추가 적립 안내

확 바뀐 세법 및 민간임대주택법 완전정복을 위한 지침서이다. 주택임대사업자 자진말소 및 자동말소로 인한 세제변화 및 대처방안과 과태료·건강보험료·임대소득·종합부동산세·양도소득세까지 빠짐없이 정리했다.

주택임대사업자로 등록하면 민간임대주택법에서 규정하고 있는 다양한 공적의무를 준수해야 한다. 그럼에도 불구하고 많은 주택 소유자들이 주택임대사업자로 등록한 이유는 주택임대사업자로 등록하여 일정 요건을 충족하면 주택의 취득-보유-처분 전 단계에 거쳐 다양한 세제혜택을 적용받을 수 있기 때문이다.

어떻게 보면 정부와 주택임대사업자와의 암묵적 약속인 셈이다. 정부가 책임져야 할 서민들의 주거안정 보장을 주택임대사업자들이 책임지고, 정부는 그에 대한 대가로 주택임대사업자들에게 세제혜택을 보장한 것이다. 약속대로 잘만 이행되면 서로가 윈-윈 할 수 있는 정말 좋은 프로젝트였다.

실제 정부의 계획대로 많은 주택 소유자들이 임대사업자로 등록했고, 주택임대사업자들은 전월세 가격의 상승에도 불구하고 임대료 증액제한을 지켜가며 의무임대기간을 준수해 왔다. 하지만, 정부는 2018년 9.13 부동산대책 , 2019년 12.16 부동산대책, 그리고 2020년 7.10 부동산대책을 통해 처음 약속과는 달리 주택임대사업자의 등록조건부터 시작해서 세제혜택 적용요건까지 거의 모든 부분을 바꿔놓았다. 2017.12.31. 정부의 「임대주택등록 활성화방안」부터 본 책을 집필해 온 저자 입장에서는 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다.

4년 전 책을 처음 집필할 때는 “주택임대사업자로 등록하면 어떤 경제적 이득과 손실이 있고, 주택임대사업자로 등록하는 것이 과연 옳은 선택일까?” 하는 의구심에서 책을 쓰기 시작했는데, 이제는 주택임대사업자가 준수해야 할 공적의무는 무엇이 강화되었고, 주택임대사업자의 세제혜택을 적용받기 위해 어떤 요건이 추가되었지에 중점을 두고 개정작업을 하게 되어 아쉬움이 많이 남는다.

2022년도 개정판을 집필하면서 그동안 실무적으로 쟁점이 되었던 많은 부분을 더 보강하고, 새로 발표된 유권해석 등을 반영하여 내용을 더 충실하게 채우고자 노력했다. 특히, 주택투자자들 사이에 절세의 히든카드라 불리는 건설임대주택에 관한 내용을 이번에 처음으로 반영했다. 이에 2022년도 주택임대사업자의 모든 것은 다음과 같이 구성하였다.

제1편 「주택임대사업자 등록부터 말소까지」 에서는 민간임대주택법에 의한 주택임대사업자의 등록, 임대주택 양도신고 및 양도허가, 임대주택 말소신고에 대해 살펴보았다. 특히, 최근에 개정된 민간임대주택법의 등록제도와 말소제도(자진말소 및 자동말소)에 대해 상세하게 기술하였다.

제2편 「주택임대사업자 공적의무(Ⅰ) - 임대차계약시」 에서는 주택임대사업자가 임대차계약시 준수해야 할 각종 공적의무(임대차계약 신고의무, 표준임대차계약서 사용의무, 임대사업자의 설명의무, 부기등기의무, 보증보험 가입의무)에 대해 살펴보았다. 특히, 최근에 신설된 부기등기의무와 보증보험 가입의무에 대해 상세하게 기술하였다.
제3편 「주택임대사업자 공적의무(Ⅱ) - 임대차계약후」 에서는 주택임대사업자가 임대차계약후 준수해야 각종 공적의무(임대료 증액제한 준수의무, 의무임대기간 준수의무, 임대차계약 유지의무 등)에 대해 살펴보았다. 특히, 주택임대사업자에게 상당히 민감한 문제인 임대료 증액제한 준수의무에 대해 상세하게 기술하였다.

제4편 「주택임대사업자 세제혜택(Ⅰ) - 취득 및 보유단계」 에서는 주택임대사업자가 주택의 취득 및 보유단계에서 적용받을 수 있는 세제혜택(취득세 감면, 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 종합소득세 감면, 건강보험료 감면)에 대해 살펴보았다. 특히, 임대주택이 자진말소 및 자동말소 됨에 따라 종합부동산에서 어떤 영향을 미치는지 상세하게 기술하였다.

