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아파트, 오피스텔, 상가건물을 사고팔 때 어떻게 분석하고, 매수 여부를 결정해서, 내게 유리한 계약서를 작성하면 되나? 와 사고파는 과정에서 세금을 절세하는 방법을 마지막 편(2022년부터 개인과 법인에 부과되는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 그리고 양도소득세와 법인세 계산방법)에 기술해 놓았다.
이번 『돈 되는 아파트, 상가, 오피스텔 살 때와 팔 때』는 오르는 아파트, 돈 되는 상가, 오피스텔을 알려주고자 총 8편으로 기술했다.

1편 돈 버는 부동산 재테크 실전노하우!
- 돈을 버는 법칙과 잃는 법을 알려주고 있다!
- 부동산으로 성공하려면, 어떻게 해야 하나?
- 부동산 경기변동 4단계에서 돈 버는 방법은 따로 있다!
- 2022년 예상되는 아파트 시장의 변화와 접근전략
- 부동산은 3가지 투자전략으로 성공할 수 있다!
- 사야 하나 팔아야 하나? 고민 말고, 이런 주택 사라!
- 부동산으로 성공한 사람과 실패한 이야기

2편 모르면 당하는 부동산 기본 상식
- 건축법상 건축물의 종류는?
- 아파트 분양할 때 계약면적을 계산하는 방법
- 건물 신축 후 건축물대장과 등기부가 만들어지는 과정
- 건축물대장과 토지대장에 대한 분석방법
- 지적도와 임야도란?
- 토지이용계획확인원을 확인해야 하는 이유

3편 두고두고 돈 되는 아파트 투자 실무
- 우량한 아파트에 투자하는 비법!
- 이런 아파트에 투자하면 오를 수밖에 없다!
- 우량한 아파트로 내 집 마련과 노후생활자금 만들기!

4편 재판해도 이기는 아파트 매매 계약서 작성의 비밀
- 아파트 사고파는 계약에서 이것만은 알아야 한다!
- 아파트 사고팔 때 올바른 매매 계약서 작성 방법
- 아파트분양권, 미등기아파트에서 매매 계약서 작성 비법

5편 두고두고 돈 되는 상가, 오피스텔 투자 실무
- Q&A로 풀어보는 상가와 오피스텔 실전투자 노하우!
- 오피스텔 투자로 임대 수익과 내 집 마련의 비밀
- 남들이 못하는 상가 투자로 노후생활자금 만드는 비법

6편 내게 유리한 상가, 오피스텔 계약서 작성 실무
- 상가와 오피스텔 사고파는 계약에서 알고 있어야 할 내용
- 다양한 오피스텔에서 내게 유리한 계약서 작성 방법
- 사업자간 상가건물 매매 계약과 사업포괄양수도 계약

7편 집합건물의 기본원리와 다양한 사례에서 투자비법
- 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 분리할 수 없다! - 집합건물 전유부분과 대지권을 분리할 수 있는 사례 - 아파트 신축과정과 토지별도등기가 있다면 이렇게 투자해라!
- 집합건물에 대지권미등기가 있으면, 이렇게 투자해라!
- 집합건물의 특수한 사례에서 실전투자 노하우!

8편 취득부터 양도 시까지 세금을 절세하는 비법!
- 2022년부터 개인과 법인의 부동산 취득세와 재산세, 종부세 계산
- 부동산 양도 시 개인의 양도세와 법인의 법인세 절세 비법!
등을 종합적으로 기술해서 독자분들의 재테크에 도움을 주고자했다.

그래서 이 책을 정독하면 오르는 아파트를 어떻게 사서, 보유하다가 언제 팔아야 하는지, 주거를 대체할 수 있는 중형(방 2개)과 대형(방 3개) 오피스텔이 돈이 된다는데 어떻게 투자해야 하나? 임대수익을 목적으로 상가를 구입할 때 현재 임대수익뿐만 아니라 앞으로 발생할 주변현황에 따른 임대수익의 변화까지 대처하는 방법을 스스로 깨닫게 만들어 준다.

2022년 예상되는 아파트 시장의 변화와 어떻게 사고팔아야 할까?

2017년부터 2021년까지 25번의 부동산 대책이 나왔지만 주택 시장은 그 반대로 움직였다. 다주택자를 겨냥한 정부의 ‘세금 압박 정책’이 부동산 시장 매물 부족이라는 역효과를 초래한 것으로 확인됐다. “세금 폭탄에 매물 쏟아진다더니”…1년 새 서울 경기 아파트 2만채 사라졌다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 양도세를 인하하면 매물이 증가할 뿐 아니라 가격도 떨어진다. 정부 입장에선 가장 시급한 골칫거리 두 개를 동시에 해결해 주는 정책이라고 주장했다. 〈매일경제 2021. 10. 05.〉
여기에 2022년 새 정부 들어 아파트 공급정책, 세금 중과에 대한 한시적 완화정책, 금리 인상과 유동성 회수 등이 예상되는데, 이러한 요인은 부동산 가격의 안정화 내지 침체기를 만들어 갈 것이다(이 정책은 어느 정부가 들어서도 시행할 수밖에 없다). 그래서 팔려면 2021년 말에서 2022년 5월까지 팔고, 사려면 정체기에서 침체기로 접어드는 2022년 9월 이후에 사는 것이 좋다고 한다.

정체기에도 무주택자가 똘똘한 아파트를 사야 하는 이유?
집값 전망에 관계없이 무주택자는 내 집 마련에 나서는 것이 좋다. 가능하다면 집값이 오를 수 있는 중심지역 아파트를 사야 한다고 조언한다. 단순히 집값이 오르는 것뿐 아니라 내 자산이 가진 가치가 상대적으로 더 많이 오를 수 있는 지역을 선택해야 하며, 1주택자는 장기적으로 집값이 더 비싼 곳으로 옮겨 가는 ‘갈아타기’를 계속해서 반복해야 가치를 더 올릴 수 있다고 한다.

사야 하나 팔아야 하나? 고민 말고, 이런 아파트 사라!
명품아파트의 장점은 오를 때 바로미터 역할을 한다. 제일 먼저 오르고, 떨어질 땐 제일 나중에 하락한다. 그러나 이 아파트의 단점은 가격이 비싸다. 그래서 적은 돈으로 아파트를 사고 싶다면 명품아파트보다 2년 뒤에 오르는 아파트를 선택해야 한다. 이 아파트가 미래가치가 있는 아파트로 부동산 경기가 침체기에 들어서도 가격이 떨어지지 않고 보합 또는 소폭 상승하다가 상승기류가 시작되면 또는 주변 신규분양으로 분양가가 상승되면 함께 상승하기 때문에 정체기 또는 침체기에는 이러한 아파트를 공략해야 한다.

가격보다는 가치가 높은 부동산을 찾아야 돈이 된다!
부동산은 움직이지 않고 가만히 그 자리에 있는데 왜 움직이지 않는 부동산의 가격이 등락할까? 그것은 부동산이 필요로 하는 사람들에 의해서 변화가 발생(수요에 따라 결정)하므로, 모르는 사람은 손해를 볼 수밖에 없다. 아무리 잘 지어진 아파트나 오피스텔, 상가라 해도 그 부동산을 원하는 수요가 없다면 가치는 떨어지므로, 가치가 높은 부동산에 투자해야 한다.

