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이 책의 특징
2년 만에 31회, 32회 기출문제 해설이 추가된 5판을 들고 수험생 여러분을 찾아뵌다. 두 해의 문제를 읽고 해설과 예시답안을 적으면서 두어 가지 생각이 든다. 첫째는 이제 시험문제가 정형화 됐다는 점이다. 이건 다행이고 기운날 일이다. ‘제발 틀려. 틀리라고 낸 문제야’ 와 같은 불쾌한 속삭임에서 자유롭다. 둘째, 정형화된 만큼 채점은 칼 같고 변별력은 커진다는 것. 까닭 없이 점수를 얻는 행운이 더는 없다. 이런 경향을 필자는 환영한다. 저 구석 어디선가 낸 문제에 모두가 골탕 먹지 않아서 좋고 제 실력에 맞게 합격자를 가리는 공정함이 달가워서다.

？ 유형별기출분석
Q 01 1회 1번 /토지/ 3방식 2
Q 02 3회 2번 /토지/ 수익 환원법, 거래사례비교법 13
Q 03 5회 3번 /토지/ 매각가격 21
Q 04 9회 3번 /토지/ 환원율 24
Q 05 11회 3번 /토지/ 거래사례비교법, 수익 환원법 29
Q 06 1회 4번 /토지/ 노선가식 평가법 38
Q 07 28회 2번 /토지/ 오염부동산 43
Q 08 10회 3번 /건물/ 감가의 시장 추출법 56
Q 09 25회 3번 /토지건물/ 한정가격 61
Q 10 1회 3번 /토지건물/ 수익 환원법 69
？
(이하생략)

？ 유형별기출분석-약술
Q 01 4회 4번 /부동산/ 순수익산정 유의점 449
Q 02 7회 3-3번 /토지/ 개별요인 항목 452
Q 03 7회 4-1번 /건물/ 건물면적 454
Q 04 7회 4-2번 /토지/ 면적환산 460
Q 05 8회 3번 /토지/ 등고선 462
Q 06 13회 5번 /토지/ 개발제한구역 안 토지 464
Q 07 14회 5번 /구분건물/ 가치형성 요인 467
Q 08 16회 5번 /토지건물/ 대지, 대, 다가구, 다세대, 소재불명, 확인불능 469
Q 09 25회 4-2번 /임대차/ 임대권, 임차권 가치 471
Q 10 19회 4번 /대여시설/ 474
？
(이하생략)

2권 _목적별

？ 목적별기출분석
Q 01 4회 1번 /담보/ 토지건물 2
Q 02 8회 2번 /담보/ 토지건물 14
Q 03 18회 2번 /담보/ 토지건물 25
Q 04 20회 1번 /담보/ 개발단계별 평가 46
Q 05 23회 2번 /담보/ 평가검토 66
Q 06 17회 4번 /담보/ 도입기계 81
Q 07 26회 4번 /경매/ 토지건물 86
Q 08 22회 2번 /재개발/ 무상양수도 91
Q 09 25회 1번 /재개발/ 국ㆍ공유 재산 처분 105
Q 10 21회 3번 /재개발/ 종전자산과 비례율 118
？
(이하생략)

？ 목적별기출분석-약술
Q 01 12회 5번 /담보/ 물적불일치 처리 901
Q 02 12회 6번 /매각/ 정비구역 안 국공유토지 매각 905
Q 03 13회 6번 /경매/ 의견서 기재 사항 909
Q 04 17회 6번 /경매/ 대지권 미등기 911
Q 05 10회 5번 /컨설팅/ 타당성분석, 리츠 913
Q 06 2회 4번 /표준지/ 선정기준, 평가기준 916
Q 07 6회 4번 /표준지/ 표준지, 개별지가 918
Q 08 12회 4번 /표준지/ 일단지 921
Q 09 19회 5번 /표준지/ 개발이익 반영 여부 925
Q 10 20회 4번 /표준주택/ 표준주택 선정기준, 공정가치, 하천구역 편입토지 928
？
(이하생략)

[머리말]

2년 만에 31회, 32회 기출문제 해설이 추가된 5판을 들고 수험생 여러분을 찾아뵌다. 두 해의 문제를 읽고 해설과 예시답안을 적으면서 두어 가지 생각이 든다. 첫째는 이제 시험문제가 정형화 됐다는 점이다. 이건 다행이고 기운날 일이다. ‘제발 틀려. 틀리라고 낸 문제야’ 와 같은 불쾌한 속삭임에서 자유롭다. 둘째, 정형화된 만큼 채점은 칼 같고 변별력은 커진다는 것. 까닭 없이 점수를 얻는 행운이 더는 없다. 이런 경향을 필자는 환영한다. 저 구석 어디선가 낸 문제에 모두가 골탕 먹지 않아서 좋고 제 실력에 맞게 합격자를 가리는 공정함이 달가워서다.

학원 베테랑 강사들의 기출문제집이 매년 개정되는 것으로 알고 있다. 예시답안에 큰 오류는 없는 것으로 보인다. 다만 세밀하지 못한 부분이 있다. 예컨대 32회 2번 문제에서, 렌트프리를 잘 반영해놓고도 환원율은 렌트프리가 반영되지 않은 환원율을 갖다 쓴 경우다. 그리고 답안이 가장 중요하지만 공부양이 덜한 수험생은 논점이나 배경을 설명해 주는 약간의 친절함이 필요하지 않을까. 이 책의 기획의도가 그렇고 굳이 수험시장에 기출해설집 하나를 추가하는 이유다. 수험생들의 작은 호응이 있어 5판까지 이른 것이기에 애독자들에게 감사하다. 그리고 5판부터 분권을 추진한 건 책 두께 탓이다. 별다른 이유는 없다.

기회가 되면, 이 책을 들고 직접 강의실에서 또는 온라인으로 수험생과 만나려고 한다. 그런 계획을 구상중이다. 공부하면서 17년의 기출문제를 접했고, 합격하고 15년의 기출문제를 추가로 대했다. 15년의 실무 경력은, 기출에 등장한 사례를 몸소 체험하고 대응하고 보고서로 완결해 내는 수많은 기회를 양산했다. 평가에 대해 자기 목소리가 생길 때고 출제자의 지문 행간을 편하게 읽어낼 안목은 제법 생겼다. 출제자가 미처 신경 쓰지 못한 부분도 보이고 오해를 살 만한 중의적 표현을 나무랄 배짱도 있다. 출제의도가 정 미심쩍으면 수소문해 출제자에게 직접 물어 볼 네트워크(?)도 없지 않다.

32회 응시자가 꽤 많아졌고 33회 2차 시험까지 영향을 미칠 것으로 보인다. 경쟁자가 많아져서 부담인 건 사실일 텐데 공부는 주위 신경 쓰지 말고 정주행해야 한다. 자기 페이스로 가면 된다. 필자 회사에서 수습생활을 하는 31회 합격생을 보면서, 3개월 뒤 그 자리를 대신할 32회 합격생이 그려진다. 여러분도 그 한 자리를 꼭 차지하시라. 그리고 현장은 독서실보다 훨씬 역동적이고 매력적이다. 33회 합격의 기운이 이 책을 통해 여러분에게 전달되기를.

수험생 여러분, 파이팅 하세요!!

2021년 8월 17일, 공저자를 대표하여 감정평가사 이용훈 씀