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정정당당 토지 투자,
실력으로 승부하는 마지막 토지 투자 블루칩

사고자 하는 사람은 싸게, 팔려고 하는 사람은 비싸게 팔고 싶은 게 모든 상행위의 기본이다. 당연히 땅도 그런 상품 중 하나다. 사는 사람은 어떻게든 싸게 사고 싶고, 파는 사람은 제값을 받고 팔고자 한다. 그리고 여기에서 사고자 하는 사람이 얼마나 많으냐가 땅값을 결정한다. 사려고 하는 사람들을 늘리는 것, 그것이 바로 분할이다.

분할은 고수와 하수를 가르는 잣대다. 개발 이슈나 위치와 상관없이 쪼개고 합치는 것만으로 땅이 가지고 있는 가치를 올린다. 고수는 바로 땅이 가지고 있는 잠재력을 파악하고 쪼개고 합치는 것만으로 땅값을 몇 배씩 올려놓는 기적을 만들어낸다. 그렇다면, 왜 토지소유주들은 분할을 염두에 두지 않는 걸까? 알지 못하는 경우도 많지만 안다고 해도 어렵고 지난한 절차를 거쳐야 하는 고급스킬로 오해하고 있기 때문이다. 이 책 한 권이면 충분하다. 싸게 내놔도 팔리지 않는 땅을 더 비싼 값을 받고 팔 수 있는 길을 찾아보자. 아니, 그런 땅을 찾아 개발해 대박을 만들어 보자.

▶▶▶ 토지 분할, 어렵지 않다.

“보기 좋은 떡이 먹기도 좋다.”는 흔한 속담이 있다. 어떤 말이 흔하게 쓰인다는 건 그 말이 진리를 품고 있고, 많은 사람들이 받아들인다는 의미다. 예쁜 땅이 당연히 값도 비싸다.

얼굴을 성형하면 자신감이 생기고, 커다란 땅을 쪼개 수요가 많은 크기로 만들거나 합쳐서 예쁘게 만들면 땅값이 오른다. 실패 없는 토지투자일 수밖에 없는 이유다.

땅도 일반 상품처럼 소비자가 많으면 가격이 오르고 적으면 떨어진다. 결국 땅을 쪼갠다는 건 더 많은 소비자들을 끌어들이기 위함이다. 커다란 땅을 살 수 있는 자본을 가지고 있는 개인은 극히 일부이기 때문이다. 실제로 토지시장에서 대부분의 구매자들이 원하는 땅은 300평 전후다. 그리고 구매자들이 원하는 크기인 200~500평 크기로 덩어리가 큰 땅을 분할해 매도하고자 하는 것이다.

그렇다면 다들 그렇게 하면 되지 않는가?
여기에는 함정이 있다.
분할이라고 하면 기획부동산을 떠올리는 사람들이 많은 이유다.
분할과 합병에는 여러 가지 제한들이 있다. 제대로 알아보지 않고 함부로 투자에 나서면 기획부동산들의 덫에 걸리게 되는 것이다.

이 책은 분할과 합병에 대한 법적 제한들을 다루면서 투자를 진행할 것인지, 아니면 어떤 해결책들이 있는지 상세히 기술하고 실제로 어떤 실무 지식을 바탕으로 어떤 절차를 밟아 땅을 리모델링할 것인지를 다양한 사례를 통해 알아본다.

이 책은 토지시장에 만연한 기획부동산과 같은 사기꾼들의 덫을 피해가면서 최상의 결과를 도출해 대박을 만들어갈 토지 투자 노하우들을 현장의 전문가로부터 배울 수 있는 기회를 제공한다.

서문 _기획부동산의 먹잇감이냐, 고수의 투자법이냐

제1장
토지의 성형수술, 분할과 합병의 이해

실패 없는 토지투자, 분할
023 토지분할이란 무엇인가?
027 토지를 분할할 수 있는 경우
030 분할이 가능한 토지의 법적기준
031 토지를 분할하기 위한 행정 절차
036 큰 토지의 분할 판매
038 개발행위허신청을 위한 구비 서류
044 사례를 통해서 보는 토지분할 절차
048 토지분할의 금지 또는 제한 사항
055 건축법에 따른 최소면적 토지분할 제한
063 사례로 살펴보는 토지분할과 합병
065 토지분할 투자에 숨어 있는 위험 사례

죽은 땅을 살려내는 토지의 합병 테크닉
074 토지의 합병 절차
075 토지의 합병을 제한하는 경우
076 사례로 보는 성공적인 토지합병 투자
제2장
실패 없는 토지투자 테크닉, 분할과 합병

분할과 합병은 토지의 생산
085 토지투자에서 분할의 매력 제대로 이해하기
088 분할이 가능한 토지
092 공간정보관리법에 따른 토지의 분할과 합병
095 개발호재 없이 분할과 합병만으로 가치 높이기
105 합병 으로 땅 모양 수술하기

분할 실무를 위한 토지의 경계와 면적, 측량에 대한 이해
108 토지의 경계 란 무엇인가?
109 토지의 면적 에 대한 이해
111 필지란 무엇인가?
112 지번이란 무엇인가?
115 토지분할 을 위한 측량 이해하기

