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돈 버는 재건축과 재개발, 아파트 리모델링, 집합건물 실전투자의 정석!

요즘 재건축, 재개발, 아파트 리모델링 사업에 사람들의 관심이 증가하고 있지만, 분양자격이 없거나 수익성이 떨어지는 물건에 투자해서 손해를 보는 사람도 많다. 그래서 제대로 알고 투자해야 한다는 생각으로, 『재건축 재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀』을 출간했다. 내가 직접 자료를 정리하고, 정보를 분석하면서 책을 쓰다 보니, 나 자신도 많이 배웠다. 이 책이 독자 분들에게 도움을 줄 수 있는 것은 내가 투자할 때 꼭 알고 있어야할 내용 등을 중심으로 기술했기 때문이다.

이 책에서 중점적으로 다룬 핵심 내용 정리!
■ 건물의 종류와 건축물대장 및 등기부가 만들어지는 과정
■ 재건축, 재개발의 흐름도와 어떻게 진행되나?
■ 재건축과 재개발 사업 추진단계별 분석
■ 재건축ㆍ재개발에서 꼭 알아야할 핵심내용 정리
■ 분양신청자와 현금청산자 중 누가 더 성공할까?
■ 재건축에서 예상수익 분석하고, 우량한 물건에 투자하는 노하우!
■ 분양자격과 현금청산 핵심정리이다. 재개발은 분양자격 유무에 따라 성공할
수도 있고, 실패할 수도 있다!
■ 재개발의 예상수익 분석과 실전투자 이야기!
■ 아파트 리모델링 사업의 추진단계와 리모델링 수익 분석 및 실전투자 노하우!
■ 재건축과 재개발에서 꼭 알아야할 세금계산과 절세비법
■ 집합건물을 제대로 알고 투자해라! 와 미등기아파트, 토지별도등기, 대지권미등기가 있을 때 실전투자 노하우!
■ 분양권, 또는 미등기아파트를 살 때 올바른 매매 계약서 작성 방법 등을 기술하고 있다.

요즘 낡은 아파트보다 신규아파트의 수요 증가로 가격이 급등하고 있다!
그런 이유로 재건축과 재개발 등이 예상되는 아파트에 투자하거나 분양받아 장기간 보유하는 방법으로 성공하는 투자 비법을 기술한 것이다. 재건축과 재개발사업이 예상되거나 진행되는 부동산에 투자하면 돈이 될 것이라고 막연하게 믿고, 투자했지만 예상보다 수익을 적게 가져다주거나 수익이 없는 사례도 많다. 이 책을 통해서 어느 개발지역에 투자하면 얼마만큼의 수익이 발생하고, 또는 수익성이 떨어지는 가 등을 분석하고 투자해야 한다.

재건축, 재개발, 아파트 리모델링, 집합건물 투자의 교과서이다!
■ 절대지지 않는 재건축대상 아파트에 투자해라!
■ 뜨고 있는 재개발사업으로 돈을 버는 사람들!
■ 재건축 못지않은 아파트 리모델링 사업으로 성공한 사람들!
■ 집합건물을 제대로 알고 투자해야 성공할 수 있다!

재건축과 재개발은 7년에서 10년 이상 걸리지만, ㆍ 추진위가 설립되는 단계 → ㆍ 조합설립단계 → ㆍ 관리처분 및 이주단계 → ㆍ 일반분양 신청단계 → ㆍ 완공 후 입주단계 등에서 급등하므로, 이시기에 투자하면 돈을 벌 수 있다.

재건축·재개발에서 조합원분양권자가 현금청산자보다 훨씬 더 성공한다!
재건축과 재개발사업에 투자할 때 분양자격을 가지고 있느냐, 없어서 현금청산대상자가 되느냐가 성공의 지름길이 된다. 분양자격이 있어야만 성공하고, 현금청산자는 재건축사업으로 얻을 수 있는 수익이 반감될 수밖에 없다. 왜냐하면 조합원분양권은 일반분양가의 70~80% 정도이고, 일반분양가는 주변 신규아파트 시세보다는 10%~15% 정도 차이가 난다. 그 차이가 나는 부분만큼이 프리미엄이라고 이해하면 된다. 따라서 현금청산자보다 높은 투자수익을 얻을 수 있다. 대부분의 사람들은 재건축, 재개발조합원이면 무조건 아파트 분양권을 받는 것으로 오해하고 있지만, 받지 못하는 사례가 많으니 주의해야 한다.

재건축과 재개발에서 분양자격을 가지려면 어떻게 분석해야 하나?
① 재건축사업에서 조합원 분양자격은 재건축사업 단지 내에서 종전의 건축물 중 주택 및 그 부속토지를 모두 소유한 자로, 재건축사업에 동의한 경우에 주어진다. 그러나 조합설립에 동의하지 않은 자와 건축물중 토지만 또는 건물만 소유한 자는 현금청산대상자가 된다.
② 재개발사업 구역 내에서는 토지와 건물을 소유한자, 또는 토지만, 건물만 소유한 모두 자동적으로 조합원의 지위를 갖는다.
서울시 신조례 적용대상(2010년 7월 15일 이후에 사업시행인가를 받은 재개개발사업)은 권리산정기준일인 2010년 7월 15일 전에 분리된 토지로 주거지역에서 90㎡ 이상이면 토지만의 소유, 또는 권리산정기준일 이전에 분리된 건물소유자에게 분양대상자가 되지만, 이후에 분리된 경우에는 공동분양권자 또는 현금청산대상자가 되니 유의해야 한다. 이렇게 재개발사업구역 내에서 분양자격은 재건축과 다르게 복잡하다. 따라서 재개발사업에서 분양자격은 Part 12~13(245쪽~292쪽)에 기술된 내용을 참고해서 판단하기 바란다.

