제시한다.

서문 _기획부동산의 먹잇감이냐, 고수의 투자법이냐


PART 1.
땅값은 어떻게 결정되는가?

제1장 땅값의 의미
땅값은 귀신도 모른다 _ 19
땅값을 가늠하는 잣대 _ 21
비도시지역 땅값은 왜 들쭉날쭉한가? _ 23
땅에는 정가가 붙어 있지 않다_ 26
입문자를 위한 땅값 판독법 _ 32

제2장 토지매수도 쇼핑이 필요하다
단순한 땅값이 아닌 부대비용도 고려하라 _ 41
과연 이 땅값은 싼 것일까? _ 44
평당가의 착시 현상 _ 47
싼 땅과 비싼 땅의 기준은? _ 50
가격이 아니라 가치에 투자한다 _ 54
큰 땅과 작은 땅, 어느 것이 수익 면에서 유리할까 _ 59
큰 땅보다 작은 땅이 유리하다 _ 61
토지 최유효 활용으로 가격을 판독한다 _ 64
투자 가치로 비교하는 농지와 임야 _ 73
맹지의 가격은 어떻게 판독하는가 _ 78


제3장 땅값의 결정
땅값은 어떻게 결정되는가? _ 85
땅값의 결정 원리 _ 89
토지도 등급이 있다. 적성평가등급으로 가격을 매긴다 _ 93
급매물, 이렇게 잡아야 한다 _ 102
인구와 땅값의 함수관계 _ 106
땅값 상승의 법칙을 파악하라 _ 112
접근성이 땅값을 결정한다 _ 117
땅값 올리는 등록전환 _ 120
등록전환된 임야, ‘토임’의 가격 평가 _ 125


PART 2.
토지투자를 위한 가치판단

제4장 경매감정가의 오류를 극복하라
감정평가금액에 속지 마라 _ 133
‘경매 감정가’ 얼마나 신뢰하십니까 _ 135
경매 감정평가액과 최저 매각가격의 결정 _ 140
경매를 통한 땅값 판독법 _ 144
감정평가는 어떤 기준으로 해야 할까? _ 148
토지 감정평가의 구체적 기준과 내용 _ 152
토지의 감정평가와 실거래가의 괴리를 판독한다 _ 156
매매 사례 비교법의 오류를 직시하라 _ 161

제5장 토지감정가는 내가 결정한다
진정한 땅값을 판독하는 법 _ 167
내 땅의 가치 판독법 _ 176
땅값 거품에 대해 _ 186

제6장 공시지가의 투자활용법
토지투자와 공시지가의 함수관계 _ 193
공시지가를 투자에 활용하라 _ 200
공시지가에 대한 오해와 편견 _ 207
개별 공시지가를 활용한 투자 _ 210

제7장 토지이용규제와 토지 가치 판독
용도지역 및 용도구역과 땅값의 함수관계 _ 217
건폐율과 용적률의 적용에 따른 토지 가치 판독 _ 225
개발사업지구로 지정, 고시된 이후 땅값은? _ 229
도로의 가격은? _ 233
보상예정지 토지의 가격평가 _ 237
투자와 등기부 판독법(담보대출가의 판독) _ 245
토지 ‘실거래가 공개 시스템’을 가격판독에 활용하라 _ 251


PART 3.
토지 리모델링과 세금이 수익을 담보한다

제8장 토지의 원가적산
실제 사용 목적에 따른 땅값 평가 방법은? _ 263
대지화 경향에 투자하라 _ 269
대지와 관리지역 원형지 중 어느 땅이 더 좋을까? _ 272
대지화 원가 소요 비용 적산 학습 _ 274
전원주택지의 원가 산정 해설 _ 279

제9장 토지가공으로 보는 원가계산법
토지성형이 가능한 땅을 잡아라 _ 287
임야의 투자 가치 판독 _ 292
경사진 토지의 ‘수평 투영 면적’ - 295
성토의 투자학으로 땅값을 계산한다 _ 299
임야 전원단지 개발 비용 조성 원가 산정식 _ 304
부지조성과 기초 토목공사로 원가를 계산한다 _ 309
건축을 위한 토지의 비용 적산 실무 _ 320

제10장 세후 수익으로 보는 원가판독법
세후수익률로 계산한 적정 토지가격은? _ 331
부록
수도권 전원 주택지 분석 리포트 _ 341

또 한 가지 이러한 토지의 가격을 결정짓는 요인이 있다. 바로 수요다. 소득 수준이 높아지면서 생활 패턴의 변화에 따라 복잡한 도심보다는 전원을 찾는 사람들이 많아졌다. 또한 각종 법령에 제한사항이 많아 전체적으로 일반주택과 농가주택, 창고 등 이외에는 건축할 수 있는 유형이 거의 없다. 그 때문에 전원주택지의 수요가 늘면 가격이 오르고 수요가 적어지면 가격이 오르는 것이 멈추고 보합세를 유지하게 된다.
_90쪽

또 한 가지 이러한 토지의 가격을 결정짓는 요인이 있다. 바로 수요다. 소득 수준이 높아지면서 생활 패턴의 변화에 따라 복잡한 도심보다는 전원을 찾는 사람들이 많아졌다. 또한 각종 법령에 제한사항이 많아 전체적으로 일반주택과 농가주택, 창고 등 이외에는 건축할 수 있는 유형이 거의 없다. 그 때문에 전원주택지의 수요가 늘면 가격이 오르고 수요가 적어지면 가격이 오르는 것이 멈추고 보합세를 유지하게 된다.
_162쪽

토지를 매입할 때 땅값을 정확하게 평가하기 위해서는 토지 매입자가 토지 매입 목적에 맞게 용도를 변경할 때까지 지불하는 모든 비용과 시간을 토지 매입가에 반영해야 한다. 이것이 토지를 매입하기 위한 가격 계산법의 기본이다. 이 정석으로 계산하고 정리한 후 매입 여부를 야 한다는 뜻이다.
_263쪽