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주택임대사업자로 등록하면 민간임대주택법에서 규정하고 있는 다양한 공적의무를 준수해야 한다. 그럼에도 불구하고 많은 주택 소유자들이 주택임대사업자로 등록한 이유는 주택임대사업자로 등록하여 일정 요건을 충족하면 주택의 취득-보유-처분 전 단계에 거쳐 다양한 세제혜택을 적용받을 수 있기 때문이다.

어떻게 보면 정부와 주택임대사업자와의 암묵적 약속인 셈이다. 정부가 책임져야 할 서민들의 주거안정을 주택임대사업자들이 책임지고, 정부는 그에 대한 대가로 주택임대사업자들에게 세제혜택을 보장한 것이다. 약속대로 잘만 이행되면 서로가 윈-윈 할 수 있는 정말 좋은 프로젝트였다.

실제 정부의 계획대로 많은 주택 소유자들이 임대주택으로 등록했고, 주택임대사업자들은 전월세 가격의 상승에도 불구하고 임대료 증액제한을 지켜가며 의무임대기간을 준수해 왔다. 하지만, 정부는 2018년 9.13 부동산 대책, 2019년 12.16 부동산 대책, 그리고 2020년 7.10 부동산 대책을 통해 처음 약속과는 달리 주택임대사업자의 등록조건부터 세제혜택 적용요건까지 거의 모든 부분을 바꿔놓았다. 2017.12.31. 정부의 「임대주택등록 활성화 방안」부터 책을 집필해 온 저자로서는 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다.

6년 전 책을 처음 집필할 때는 “주택임대사업자로 등록하면 어떤 경제적 이득과 손실이 있고, 주택임대사업자로 등록하는 것이 과연 옳은 선택일까?” 하는 의구심에서 책을 쓰기 시작했는데, 이제는 주택임대사업자가 준수해야 할 공적의무는 무엇이 강화되었고, 주택임대사업자의 세제혜택이 어떻게 축소되었는지에 중점을 두고 개정작업을 하게 되는 것 같다.

다행히도 현재 정부는 민간임대주택법 및 세법에 대한 개정작업을 추진하고 있다. 폐지되었던 단기임대주택(의무임대기간 6년)을 부활시켜 임대사업자로 등록(아파트 제외)할 수 있도록 하고, 임대보증금에 대한 보증보험 가입시 시세를 적절하게 반영할 수 있도록 주택가격 산정방식을 개선할 계획이다. 하지만, 정부의 이러한 추진안은 국회를 통해 법이 개정되어야 진행될 수 있는 부분이기에 향후 정부의 추진안대로 실제 시행될지는 좀 더 관심을 가지고 지켜봐야 할 것이다.

개인적으로는 정부가 감당해야 하는 임차인의 주거안정이라는 큰 숙제를 주택임대사업자가 책임지고 있고, 임대주택으로 등록하면 과하다 싶을 정도의 각종 공적의무를 준수해야 하기에 임대주택등록 활성화 방안 때 정부가 약속했던 세제혜택은 최소한 복원하고, 나아가 더 많은 주택 소유자들이 임대주택으로 등록할 수 있도록 현행 제도를 개선하여 국가, 주택임대사업자 그리고 임차인이 서로 윈-윈 할 수 있는 훌륭한 제도로 정착되길 기대해 본다.

2024년도 개정판을 집필하면서 그동안 실무적으로 쟁점이 되었던 많은 부분을 더 보강하고, 새로 발표된 유권해석 등을 반영하여 내용을 더 충실하게 채우고자 노력하였다. 이에 2024년도 「주택임대사업자의 모든 것」은 다음과 같이 구성하였다.

제1장 「주택임대사업자 등록부터 말소까지」에서는 민간임대주택법에 따른 주택임대사업자의 등록요건 및 절차, 임대주택의 양도신고 및 양도허가, 그리고 임대주택의 말소(자진말소 및 자동말소 포함)제도에 대해 살펴보았다.

제2장 「주택임대사업자 공적의무(Ⅰ) - 임대차계약시」에서는 주택임대사업자가 임대차계약 시점에서 준수해야 할 각종 공적의무(임대차계약 신고의무, 표준임대차계약서 사용의무, 임대사업자의 설명의무, 부기등기의무, 보증보험 가입의무)에 대해 살펴보았다.