재건축과 재개발에 관심 있는 사람과 없는 사람은 10년 후가 다르다!
“김○○는 8년 전에 송파구에 위치하고 있는, ○○아파트를 3억5,000만원에 분양 받았다. 그 당시에 돈이 없어서 계약금과 중도금 일부만 납부하고, 잔금은 입주 시 전세보증금으로 대체했다.”
필자가 이 사람 경매를 가르쳤다. 막걸리 한잔 하면서 물어봤다.
‘떨어지면 어쩔까? 하는 걱정으로 몇 년을 지냈는데, 어느 순간 가격이 오르는 것을 보고, 자신감이 붙었다.” 고 했다.
이렇게 재건축이나 재개발 등은 10년의 기다림이 필요하다. 그럼 10년 기다려야만 되는가? 그렇지 않다. 계속적로 안정적으로 오르니, 똑똑한 적금통장 하나 만들었다고 생각하자! 그래도 만기 때까지 깨지 않고 기다려야 성공한다.

재건축 규제 강화로 리모델링이 대안으로 떠오른다!
최근 초과이익환수제 등 재건축 규제 강화 등으로 재건축 대신 리모델링을 선택하는 아파트 단지가 늘어나고 있다. 아파트 리모델링 사업은 재건축이나 재개발과 같이 전면 철거 대신 기존 아파트 구조를 유지한 채 층수를 올리거나 일부 구조를 변경하는 방식으로 최대 15%까지 가구 수를 늘려 일반분양도 가능하다. 그리고 비용절감 효과와 건축 연한이 재건축보다 짧다는 것이 장점이다. 여기에 아파트 브랜드까지 변경하면서 새아파트로 탈바꿈 할 수 있어서, 리모델링 후 2억원~3억원의 시세 차이를 보고 있다.

좋은 입지와 학군, 생활 인프라를 원하는 수요가 강남 집값을 끌어올리고 있다!
재건축을 막으면 대신 인근 새 아파트나 이미 재건축이 진행된 아파트 분양권을 사겠다는 수요가 증가한다. 기본적으로 좋은 입지와 학군, 생활 인프라를 원하는 수요가 강남 집값은 계속해서 오를 수밖에 없다. 새 아파트에 대한 수요는 시세로도 확인된다. 지난해 입주 30~40년 된 노후 재건축 단지보다 이미 재건축을 마친 새 아파트 집값이 더 많이 올랐다.
물론 현재 재건축과 재개발 시장은 침체기에 다다르고 있지만, 부동산의 경기 사이클에 따라 변동하므로, 호경기가 분명 다시 오게 마련이다. 그땐 사고 싶어도 돈이 부족하거나 산다고 해도, 이미 많이 올라 투자수익은 적어진다.

2019년 3월부터 6월은 침체기가 분명하다, 이때를 놓치지 마라!
2018년 8·27 부동산 대책 발표 직후만 해도 아파트 값은 상승 흐름을 타는 모습이었지만, 2018년 9·13 부동산 대책 발표를 거치면서 상황이 달라졌다. 아파트값이 하락한 사례가 나타났고, 보합 흐름도 엿볼 수 있었다.
부동산 시장은 투자수요에 공급을 맞추는 과정에서 회복기, 상승기, 후퇴기, 하향기의 4단계로 진행되고 있다. 이러한 시장흐름 변동에 따라 실수요자들이라면 내 집 마련에 적극적으로 대응할 필요가 있다. 그러나 투자자라면 부동산 시장이 조정기에 다다르고 있으니 2년 이상 장기적인 안목을 가지고 투자하면 높은 기대수익을 얻을 수 있을 것이다.

Part 1 건물의 종류와 건축물대장 및 등기부 만드는 과정

01 주택의 종류는 어떤 것이 있나?
※ 단독주택과 다가구주택, 준주택은?
※ 공동주택은 어떤 것이 있을까?
02 상가건물은 일반건물과 집합건물이 있다
03 집합건물에서 구분소유권 등과 용어정리
※ 집합건물에서 구분소유권이란?
※ 집합건물의 전유부분이란?
※ 집합건물에서 용어정리
※ 집합건물에서 대지사용권이란?
04 아파트 분양할 때 계약면적을 계산하는 방법
※ 아파트 등의 집합건물 평형을 계산하는 방법
※ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 평형 계산방법
※ 각종 아파트 면적을 구분하는 요령
05 건물 신축 후 건축물대장과 등기부가 만들어지는 과정
※ 건축법(주택법)에 따라 건물을 신축하거나 재건축(재개발)하는 과정
※ 건물 짓는데 건폐율과 용적률이 중요한 이유
※ 건축물대장과 등기부는 어떻게 만들어 지나?
※ 집합건물에서 어떻게 대지권미등기가 발생하고, 등기되는 시점은?
※ 건축물대장과 등기부에 표시된 내용이 다르면 이렇게 해라?

Part 2 재건축, 재개발의 진행 방법과 전체적인 흐름도

01 도시정비법으로 진행되는 재건축과 재개발 등은?
02 재건축과 재개발사업은 어떻게 진행되나?
03 재건축 사업할 때 노후ㆍ불량 건축물 판단 기준
※ 노후ㆍ불량건축물의 범위(도시정비법 시행령 제2조)
※ 각 지자체별로 노후ㆍ불량건축물의 범위를 규정한 조례
04 재개발사업에서 노후ㆍ불량 건축물과 정비구역지정 요건
※ 정비계획의 입안대상지역(도시정비법 시행령 제7조)?
※ 각 지자체별로 정비계획 입안대상지역 요건을 규정한 조례
05 재건축이 추진되는 전체적인 흐름도
※ 재건축을 추진하는 각 단계별 진행절차
※ 재건축과 재개발사업의 차이점