부동산은 3가지 투자전략으로 성공할 수 있다!
첫째, 사면 계속해서 오르는 우수한 지역의 부동산에 투자해라!
오르는 지역의 명품부동산이 또 오른다! 특별한 이변이 없다면 그렇다. 그래서 이러한 곳에 사두고 2년 기다리기만 하면 가격은 오르게 되어 있다.

둘째, 지금 당장 오르지 않지만, 2년 뒤에 오르는 부동산에 투자해라!
이 지역의 특성은 현재 많이 오르지 않았기 때문에 주변 신규아파트 등보다 값이 싸다. 그래서 항상 실수요자들의 수요가 있고, 불경기라 해도 떨어지지 않고 소폭 상승하는 경향이 있다. 이러한 주택 등을 찾아서 2년 뒤에 파는 전략이 필요하다.

셋째, 단기 시세차익으로 월급처럼 부족한 생활자금 만들기
두고두고 돈 되는 상가, 오피스텔 투자 노하우! 와 같이 임대수익으로 노후생활자금 만들기에 도전하면 된다.
필자는 위 3가지 방법으로 성공하고 있다. 이제는 그러한 경험을 책에 담고자 한다.

오피스텔 투자에서 성공하려면 이렇게 투자해라!
01 오피스텔은 상가와 투자 방법을 다르게 해야 한다!
오피스텔은 일반적으로 업무용으로 건축되었음에도 불구하고, 실제 사용용도에 따라 업무용 또는 주거용으로 판단한다.
02 오피스텔은 어디에 위치하고 있냐가 성공여부가 결정된다.
03 안정적인 임대수익을 보장 받을 수 있는 곳
04 지어진지 3~4년 정도 지나서 거품이 빠진 뒤에 구입하는 방법이 좋다.
05 소형 평형이 수요도 많고, 공실률이 적어서 임대수익율의 증가를 가져다준다.
06 주거를 대체할 수 있는 중형(방 2개)과 대형(방 3개) 오피스텔이라면, 그 가치가 더욱 증가한다.

오피스텔은 주택과 다르게 업무용 수요가 많은 곳이면서, 주거를 대체할 수 있는 방 2~3개로 구성된 대형 오피스텔이라면, 그 가치가 더욱 증가한다. 이는 아파트 전세가와 아파트 가격의 상승으로 소비자들이 대체할 수 있는 주택을 찾으면서 발생한 새로운 수요이기 때문이다. 이런 중형(방 2개)과 대형(방 3개) 주상복합아파트와 함께 있다면 오피스텔만 있는 건물보다 가치가 있어서 더 오른다.
그래서 임대수익뿐만 아니라 가치상승까지 바라본다면 주거를 대체할 수 있는 중형(방 2개)과 대형(방 3개) 오피스텔에 투자해야 한다는 것이다.

상가는 활성화될 때 그만한 수익성 있는 부동산은 없다!
그러나 활성화에 실패한다면 큰 손실을 보게 된다. 상가투자는 고정적인 임대수익, 또는 시세차익을 창출하기 위해서 시작하게 된다. 이런 상가는 본인이 직접 장사를 하든, 임차인이 영업을 하든, 기본적으로 장사가 잘되어 수익을 높일 수 있어야 한다. 그래서 투자 전에 입지와 상권분석에 신중해야 한다. 반드시 임대수요가 어느 정도이고, 임대료 수준, 입지 등을 분석하여 매수를 결정해야 한다. 아무리 값이 싸더라도 장사가 되지 않는 입지 또는 임대수요가 적은 곳 같으면 피해야 한다. 상가가 경매로 나왔다면 이미 경영이 어려웠던 만큼 입지부분을 더 꼼꼼히 분석해야 한다.

상가 투자로 성공할 수도, 공실로 실패할 수도 있다!
매수시점에서 임대수익률이 적정한가!, 공실로 손해보고 있는가! 를 분석하는 것도 중요하지만, 앞으로의 주변변화 즉 주변에 비슷한 상가나 대형 유통점 등의 입점 등으로 상권변화가 발생할 수 있나? 까지 꼼꼼히 체크해야 한다.
월세 수익은 무조건 분양가격 대비 수익률로 나타난다. 그렇지만 적절한 월세가 아닌 높은 월세는 재계약 과정에서 임차인들로부터 외면당하게 되므로, 공실이 발생하거나 임대수익의 감소를 가져오게 된다는 사실을 알고 있어야 한다.
이렇게 해서 공실이 발생하게 되면 상가가치의 하락으로 이어질 수밖에 없기 때문이다.
그래서 분양가가 비싸더라도 우량한 상가에 투자해야 성공한다! 우량한 상가는 가격이 높은 대신 투자자들이 두려움을 갖는 공실의 위험에서 해방될 수 있다. 공실이 없으니 당연히 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있기 때문이라고 한다.

상가를 분양 받으려면 분양가가 적정한가를 체크해라!
신규분양 상가에서 분양가가 적정한가를 확인하는 것은 쉽지 않다. 그래서 임대수익률을 기준으로 매수 여부를 결정하는 사례가 많다. 그런데 분양업체 등이 상가를 분양할 때 기본적으로 신규로 입주하는 약국이나 병원, 그밖에 임차인 등에게 많은 혜택을 주면서 입주시키고, 임대수익률만 올려놓는 경향이 많다. 이러한 요인은 2년 또는 5년 후에 재계약 과정에서 임대수익률이 하락되는 이유가 되고, 그러한 현상은 상가가치의 하락으로 이어지는 사례가 많다. 따라서 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인이 입주를 하더라도 같은 임대수익을 올릴 수 있는가를 확인하고, 그 임대수익률을 바탕으로 적정한 분양가를 판단하는 것이 우선이다.

입지가 좋은데 장사가 안 되는 상가를 찾는 것은 로또다!
기본적으로 유동인구가 많고 상가가 활성화되어 있는 입지인데도 불구하고 잘못된 업종 선택으로 장사가 안 되는 상가는 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다. 필자는 이러한 상가를 사서 그 상권에 맞는 업종을 입주시키는 전략만으로 상가 가치를 높인 사례가 많다. 이 방법은 매수전략에만 국한되는 것이 아니라 상가를 임대해서 장사를 하는 경우도 마찬가지라고 한다.

상가는 투자하지 말아야 할 곳도 있다!
① 통해하는 사람이 적은 곳
② 사람들의 발길이 적은 상가
③ 주변에 대형마트나 백화점이 있는 곳
④ 권리금과 월세가 매우 싼 곳
⑤ 세입자가 자주 바뀌는 곳
⑥ 경사진 곳에 위치한 상가
⑦ 유동인구가 있는 시간대에 사람이 없는 곳은 상가투자에서 피해야 한다고 말한다.

집합건물에서 전유부분(건물)과 대지 소유자가 다른 경우 어떨까?

아파트와 오피스텔, 상가건물 등의 집합건물에서 구분소유자(집합건물 소유자)와 대지가 분리 처분되면 집합건물법 제20조에 따라 무효이다. 그러나 구분소유권이 성립되기 전(=대지사용권이 성립되기 전)에는 분리처분이 가능하다. 이런 대지 일부를 경매로 낙찰 받아 그 대지 위의 집합건물의 구분소유자들에게 부당이득을 청구한다면 대박이다. 이번엔 더 대박인 것이 있다. 집합건물에서 대지권이 미등기이고 대지권 평가 없이 건물만 매각되는 물건이다. 이러한 사례에서 토지등기부를 확인해서 대지사용권이 있는지를 확인하고, 있지만 평가 없이 건물만 매각되는 물건이면 그 건물만 낙찰 받아도 대지권등기를 할 수 있기 때문이다.
그래서 7편에 01 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 분리할 수 없다! 02 집합건물 전유부분과 대지권을 분리할 수 있는 사례, 03 아파트 신축과정과 토지별도등기가 있다면 이렇게 투자해라! 04 집합건물에 대지권미등기가 있으면, 이렇게 투자해라! 05 집합건물의 특수한 사례에서 실전투자 노하우! 내용을 기술해서 독자분들에게 알기 쉽게 접근할 수 있도록 한 것이라고 한다.

