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규제 홍수 속 내게 맞는 생존법을 찾아라!
2030세대 및 무주택자 ‘내 집 마련’, 다주택자 ‘내 재산 굳히기’ 포지션별 로드맵

2020년 7월 10일과 8월 4일, 문재인 정부의 22번째, 23번째 부동산 대책이 발표됐습니다. 세금 강화와 주택 공급 확대에 대한 전례 없는 방안들입니다. 그러나 다주택자, 무주택자는 물론이고 나라의 어깨를 짊어질 젊은 층까지 전 국민이 일대 혼란에 빠져들고 있습니다. 이에 매경출판은 대한민국을 대표하는 부동산 어벤저스 8인을 신속히 모았습니다. 그들을 통해, 청년들을 위한 주거대책부터 신혼부부와 무주택자를 위한 내 집 마련 전략, 투자자를 위한 지역 분석, 징벌적 세금 분석 등 현재 전 국민이 고민하는 부동산 문제의 모든 해법을 담았습니다.

[어벤저스 8인이 말하는 상황별 로드맵]

집, 사야 할까, 버텨야 할까, 팔아야 할까
다주택자- 몸집을 줄이는 전략이 필요하다.
무주택자- 무리한 추격매수는 피하자, 청약제도를 최대한 활용할 것
1주택자- 더 나은 아파트로 갈아타기를 적극 시도해야 한다.

2021년, 내 집 마련할 대기회 온다
무주택자에겐 앞으로 5년간 신규택지개발과 공공재건축 및 공공재개발 그리고 3기 신도시에서 그토록 갈망하던 내 집을 찾을 수 있는 대기회가 온다. 특히 하남교산지구, 인천계양지구, 고양창릉신도시, 부천대장지구 등을 완벽 분석한다.

2030세대 청약 특급 전략, 특별공급을 활용하라
정부가 8.4부동산 대책을 통해 늘어나는 공급 물량의 절반 이상을 생애 최초 주택구입자 청년, 신혼부부 등에게 공급하기로 했다. 대상지는 과천청사 일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지, LH서울지역본부 등이다. 특히 과천청사 일대와 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등 정부 소유 부지는 최대한 청년과 신혼부부에게 공급한다.

신혼부부, 생애최초, 맞춤형 전략을 짜라
9월 생애최초 특별 공급의 적용대상 주택 범위와 공급 비중이 확대되고 신혼부부 특별 공급 소득기준이 완화된다. 신혼특공 비중이 30%인 만큼 결혼 7년 이내 대상자라면 신혼특공을 집중 공략할 필요가 있다. 생애최초 특별 공급이 확대되며 전용면적 85㎡ 이하 국민주택 유형은 특별 공급 대상자(기관추천, 다자녀, 노부모부양, 신혼부부, 생애최초)가 전체 공급량의 85%를 선점한다.

30대, 내 집 마련 혜택은?
생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면 혜택이다. 당초 신혼부부에게만 국한되었던 취득세 감면 제도가 그 대상을 확대한다. 부부라면 공동명의가 유리하다. 종부세의 경우 인별 과세이기 때문에 명의분산을 통해 세 부담이 줄어든다. 양도세 역시 공동명의를 하면 명의분산으로 소득가액 낮아져 세 부담이 줄어든다.

무주택자부터 1~3주택자까지 맞춤형 매매 전략
- 무주택자: 대출 or 청약이 기회다. 급매물을 주의 깊게 살펴보라.
- 1주택자: 장기보유특별공제 잘 살피고 적절한 시점에서 알짜배기로 갈아타라.
- 2주택자: 2021년 6월부터 종부세 폭탄 맞는다. 양도차익이 적은 아파트 매도부터 검토하라.
- 3주택자 이상: 양도차익 적은 순서대로 매도를 검토하라.

재건축 단지 매매전략은?
단지별 사업추진 속도에 따라 다르나, 가장 기본적인 사업성의 판단 기준은 현재의 용적률. 초소형 평형으로 구성되어 있을 경우 조합원에게 늘어나는 면적을 상당부분 할애해야 한다. 가장 좋은 것은 반포주공1단지나 이촌동 한강맨션처럼 5층이면서 중대형 위주의 단지로 구성된 경우다. 철저히 1주택 실수요자 위주의 접근이 유효하다. 다주택자로 종부세 등을 납부하며 매입하기는 상당한 어려움이 예상된다.