Part 3 기본계획수립에서 조합설립 후 시공사를 선정하기까지

01 기본계획의 수립과 정비계획 수립 및 정비구역 지정
※ 기본계획의 수립
※ 정비기본계획의 수립 및 정비구역의 지정
02 재건축사업에서 안전진단(노후도, 안정성 진단)
03 재건축과 재개발사업에서 추진위원회 구성 및 승인
※ 정비구역 지정 후 추진위원회와 조합을 설립하는 단계
04 재건축과 재개발사업에서 조합설립 인가
※ 투기과열지구 내 조합원지위 양도금지와 조합원분양권 전매제한
※ 투기과열지구 내 조합원분양권과 일반분양권 재당첨 제한
05 조합설립인가 후에 시공사를 선정하는 방법

Part 4 사업시행인가 후 재건축과 재개발의 마무리

01 사업시행인가 후 재건축 등의 사업을 마무리하는 절차 분석
※ 사업시행인가 신청 및 사업인가를 받아서 고시하는 절차도
※ 관리처분계획으로 분양신청과 이주 및 철거하는 절차도
※ 착공 및 일반분양신청, 그리고 사업을 마무리하는 절차도
02 사업시행인가는 어떻게 되나?
※ 사업시행인가 후 분양신청과 관리처분계획 인가를 추진하는 단계
※ 조합원이 분양을 신청하지 않은 경우에 현금청산 절차
03 종전ㆍ종후자산의 감정평가와 조합원의 분양신청
※ 종전ㆍ종후자산의 감정평가
※ 조합원의 분양공고 및 분양신청
04 관리처분계획인가!
05 이주, 철거, 착공, 일반분양
※ 재건축사업은 언제 신탁등기를 하고, 어떻게 종료되나?
※ 기본이주비(무상이주비)＋추가이주비(유상이주비)
※ 조합원의 동ㆍ호수 추첨
※ 기존주택 철거 후 일반분양 절차
06 준공인가, 입주 및 이전고시, 조합청산 및 해산

Part 5 재건축ㆍ재개발에서 꼭 알아야 할 핵심정리

01 조합원분양권과 일반분양권, 그리고 입주권이란?
※ 조합원분양권은?
※ 일반분양권은?
※ 입주권이란?
02 종전ㆍ종후자산의 감정평가 방법
※ 종전자산에 대한 감정평가(사업시행인가 후)
※ 종후자산에 대한 감정평가(사업시행인가 후)
03 비례율과 권리가액이란?
04 대지지분과 지분율, 무상지분율
※ 대지지분과 세대당 평균 대지지분
※ 지분율과 무상지분율
05 관리처분계획인가!
06 추가부담금과 청산금, 현금청산금의 차이점은?
※ 추가부담금
※ 추가부담금을 결정하는 기준은?
※ 청산금
※ 현금청산이란?
07 프리미엄, 분담금, 수익률의 삼각관계 투자이야기
※ 매수가에 프리미엄이 얼마인가를 생각하라!
※ 조합원분양가는 권리가액과 분담금의 합계이다!
※ 객관적으로 수익성이 좋은가를 분석해야 한다!
※ 재건축 등의 개발사업에서 투자수익률 계산방법
08 기본이주비(무상이주비)＋추가이주비(유상이주비)
09 재건축 초과이익환수제와 조합원지위 양도금지 등
※ 재건축 초과이익환수제
※ 투기과열지구 재건축 조합원지위 양도금지
※ 투기과열지구 재개발 조합원지위 양도금지
※ 투기과열지구 정비사업 재당첨제한
10 재건축과 재개발사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율
※ 주거환경개선사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?
※ 재개발사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?
※ 재건축사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?
11 조합이 1대 1 재건축사업을 선택하는 이유는?
※ 일반분양 없는 1대 1 재건축 방법과 장ㆍ단점
※ 1대1 재건축 추진 `이촌왕궁`에 법에도 없는 임대주택 강요!
12 정비예정 구역과 지구단위계획
※ 정비예정 구역
※ 지구단위계획
13 건폐율과 용적율 등
14 현금청산자에 대한 매도청구 소송과 수용재결 방식
※ 재건축과 재개발에서 현금청산자
※ 재건축사업에서 현금청산금지급 청구와 매도청구 소송
※ 재개발사업에서 수용재결에 대한 불복 방법
15 종전아파트 임차권 등이 재건축된 아파트로 이전된다!
16 분양권에 가압류된 사실을 모르고 사면 어떻게 되나?

Part 6 분양신청자와 현금청산자 중 누가 더 성공할까?

01 조합원 분양신청자와 현금청산자! 누가 더 성공할까?
※ 재건축사업에서 조합원 분양자격은?
※ 재개발사업에서 분양자격은?
※ 조합원분양권자가 현금청산자보다 훨씬 더 성공한다!
※ 그러나 현금청산금을 받아 255%의 수익률을 만든 사례도 있다!
02 분양신청 공고 및 신청 방법과 신청하지 않으면?
※ 단독ㆍ다가구주택으로 분양 신청
※ 아파트와 상가 등의 집합건축물로 분양신청
※ 분양공고 신청과 현금청산 매뉴얼
03 조합원이 분양권을 몇 개까지 가질 수 있나?
※ 재건축사업에서 조합원이 가지는 분양권의 수는?
※ 재개발사업에서 조합원은 몇 개의 분양권을 갖나?
04 일반분양권 공급 방법과 분양 후의 시세차익은?
※ 일반분양권 공급 방법
※ 조합원분양가와 일반분양가의 차이 분석
05 일반분양권자와 신축아파트를 일반매물로 산사람은?
※ 서초푸르지오써밋 분양신청자와 현금청산자 중 누가 승리!
※ 월급쟁이 김 과장이 8년 전에 아파트를 분양 받다!
※ 래미안퍼스티지와 반포LG자이 아파트분양권자와 일반매물로 산사람은?
※ 프리미엄서울 아파트 분양권 2배 남는 ‘청약 장사’
06 재건축과 재개발에서 프리미엄이 붙는 원리와 투자수익 계산
※ 재건축과 재개발이 도급제로 진행되는 경우 투자 수익분석
※ 재건축사업 등을 지분제로 진행되는 경우 수익분석

Part 7 감정평가액과 비례율이 높으면 언제나 좋을까?

