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땅의 미래는 도시기본계획 속에 들어 있다!
드러나 있는 정보에서 보석을 찾아내는 토지투자 분석 노하우!

토지투자는 과학이다. 이론을 모르면 사기를 당하기 쉽고 경험이 없다면 아마추어에서 벗어나기 어렵다. 이 책은 과학적인 투자를 위한 핵심자료인 도시기본계획에서 어떻게 중요한 정보를 얻어내 투자에 이용할 수 있는지에 대한 투자 테크닉을 다룬다. 이론과 경험을 갖춘 전문가의 눈으로 토지투자의 기본 중 기본이라고 할 수 있는 도시기본계획에 대해 해설하고 분석하면서 투자자들이 실전투자에 어떻게 접근해야 하는지를 알려주는 부동산투자 지침서이다.

소문에 휩쓸리는 투자는 망한다.
투자를 하기 전 반드시 분석해야 하는
도시기본계획의 핵심은 무엇인가?

누구나 안정된 삶을 위해 투자를 하고 싶어 하지만 수많은 종목 중 무엇 하나 확실한 투자는 없다. “어떻게 성공할 것인가?”라는 과제를 해결하기 위해 공부하고 답사하고 전문가를 찾지만, 결국 결정은 본인 자신이 내릴 수밖에 없다. 정말 외롭고 힘든 선택이다.

어떤 투자든 자신이 연구했던 분야에서 성공하고 싶지 않은 사람은 없을 것이다. 그렇다면 어떻게 해야 하는가?
가장 좋은 방법은 토지투자로 수차례 돈을 번 사람과 함께 투자를 해보는 방법이다. 리스크도 줄이고, 투자 노하우도 배울 수 있으니 주변에 그런 고수가 있어 도움을 받을 수 있다면 그 사람은 행운아가 분명하다. 그러나 그런 행운을 누릴 확률은 적다.

한편, 토지투자의 정석은 국가가 그려내는 토지이용계획에 대해 꼼꼼히 체크해야 한다는 점이다. 그런 면에서 가장 큰 그림은 국토종합계획이지만 실제 투자를 하기 전에 보아야 할 것은 해당 지역의 ‘도시기본계획’이다. 단, 도시기본계획을 피상적으로 들여다보는 것만으로는 맥을 찾기가 쉽지 않다. 그런 면에서 이 책은 도시기본계획에서 중점적으로 보아야 하는 항목들과 그 정보가 의미하는 점을 분석해낼 수 있는 이해도이다.

이 책은 바로 그런 기회를 제공하기 위해서 쓰였다. 투자에서 성공하기 위해서 필요한 세 가지 덕목, 즉 기초지식과 분석력, 그리고 과감한 결단력을 갖출 수 있도록 돕는다. 그리고 실제로 투자에 나서기 위해서 반드시 필요한 하나의 항목, 어느 땅에 투자할 것인지에 대한 안목을 제공하기 위해서는 반드시 도시기본계획부터 분석할 수 있어야 함을 역설하고 몇몇 지자체의 사례를 통해 방법론을 제시한다. 도시기본계획이야 말로 토지투자의 나침반이자 보물지도이기 때문이다.

큰돈을 움직여야 하는 투자임에도 기본적인 지식도 없이 감에 의존하거나 다른 사람들을 좇아서 땅을 매입하는 경우가 많다. 이렇게 해서는 돈을 벌었더라도 어쩌다 한번이고, 나중에는 실패할 가능성이 높다. 운에 맡겨서는 안 된다. 상위 그룹이 하는 투자 방식을 배워야 한다. 그러기 위해서는 기본적인 지식과 참, 거짓을 구별할 수 있는 능력을 부단히 갈고 닦아야 한다.
부동산도 하나의 학문이다. 이론을 모르고는 접근 자체가 안 된다. 경험이 있다 해도 이론을 모르면 사기당하기 쉽고, 지식이 있어도 경험이 없다면 아마추어를 벗어나지 못한다.
필자는 실전투자 경험이 없는 예비투자자들이라면 반드시 도시기본계획을 활용한 과학적인 「모의투자」를 해보도록 권하면서 그를 위한 투자지식들을 상세하게 소개하고 있다.