부동산 취득부터 양도 시까지 세금을 절세하는 방법!

2017년부터 2021년까지 25번의 부동산 대책이 나왔지만 주택 시장은 그 반대로 움직였다. 공급을 늘리지 않고 규제(세금중과, 대출규제 등)를 통해서 해결하려는 노력만 했다. 다주택자를 겨냥한 정부의 ‘세금 압박 정책’이 부동산 시장 매물 부족이라는 역효과를 초래했다. 세무사도 버거워하는 복잡한 세금 체계, 제대로 알고 사거나 팔지 않으면 큰 손실로 이어질 수밖에 없어서, 이 책의 마지막 편에 세금에 대해서 기술한 것이라고 한다.

2022년부터 개인과 법인의 부동산 취득세와 재산세, 종부세 계산
01 2020년 8월 12일부터 달라지는 취득세와 중과세율
02 2022년 부동산 취득 시 부과되는 취득세율과 추가되는 비용
03 30세 미만 자녀가 세대분리한 경우와 부담부증여 시 취득세 계산 방법

부동산 양도 시 개인의 양도세와 법인의 법인세 절세 비법!
01 2022년 개인이 부동산 양도 시 양도소득세 계산과 절세 비법!
02 법인이 취득해 매도 시에 유의할 점과 개인보다 절세가 가능할까?
03 개인명의로 취득해서 매도할 때 세금계산 방법과 절세 전략은?
04 개인사업자로 취득하는 것이 개인명의와 법인사업자보다 절세가 될까?
05 법인사업자로 취득하는 것이 개인명의 또는 개인사업자보다 절세가 될까?

여기서 아파트, 상가, 오피스텔을 사고파는 과정에서 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세소득세, 법인세 등을 알기 쉽게 정리해서 세금으로 손해보지 않고, 세금을 절세하면서 사거나 파는 방법을 알려 주고 있다.

1편 돈 버는 부동산 재테크 실전노하우!

Chapter 01 돈 버는 법칙과 잃는 법은 따로 있다!
01 당신이 부동산을 모른다면, 절대 투자하지 마라!
02 당신이 준비되었다면, 아는 것부터 시작해라!
◈ 부동산이 안전하다는 생각부터 바꿔라!
◈ 부동산 투자는 가격보다 가치가 높은 부동산을 찾아야 한다!
◈ 부동산 경험이 부족한 사람이 지켜야 할 투자 원칙
03 부동산으로 성공하려면, 어떻게 해야 하나?
◈ 부동산에 대해 가지고 있는 고정관념부터 버려라!
◈ 항상 실수요자 차원에서 생각하고 판단해라!
◈ 역세권 주변과 대중교통 등이 발달하는 지역을 공략해라!
◈ 교육여건과 생활편의 시설 주거의 쾌적성이 수요를 부른다!
◈ 남이 하지 않는 부동산에 관심을 가져라!
◈ 정보수집에 전력을 기울여서 가치 있는 부동산을 찾아라!
04 부동산 경기변동 4단계에서 돈 버는 방법 따로 있다!
◈ 회복기에는 우수한 지역을 중심으로 매매가 상승!
◈ 상승기에는 부동산 가격상승으로 매물보다 매수자가 증가!
◈ 후퇴기는 부동산 가격이 정점에 오른 후 빠지는 시기다!
◈ 하향기는 후퇴기를 거쳐 부동산 시장이 바닥을 치는 시기!
05 2022년 예상되는 아파트 시장의 변화와 접근전략
◈ 2022년 상반기 아파트 시장은 정체기가 예상된다!
◈ 정체기에도 무주택자가 똘똘한 아파트를 사야 하는 이유?
06 부동산은 3가지 투자전략으로 성공할 수 있다!
◈ 사면 계속해서 오르는 우수한 지역의 부동산에 투자해라!
◈ 지금 당장 오르지 않지만, 2년 뒤에 오르는 부동산에 투자해라!
◈ 단기 시세차익으로 월급처럼 부족한 생활자금 만들기!

Chapter 02 똑똑한 투자와 내 집 마련은 타이밍이다!
01 사야 하나 팔아야 하나? 고민 말고, 이런 주택 사라!
02 똘똘한 내집 마련도, 배짱이 필요하다!
03 서울과 수도권 아파트값 얼마나 올랐나? 앞으로는?
04 2017년 침체기인 지방도 입지가 좋은 곳은 계속 올랐다!
◈ 불경기라도 오르는 부동산은 따로 있다!
◈ 잊지 말자! 불과 몇 년 전만해도 지방이 더 올랐다는 사실!
05 부동산에 관심 있는 사람과 없는 사람은 10년 후가 다르다!

Chapter 03 부자된 사람들의 재테크 실전노하우!
01 재테크의 지름길은 원금을 지키는 일부터 시작한다!
02 부동산 재테크 경험이 부족할 경우 필요한 투자 원칙은?
03 전세가 매매가의 80~90% 이고, 전세물건이 부족하면?
04 가격보다 가치가 높은 부동산을 찾아야 하는 이유는?
05 매수할 목적에 맞는 우량한 부동산은 어떻게 찾아야 하나?
06 주택 매수 목적이 주거라면?
07 주택을 팔 때 양도세가 걱정이라면 비과세전략?
08 부동산을 살 때 장기보유냐 단타냐를 먼저 판단해라!
◈ 장기보유 부동산과 단기보유 부동산은 전략이 달라야 한다!
◈ 1등 아파트를 어떻게 찾아야 하나?
◈ 좋은 부동산은 투자금액이 크다는 것이 단점이다!
◈ 1등과 2등 아파트를 보유하고 있을 때 생활자금을 만드는 방법!
09 부동산으로 성공한 사람과 실패한 이야기
◈ 연예인들이 꼬마빌딩에 투자하고 있다!
◈ 월급쟁이 김 과장이 10년 전에 아파트를 분양 받다!
◈ 월급쟁이 김 부장의 올바른 판단으로 4억원의 자산 증가!