01 감정평가방식 및 평가의뢰에 관한 법정기준은?
※ 종전자산의 감정평가 규정과 평가 방법
※ 종후자산의 감정평가 규정과 평가 방법
02 감정평가액이 높으면 좋고, 낮으면 나쁜 것일까?
※ 조합원들의 재산을 낮게 감정평가하면 손해 볼까?
※ 감정평가액이 같은 비율로 높아지거나 낮아지는 경우
03 예상감정가와 토지와 건물을 평가하는 방법은?
※ 예상감정가는 어떻게 판단하나?
※ 토지와 건물을 예상감정가로 평가하는 방법
04 비례율과 권리가액이 높은 것이 좋을까?
※ 비례율은 사업성을 나타내는 지표다!
※ 권리가액은 감정가에 비례율을 곱한 것이다!

Part 8 재건축에서 수익분석과 우량한 물건에 투자하기!

01 재건축사업 진행과 아파트 평형별 건립 가구 수 계산
※ 재건축 방법과 가정
※ 아파트 평형별 건립 가구 수 계산
※ 재건축사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?
02 조합원분양권자와 일반분양권자에게 아파트 평형 배정방법
※ 주택 및 부대ㆍ복리시설 공급 기준 등
※ 재건축사업에서 분양하는 방법
03 재건축사업은 도급제와 지분제로 진행된다!
04 재건축과 재개발에서 도급제로 투자수익 분석방법
05 재건축이 지분제로 진행되는 경우 투자수익 분석방법
※ 대지지분과 무상지분율은?
※ 재건축과 재개발 후 투자수익 계산방법
06 재건축사업에서 전체적인 수익분석 방법
※ 평형별 건립세대수 계산방법
※ 분양총수입(조합원분양＋일반분양)
※ 3.3㎡당 무상금액(3.3㎡당 개발이익)
※ 재건축사업 수익분석 계산공식
※ 한눈에 보는 재건축사업 수익분석표
※ 재건축사업 수익분석표를 통한 수익분석
07 재건축사업에서 우량한 물건 실전투자 비법

Part 9 재건축아파트 하나로 10억과 '1+1'으로 15억 만들다!

01 재건축사업으로 신축아파트에 입주할 수 있는 기간은?
02 재건축대상 아파트를 구입할 때 알고 있어야할 3가지
03 분양 신청한 우성1차 아파트를 사서 10억 만들다!
※ 오르는 재건축대상 아파트를 선택해야 돈이 된다!
※ 우성아파트의 사진과 주변 현황도
※ 재건축 우성1차 아파트로 4억1,297만원의 시세차익을 보다!
04 우성1차 아파트 50평형을 사서 1+1 분양신청해 15억 만들다!
05 우성1차 아파트 일반분양과 분양 후 시세차익은?
※ 재건축한 래미안 리더스원 청약안내
※ 래미안 리더스원 일반분양가와 분양 후 시세차익은?
06 서초우성1차, '1+1재건축' 시세차익 15억 전망
※ 일반분양가와 매수 가격과 비교하면 시세 차이는?
※ 2019년에 거래되는 주변아파트와 시세 차이는?
07 '1+1분양권'을 아들과 공동 매수하면 세금이 절세될까?
※ 소득세법 시행령 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산)
※ 공동소유 지분양도에서 1세대 1주택으로 각 비과세 대상인지!

Part 10 재건축 예상 및 진행되는 아파트로 성공한 사례!

01 재건축 아파트 하나로 적금통장 2억원을 만들다!
※ 오르고 있는 재건축대상 아파트를 사야 돈이 된다!
※ 신흥주공아파트의 사진과 주변 현황도
※ 재건축 신흥주공아파트로 어떻게 2억4,000만원을 벌었나?
※ 재건축 `산성역 포레스티아` 진행과정과 분양 후 수익분석
02 반포주공 2단지 아파트로 재건축 명품아파트를 만들다!
※ 반포주공 2단지 재건축으로 어떻게 돈을 벌었나?
※ 미도 아파트 두 채를 12억에 사서, 현재 30억을 만들다?
03 재건축이 예상되는 아파트를 10년 전에 투자해서 성공한 사례
※ 아파트의 사진과 주변현황도
※ 아파트 재건축 추진 과정
※ 재건축 예상아파트 10년 후의 수익분석
04 재건축대상 건영1차아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 성공한 사례
※ 신림동 건영1차아파트 신탁공매

Part 11 재건축 아파트를 경매로 싸게 사는 비법!

01 분양권을 경매로 사려면, 꼭 알고 있어야할 내용
※ 조합원분양권이 경매로 매각되는 경우
※ 일반분양권이 경매로 매각되는 경우
※ 조합원분양권이나 일반분양권을 매수 후 수익분석
02 재건축 조합원입주권이 경매된 사례에 입찰하기
03 재건축과 재개발에서 건물이 멸실되어 토지만 경매로 낙찰 받은 경우
※ 재개발에서 건물이 멸실되어 토지만 경매로 낙찰 받은 경우
※ 재건축에서 건물이 멸실되어 토지만 경매로 낙찰 받은 경우
04 1:1로 재건축이 추진되는 아파트를 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
※ 신반포 아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도
※ 신반포 아파트의 입찰정보 내역과 권리분석은?
※ 박 소령이 단독으로 입찰에 참여해서 낙찰 받았다
※ 재건축 진행 정도와 아파트 시세는 얼마나 올랐을까?
※ 재건축대상 아파트 시세는 얼마나 올랐을까?