006 들어가는 말

제1장 도시기본계획이란 무엇인가
01 도시기본계획의 개념 분석
우리나라 국토 공간계획의 체계
도시기본계획의 수립 절차
도시계획시설

제2장 도시기본계획을 투자에 활용하기
041 투자하기 전에 먼저 도시기본계획을 이해하라
046 국토종합계획은 ‘숲’, 도시기본계획은 ‘나무’
투자를 보는 큰 눈, 국토종합계획
제5차 국토종합계획 2020~2040
도시기본계획에 숨어 있는 투자의 미래가치
077 토지투자를 위한 도시기본계획 분석법
도시기본계획의 목표년도와 계획인구 파악
도시기본계획상 개발축과 교통축 파악
도시기본계획의 실현 가능성과 효과 분석
083 실전 활용을 위한 도시기본계획 요소들
토지경매 입찰 전에 먼저 도시기본계획을 보라
비전문가들이 경매에 입찰을 할 때는 어떻게 접근해야 하는가?
고급정보는 주민공람을 활용하라
민원인의 행정관서 공략법
지방의회 회의록에 월척이 있다
숨어 있는 위험, 지자체 내규
예산의 배정과 집행에 따른 투자 시점 잡기
107 토지이용계획확인서로 도시기본계획 판독하기
용도지역제
용도지역의 개념
용도지역과 토지투자 그리고 개발
도시관리계획의 내용을 확인해 주는 토지이용계획확인서
도시·군 기본계획 수립 현황
121 인구유입 통계를 투자에 활용하는 법
지자체 별 인구유입과 도시기본계획의 수립
인구와 투자 그리고 도시기본계획
투자를 위한 인구유입 분석

제3장 도시기본계획을 활용한 투자 테크닉
137 투자의 핵을 공략하라
비도시 성장관리지역이 핵심이다!
계획관리지역의 특성과 이해
계획관리지역에 대한 규제완화 추세에 주목하라!
계획관리지역의 개발가능행위의 범위
성장관리 방안과 건폐율·용적률의 완화 인센티브
성장관리 방안 수립지침
149 관리지역 세분화 투자법
관리지역 세분화와 토지투자
관리지역 세분화와 토지적성평가
땅값을 좌우하는 토지적성평가
관리지역 세분화 대응 요령
보전용지를 피하라
관리지역종세분화 사례 분석
172 토지적성평가지침을 활용한 투자법
토지적성평가 지표군을 투자에 활용하라
관리지역 지표군의 결정 해독
177 계획관리지역 투자법 해설
도시 용지 공급 확대로 소액 장기투자 적격
시가화 예정지구나 발전 속도가 느린 지자체 토지에 주목
180 토자투자와 용도지역 변경
용도지역은 토지의 계급장
용도지역을 활용한 투자법
194 황금의 땅 시가화예정용지 투자법
시가화예정용지란?
돈이 묶이는 보전용지
시가화 압력에 투자하라
시가화예정용지 분석 예시
209 도시기본계획으로 판독하는 용도지역·구역과 지가의 인과관계
용도지역 변경이 가져오는 가치의 변화에 주목
용도지역과 달라지는 토지의 가격
용도지역과 토지의 이용 방향
218 도시계획시설의 실효 장기미집행 도시계획시설 투자법
장기미집행 도시계획시설 투자 전망
도시계획시설 부지란 무엇을 의미하는가?
결정된 도시계획시설은 어떻게?
도시계획시설 부지 투자법
미집행시설의 투자가치