제3장 「주택임대사업자 공적의무(Ⅱ) - 임대차계약후」에서는 주택임대사업자가 임대차계약을 체결한 이후 준수해야 각종 공적의무(임대료 증액제한 준수의무, 의무임대기간 준수의무, 임대차계약 유지의무 등)에 대해 살펴보았다.

제4장 「주택임대사업자 세제혜택(Ⅰ) - 취득 및 보유단계」에서는 주택임대사업자가 주택의 취득 및 보유단계에서 적용받을 수 있는 세제혜택(취득세 감면, 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 종합소득세 감면, 건강보험료 감면)과 적용요건에 대해 살펴보았다.

제5장 「주택임대사업자 세제혜택(Ⅱ) - 처분단계」에서는 주택임대사업자의 세제혜택의 꽃이라 불리는 양도소득세 세제혜택(비과세 거주요건 적용배제, 거주주택 비과세 특례적용, 다주택자 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제율 추가적용와 특례적용, 양도소득세 100% 감면)과 적용요건에 대해 살펴보았다.

제6장 「법인 주택임대사업자와 세제혜택」에서는 개인과는 달리 법인이 주택임대사업자로 등록하면 어떤 세제혜택을 적용받을 수 있는지 주택의 취득-보유처분 단계로 구분하여 살펴보았다.

제7장 「절세 히든카드, 건설임대주택」에서는 건설임대주택이 매입임대주택보다 어떤 유용성이 있으며, 왜 투자자들 사이에 건설임대주택이 절세의 히든카드라 불리는지 살펴보았다.

주택임대사업자와 관련된 세금은 마치 엉켜진 실타래를 푸는 것처럼 너무 복잡하여 무엇부터 공부해야 할지 엄두가 나지 않는다. 이러한 막막한 현실 속에서 이 한 권의 책이 많은 이들의 지적 갈증을 해소하는데 조금이나마 도움이 되길 소망해 본다.

끝으로 본 책이 출간되기까지 물심양면으로 격려해주고 도와주신 세무법인 가감의 임직원분들과 본 책이 출판될 수 있도록 힘써주신 더존테크윌 김진호 대표님, 그리고 촉박한 일정 가운데 밤늦게까지 편집해 주신 박인자 실장님께 진심으로 감사하다는 말을 전하고 싶다.


이 책을 읽는 모든 이들이 행복해지길 소망하며...

저자 지병근·지병규·김영선

들어가는 글

Chapter 01 주택임대사업자 등록부터 말소까지
임대주택 관련법의 개정 연혁
민간임대주택의 구분
주택임대사업자 등록하기
임대주택 양도신고 및 양도허가
주택임대사업자 등록말소

Chapter 02 주택임대사업자 공적의무(Ⅰ) - 임대차계약시 -
임대차계약 신고의무
표준임대차계약서 사용의무
임대사업자의 설명의무
부기(附記) 등기의무
임대보증금 보증보험 가입의무

Chapter 03 주택임대사업자 공적의무(Ⅱ) - 임대차계약후 -
임대료 증액제한 준수의무
의무임대기간 준수의무
임대차계약 유지의무 등
과태료부과와 적용

Chapter 04 주택임대사업자 세제혜택(Ⅰ) - 취득 및 보유단계 -
주택임대사업자 세제혜택 개요
취득세 감면
재산세 감면
종합부동산세 합산배제
종합소득세 감면
건강보험료 감면

Chapter 05 주택임대사업자 세제혜택(Ⅱ) - 처분단계 -
양도소득세 세제혜택 개요
비과세 거주요건 적용배제
거주주택 비과세 특례적용
다주택자 양도소득세 중과배제
장기보유특별공제율 추가적용
장기보유특별공제율 특례적용
양도소득세 100% 감면

Chapter 06 법인 주택임대사업자 세제혜택
법인 주택임대사업자 세제혜택 개요
법인 취득세 감면
법인 재산세 감면
법인 종합부동산세 합산배제
각 사업연도소득 법인세 감면
토지등 양도소득 법인세 과세제외

Chapter 07 절세 히든 카드, 건설임대주택
건설임대주택의 유용성과 임대등록
취득세 및 재산세 감면
종합부동산세 합산배제
양도소득세 세제혜택
법인 건설임대주택