Part 12 재개발에서 분양자격과 현금청산자를 판단하는 방법

01 재건축ㆍ재개발 대상물건을 살 때 알고 있어야할 3가지
02 조합원의 자격 등(도시정비법 제39조)
03 재개발사업의 분양대상 등(서울시 도시정비조례 제36조)
04 재개발에서 분양대상자와 현금청산자를 어떻게 판단하나?
※ 분양권은 서울시 구조례, 신조례 적용대상에 따라 다르다!
※ 투기과열지구 내 조합원분양권 전매제한과 재당첨금지
05 재개발사업에서 분양대상 조합원인 경우
※ 단독ㆍ다가구주택 등에서 토지와 건물 전체 소유자
※ 타인의 토지위에 건물만 소유한 경우
※ 토지 90㎡ 이상을 단독 또는 공유지분으로 소유한 경우
※ 단독필지로 30㎡이상~90㎡ 미만인 토지소유자
※ 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인자
※ 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우
※ 수 필지나 대지 소유자 각자 90㎡ 이상인 경우
※ 한 세대원이 한 재개발구역 내에서 여러 필지나 여러 주택을 소유한 경우
※ 다세대주택의 분양자격과 유의할 점은?
※ 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우
※ 토지와 주택을 건축물준공 이전, 이후 분리 소유한 경우

Part 13 다양한 사례에서 분양자격 유무 심화학습

01 공유필지 위에 건물이 있는 경우 분양자격 유무 분석
※ 토지와 건물이 한사람 소유였다가 건물(B단독)+토지(B+C)로 변경된 경우
※ 토지(B+C)와 건물(A+D)을 공유하는 경우 분양자격 분석
※ 토지(B+C)와 건물(A+B)을 공유하는 경우 분양자격 분석
※ 토지(B+C)와 건물(A단독)을 공유하는 경우 분양자격 분석
※ 토지(B+C)와 건물(A단독)을 공유하는 경우 분양자격 분석
※ 토지와 건물을 A, B, C가 각 1/3씩 공유하는 경우 분양자격
02 한 필지 위에 또는 여러 필지 위에 건물이 있는 경우
※ 토지(A+B)상에 건물을 A와 B가 단독으로 소유하는 경우
※ 토지(A+B)상에 A가 건물 2동을 가지고 있는 경우
※ 토지(A단독)상에 A와 B가 건물을 각각 소유하는 경우
※ 토지(A+B)상에 A와 B가 건물을 각각 소유하는 경우
03 재개발사업지구 지정 후 추가로 매입할 경우
※ B는 종전권리가액이 적어서 다른 지분을 매수하려 한다?
※ A가 B소유의 토지2를 추가로 조합설립일 전에 매입한 경우
※ 같은 필지 또는 다른 필지의 일부지분을 매입한 경우
04 무허가건축물을 소유한 경우 분양자격과 유의할 사항
※ 무허가건축물이 분양자격을 갖는 경우
※ 무허가건물(국ㆍ공유지)투자에 유의할 점
05 단독ㆍ다가구주택 등의 사실상 다세대주택에서 분양기준
※ 단독ㆍ다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치
※ 사실상 다세대주택을 다세대주택으로 전환한 경우
※ 단독ㆍ다가구주택 등의 사실상 다세대주택에 투자하는 비법
06 구분소유적 공유관계와 재개발에서 분양자격은?
※ 구분소유적 공유관계(상호명의 신탁)의 의미
※ 구분소유적 공유관계에서 취득세 적용과 분양자격은 몇 개?
07 협동주택의 의미와 협동주택은 모두 분양자격을 갖는다!
08 전환다세대주택에 대한 경과조치(분리다세대)
09 사실상 주거용으로 사용하는 근린상가, 오피스텔 등
10 재개발사업에서 현금청산 대상 조합원
※ 나대지 단독필지로 30㎡ 미만 소유자
※ 나대지 단독필지로 30㎡ 이상~90㎡ 미만 소유자로 유주택자
※ 나대지 단독필지로 30㎡ 이상~90㎡ 미만 소유자로 무주택자
※ 나대지 공유지분이 90㎡ 미만 소유자
※ 분양신청을 하지 않은 자
※ 공유지분이나 분리된 필지 등이 분양대상에 해당되는 경우

Part 14 재개발에서 예상수익 분석과 실전투자 비법

01 재개발사업 진행과 아파트 평형별 건립세대 계산
※ 재개발투자에서 기본적으로 알고 있어야할 내용
※ 재개발 방법 및 가정, 그리고 건립세대 계산방법
※ 재개발사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?
02 재개발사업에서 분양하는 방법
03 재개발사업은 도급제로 진행된다!
04 재개발이 도급제로 진행되는 경우 투자 수익분석
05 2개 부동산 가치분석과 예상수익을 비교분석하는 방법
※ 재개발사업의 기본적인 수익분석표
※ 33평형(109㎡)이 2억9,700만원이고, 비례율이 90%인 경우
※ 33평형(109㎡)이 2억9,700만원이고, 비례율이 100%인 경우
※ 33평형(109㎡)이 2억9,700만원이고, 비례율이 110%인 경우
※ 재개발사업을 종합적으로 분석하는 방법
06 김민정과 이승민 부동산의 재개발사업 수익분석 방법
※ 김민정 부동산평가와 비례율 산정 후의 수익 분석표
※ 이승민 부동산평가와 비례율 산정 후의 수익 분석표
07 분양가가 높을 때와 낮을 때 누가 성공할까?
※ 재개발사업에서 조합원의 분양가만 높인 경우
※ 재개발사업에서 조합원의 분양가만 낮춘 경우
08 감정평가액이 같은 비율로 높아지거나 낮아지는 경우
※ 감정평가액이 3.3㎡당 500만원인 경우
※ 감정평가액이 3.3㎡당 1,000만원인 경우
※ 감정평가액을 같은 비율로 증가시키는 경우
09 재개발사업 등의 국ㆍ공유지 수익분석

Part 15 성공 사례로 배우는 재개발 실전투자 이야기!

