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부동산 대책만 수십 번, 전 세계 유례없는 규제 속
시장주의자 심교언 교수의 관전기

“규제로 가득 채운 文정부 부동산 정책 5년 이것은 역사에 기록되어야 한다!”

한쪽은 부작용을 걱정하고, 다른 쪽은 오히려 더 강한 정책 개편안을 주문한다.
시장을 ‘정상화’시키는 데 좌파냐 우파냐에 따라 그 내용이 극도로 달라진다.
하나의 현상에 대해 각 신문사가 이슈를 다루는 태도도 아주 다르다.

“이 모든 과정을 기록하는 것이 학문적 도리”
제20대 대통령선거가 목전으로 다가온 가운데, 현 문재인 정부의 부동산 정책을 비판하는 심교언 건국대 부동산학과 교수의 『광기의 실험, 시장의 반격』이 출간됐다. 지난 5년여 문재인 정부가 내놓은 정책을 분석하고, 이에 대한 언론과 시장의 반응을 비교하면서 개인적인 견해를 담았다. 심 교수는 “부동산 관련 전공자로서 최근 몇 년간 우리나라에서 나타난 현상은 과거 2차 세계대전 직후 정도를 제외하면 찾아보기 힘든 사례”라며 “이 모든 과정이 어떻게 진행되는지를 기록으로 남기는 게 후학들에 대한 학문적 도리”라고 집필하게 된 이유를 밝혔다.
이번에 출간된 1권 〈비정상의 정상화〉는 문 정부 5년 중 2017~2018년 사이의 부동산 정책과 시장 영향을 다뤘다. 이전 박근혜 정부의 마지막 정책인 2016년 11.3 대책의 영향권인 2017년 1월부터의 자료도 담아, 5월 시작한 문 정부에 미친 영향도 고려했다.

2차 세계대전 직후에나 가능했던 전례 없는 대책들, 그 실험의 기록
‘전월세상한제, 계약갱신청구권, 도시재생뉴딜, 민간택지 전매제한 강화, 투기과열지구 지정, 재초환 시행, LTV·DTI 강화, 양도소득세 강화, 자금조달계획 의무화, 민간택지 분양가상한제, 가계부채종합대책, 신DTI·DSR 도입, 주거복지로드맵, 공적주택 100만 가구 공급, 임대주택등록 활성화, 재건축 안전진단 강화, 신혼·청년 주거지원, 신혼희망타운 확대, 투기지역 추가 지정, 종부세 인상 및 과세대상 확대, 수도권 주택공급계획, 3기 신도시 발표 ……’
지난 5년간 일일이 거론하기도 힘들 만큼 많은 부동산 대책이 쏟아졌다. 경제학적 논리가 부족하고, 내놓는 대책끼리 충돌하기도 한다. 실험인지 증명인지 알 수 없는 대책들은 결국 정부의 의도와는 반대로 부동산 시장의 급격한 상승을 불렀다.
심교언 교수는 본문 곳곳에서 정부 정책을 분석·인용하고, 비슷한 해외 사례를 들어 비교한다. 그는 경제학적 논리와 자유시장주의 관점을 견지하는데, 이 기간 우리나라의 부동산 대책과 시장의 반응은 가히 ‘실험’에 가깝다고 말한다. 이 책을 실험의 기록이라 부르는 데는 그러한 이유에서다.