2편 모르면 당하는 부동산 기본 상식

Chapter 04 건축물의 종류와 계약면적을 계산하는 방법
01 건축법상 건축물의 종류는?
02 주택의 종류엔 어떤 것이 있나?
◈ 단독주택과 다가구주택의 의미는?
◈ 공동주택은 어떤 주택이 있을까?03 상가건물의 종류는?
〈알아두면 좋은 내용〉 건물은 일반적인 독립건물과 집합건물이 있다!04 집합건물에서 구분소유권 등과 용어정리
◈ 집합건물에서 구분소유권이란?
◈ 집합건물의 전유부분이란?
◈ 집합건물에서 용어정리
◈ 집합건물에서 대지사용권이란?
05 아파트 분양할 때 계약면적을 계산하는 방법
◈ 아파트 등의 집합건물 평형을 계산하는 방법
◈ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 하는 평형 계산방법
◈ 각종 아파트 면적을 구분하는 요령

Chapter 05 건물을 만드는 과정과 등기부 등의 공적장부 완전정복
01 건물 신축 후 건축물대장과 등기부가 만들어지는 과정
◈ 건축법(주택법)에 따라 건물을 신축하거나 재건축(재개발)하는 과정
◈ 건물 짓는데 건폐율과 용적률이 중요한 이유
◈ 건축물대장과 등기부는 어떻게 만들어 지나?
◈ 도시 및 주거환경정비법의 이전고시를 통한 재건축 등
◈ 집합건물에서 어떻게 대지권미등기가 발생하고, 등기되는 시점은?
◈ 건축물대장과 등기부에 표시된 내용이 다르면 이렇게 해라!
02 등기사항증명서에 대한 권리분석 완전정복
◈ 등기사항증명서 열람방법
◈ 등기사항증명서엔 어떤 종류가 있나?
◈ 토지와 건물등기사항증명서를 보는 법과 권리관계에서 유의할 점
◈ 집합건물 등기사항증명서를 보는 법과 분석하는 방법
◈ 등기부에서 우선순위 결정방법과 등기부의 신뢰 관계
03 건축물대장과 토지대장에 대한 분석방법
◈ 건축물대장(일반건축물대장과 집합건축물대장)
◈ 토지대장과 임야대장
04 등기부와 대장에서 권리분석하는 실전 노하우!
05 등기부에서 대지권미등기라면 왜 주의해야 할까?
06 대지권이 등기되었더라도 토지별도등기가 있다면?
07 지적도와 임야도란?
08 토지이용계획확인원을 확인해야 하는 이유

3편 두고두고 돈 되는 아파트 투자 비법

Chapter 06 우량한 아파트에 투자하는 비법!
01 실수요자가 선호하는 우량한 아파트를 찾아 투자해라!
◈ 아파트 중·대형 세대와 유명브랜드 시공회사 여부
◈ 역세권 주변과 대중교통 근접성, 교육여건과 생활편의시설의 접근성 등
◈ 주변에 비해 저평가되어 있는 아파트를 찾아 투자해라!
◈ 아파트가 재건축대상인 경우와 리모델링 대상이 되는 경우
02 아파트 못지않은 우량한 단독주택과 다가구주택 고르는 방법
03 다세대주택 등이 주택 시장에서 귀한 몸이 되고 있다!
04 이러한 위치에 있는 부동산에 투자하면 된다!
◈ 서울로 직접 연결되는 지하철과 강남으로 향하는 황금노선
◈ 한강 주변 강남 3구와 맞닿은 강동·성동·동작구 거래 급증
◈ 우수학군에 따라 주택가격이 상승하고 있다!
◈ 재건축·재개발 지역과 그 주변에 있는 저평가된 주택을 사라!
◈ 신축아파트와 분양권보다 싼 주변 아파트를 사라!
◈ 불경기인 지방도 우량한 아파트를 싸게 사면 돈이 된다!
05 오르는 지역의 아파트 등을 싸게 사려면 이렇게 하면 된다?
◈ 인터넷에서 매매와 전·월세 시세를 직접 확인하는 방법
◈ 현장 부동산 중개업소에서 매매와 전세 시세를 확인해라!
06 부동산 이렇게 종합적인 분석 후 사라!

Chapter 07 이런 아파트에 투자하면 오를 수밖에 없다!
01 신동아리버파크 34평형을 사지 않고 42평형에 투자한 이유
◈ 아파트 사진과 아파트 내부 평면도
◈ 네이버 부동산 시세조사(2021년 10월 03일 현재)
◈ 아파트가 4년이 지났는데 7억2천만원이 올랐다!
02 상도삼호 아파트에 투자해서 1억 만들기에 도전하다!
◈ 아파트 주변 현황과 아파트 사진
◈ 네이버 부동산 시세조사(2021년 10월 07일 현재)
03 마장동 삼성래미안에 투자해서 2억 만들기에 도전!
◈ 아파트 주변 현황과 아파트 내부 평면도
◈ 네이버 부동산 시세조사(2021년 10월 07일 현재)
04 반포미도 아파트로 월급쟁이가 투잡 뛰기를 시작하다!
◈ 아파트 사진과 아파트 내부 평면도
◈ 네이버 부동산 시세조사(2021년 10월 03일 현재)
05 분당 우성아파트를 바로 팔아 4,800만원 벌었지만, 아쉬움만 남는다?
◈ 아파트 사진과 아파트 내부 평면도
◈ 네이버 부동산 시세조사(2018년 02월 09일 당시)

Chapter 08 우량한 아파트로 내 집 마련과 노후생활자금 만들기!
01 최근 대림역 우성1차 아파트가 오를 것이라고 믿고 샀다!
◈ 왜! 역세권주변 아파트가 5억 이하이면 무조건 사야 하나?
◈ 아파트의 주변 현황과 사진
◈ 임대사업자로 4년 뒤에 3억원 만들기에 도전하다!
◈ 우성1차아파트 네이버 부동산 시세와 신안산선 주변현황
02 대림동 현대1차 아파트로 연봉 2억 만들기에 도전하다!
◈ 현대1차 아파트가 4억6천만원이면 무조건 사야 한다!
◈ 아파트의 주변 현황과 사진
◈ 법인사업자 명의로 사서 2년 보유하다가 파는 방법으로 2억원 만들기!
◈ 현대1차 아파트 네이버부동산 매물시세가 올랐다!
03 서초구 반포리체 아파트로 내 집 마련과 노후생활자금에 보태다!
◈ 반포리체 아파트의 주변 현황과 사진
◈ 2017년 5월 매수당시에 아파트 가격과 전세 시세조사 현황
◈ 1년 후에 아파트가 14억원으로 올랐다!
◈ 1년 6개월이 지났는데, 20억원으로 올랐다!
04 오르는 평촌아파트로 내집 마련과 주택연금으로 노후생활자금 만들기!
◈ 아파트의 주변 현황과 사진
◈ 네이버 부동산 시세조사(2018년 11월 09일 당시)
05 후곡마을 아파트를 2억7천만원에 사서 2년 후에 7천만원 벌다!
◈ 아파트의 주변 현황과 사진
◈ 부동산 114 시세조사(2018년 11월 09일 당시)
06 내가 대방2차 e-편한세상아파트 48평형을 수의계약으로 취득하다!
◈ 아파트 사진과 주변 현황도
◈ 대방e-편한세상 2차아파트 네이버 매물 시세
◈ 대방e-편한세상 2차아파트 신탁공매 입찰정보 내역
◈ 공매 공고문에서 건물분 부가세와 근저당권 인수 조건을 확인하다!
◈ 필자는 이렇게 분석 후 수의매매계약하여 소유권을 취득하였다!