01 재개발로 신축아파트에 입주하려면 얼마나 걸릴까?
02 성남 신흥2구역 재개발사업의 다세대주택을 매수해서 성공한 사례
※ 신흥2구역 내의 다세대주택 주변 현황도와 주택사진
※ 성남시 수정구 신흥2구역 재개발 사업
※ 신흥2구역 재개발사업으로 신축한 아파트 조감도
※ 재개발대상 다세대주택을 구입할 때 알고 있어야할 내용
※ 이 주택으로 24평형을 분양신청하면 수익은 얼마나 발생하나?
03 재개발구역의 상가주택 ½로 수익률 255%를 만들다!
※ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
※ 상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
※ 상가주택 ½ 매수 이후 대응방법과 255% 수익률 만들기!
※ 금광1구역 재개발사업에서 현금청산금을 받고 탈출하다
04 재개발구역에서 대지 지분이 일반매매 또는 경매로 나온 경우
※ 재개발에서 아파트 등의 대지지분을 매수할 때 알고 있어야할 사항
※ 재개발(재건축)구역에서 건물이 철거되고 대지지분만 경매로 나온 경우
※ 조합원분양권이나 일반분양권 등이 경매로 나온 경우 대응 방안
※ 일반매매 및 경매로 분양권 취득하는 경우에 유의할 점

Part 16 재개발구역내 특수물건으로 돈 버는 실전 노하우!

01 재개발구역내 2분의 1은 공매, 2분의 1은 경매로 매각되는 경우
※ 재개발구역내 단독주택의 사진과 주변 현황도
※ 단독주택의 2분의 1 온비드공매 입찰정보 내역
※ 2분의 1 지분경매와 2분의 1 지분공매 물건 정보내역
※ 물건에 대한 분석 및 배분표 작성
※ 김 선생이 낙찰 받고 나서 대응한 방법은?
02 산곡재개발 6구역내 지상에 다세대주택이 있는 토지만 공매로 낙찰 받았다!
※ 산곡재개발 6구역내 토지 온비드공매 입찰정보 내역
※ 토지만 공매가 진행된 입찰대상 물건분석표
※ 토지만 공매가 진행된 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
※ 공매물건의 주변현황과 사진
※ 토지를 공매로 낙찰받는 경우 분양대상자가 될 수 있을까?
※ 낙찰 받고 난 다음 대응방법은?
03 재개발에서 수인의 공유지분이 경매가 나왔을 경우
※ 경매입찰대상물건 분석
※ 예상배당표를 작성하는 방법
※ 후순위채권자의 법정대위행사 청구 방법
※ 분양대상(분양자격) 여부 판단
04 재개발로 건물이 철거되고, 토지만 경매되는 경우
※ 토지경매 입찰대상 물건분석표
※ 이 토지만의 경매에서 권리분석과 분양자격에 대한 판단

Part 17 아파트 리모델링의 진행절차와 실전투자 포인트

01 아파트 리모델링 사업은 어떻게 진행되나?
※ 대수선하는 리모델링 사업은?
※ 세대수 증가형 리모델링 사업은?
※ 수직증축형 리모델링 사업은?
02 리모델링 관련 법 개정 연혁과 주택법 주요 개정내용
※ 리모델링 관련 법 개정 연혁
※ 수직증축 리모델링 허용 주택법 개정 주요내용
03 ‘서울형 리모델링’ 내력벽 철거 허용한다면 한층 탄력!
04 아파트 리모델링 사업을 추진하는 절차
※ 세대수 증가가 없는 리모델링 사업 추진절차
※ 세대수 증가형 리모델링 사업 추진절차
05 재건축과의 리모델링의 차이점분석 비교분석
06 리모델링이 예상되는 아파트에 대한 투자 포인트
※ 리모델링대상 아파트 입지가 좋은 곳을 선택해라!
※ 대단지로 30평형 이상 아파트를 선택해라!
※ 아파트 동간 거리와 전면이 넓은 아파트를 찾아라!
※ 지하주차장이 있는 아파트가 없는 아파트보다 훨씬 좋다
※ 건물구조가 'ㅡ' 자형 구조가 좋고, ㄱ(기역)자형은 피해라!
※ 소형복도식 아파트가 유리하나 계단식과 섞여 있지 않아야 한다
※ 리모델링대상 아파트가 재건축으로 돌아갈 수 있다면 좋다!
※ 리모델링대상 아파트를 선택할 때 유의할 점은?

Part 18 리모델링사업 전과정을 추진단계별로 알아보기!

01 리모델링 기본계획은 어떻게 수립하나?
※ 리모델링 기본계획의 수립권자 및 대상지역
※ 리모델링 기본계획 수립절차 및 기본계획의 고시
02 리모델링 결의와 추진위원회 결성
※ 아파트 리모델링 사업시행과 리모델링 결의
※ 추진위원회의 구성과 추진 업무
03 리모델링주택조합 설립인가와 조합의 추진 업무
※ 리모델링 주택조합 설립요건(주택법 제11조)
※ 리모델링주택조합의 조합원 자격(시행령 제21조)
※ 리모델링주택조합이 추진하는 업무
04 조합이 시공사 선정과 안전진단를 신청하는 방법
※ 조합이 시공사를 선정하는 방법
※ 리모델링의 안전진단은 1차와 2차로 나누어 진행한다!
※ 증축형 리모델링의 안전진단(주택법 제68조)
05 리모델링은 건축심의와 도시계획심의가 필요하다?
※ 리모델링의 건축심의와 제출 기한
※ 리모델링의 도시계획 심의
06 권리변동계획의 수립 및 분담금 확정
※ 권리변동계획의 수립 및 계획 내용
※ 권리변동계획에 따른 분담금 확정은 총회의결로 결정
※ 둔촌동 현대아파트 권리변동계획 총회 개최 결과
※ 잠원한신로얄 권리변동 계획수립 총회
07 리모델링은 행위허가와 사업계획승인이 필요하다?
※ 리모델링 사업 허가신청(행위허가)
※ 리모델링의 사업계획 승인
※ 조합의 매도청구권은 행위허가 후에 행사!
08 조합원 신탁등기와 이주비 대출 후 이주 절차
※ 이주비와 공사비 지급 후 공사를 마무리 하는 과정
※ 조합원 신탁등기와 이주 절차를 진행하는 과정
09 조합원의 분양 신청과 건물 철거 후 일반분양
※ 리모델링 후 조합원의 동ㆍ호수 배정
※ 기존아파트 여러 채 소유하는 경우, 몇 개의 분양권?
※ 기존주택 철거 후 일반분양 절차
10 신축아파트 준공 후 입주 및 조합 청산

Part 19 아파트 리모델링 예상수익 분석과 실전투자 노하우!