부동산 시장 ‘정상화’에 대한 엇갈린 정의,
좌파와 우파의 논리를 비교하는 재미
『광기의 실험, 시장의 반격』은 저자의 비판적인 주장을 줄줄이 늘어놓는 책이 아니다. 그보다는 조선일보와 한겨레신문으로 대변되는 좌파ㆍ 우파의 시각을 상세하게 인용하는 데 많은 지면을 할애하고 있다.
이를테면 보유세 개편을 골자로 한 2018년 6.22 대책에 대해 다음날인 6월 23일 자에 두 신문은 같은 대책에 대한 다른 시각을 선명하게 보여준다. 조선일보가 “대출 막고 금리 오르고 종부세 조이고, 부동산 3중고”라면, 한겨레신문은 “공시가 손 안대고, 고가 1주택 봐주고, ‘누더기 개편’되나”다. 한쪽은 부작용을 걱정하고, 다른 쪽은 오히려 더 강한 정책 개편안을 주문하고 있다.
저자는 이 같은 시각차를 ‘정상화’에 대한 관점 차이로 해석한다. 그는 “우파 성향 정권은 세금 인하와 규제 완화 등 친시장 정책을 ‘정상화’라고 명명하고, 좌파 정권은 세금 인상, 규제 강화 등을 ‘정상화’라 부르는 경향이 있다”고 설명한다. 그는 좌우 대표 언론인 조선일보와 한겨레신문의 논조를 대비하며 독자들에게 이렇게 말한다.
“하나의 현상에 대해 각 신문사가 이슈를 다루는 태도가 달라 독자들도 많이 혼란스러울 것이다. 좌파적 시각과 우파적 시각에 왜 차이가 있는지, 어떤 방식으로 접근하는지를 파악하는 것도 흥미로울 것이다. 과연 무엇이 당시 상황에 적절했는지는 독자 여러분께서 잘 판단하시길 바란다.”

머리말
1장. 세계적 실험의 서막
2장. 첫 번째 실험, 정책에 대한 불안?
3장. 광풍의 서막
4장. 다주택자의 자금줄을 끊어라
5장. 서민을 지원하라
6장. 이제는 재건축도 손을 봐야…
7장. 토지공개념, 종합부동산세 그리고 공급
8장. 이젠 보유세다
9장. 규제 강화와 드디어 언급되는 공급
10장. 지금까지의 규제는 잊어라

부동산 관련 전공자로서 최근 몇 년간 우리나라에서 나타난 현상은 과거 2차 세계대전 직후 정도를 제외하면 찾아보기 힘든 사례여서, 이 모든 과정이 어떻게 진행되는지를 기록으로 남기는 게 후학들에 대한 학문적 도리라고 생각했다. … 토지공개념과 보유세, 충분한 공급물량 등에 대한 논쟁, 시장현황 진단에 대한 시각 차이 등 중요한 것만 해도 너무 많이 터져 나왔다. 학계에서 이렇게 많은 논쟁을 단시간에 모두 겪는 것은 사실상 불가능에 가까운데, 실제 그렇게 됐다는 게 안타깝기도 하고 개인적으로는 행운으로도 여겨진다. -〈머리말〉 p5~6

앞으로도 다양한 대책들이 나오는데, 상당수가 ‘정상화’라는 제목을 달고 나타난다. 이 ‘정상화’라는 게 좌파냐 우파냐에 따라 그 내용이 극도로 달라지기 때문에, 사람들은 당시 어떤 정부인지를 염두에 두고 개념을 해석해야 한다. 다시 말해 우파 성향 정권은 세금 인하와 규제 완화 등 친시장 정책을 ‘정상화’라고 명명하고, 좌파 정권은 세금 인상, 규제 강화 등을 ‘정상화’라 부르는 경향이 있다. 물론 그때마다 양측은 나름의 논리를 들이대며 그것이 진정한 ‘정상화’라 주장해왔다. -〈11.3 부동산 대책 :박근혜 정부의 마지막 부동산 대책〉 p19~20

그러나 일반적으로 이런 대출 규제 강화는 저소득 가구를 고금리 대출시장으로 내몰아 고소득자보다는 오히려 저소득 계층의 피해가 더 큰 것으로 알려져 있고, 소비를 축소하는 등 경제에 악영향을 준다는 연구결과가 많다. 더구나 주택담보대출의 상당 부분은 생계형 대출인만큼 피해를 보는 계층이 많을 수 있어 매우 주의해야 한다. 어떤 계층이 어느 정도의 피해를 보는지, 중장기적으로 경제에 어떤 영향을 미치는지에 대해 검토한 내용은 대책보고서에 나와 있지 않았다. -〈첫번째 정책 :부동산시장 눈치 보기〉 p47

김 장관은 ‘다주택자들이 강남 등 서울의 주택을 사들이면서 집값이 급등했고, 공급 부족 탓은 아니다’는 내용의 취임사를 내놓았다. … 통계청의 자료에 따르면 2020년 기준 서울의 주택수는 300만 채가 조금 넘는다. 여기서 몇십 건 혹은 몇백 건의 거래가 서울시 전체 300만 채 집값을 올렸다는 주장은 과하다는 생각이 든다. -〈먹히지 않는 6.19 대책〉 p54~55