제5편 「주택임대사업자 세제혜택(Ⅱ) - 처분단계」 에서는 주택임대사업자의 세제혜택의 꽃이라 불리는 양도소득세 세제혜택(비과세 거주요건 배제, 거주주택 비과세특례, 다주택자 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제율 추가적용와 특례적용, 양도소득세 100% 감면)에 대해 살펴보았다. 특히, 민간임대주택법과 세법의 잦은 개정으로 양도소득세 세제혜택을 적용받기 위한 요건이 어떻게 변경되었는지 상세하게 기술하였다.

제6편 「법인 주택임대사업자 세제혜택」 에서는 개인과는 달리 법인이 주택임대사업자로 등록한 경우 적용받을 수 있는 세제혜택을 주택의 취득-보유-처분 단계에 따라 살펴보았다. 특히 2020년 6.17. 부동산대책으로 인하여 법인의 규제가 강화된 시점에서 법인 주택임대사업자가 아직까지 적용받을 수 있는 세제혜택이 어떤 것들이 있고, 그 요건은 무엇인지 상세하게 기술하였다.

제7편 「절세의 히든카드, 건설임대주택」 에서는 건설임대주택이 매입임대주택보다 어떤 유용성이 있으며, 건설임대주택으로 등록한 경우 적용받을 수 있는 세제혜택과 적용요건은 무엇인지 살펴보았다. 특히, 건설임대주택을 절세의 히든카드로 어떻게 사용해야 하는지 상세하게 기술하였다.

정부의 잦은 부동산대책으로 인하여 세무전문가조차 세법을 이해하기가 너무 어려운 현실이 되어 버렸다. 특히 주택임대사업자와 관련된 세금은 마치 엉켜진 실타래를 푸는 것처럼 너무 복잡하여 무엇부터 공부해야 할지 엄두가 나지 않는다. 이러한 막막한 현실속에서 이 한 권의 책이 많은 이들의 지적갈증을 해소하는데 조금이나마 도움이 되길 소망해 본다.

끝으로 본 책이 출간되기까지 물심양면으로 격려해주고 도와주신 세무법인 가감의 임직원분들과 본 책이 출판될 수 있도록 힘써주신 더존테크윌 김진호 대표님, 그리고 촉박한 일정 가운데 밤늦게까지 편집해 주신 박인자 실장님께 진심으로 감사하다는 말을 전하고 싶다.
이 책을 읽는 모든 이들이 행복하길 바라며...
저자 지병근·지병규·김영선

Chapter 01 주택임대사업자 등록부터 말소까지
1. 임대주택 관련법의 개정 연혁
2. 민간임대주택의 구분
3. 주택임대사업자 등록하기
4. 임대주택 양도신고 및 양도허가
5. 주택임대사업자 등록말소

Chapter 02 주택임대사업자 공적의무(Ⅰ) - 임대차계약시 -
1. 임대차계약 신고의무
2. 표준임대차계약서 사용의무
3. 임대사업자의 설명의무
4. 부기등기의무
5. 임대보증금 보증보험 가입의무

Chapter 03 주택임대사업자 공적의무(Ⅱ) - 임대차계약후 -
1. 임대료 증액제한 준수의무
2. 의무임대기간 준수의무
3. 임대차계약 유지의무 등
4. 과태료 부과와 적용

Chapter 04 주택임대사업자 세제혜택(Ⅰ) - 취득 및 보유단계 -
1. 주택임대사업자 세제혜택 개요
2. 취득세 감면
3. 재산세 감면
4. 종합부동산세 합산배제
5. 종합소득세 감면
6. 건강보험료 감면

Chapter 05 주택임대사업자 세제혜택(Ⅱ) - 처분단계 -
1. 양도소득세 세제혜택 개요
2. 비과세 거주요건 적용배제
3. 거주주택 비과세 특례적용
4. 다주택자 양도소득세 중과배제
5. 장기보유특별공제율 추가적용
6. 장기보유특별공제율 특례적용
7. 양도소득세 100% 감면
8. 임대주택 양도시 양도소득세 계산

Chapter 06 법인주택임대사업자 세제혜택
1. 법인 주택임대사업자 세제혜택 개요
2. 취득세 감면
3. 재산세 감면
4. 종합부동산세 합산배제
5. 각 사업연도소득 법인세 감면
6. 토지등 양도소득 법인세 과세제외

Chapter 07 절세 히든카든, 건설임대주택
1. 건설임대주택의 유용성과 임대등록
2. 취득세 감면 및 재산세 감면
3. 종합부동산세 합산배제
4. 양도소득세 세제혜택
5. 법인 건설임대주택