제4장 투자 유망 지역의 도시기본계획 분석
233 당진_ 2025년 도시기본계획 분석
주요 개발축 분석
도시기본 구상도 분석
토지적성평가 분석
시가화예정용지 분석
위성사진 분석
해당 지자체 주요 사업계획 분석
요점정리
241 광주시_2025년 도시기본계획 분석
성남-여주간 복선전철 역세권 개발 계획
경기도 성남 판교 - 여주간 복선 전철 노선
244 세종시_2030 도시기본계획 분석
건폐율과 용적률의 비교
건축할 수 있는 건축물의 비교
계획관리지역
생산관리지역
보전관리지역
이 정도는 알아야 부동산 고수
보전관리지역에서 건축할 수 있는 건축물
264 평택_2035 도시기본계획 분석
평택 도시기본계획 변경
평택시 기본 방향 및 목표
도시 공간구조 구상 대안 1
도시공간구조 대안 2
발전 축
생활권 개발 방향
인구배분계획
274 안성_2030 도시기본계획
도시의 미래상
계획인구 및 외부 유입률
공간구조 및 생활권 설정
282 파주_2030 도시기본계획 분석
공간구조상 종합
생활권별 계획 방향
시가화예정용지 주요 사업계획
파주시 교통체계 구상도

제5장 도시기본계획 관련 법규
305 도시·군 기본계획 수립지침
국토계획법에 따른 도시·군 기본계획 수립지침
기초조사의 내용과 방법
도시기본 구상도 작성기준
공원·녹지 체계 기본 구상도
교통계획도
각종 현황도 작성기준
380 토지적성평가
평가지표

도시기본계획에 담겨 있는 핵심지표는 인구계획이다. 이에 맞춰 도로 등 기반시설과 주택공급, 경제, 산업 등의 부문별 계획이 세워진다. 계획기간 내 다른 지방자치단체보다 인구계획이 크게 잡혀 있다면 그만큼 지역개발도 많아질 수밖에 없고, 개발이 많아지면 또 그만큼 땅값도 오를 수밖에 없다. 현명한 투자자라면 특히, 도시기본계획으로 확정된 토지이용계획을 눈여겨봐야 한다는 것을 알 수 있을 것이다.
_67쪽

도시기본계획은 도시개발 방향, 도시지표, 도시에 대한 기본 구상, 인구배분계획, 토지이용계획, 교통계획, 통신계획, 공공시설계획, 산업개발계획, 환경계획, 공원녹지계획, 행정·재정계획 등을 포함한 종합계획이기 때문에 부동산 투자에 있어서 매우 중요한 나침반으로 활용된다.
_77쪽

더 오를 수 있는 땅을 찾고자 한다면, 토지가 소재하는 행정구역의 땅값 추이를 보거나 혹은 지난 3년, 5년 혹은 10여 년 동안의 인구증가율과 이동 방향을 보면 매우 유용하다. 확실한 데이터는 없지만 일반적으로 3년 내지 5년간 지속적인 인구증가율을 보이는 지역은 분명히 땅값이 오르는 지역이라는 견해가 유력하다. 인구증가율이 높거나 증가 속도가 빠를수록 땅값이 더 많이 오를 것이라는 확신과 근거가 있다. 경기도 용인·화성, 충남 천안, 경남 김해시의 경우를 보면 잘 알 수 있다.
_130쪽

‘준농림지역’이 국토계획법 체계 아래에서 ‘관리지역’으로 바뀌면서 토지투자 대상 1위는 준농림지역의 새 이름이라고 할 수 있는 ‘관리지역’이 계승하게 된다. 따라서 2003년부터는 관리지역 내 농지나 임야가 토지투자 대상 1위가 되었다.
-152쪽

흔히 많은 사람들은 토지투자에서 그린벨트 정도만 조심하면 되는 것으로 여기는 경우가 많다. 하지만 도시지역에서의 부동산 투자에서도 용도지역 및 용도구역은 조심해야 할 항목이다.
용도지역이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 다양하게 제한하는 지역으로서 모든 토지에 지정되어 있고, 용도구역은 이러한 제한을 완화 또는 강화하는 구역을 의미한다.
-209쪽

모든 투자의 결정은 전적으로 본인의 몫이며 훗날 돌아오게 될 냉탕과 온탕도 역시 자신의 운명이다. 하지만 작금의 상황은 세월 속에 돈을 묻어두고는 매매차익을 기대하기 어려운 시기다. 따라서 옥석을 고르는 안목과 노하우가 준비되었다면 심층적인 분석을 통해 장기미집행시설 투자는 도전해볼 만한 블루오션이라고 판단된다.
-229쪽