갑작스런 집값 상승의 원인은 투기꾼보다 정부도 언급한 저금리와 대내외 경제 여건의 개선에서 찾아야 하고, 다수의 시장 전문가들이 언급했듯 수요가 많은 지역에 공급이 부족한 탓일 것이다. 그러나 정부는 공급은 충분하다는 입장이었다. … 2008년 광우병 논란을 생각하면 쉽다. 결국 ‘광우뻥’ 선동으로 결론났지만, 당시에는 광우병 논란과 조류인플루엔자 확산으로 쇠고기와 닭고기를 기피하는 현상이 나타났다. 결국 대체재인 돼지고기 소비가 눈에 띄게 늘면서 가격이 올랐고, 수산물 판매도 늘어났다. 이때도 돼지고기의 공급은 전년 대비 충분하니 투기꾼들이 잘못이라는 얘기를 할 수 있을까? -〈8.2 부동산 대책 :부동산시장 토벌(?) 작전〉 p68~69

충분한 검토 없이 나온 대책을 자인하는 형국이다. 애꿎은 국민만 마음 졸이며 천당과 지옥을 왔다갔다 했으리라. 이후에도 정책을 만들고 보완을 하는 형식은 반복된다. 조금만 더 시간을 두고 충분히 고민했으면 겪지 않을 혼란을 정부가 초래했다.
-〈8.2 대책의 보완 대책 :계속되는 고질적 보완대책의 출발〉 p81

중국 대도시 집값은 우리보다 더 폭등하고, 베이징이나 상하이에서 고가주택은 우리보다 3배 이상 비싼 데, 중국식이 타당하다니 참 기발한 발상이다.
-〈8.2 대책의 후속, 9.5대책 :더 조이겠다!〉 p90

정부의 시장 인식에 대해 많은 얘기가 가능하겠으나, 과연 전셋값이 급등하여 주거불안이 심각해졌는지에 대해서는 생각을 달리할 수 있다. 1987년부터 주택전세가격 종합지수의 연간상승률 그래프를 보면 2017년 상승률이 높다고 느끼긴 어렵다. 장기추세를 살펴보면 전세가는 오히려 아주 안정적임을 알 수 있다. 그래서 전세가 상승으로 인해 대책을 만든다는 표현은 조금 무리가 있어 보인다. … 여하튼 결론적으로 보면 정부가 진단하듯 전세가가 그리 불안한 상황은 아닌 것으로 보인다는 점이다. 전세가는 이후에도 비슷한 추세를 보이다가, 2020년 7월 임대차 2법이 통과하며 폭발적인 상승세를 보여주게 된다.
-〈12.13 부동산 대책 :당근을 줬지만, 다음 채찍이 더 무섭다〉 p137~138

이렇게 되면 그나마 재건축을 통해 늘어나던 주택도 이젠 공급이 줄어들 것이다. 정부 정책으로 공급 물량이 줄게 되면 서울시 집값은 올라갈 가능성이 더욱 높아진다. 그나마 새로 지어지는 것도 고급 주택이 될 가능성이 높다. 낮은 용적률로 쾌적하면서도 많은 돈을 투입한 공사비 덕택으로 호화주택이 들어설 것이다. 결국 정부 정책은 공급량을 줄이면서 호화주택 건설을 부추긴 셈이 되었다. -〈다양한 시장의 반응〉 p217

… 월간 상승률이나 주간 상승률 그래프에서 몇 가지 짚을 점이 있다. 대책이 나오면 시장은 바로 반응하지만 얼마 지나지 않아 상승폭이 더 커진다는 특징이다. 인위적으로 정부가 눌러놓긴 했지만 바로 튀어 오른다는 말은 정부 정책이 잘 먹혀들지 않는다는 의미이기도 하다. 뭔가 다른 원인이 더 크게 작용한다고 의심할 만하다. 수요억제책의 한계로 의심해볼 만하다.
-〈진짜 약발이 있었나?〉 p314