4편 재판해도 이기는 아파트 매매 계약서 작성의 비밀

Chapter 09 아파트 사고파는 계약에서 이것만은 알아야 한다!
01 바람직한 투자는 우량한 주택을 찾는 것이다!
02 계약하기 전에 매수할 주택의 현황을 파악하라!
◈ 매수할 주택에 수리나 개선이 필요한 부분이 있나?
◈ 매수할 주택을 누가(소유자, 임차인) 사용하고 있는가!
03 임차인이 있다면 보증금과 계약갱신청구권 행사 여부 확인!
◈ 매수할 부동산에 임차인의 수와 임차보증금을 확인해라!
〈김선생의 한마디〉 임차보증금에 가압류된 사실을 모르고 매수 후 임차보증금을 반환했다면!
◈ 임차인의 계약갱신청구권 행사 여부와 대처 방법!
04 계약하기 전에 매수할 주택의 시세를 정확하게 파악해라!
◈ 인터넷에서 매매와 전세 시세를 직접 확인하는 방법
◈ 주변 중개업소에서 매매와 전세 시세를 직접 확인해라!
05 매수할 주택의 등기부 열람과 계약을 위한 권리분석
◈ 등기사항증명서를 열람해서 어떻게 분석해야 하나?
◈ 누구와 매매계약을 체결해야 완전한 소유권을 보장받나?
◈ 일반건물과 집합건물에서 건물과 토지 소유자가 다를 때의 계약은?
◈ 주택 등이 여러 명의 공동소유자로 등기되어 있는 경우
◈ 등기부의 갑구와 을구에 담보물권과 채권 등이 등기되어 있으면!
◈ 등기부에 소유권을 제한하는 가처분, 가등기 등이 있는 경우
◈ 단시일 내에 소유자가 자주 변경된 경우
06 건축물관리대장과 토지대장을 확인해라!
〈김선생의 특별과외〉 건축물대장에 불법건축물이 표시되어 있는가를 확인해라!
07 토지이용계획확인서를 확인
08 아파트 등에 등기된 채권과 임차권이 있을 때 계약방법
◈ 선순위 채권을 승계하는 조건으로 계약하는 방법은?
◈ 등기부에 등기된 채권을 말소하는 조건으로 계약하는 방법
09 계약 이후에 추가적인 권리가 발생 시 계약해제 및 손해배상
10 매매대금 지급 방법과 주택인도 시기에 대한 합의
11 계약해제 시 해약금과 위약금에 관한 약정
◈ 해약금약정
◈ 위약금약정 또는 위약벌약정(채무불이행과 손해배상)
12 관리비 및 공과금 체납 여부와 해결 방법에 대한 합의
13 선수관리비 인계인수에 관한 합의
〈김선생의 조언〉 선수관리비와 장기수선충당금에 대해 알고 가자!
14 부동문자로 된 계약내용에 대한 합의
15 주택(아파트나 다가구주택 등) 매매 계약할 때 유의사항
◈ 주택은 건물분 부가세와 등기시 농특세가 면세지만 예외가 있다
◈ 사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 매도할 때는 다르게 생각해야 한다!
◈ 주택을 법인사업자로 취득해 매도 시에 유의할 사항
◈ 주택 누수 등의 하자로 인한 매도인의 하자담보 책임은?
16 중개대상물 확인 · 설명서와 개인정보 수집 동의서

Chapter 10 아파트 사고팔 때 올바른 매매 계약서 작성 방법
01 아파트 매매 계약서를 내게 유리하게 작성하는 방법
〈핵 심〉 아파트 소유자가 거주하면서 직접 계약하기
◈ 매매 대상 물건 분석 및 계약당사자간 합의사항 정리
〈김선생의 조언〉 대리인과 계약을 하게 된다면 어떻게 대처해야 하나?
◈ 아파트 매매 계약서 작성
◈ 계약 합의내용을 계약서에 바르게 기재하는 방법
◈ 계약서 작성 이후에 이렇게 대응해라!
02 대리인과 아파트 매매 계약서를 바르게 작성하는 방법
〈핵 심〉 임차인이 이사가는 조건으로 대리인과 계약하기
◈ 아파트 매매 계약에 관한 핵심정리
◈ 아파트 매매 계약서 작성(대리인이 작성하는 경우)
◈ 매도인이 대리인에게 작성해준 위임장
◈ 대리인이 작성한 계약금, 잔금 수령 등의 영수증
◈ 계약서 작성 이후에 이렇게 대응해라!

Chapter 11 아파트분양권, 미등기아파트에서 매매 계약서 작성 비법
01 아파트 분양권 상태에서 매매 계약서 작성 방법
◈ 분양권(전매) 매매 계약할 때 알아야할 내용 핵심체크
◈ 아파트분양권 물건분석과 계약당사자간 합의사항 정리
◈ 아파트분양권 매매 계약서를 작성하는 방법
◈ 계약서 작성 이후에 어떻게 대응하면 되는가!
02 아파트가 완성 후 보존등기 전에 매매 계약서 작성 방법
◈ 미등기아파트 매매 계약을 체결할 때 핵심체크
◈ 미등기아파트 물건분석과 계약당사자간 합의사항 정리
◈ 미등기아파트 매매 계약서를 작성하는 방법
◈ 계약서 작성 이후에 어떻게 하면 되는가!
03 대지권이 미등기된 아파트 매매 계약서 작성 방법
◈ 대지권미등기와 토지별도등기 아파트 계약할 때 알고 있어야할 사항
◈ 대지권미등기 아파트 소유자와 매매 계약서 작성 방법
04 아파트 보존등기 후 토지별도등기가 있는 아파트 매매 계약서 작성
◈ 아파트 등기부가 다음과 같이 토지별도등기가 있는 경우
◈ 토지등기부를 확인해 보니
◈ 토지별도등기된 아파트 매매계약서 작성방법
◈ 계약서 작성 이후에 어떻게 하면 되나?

5편 두고두고 돈 되는 상가, 오피스텔 투자 실무

Chapter 12 Q&A로 풀어보는 상가와 오피스텔 실전투자 노하우!
〈Q&A〉 01 상가 투자 시 기본적으로 알고 있어야할 내용은?
◈ 상가는 활성화될 때 그만한 수익성 있는 부동산은 없다!
◈ 아파트단지 내 상가투자에서 고려할 점은?
◈ 근린상가는 대로변이 좋다!
◈ 중심상권의 상가는 경기를 적게 타고 임대료 수준도 높다!
〈Q&A〉 02 상가투자는 어떻게 투자해야 성공할 수 있나?
〈Q&A〉 03 상가 입지와 상권분석은 어떻게 해야 하나?
◈ 입지와 상권의 정의
◈ 상권조사 분석은 어떻게 해야 하나?
〈Q&A〉 04 상가 선임대 후분양상가가 안전할까? 위험성은?
◈ 분양회사가 선임차인을 입주 후 분양하는 이유는?
◈ 선임대 후 분양 시 임대 수익률 7%의 함정
◈ 선임대 후분양 상가 피해 줄이는 법은?
〈Q&A〉 05 오피스텔은 상가와 투자 방법을 다르게 해야 한다!
〈Q&A〉 06 오피스텔 투자에서 성공하려면 이렇게 투자해라!
◈ 오피스텔이 위치하고 있는 입지 여건
◈ 안정적인 임대수익을 보장 받을 수 있는 곳
◈ 오피스텔 투자물건을 선택하는 방법
◈ 오피스텔은 대형보다 소형이 유리하다!
◈ 주거용을 대체할 수 있는 중형과 대형 오피스텔을 찾아라!
〈Q&A〉 07 상가건물 등은 일반건물과 집합건물이 있다!
◈ 단지내 상가
◈ 근린상가
◈ 주상복합상가
◈ 오피스텔상가
◈ 오피스텔
◈ 상가주택
◈ 도시형생활주택과 생활형숙박시설
〈Q&A〉 08 상가나 오피스텔 등을 분양할 때 계약면적과 평형 계산
◈ 집합건물 상가나 오피스텔을 분양할 때 계약면적은?
◈ 상가나 오피스텔 투자에서 전용율이 얼마나 중요한가?
〈Q&A〉 09 상가투자에서 전용율만 높으면 무조건 좋을까?
◈ 전용율이 높으면 공용부분이 적어 상가 활성화가 어렵다!
◈ 상가 투자는 전용율보다 상권이 우수해야 성공한다!
◈ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 평형 계산방법