개발행위허가기준에 따른 토지 리모델링 검토
126 개발행위허가 기준이란 무엇인가?
130 개발행위허가기준에 따른 토지분할 허용 여부

실무로 보는 토지분할 과정 따라잡기
135 토지의 분할 절차 분석
137 사례로 보는 토지분할 가계획도 작성의 이해
141 개발행위(토지분할)허가 구비서류
148 사례를 통해서 보는 농지분할 절차
154 사례로 보는 토지분할 절차 스터디
159 건축을 위한 토지분할 사례 스터디

매매에 의한 토지분할 실무
163 토지분할을 통한 소유권 이전절차
167 공유지분으로 매입한 토지의 분할
181 매매를 통한 분할절차 실무사례
188 매매에 의한 실제 분할투자 사례
200 토지분할을 통해 얻을 수 있는 수익 분석

공유토지의 분할 실무
209 공유토지 분할 요점과 절차
213 토지투자 성공사례로 보는 공유물분할청구
215 판례로 보는 공유물분할
224 공유토지 분할 사례 질의응답

공유물분할 경매 투자 분석
227 부동산 소유자 두 명 넘으면 법원에 분할 청구
228 국토계획법상 토지분할이 아닌 분할신청을 위해서는 분할측량성과도 필수
231 지분경매의 완성 ‘토지분할소송 비법’
236 토지 분할소송의 핵심 포인트
241 공유자 우선매수권

제3장
투자 사례로 보는 토지분할 테크닉

투자가치 극대화를 위한 등록전환신청
250 인접토지보다 먼저 하는 것이 유리
250 지적선이 변경되는 경우의 이유
251 면적까지 변경될 수 있다
256 등록전환신청을 위한 지적측량

사례로 보는 토지분할 투자 분석
259 토지 공유지분 투자의 주의할 점
263 도시지역 자연녹지 ‘답’의 분할
265 임야의 분할 사례 분석
267 양평 전원단지개발을 위한 토지분할 사례 분석
270 임야 전원주택부지 분할 사례 분석
273 영흥도 기획부동산 필지분양 사례분석
278 강릉시 토지매도 및 개발 건 사례분석
289 도로개설과 토지분할로 수익을 창출한 사례

실전 분할사례로 보는 개발행위허가


제4장
토지분할 투자에 따른 세무, 등기 그리고 질의응답

토지분할 관련 세무
311 공유토지 분할에서 양도세 절감법
314 분할 관련 조세 판정

토지개발(분할)과 개발부담금
318 개발부담금이란?
319 개발부담금 부과 대상사업
320 개발부담금 산정기준과 징수

분필등기(보전등기) 실무
325 신청서 작성요령 및 등기수입증지 첨부란
326 등기신청 안내서 : 토지분필등기 신청
270 등기신청서에 첨부할 서면
271 등기신청서류 편철 순서

지적업무(토지분할·합병) 관련 질의응답
332 신규등록에 대한 질의응답
333 등록전환에 대한 질의응답
335 분할에 대한 질의응답
353 합병에 대한 질의응답

부록
분할과 합병 관련 법규 정리

분할과 합병 관련 법규

법리 검토 및 판례 해설

토지 가치를 가장 높게 만드는 일반적인 두 가지 방법이 있다.
먼저 개발되지 않은 토지를 매입해 개발이 가능한 절차를 밟아 효용가치를 높이는 방법이다. 이는 토지의 성격, 용도, 법률 등 토지와 관련된 사항들에 대해 잘 파악하고 있어야 가능한 일이다. 그리고 나머지 하나는 소유하고 있는 땅을 분할하거나 합병하는 것처럼 가공하는 것이다.
_23쪽

예를 들면, 3.3㎡당 20만 원인 땅 5,000평을 사면 10억 원이 되는 것이 일반적인 셈법이지만, 콩나물과 같은 실물상품이기에 흥정도 가능하고 덩치가 커서 평단가가 낮아 20% 정도 싸게 매입할 수 있어 8억 원으로 매수할 수 있는 것이 보통이다.
이러한 땅을 수요가 많은 500평 정도의 주말농장을 목적으로 1,000㎡ 이하로 쪼개기를 하여 매도할 때는 다시 3.3㎡당 20만 원 선인 10억 원으로 매도할 수 있기 때문에 2억 원의 단순 차익이 가능하다는 점에서 투자수익을 맛본 투자자라면 분할 가능성을 타진한다.
_85쪽

이때 분할하기 쉬운 땅을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 예를 들면 도로와 붙어 있는 길쭉한 땅의 경우, 분할하더라도 분할한 땅 모두가 길과 붙어 있게 분할하면 되기 때문이다. 또 세로로 길기 때문에 분할하기도 쉽다.
물론 여기서 명심해야 할 것은 모든 땅이 분할이 되는 것은 아니라는 것이다. 농업지역보다 관리지역, 도시지역의 분할이 쉽다. 또 수도권보다 지방이 분할규제가 적다. 수도권의 경우 한 때 가평, 양평지역을 중심으로 기획부동산이 난립해 멀쩡한 임야에 바둑판식 칼질을 수없이 해놓아서 이제는 분할할 수가 없다.
_312쪽