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▶▶▶ 국내에 나와 있는 단 한 권의 맹지투자 전문서

이 책은 토지투자에 대한 노하우와 땅을 보는 안목을 키워 황금을 찾아가는 보물지도라 할 수 있다! 맹지를 판별하는 법과 가치평가는 물론 절반 이하로 저평가 받고 있는 맹지의 족쇄로부터 탈출할 수 있는 여러 가지 방법들을 소개한다. 또한 토지투자의 핵심인 도로에 대한 정확한 지식, 토지투자의 법률문제는 물론 성공한 투자사례를 통해 투자 아이디어를 제공하고, 실패한 사례를 분석해 토지투자에서 만날 수 있는 함정들을 피할 수 있도록 돕는 유일한 책이다.

▶▶▶ 맹지투자!! 위험한 투자인가, 진흙속에 묻힌 진주인가!
▶▶▶ 맹지를 갖고 있다면 이제 당장 탈출방법을 찾아보자!!
▶▶▶ 쪽박과 대박을 품고 있는 맹지의 속성과 가치를 알아 보는 안목 키우기
▶▶▶ 일반적인 투자는 일반적인 수익일 뿐. 고수는 맹지에서 기회를 찾는다!!

부동산투자를 다루는 책들은 수없이 많지만 토지투자를 다루고 있는 책은 거의 전무하다시피 하다. 실무 현장과 부동산 공법을 두루 꿰고 있지 않으면 다룰 수 없는 분야이며, 이는 쉽게 해결될 수 있는 문제가 아니기 때문이다. 실제로 부동산투자업계에서 토지투자에 관한 지식과 노하우를 갖추기 위한 첫 번째 조건으로 마일리지(현장답사)를 꼽는다. 이는 수많은 시간과 경비를 투자해야 하는 것을 의미하고, 이런 사람들이 법률적 지식과 경험까지 갖추는 있는 경우가 거의 드문 탓이다. 실제로 현장경험과 법률지식을 모두 갖추고 있는 토지투자 전문가들은 손에 꼽을 정도라고 하며, 이를 체계적으로 묶어서 초보투자자들의 궁금증을 해소해 줄 수 있는 역량을 가진 사람들은 더욱 적다. 그런 면에서 이 책은 거의 유일하다고 할 수 있으며 따라서 신선하게 다가온다.

이 책은 토지투자에 관한 총론에서 벗어나 각론으로서 실제 투자자들이 현실에서 부딪히게 되는 의문점을 해소하고 직접적인 도움을 얻을 수 있는 투자노하우와 그에 따른 법률적 지식들을 알려주기 위한 토지투자 시리즈 중 첫 번째 책으로, 토지투자자들이 가장 많은 질문을 던지는 맹지에 대해 다루고 있다. 즉 맹지는 어떤 땅이고 어떤 가능성과 위험을 품고 있으며, 그런 맹지가 어떤 가치를 가지고 있는지 찾는 것이다.
현재 우리나라 비도시지역 토지의 상당 부분은 맹지로, 제대로 된 가치를 인정받지 못하고 피해야 할, 위험한 투자처로 인식되고 있다. 바로 이런 역발상의 견지에서 토지투자의 고수들은 맹지에 큰 관심을 기울이고 있으며, 맹지로부터 탈출해 고수익을 올린다.

이 책은 맹지란 어떤 땅인지 다양한 사례를 통해 살펴본 뒤에 맹지로부터 벗어나기 위한 「도로」에 대한 이해와 법률적 지식, 맹지탈출을 위한 여러 가지 방법 그리고 다양한 투자성공 사례와 실패 사례를 통해 보다 큰 안목에서 토지를 보는 눈을 키울 수 있도록 돕고 있다.
필자는 남들이 거들떠보지도 않는 맹지나 험지險地도 생각하기에 따라 좋은 투자 대상이 될 수 있고, 그러기 위해서는 투자 대상에 대한 권리분석도 중요하지만 그보다 땅을 크게 보는 거시적인 안목이 더욱 필요하다고 이야기 하고 있다.