Chapter 13 오피스텔 투자로 임대 수익과 내집 마련의 비밀
01 서초파라곤 오피스텔을 낙찰 받아 1억1천만원 벌다!
◈ 2021년 부동산 취득부터 양도 시까지 세금 절세 비법
◈ 필자가 강남역 서초파라곤 27평형 오피스텔에 관심을 가진 이유는?
◈ 강남역 서초파라곤 27평형 오피스텔의 사진과 주변 현황도
◈ 입찰결과와 낙찰 받고, 팔아서 1억1천3백만원을 벌었다!
02 오피스텔 30평형을 일반매매로 사서, 임대수익 올리는 비법!
◈ 서초파라곤 30평형 오피스텔의 단지정보와 주변 현황도!
◈ 30평형 오피스텔 실거래가와 내부 구조도는 다음과 같다!
◈ 7억9,600만원에 매수한 매매 계약서와 임대차 계약서
03 풍성위버폴리스 오피스텔을 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 오피스텔을 살 때 주거용으로 사용하냐, 업무용으로 사용하냐가 중요!
◈ 풍성위버오피스텔 입찰정보내역
◈ 오피스텔 사진과 위치도
◈ 지하철 4호선 인덕원~동탄 복선전철과 수도권 광역급행철도 (GTX) 3개 노선이 개통
◈ 수익분석 후 입찰에 참여해서 1억2,000만원을 벌다!
04 도곡푸르지오 오피스텔을 임대해 노후생활자금 만들기
◈ 도곡푸르지오 32평형 오피스텔에 관심을 가진 이유는?
◈ 도곡푸르지오 32평형 오피스텔 주변 현황도
◈ 32평형 오피스텔 시세와 임대수익은 얼마나 올리게 되었나?
05 KB부동산 신탁공매로 동림오피스텔을 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 동림오피스텔의 사진과 주변 현황도
◈ 동림오피스텔 신탁공매물건에 대한 권리분석

Chapter 14 남들이 못하는 상가 투자로 노후생활자금 만드는 비법
01 상가투자 방법과 실제 투자해서 성공한 사례
◈ 상가는 어떻게 접근해서 투자해야 하나
◈ 구분상가를 매수해서 임대수익을 올린 사례
02 북가좌6구역 근린생활시설을 신규아파트에 도전하다!
◈ 상가건물 사진과 주변현황도
◈ 매수하고 5억4,000만원 올랐고, 분양자격도 있다?
03 춘천에 있는 상가를 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 한국자산신탁에서 춘천에 있는 상가공매물건을 발견하다!
◈ 상가물건 선정을 위한 현장답사(임장) 여행
◈ 현장답사 후 입찰할 상가를 선정하다!
◈ 입찰준비와 입찰당일 현장공매로 입찰하는 과정과 낙찰
◈ 대출준비 및 매매계약서 작성
◈ 낙찰 받고 현장을 다시 답사하다!
04 지인회사가 신탁공매로 수익형 건물을 마련하다!
◈ 지인회사는 신탁공매가 진행되는 건물의 임차인이다!
◈ 지인회사가 임차한 건물 내역과 건물 사진 등
◈ 이 신탁공매는 다음 공매공고문과 같이 매각되었다
◈ 지인회사가 입찰에 참가해서 낙찰 받아 성공한 사례
05 한국자산신탁의 현장공매에서 1층 상가점포를 낙찰 받아
임대한 사례
◈ 마포 상가 109호의 사진과 주변 현황도
◈ 이 신탁기관 상가공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
◈ 낙찰 받고 나서 어떻게 대응했나?
06 재개발구역 상가주택 2분의 1을 공매로 낙찰받아 성공한 사례
◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
◈ 상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 지분공매에서 2대1의 경쟁률을 뚫고 상가주택을 낙찰 받았다
◈ 매수 이후의 대응 현황
◈ 성남시 금광1구역 재개발사업에서 현금청산금으로 탈출한 사례
07 신탁공매에서 상가가 유찰되어 수의계약을 체결한 사례
◈ 신탁공매 상가주변 현황도와 사진
◈ 생보부동산 신탁공매 상가 공고정보 내용
◈ 상가를 신탁공매에서 이렇게 분석하고 매수했다!

6편 내게 유리한 상가, 오피스텔 계약서 작성 실무

Chapter 15 상가와 오피스텔 계약에서 꼭 알고 있어야 할 내용
01 바람직한 투자는 우량한 부동산을 찾는 것이다!
02 계약하기 전에 매수할 부동산의 현황을 파악하라!
◈ 매수할 상가 등에 수리나 개선이 필요한 부분이 있나?
◈ 매수할 상가 등을 누가(소유자, 임차인) 사용하고 있는가?
◈ 매수할 상가 등에 임차인의 수와 임차보증금을 확인해라!
◈ 매수부동산이 영업할 업종에 규제 또는 제한이 있는 지를 확인
03 계약하기 전에 매수할 부동산의 시세를 정확하게 파악해라!
04 매수할 부동산의 등기부 열람과 유의할 사항
◈ 등기사항증명서를 열람해서 어떻게 분석해야 하나?
◈ 누구와 매매 계약을 체결해야 완전한 소유권을 보장받나?
◈ 일반건물과 집합건물에서 건물과 토지 소유자가 다를 때의 계약은?
◈ 상가건물 등이 여러 명의 공동소유자로 등기되어 있는 경우
◈ 등기부의 갑구와 을구에 담보물권과 채권 등이 등기되어 있으면?
◈ 등기부에 소유권을 제한하는 가처분, 가등기 등이 있는 경우
◈ 단시일 내에 소유자가 자주 변경된 경우
05 건축물관리대장과 토지대장을 확인해라!
06 토지이용계획확인서를 확인
07 매수부동산에 등기된 채권과 임차권이 있을 때 계약방법
◈ 선순위채권을 승계하는 조건으로 계약하는 경우
◈ 등기부에 등기된 채권을 말소하는 조건으로 계약하려면
08 계약 이후에 추가적인 권리가 발생 시 계약해제 및 손해배상
09 매매대금 지급 방법과 주택인도 시기에 대한 합의
10 계약해제 시 해약금과 위약금에 관한 약정
11 관리비 및 공과금 체납 여부와 해결방법에 대한 합의
12 선수관리비 인수인계에 관한 합의
13 부동문자로 된 계약내용에 대한 합의
14 상가건물과 오피스텔 등을 매매 계약할 때 유의사항
◈ 상가건물의 종류
◈ 상가나 오피스텔 등은 건물분 부가세와 상임법의 적용대상이다!
◈ 업무용 오피스텔은 상가와 다르게 적용되고 있다!
◈ 상가나 오피스텔 등을 법인사업자로 취득해 매도 시에 유의할 사항
◈ 영업업종이 상가용도와 적합한가에 대한 판단이 먼저이다!
◈ 영업할 업종제한이나 동일업종에 대한 영업금지규정이 있는지!
15 행정청의 허가가 있어야 소유권을 취득하게 되는 경우
◈ 토지거래허가구역 내에서 토지 매매 계약 시
◈ 외국인의 토지취득
◈ 농지 매매 계약 시
16 매도인의 하자담보책임과 중개대상물 확인·설명서 등의 작성
◈ 주택 누수 등의 하자로 인한 매도인의 하자담보 책임은?
◈ 중개대상물 확인 · 설명서와 개인정보 수집 동의서