01 리모델링 투자는 재건축 등과 다르게 판단해라!
02 조합원 세대별 증가면적과 분양 세대수 산출 방법
※ 조합원의 건축면적 증가
※ 세대수 증가형 리모델링
※ 아파트 층고에 따라 증축할 수 있는 층수를 계산하라!
※ 리모델링 사업이 용적률에 영향을 받지 않는다는 가정
03 리모델링으로 증가 분양 세대수와 분양 총수입 산출!
※ 주택가격과 입지조건에 의한 검토로 예상분양가 분석
※ 리모델링 사업으로 예상 일반분양 세대 수 결정 방법
※ 리모델링 사업으로 예상되는 일반분양가 판단
※ 예상되는 일반분양 총수입은 얼마나 되나?
03 조합원 건축면적 증가분과 각 세대별 추가부담금 산출
※ 조합원의 예상 건축면적(전용면적) 증가분
※ 조합원이 각 세대별로 납부할 추가부담금은?
04 아파트 리모델링 사업 최종 수지분석표

Part 20 아파트 리모델링 성공 사례와 수도권 리모델링 추진단지

01 리모델링 사업으로 분양권은 몇 개나 나오나?
※ 리모델링 사업 전 조합원의 평형별 세대수와 분양권 몇 개?
※ 일반분양 세대수를 증가할 수 있는 범위는?
※ 아파트 층고에 따른 일반분양분 증가 세대
02 실제 리모델링한 쌍용건설의 수지분석 등을 알아보자!
※ 궁전아파트를 어떻게 쌍용예가클래식으로 리모델링했나?
※ 리모델링 후 투자비용과 증가면적 및 평형대 분석
※ 쌍용예가클래식의 리모델링과 재건축에서 경제성 비교
※ 기존 36평형 ? 리모델링 후 45평형으로 건축한 평면
※ 궁전아파트의 리모델링 후 쌍용예가클래식 아파트 전경
※ 기존 28평형 ? 35평형으로 리모델링한 후 수익분석은?
※ 쌍용예가클래식 아파트 2019년 2월 현재 시세조사표
03 밤섬 쌍용예가클래식’…국내 첫 수직증축 리모델링 아파트 성공
※ 국내 첫 수직증축 리모델링 아파트 성공 비결은?
※ 마포 호수아파트 리모델링 전ㆍ후 비교 분석
※ 리모델링 후 밤섬 쌍용예가클래식 아파트 사진과 평면도
※ 쌍용예가클래식 아파트 2019년 2월 현재 시세조사표
04 대치 현대1차 아파트 리모델링 사업
05 세대분리형 아파트와 세대분리형의 장ㆍ단점
※ 세대분리형 아파트란?
※ 세대분리형 아파트의 장점과 단점
06 수도권 22개 단지 1만3,331가구 리모델링 사업 추진단지
※ 재건축 규제 강화로 리모델링이 대안으로 떠오른다!
※ 리모델링 위한 1차 관문 안전진단 잇따라 통과!
※ 수도권에서 가구 수 늘려 리모델링을 추진하는 단지
※ 내년 3월 내력벽 철거 허용 여부 '변수'
07 리모델링 증가면적과 내력벽철거가 꼭 필요한가?

Part 21 조합원입주권과 분양권 양도시 세금절세 비법

01 8ㆍ2대책 후 양도소득 세율과 장특공제 핵심정리
※ 부동산 양도 시에 부담하게 되는 양도소득세 핵심정리
※ 장기보유 특별공제 조견표
02 도시정비법상 조합원입주권과 양도세와의 관계
※ 재건축대상 아파트를 주택과 입주권으로 구분하는 시기
※ 도시환경정비법과 양도소득세와의 관계
03 재건축 등에서 취득양도일과 조합원입주권, 일반분양권
※ 원조합원, 승계조합원, 일반분양권자
※ 재건축ㆍ재개발아파트 취득일, 양도일
※ 입주권과 분양권의 차이
04 조합원 입주권에 대한 양도세 계산
※ 조합원이 추가부담금을 납부한 경우
※ 조합원이 청산금을 받은 경우
※ 재건축 등에서 취득실가를 모를 때 취득실가 계산방법
05 재건축 등이 완성되고 양도소득세 계산
※ 추가부담금을 납부한 경우 양도세 계산
※ 청산금을 받은 경우 양도세 계산
06 재건축 등이 완성되고, 조합원 양도세 비과세
※ 1세대 1주택 비과세 보유기간 요건
※ 1세대 1조합원입주권을 보유한 경우 비과세
※ 1세대 1입주권 + 1주택으로 비과세(일시적 1세대 2주택)
※ 조합원입주권자의 다른 주택 양도시 비과세 특례
※ 상속주택 또는 상속받은 조합원 입주권이 있는 경우
※ 동거ㆍ봉양 또는 혼인으로 인한 경우
07 분양권에 관한 설명 및 양도세 계산
※ 일반분양권에 관한 설명
※ 분양권 매도시 양도세 계산

Part 22 아파트 등의 집합건물, 제대로 알고 투자해라!