[먼저 읽은 독자들의 한마디]

저자가 알려주는 합법적인 도로를 만드는 방법과 개발 과정은 실전에서도 가이드 로 삼기에 충분하였습니다. 맹지투자에 관심이 있는 분들에게 이 책은 필독서라 고 생각할 만큼 많은 도움이 될 것으로 확신합니다.
- 예스24 독자서평 중에서
역시 알아야 할 것도 많고 주의해야 할 부분도 많아서 맹지투자에 만만하게 접근 하면 안 될 것 같다. 적어도 지적도에 대한 분석과 토지가 가진 가치평가에 대해 새롭게 배울 수 있었던 책이다.
- 예스24 독자서평 중에서
맹지라고 하면 개발이 어렵고 위험한 땅이라고만 생각했는데 그게 아니라는 것을 이 책을 통해서 알 수 있었어요. 즉 맹지에 대한 철저한 이해가 바탕으로 된다면 오히려 저평가된 맹지를 개발해서 큰 수익을 남기는 투자도 가능하고, 잘못된 매 입으로 투자에 실패하는 일을 예방할 수 있다는 사실을 제대로 알게 되었어요. 실 전사례를 통한 맹지투자에 대한 많은 팁들도 큰 도움이 되었습니다.
- 예스24 독자서평 중에서

개정판을 내면서
프롤로그

PART 1. 맹지의 판독
맹지란 어떤 토지를 말하는가?
맹지는 과연 죽어 있는 땅인가? _ 27
고수는 맹지를 노린다 _ 28
눈이 없는 땅과 도로 _ 29
토지의 생명줄, 도로 _ 31
도로로 읽는 맹지투자 _ 32
맹지투자, 과연 돈이 될까? _ 37
맹지투자에서 명심해야 할 두 가지 _ 39
맹지의 판별
지적도로 보는 맹지 구별법 _ 42
도로와 맹지를 분별하는 지적도 스터디 _ 46
접도구역에 붙은 땅은 맹지일까? _ 51
맹지를 만드는 비도시지역 도로 _ 53

PART 2. 맹지의 주요 이슈
현황도로에 대한 오해와 편견
현황도로에 대한 일반적 인식 _ 71
실무에서 자주 언급되는 현황도로 관련 질문 _ 83
현황도로라도 4미터 이상의 너비라면 OK _ 85
통로는 도로가 아니다 _ 90
차와 사람이 함께 다닐 수 있는 도로 _ 91
현황도로도 절대 안전하지 않은 도로 분쟁 _ 93
복잡한 토지사용승낙서의 문제 해결 _ 100
건축법상 도로와 현황도로의 차이 _ 106
건축허가와 도로의 요건 _ 110

PART 3. 도로를 알면 맹지가 보인다
맹지와 도로의 함수관계
도로의 의미 _ 119
도로저촉과 접도구역 완충녹지 _ 121
건축법상의 도로 _ 122
활용 가능한 도로인지 확인하라
도로의 정체성 파악 _ 143
도로 폭에 따른 가치 판정 _ 144
도로에 접하는 방식에 따른 가치 판정 _ 145
도로 완전정복
도로의 종류와 구분 _ 156
번호로 보는 도로의 종류 _ 160
도로의 이용목적에 따른 분류 _ 162

PART 4. 맹지의 가치 평가
맹지의 의의 및 규정
맹지의 의의 _ 165
토지와 도로의 관계 _ 166
맹지 관련 규정 _ 168
맹지의 감정 평가 방법
감정 평가시 검토사항 _ 173
맹지의 감정평가 방법 _ 177
감정평가 예시
진입로 개설을 전제로 하는 경우 _ 193
인접토지와 합병하는 경우 _ 195

PART 5. 맹지의 법률적인 문제
일반적인 맹지 관련 민원의 법률적 사례
주위토지통행권의 법리 판단 _ 203
개발행위허가, 건축신고의 경우(건축허가는 별도) _ 205
지가급등에 따른 갈등들 _ 206
도로의 폐지와 배타적 사용권
도로 폐지는 함부로 할 수 없다 _ 208
도로의 통행방해도 할 수 없다 _ 210
훼손은 형법의 처벌을 받는다 _ 211
어떤 맹지도 진입로는 만들 수 있다 _ 212
주위토지통행권 판례 모음 _ 213
주위토지통행권 관련 판례 해석
주위토지통행권 관련 판례 : 민법상 맹지의 해석 _ 216
민법상 주위토지통행권과 건축법과의 관계 _ 224
주위토지통행권 관련 판례 : 현황도로에 접한 시골집 매입 _ 226
주위토지통행권 관련 판례 : 건축허가 신청 _ 231
민법상 주위토지통행권의 주장 : 현황도로 매입 포장 사용례
사례 설명 : 현황도로에 접한 시골집 매입 _ 241
조례와 법령에서 정의하는 도로
도로 관련 각 지자체 조례 예시 _ 245