Chapter 16 다양한 오피스텔에서 내게 유리한 계약서 작성 방법
01 계약하기 전에 오피스텔 물건분석과 계약당사자 간에 합의사항
◈ 오피스텔 계약내용 핵심 요약정리
◈ 오피스텔을 방문해서 매수할 목적에 맞는가에 대한 판단
◈ 매수할 오피스텔을 누가 사용하고, 다른 임차인이 있는지
◈ 오피스텔의 시세를 정확하게 조사하고 나서 매매가격을 협상해라!
◈ 등기부열람으로 소유자 확인과 권리 하자에 대한 분석
◈ 건축물대장을 확인해서 등기부 내역과 일치여부 확인
◈ 오피스텔에 등기된 채권과 임차권이 있으면 이렇게 해라!
◈ 계약 이후에 추가적인 권리가 발생 시 계약해제 및 손해배상
◈ 매매대금 지급 방법과 오피스텔 인도시기에 대한 합의
◈ 계약해제 시 해약금과 위약금에 대한 약정
◈ 관리비 및 공과금 연체 시, 해결방법에 대한 합의
◈ 선수관리비 인수인계에 관한 합의
◈ 부동문자로 된 계약내용에 대한 합의
◈ 사업자가 오피스텔 취득 시 취득세 중과와 보유 및 매도 시 세금 문제
02 개인 간에 오피스텔 매매 계약서를 작성하는 방법
◈ 주거용으로 문화 오피스텔 매매 계약서 작성
◈ 업무용으로 문화 오피스텔 매매 계약서 작성
03 오피스텔을 사업자가 개인에게 팔 때 매매 계약서 작성 방법
◈ 오피스텔을 사업자가 개인에게 주거용으로 팔 때 계약서 작성 방법
◈ 오피스텔을 사업자가 개인에게 업무용으로 팔 때 계약서 작성 방법
04 오피스텔을 사업자 간에 팔 때 매매 계약서를 작성하는 방법
◈ 오피스텔을 사업자 간에 팔 때 주거용으로 매매 계약서 작성 방법
◈ 오피스텔을 사업자 간에 팔 때 업무용으로 매매 계약서 작성 방법
05 계약서 작성 이후에 이렇게 대응해라!
◈ 매매 계약서에 중개대상물 확인·설명서와 개인정보 수집 동의서 작성, 공제증서 첨부
◈ 부동산 거래계약의 신고와 주택거래계약 신고
◈ 매매대금의 잔금 지급과 오피스텔 인도 및 소유권이전등기
◈ 중개수수료는 어떻게 계산하면 되나?
◈ 잔금 납부 후 소유권이전등기 하기

Chapter 17 사업자간 상가건물 매매 계약과 사업포괄양수도 계약
01 임대사업자 간 상가건물 매매 계약서 작성 방법
◈ 상가건물을 매매할 때 유의할 사항
◈ 매매 대상 물건 분석 및 계약당사자간 합의사항 정리
〈쉽게 이해하기〉 사업자는 상가건물에서 건물분 부가세를 납부해야 한다!
◈ 상가건물 매매 계약서 작성
◈ 계약서 작성 이후에 이렇게 대응해라!
02 집합건물 상가 매매 계약서와 사업포괄양수도 계약서 작성
〈핵 심〉 상가건물을 사업포괄양수도 계약으로 매매하기
◈ 상가건물 매매와 사업포괄양수도 계약이란?
◈ 상가건물에 대한 물건분석 및 계약당사자간 합의사항 정리
◈ 상가건물 매매 계약서 작성 방법
◈ 사업(부동산)포괄양수도 계약서(임차인이 영업하는 경우)-별지1
◈ 계약서 작성 이후에 이렇게 대응해라!
03 법인명의의 상가건물을 법인이 매수할 때 올바른 계약서 작성 비법
◈ 상가건물(집합건물, 일반건물) 매매 계약할 때 알고 있어야 할 내용
◈ 상가나 오피스텔 등을 법인사업자로 취득해 매도 시에 유의할 사항
◈ 법인사업자 간에 합의한 내용으로 상가건물 매매 계약서 작성 방법

7편 집합건물의 기본원리와 다양한 사례에서 투자비법

Chapter 18 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 분리할 수 없다!
01 집합건물에서 전유부분과 대지사용권과의 관계
◈ 전유부분과 대지사용권의 일체성(집합건물법 제20조)
◈ 전유부분과 대지권 분리처분금지가 헌법에 위배되는지?
02 구분건물이 성립되고 대지권을 처분하는 것은 무효
03 집합건물에서 전유부분과 공용부분을 분리 처분하면 무효
◈ 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부
◈ 집합건물의 공용부분은 전유부분과 분리해 처분할 수 없다!
◈ 구분건물이 성립되고 개조·증축으로 구분건물이 되는 시점
04 대지권미등기 아파트를 낙찰받아 대지권등기에 성공한 사례
05 대지권 평가없이 전유부분만 낙찰받아도 대지권 등기할 수도 있다!
◈ 대지권 평가없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기를 할 수 있는 경우
◈ 대지권이 존재하는데 대지권평가 없이 전유부분만 매각한 경우
06 전유부분만 낙찰받아 대지권등기와 토지별도등기를 소멸시킨 사례
07 집합건물의 대지지분 일부를 낙찰받았으나 무효가 돼 실패한 사례
08 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법

Chapter 19 집합건물 전유부분과 대지권을 분리할 수 있는 사례
01 집합건물법이 적용되기 전에 전유부분과 분리된 경우
◈ 집합건물법이 시행되기 전에 전유부분과 분리되어 있는 경우
◈ 집합법이 시행되기 전에 설정된 저당권에 의해 분리된 경우
◈ 집합법이 시행되기 전에 가압류에 의해 분리매각된 사례
02 구분소유권 성립 이전에 이미 분리 매각된 사례
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 이 사건 2심 법원에 대한 항고이유의 요지는 다음과 같다
◈ 항고이유에 대한 2심 법원의 판단
03 재건축으로 종전 아파트가 철거돼 구분소유권이 소멸되면 분리처분이 가능하다!
04 대지권 성립 전부터 설정된 저당권, 가압류로 분리처분
◈ 대지권 성립 전에 설정된 저당권에 의해 분리 매각된 사례
◈ 근저당권이 설정될 무렵 대지사용권이 성립되지 못한 경우
05 대지소유자가 부당이득청구를 위해 어떠한 요건이 필요한가?
◈ 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립하기 위한 요건
◈ 대지소유자가 부당이득을 청구할 수 없는 사례
◈ 대지소유자가 부당이득을 청구할 수 있는 사례
06 대지 지분이 있어도 토지사용료를 부담할 수도 있다!
◈ 자기 대지 지분비율이 있어도 부당이득의 대상이 되는 사례
◈ 자기 대지 지분비율을 초과 소유한 경우도 부당이득의 대상
◈ 구분소유자가 아닌 토지 공유지분권의 침해로 인한 부당이득
07 집합건물법 제20조에서 분리처분금지의 예외가 있다!
◈ 분리처분에 관한 규약이나 공정증서가 있는 경우
◈ 등기의 추정력에 의해 분리처분
◈ 선의의 제3자에 대한 규정과 법원의 판단