01 집합건물의 종류와 핵심용어 정리
※ 집합건물의 의미와 종류
※ 집합건물에서 구분소유권과 용어정리
※ 집합건물에서 대지사용권이란?
02 아파트 분양할 때 계약면적을 계산하는 방법
※ 아파트 등의 집합건물 평형을 계산하는 방법
※ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 평형 계산방법
※ 각종 아파트 면적을 구분하는 요령
03 집합건물에서 구분소유권과 대지사용권의 성립 시점
※ 구분행위와 구조상 이용상 독립성
※ 구조상, 이용상 독립성과 건축공정의 완성도에 대한 판단
04 집합건물을 신축하거나 재건축, 재개발하는 방법
※ 건축법 및 주택법에 따라 신축, 재건축 등을 하는 경우
※ 도시 및 주거환경정비법의 이전고시를 통한 재건축 등
05 대지사용권과 공용부분은 전유부분의 처분에 따른다!
※ 집합건물의 대지권은 전유부분과 분리처분 불가(집합법 제20조)
※ 집합건물의 공용부분은 전유부분과 분리해 처분할 수 없다!
※ 부동산 주물의 권리는 종물과 부합물에 미친다!
06 재건축으로 집합건물이 소멸되면 분리처분이 가능하다!

Part 23 아파트 신축과정과 토지별도등기가 있다면 이렇게 투자해라!

01 아파트 신축과정에서 토지별도등기가 발생하는 과정
※ 아파트 재건축과 재개발에서 대지권 정리와 토지별도등기 발생
※ 토지별도등기란 어떠한 의미인가?
※ 재건축 전 대지와 건물의 권리가 신축아파트에 그대로 이전된다!
02 경매절차에서 토지별도등기가 소멸, 또는 인수여부?
※ 토지별도등기는 경매로 소멸되는 것이 원칙이다
※ 토지별도등기를 인수조건으로 매각하면 매수인이 부담
03 토지별도등기가 있는 물건에 대한 권리분석과 대응전략
※ 토지별도등기된 경매물건 분석표
※ 토지별도등기된 경매물건에 대한 권리분석
※ 토지별도등기된 저당권자 등이 배당요구 시 배당표 작성
※ 토지와 건물의 설정된 권리가 다를 때 임차인의 대항력과 배당

Part 24 집합건물에 대지권미등기가 있으면, 이렇게 투자해라!

01 왜 대지권미등기가 발생하고 언제 등기가 되나?
02 집합건물을 분양받았으나 대지권미등기인 경우
※ 대지지분까지 분양 받았거나 대지권미등기인 사례
※ 대지지분이 정리되고도 분양대금이나 등록비용을 미납 시
※ 대지권미등기인 아파트를 낙찰 받았는데 수분양자가 분양대금을 미납했다면
04 대지권미등기인 아파트가 대지가격을 포함해 매각되면
※ 대지권미등기 아파트도 대지가격이 감정 평가돼 매각되면
※ 전유부분만 경매로 낙찰 받아도 대지권등기를 할 수 있다
05 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능
※ 전유부분만 매수해서 대지권등기와 토지별도등기를 말소한 사례
※ 대지권 평가 없이 전유부분만 매각되도 대지권등기가 가능
06 대지권이 본래부터 없는 경우(아파트, 다세대, 연립 등)
07 전유부분만 매수하고, 대지권등기와 토지별도등기를 말소한 사례
※ 전유부분만 낙찰받아 대지권 성립 전의 저당권까지 소멸된다!
※ 이 사건에 대한 기본적인 사실
※ 제이투가 405호 아파트 전유부분만(대지권 매각제외) 낙찰받았다!
※ 대지지분만 별도 경매가 진행돼 최선수가 낙찰 받았다!
※ 이소령의 지료청구 및 부당이득반환청구소송
08 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 ⅔지분을 낙찰받은 사례
※ 경매 물건 현황과 매각결과
※ 위 경매물건에 대한 권리분석
※ 매수 이후 대응 방안
※ 매수 이후 임차인 명도로 대법원 판례를 만들다!

Part 25 집합건물의 특수한 사례에서 실전 투자 노하우!

01 대지 지분이 경매나 공매로 매각될 때 투자 비법
02 구분소유자가 아닌 대지 지분권자는 부당이득청구가 가능!
03 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법
※ 서울 청량리에 위치한 다세대주택의 현황은 다음과 같다
※ 위 다세대주택이 경매로 다음과 같이 매각되었다
※ 지층 01호 매수인 황OO의 부당이득금 반환청구 소송
※ 이러한 이유로 제지층 01호가 또 다시 경매가 진행되고 있다
※ 이 사례와 대법 2009다76522 판결에서 알게 된 진실
04 지상에 다세대주택이 있는 대지만 매각되는 사례
※ 입찰대상물건 정보내역과 매각결과
※ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
※ 낙찰 받고 난 다음 대응방법
05 조합이 분양대금을 대납하고 유치권행사와 경매를 신청한 사례
※ 조합이 강제경매신청 후 미배당금에 대해서 유치권 행사
※ 이 판례에서 세 가지 내용을 확인할 수 있다

Part 26 아파트분양권과 미등기아파트에서 매매 계약서 작성 비법

01 아파트 분양권 매매 계약서 작성하는 방법
※ 분양권(전매) 매매 계약할 때 알아야할 내용 핵심체크
※ 아파트분양권 물건분석과 계약당사자간 합의사항 정리
※ 아파트분양권 매매 계약서를 작성하는 방법
※ 계약서 작성 이후에 어떻게 대응하면 되는가!
02 미등기아파트 매매 계약서 작성하는 비법
※ 미등기아파트 매매 계약을 체결할 때 핵심체크
※ 미등기아파트 물건분석과 계약당사자간 합의사항 정리
※ 미등기아파트 매매 계약서를 작성하는 방법
03 대지권미등기 아파트 매매 계약서 작성하는 방법
※ 대지권미등기와 토지별도등기 아파트 계약할 때 알고 있어야할 사항
※ 대지권미등기 아파트 소유자와 매매 계약서 작성 방법