재개발, 노른자 땅은 어디?
한강을 중심으로 살펴보면, 노른자위는 한남뉴타운(2~5구역)과 성수전략정비구역(1~4지구)이다. 적합한 매입 시기는 사업의 불확실성이 해소된 사업시행인가 후 관리처분계획인가 전이다. 상대적으로 비용이 적게 드는 다세대 등을 매입하는 경향이 있으나, 고평가된 경우가 많아 주의도 필요하다. 그리 넓지 않은 단독주택을 매입하는 것도 방법이다,

강남 강북 관통하는 신분당선
신분당선은 서울의 강남과 강북을 관통하는 핵심 노선이다. 신분당선이 뜨면서 가장 가치가 돋보일 곳 중에 하나는 용산 일대다. 용산은 신분당선 이용 시 1회 환승으로 10분대에 강남지역 어디든 바둑판 모양으로 접근할 수 있다.

GTX와 트라이앵글
수도권 GTX가 개통되면 2개 노선이 교차하는 환승역이 생긴다. 노선의 최대 수혜지역인 곳은 삼성역, 서울역, 청량리역이다. 큰 틀에서는 3개 역 트라이앵글이 형성되며 지역 중심으로 자리 잡을 것이다.

무주택자 청약 전략, 사전청약을 공략하라
가장 주목 받는 곳은 역시 서울이다. 서울에는 공공택지개발 사업이 진행 중인 수서역세권 2만5,000호를 비롯해 서초 성뒤마을 1,000호, 위례신도시 1,000호 등에서 공급될 예정이다. 지난 2018년 수도권 30만 호 추진계획에 포함됐던 송파 성동구치소, 강남동부도로사업소, 사당역복합환승역센터, 삼성서울의료원부지와 도시개발사업을 추진되는 서초 염곡지구와 광운역세권 등에서 새 아파트 분양이 이뤄진다.

징벌적 세금, 다주택자 대응 전략은?
내년 6월 이전 매각도 방법이다. 조정대상지역의 경우 양도세 중과가 적용되면 아무리 장기보유를 했다고 하더라도 장특공을 받을 수 없고 2021년 6월이 되면 75%의 최고세율이 적용될 수 있다. 여기에 ‘임대차 3법’ 통과 때문에 보유하면서 마냥 전세금을 높게 올리거나 전세를 월세로 바꾸는 것도 쉽지 않다.

1주택자, 일시적 2주택 비과세 방법은?
일시적 2주택 비과세란 종전 주택(이하 1번 주택)에서 나중 주택(2번 주택)으로 이동할 때 일정 요건을 갖추면 1번 주택에 대해 비과세를 받을 수 있는 제도이다. 요건은 다음과 같다.
- 1번 주택을 취득하고 1년이 지난 후 2번 주택을 취득할 것
- 2번 주택 취득 후 3년 이내에 1번 주택을 매도할 것
- 이때 1번 주택은 최소 2년은 보유할 것

수익형 부동산 옥석 고르기
오피스텔, 전용 60~135㎡ 중형 면적에 집중하라. 강남권에서 주목할 지역은 강남구 대치·역삼동 일원이 있고 서초구는 강남대로 주변에 오피스텔이 밀집해 있다. 송파구는 잠실·방이·석촌·신촌동 일대에 다양한 오피스텔이 포진해 있다. 경기도는 3기 신도시 추진지역과 광역교통망 개선지역을 눈여겨보자.

미래 서울 중심이 될 삼성, 잠실, 용산 슈퍼아파트 분석

Part 1 임대차 3법, 부동산 전쟁의 시작
살까? 버틸까? 팔까? 09
무주택부터 1~3주택까지 부동산 맞춤 전략 21
천지개벽, 임대차 3법 총정리 33
한국만 집값이 미쳤나? 코로나 이후 집값은? 50
막 내리는 주택임대사업자, 퇴로를 찾아라 61

Part 2 부동산 부자로 가는 마지막 열차
재건축, 재개발 노른자 입지는 어디? 81
말 많고 탈 많은 신분당선, GTX 다시 보기 94
청약은 운이 아닌 전략! 배트 잘 골라 쥐면 ‘홈런’ 108
징벌적 세금, 그래도 틈새는 있다 126
돈 되는 수익형 부동산은 따로 있다 156

Part 3 지금 이곳에 돈을 묻어라
수도권 신규 개발지, 신혼ㆍ생애최초 특공으로 승부하라 171
기회의 땅 3기 신도시, 내 집 마련 대기회 184
확 바뀐 임대 아파트에서 잘 살아보자 205
1기 신도시에서 다시 기회를 잡아라 216
투자가치 최고, 삼성과 용산의 슈퍼 아파트 226

부록 1. 주목! 20·30 위한 내 집 마련 전략 243
부록 2. 문재인 정부 부동산 대책 일지 252
부록 3. 부동산 규제 끝판왕, 분양가 상한제 파헤치기 254