Chapter 20 아파트 신축과정과 토지별도등기가 있다면 이렇게 투자해라!
01 아파트 신축과정에서 토지별도등기가 발생하는 과정
◈ 아파트 재건축과 재개발에서 대지권 정리와 토지별도등기 발생
◈ 토지별도등기란 어떠한 의미인가?
◈ 재건축 전 대지와 건물의 권리가 신축아파트에 그대로 이전된다!
02 경매절차에서 토지별도등기가 소멸, 또는 인수여부?
◈ 토지별도등기는 경매로 소멸되는 것이 원칙이다
◈ 토지별도등기를 인수조건으로 매각하면 매수인이 부담
03 토지별도등기가 있는 물건에 대한 권리분석과 대응전략
◈ 토지별도등기된 경매물건 분석표
◈ 토지별도등기된 경매물건에 대한 권리분석
◈ 토지별도등기된 저당권자 등이 배당요구 시 배당표 작성
◈ 토지와 건물의 설정된 권리가 다를 때 임차인의 대항력과 배당

Chapter 21 집합건물에 대지권미등기가 있으면, 이렇게 투자해라!
01 집합건물을 분양받았으나 대지권미등기인 경우
◈ 대지지분까지 분양 받았거나 대지권미등기인 사례
◈ 대지지분이 정리되고도 분양대금이나 등록비용을 미납 시
◈ 대지권미등기인 아파트를 낙찰 받았는데 수분양자가 분양대금을 미납했다면
02 대지권미등기인 아파트가 대지가격을 포함해 매각되면
◈ 대지권미등기 아파트도 대지가격이 감정 평가돼 매각되면
◈ 전유부분만 경매로 낙찰 받아도 대지권등기를 할 수 있다!
03 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능
◈ 전유부분만 매수해서 대지권등기와 토지별도등기를 말소한 사례
◈ 대지권 평가 없이 전유부분만 매각되도 대지권등기가 가능
04 대지권이 본래부터 없는 경우(아파트, 다세대, 연립 등)
05 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 ⅔지분을 낙찰받은 사례
◈ 경매 물건 현황과 매각결과
◈ 위 경매물건에 대한 권리분석
◈ 매수 이후 대응 방안
◈ 매수 이후 임차인 명도로 대법원 판례를 만들다!

Chapter 22 집합건물의 특수한 사례에서 실전투자 노하우!
01 대지 지분이 경매나 공매로 매각될 때 투자 비법
02 구분소유자가 아닌 대지 지분권자는 부당이득청구가 가능!
03 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법
◈ 서울 청량리에 위치한 다세대주택의 현황은 다음과 같다!
◈ 위 다세대주택이 경매로 다음과 같이 매각되었다!
◈ 지층 01호 매수인 황OO의 부당이득금 반환청구 소송
◈ 이러한 이유로 제지층 01호가 또 다시 경매가 진행되고 있다!
◈ 이 사례와 대법 2009다76522 판결에서 알게 된 진실
04 지상에 다세대주택이 있는 대지만 매각되는 사례
◈ 입찰대상물건 정보내역과 매각결과
◈ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
◈ 낙찰 받고 난 다음 대응방법
05 조합이 분양대금을 대납하고 유치권행사와 경매를 신청한 사례
◈ 조합이 강제경매신청 후 미배당금에 대해서 유치권 행사
◈ 이 판례에서 세 가지 내용을 확인할 수 있다!

8편 취득부터 양도 시까지 세금을 절세하는 비법!

Chapter 23 2022년부터 개인과 법인의 부동산 취득세와 재산세, 종부세 계산
01 2020년 8월 12일부터 달라지는 취득세와 중과세율
◈ 개인과 법인의 취득세율과 중과세율이 적용된 취득세율
◈ 재건축과 재개발사업에서 분양권과 입주권의 취득세율 계산 방법
◈ 사업자가 오피스텔 취득 시 취득세 중과와 보유 및 매도 시 세금 문제
02 2022년 부동산 취득 시 부과되는 취득세율과 추가되는 비용
◈ 개인이 부동산 취득 시 부과되는 취득세, 교육세, 농특세
◈ 법인의 부동산 취득세 중과세율
◈ 부동산 취득 시 추가되는 비용은?
03 30세 미만 자녀가 세대분리한 경우와 부담부증여 시 취득세 계산 방법
◈ 30세 미만 자녀가 부모와 세대를 분리한 경우 취득세는 1.1%
◈ 2020년 8월 12일부터 주택을 자녀에게 부담부증여 시 취득세 계산 방법
04 알기 쉬운 재산세와 종합부동산세 계산 방법
◈ 재산세와 종합부동산세 과세 대상 건축물이란?
◈ 재산세와 종합부동산세 납부
◈ 재산세 과세 표준과 계산 방법
◈ 개인 종합부동산 과세 표준과 종부세 계산 방법
◈ 법인의 종합부동산세 계산 방법은?

Chapter 24 부동산 양도 시 개인의 양도세와 법인의 법인세 절세 비법!
01 조정대상지역 내에서 다주택자에 대한 양도세 중과
02 2022년 개인이 부동산 양도 시 양도소득세 계산과 절세 비법!
◈ 부동산 양도 시에 부담하게 되는 양도소득세 요약정리
◈ 장기보유 특별공제 조견표
◈ 다주택자가 양도세를 절세하는 방법
◈ 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택 양도세와 지방세 계산 방법
03 법인이 취득해 매도 시에 유의할 점과 개인보다 절세가 가능할까?
◈ 법인세율과 지방소득세(=주민세), 그리고 추가되는 법인세 요약 정리
◈ 주택은 건물분 부가세와 등기 시에 농특세가 면세지만 예외가 있다
◈ 사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 매도할 때는 다르게 생각해야 한다
◈ 주택을 법인사업자로 취득할 때 취득세와 법인세 중과 세율
◈ 사업자가 주택을 매도하는 경우 세금계산서 또는 계산서 발행의무
04 부동산 중개수수료는 어떻게 계산하면 되나?
◈ 주택(주택의 부속토지, 주택분양권 포함)의 중개수수료 요율
◈ 오피스텔 중개수수료 요율
◈ 주택, 오피스텔 이외 상가와 토지 중개수수료 요율
05 낙찰 받은 봉천동 현대아파트를 가지고 세금절세 방법을 분석해 보자!
06 개인명의로 취득해서 매도할 때 세금계산 방법과 절세 전략은?
◈ 2년 이상 거주하다 비과세로 3억4,000만원에 팔았을 때 수익률 계산방법
◈ 일시적 1세대 2주택 보유 시 비과세 특례를 적극 활용해라!
◈ 1년 이상 보유하다 양도세율 40%로 3억3,000만원에 매각할 때 수익률 계산
◈ 1년 미만 보유하다 단기양도세율로 3억2,000만원에 매각할 때 수익률 계산
07 개인사업자로 취득하는 것이 개인명의와 법인사업자보다 절세가 될까?
◈ 개인사업자는 개인 또는 법인과 어떠한 차이점이 있나?
◈ 아파트를 개인사업자로 취득해서 매도하면 세금은 얼마나 절세될까?
08 법인사업자로 취득하는 것이 개인명의 또는 개인사업자보다 절세가 될까?
◈ 법인사업자는 어떠한 세금이 적용될까?
◈ 법인사업자가 1년 미만 보유하다 3억2,000만원에 팔 때 수익률 계산
◈ 법인사업자와 개인명의, 개인사업자로 취득할 때 차이점은?