PART 6. 맹지에서 탈출하기
진입로를 확보하라
건축법상 도로의 요건 _ 259
사도법에 의한 도로 개설 _ 261
각지를 활용한 지분 분할 이용 270
토지사용승낙서를 받아 도로로 활용하기 276
통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로개설 278
맹지에 도로를 만들기 위한 조건
진입로가 없는 토지에 건축이 가능한가? _ 282
도로점용허가로 돈 되는 땅 만들기 _ 284
도로점용허가 실무 _ 288
구거점용 실무 스터디 _ 302
사도개설허가 실무 _ 317
PART 7. 맹지 개발하기
건축허가 사례
도로 없는 농지를 대지로 만든 사례 _ 335
맹지의 건축 관련 질의응답 _ 345
맹지의 주택허가에 관한 질의응답 _ 351
맹지의 공장 건축허가 사례
맹지에 공장 짓기 _ 353
사도개설 사례 _ 356

PART 8. 사례로 보는 맹지투자의 분석
맹지투자 실패 사례 분석
이런 토지에 투자하면 망한다! _ 359
사례 토지의 문제점 _ 362
맹지투자 복기하기
기본에서 시작하는 일반적 맹지탈출 _ 364
맹지탈출 실전 해법 _ 369
맹지탈출은 공간구조로 토지를 인식하는 것에서부터 _ 374
맹지탈출 사례 분석 _ 378
돈 되는 맹지 임야 찾아보기 _ 396
역세권 맹지투자 성공사례 _ 398
장기 미집행시설 투자 비법 : 돈 되는 도로, 위험한 도로 _ 401
지방자치단체의 점유 여부를 확인하라 _ 405
구거를 통한 맹지탈출
맹지인가 알박기인가? _ 431
chapter 9. 맹지투자의 함정 피하기
맹지에 투자할 때의 위험 회피 체크포인트
‘도로’ 관련 체크포인트 _ 445
구거 관련 체크포인트 _ 461
‘도로지정동의서’를 꼭 받아라 _ 462
내 땅과 붙은 맹지의 적정 가격 판독법
코랜드연구소 맹지 P.M 사례 분석

우리가 일반적으로 알고 있는 도로와 건축법상 도로, 그리고 건축허가를 받을 수 있는 토지투자 개념에서의 도로는 조금 다르고, 바로 이 점에서 큰 차이가 난다. 도로에 대해 잘 몰라서 현황도로만 보고 매입을 했다가 낭패를 당하는 경우도 많고, 지적도상에 도로가 표시돼 있어 계약했는데, 막상 현장에 가보니 도로가 사라진 경우도 있다. 시골 땅은 이런 일이 비일비재하다.
_ 28쪽

현재의 상황으로 보자면 투자하면 안 되는 물건이 확실했다. 하지만 경매와 마찬가지로 권리관계가 복잡하면 입찰이 꺼려지지만 그만큼 싸게 낙찰 받을 수 있는 장점이 있다. 위 부지도 앞 필지를 가져올 수 있다면 대로변에 반듯한 부지가 될 수 있으니 높은 시세차익을 기대할 수 있었다.
_167쪽

이때의 경험을 통해 알게 된 것은 개울에 붙어 있는 땅은 잘 알아보고 매입해야 할 것 같다는 것이다. 소하천정비계획이라는 것이 있어서 현재는 작은 개울이라도 계획에 만약 3~4미터 이상으로 되어 있으면 낭패를 볼 수 있다. 이런 경우 다리를 놓는 데 비용이 매우 많이 들 게 될 것이고 배보다 배꼽이 더 커질 수도 있으므로 미리 해당관청에 알아보는 것이 좋다. 토목공사는 규모가 작아도 비용이 매우 크기
때문이다.
_265쪽