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부동산 중개사무소의 세무 관리법을
정통으로 다룬다!

공인중개사무소는 공인중개사 자격을 가진 사람이 부동산 중개를 위해 운영하는 사업장을 말한다. 따라서 부동산 중개업을 개인이 운영하면, 다른 업종처럼 부가세와 소득세, 원천세 같은 세무신고가 뒤따른다. 그런데 실무에서 보면, 중개사무소가 부닥치는 각종 세제가 참으로 복잡하게 구성되었음을 알 수 있다. 부가세 제도만 해도 일반 간이과세자, 세금계산서 발행 간이과세자, 일반과세자 등으로 구분되어 관련 제도들이 뒤엉켜 있다. 이러다 보니 고객에게 현금영수증을 어떤 식으로 끊어야 하는지, 부가세 신고를 어떤 식으로 해야 하는지 혼란스럽기만 하다. 소득세도 장부작성 의무에 따라 신고 방법이 여러 유형으로 나뉘는데, 이 중 어떤 방법을 선택해 신고하는 것이 유리한지 도무지 감을 잡기가 힘들다. 이 책은 이러한 배경하에 중개사무소가 알아야 할 세무 등에 관한 내용을 체계적으로 전달한다.

먼저, 중개사무소의 운영에 꼭 필요한 내용만을 골라 사례를 통해 문제점을 해결할 수 있도록 노력했다. 이 외에 실무적으로 더 알아두면 유용할 정보들은 Tip이나 절세 탐구를 추가해 정보의 가치를 더했다. 또한, 곳곳에 요약된 핵심정보를 제공해서 실무 적용 시 적응력을 높일 수 있도록 노력했다. 또한, 업종별 세무 중 중개업에 꼭 필요한 정보를 최대한 반영했다. 구체적으로 사무소 개설을 할 때, 공인중개사법은 어떻게 규정되어 있는지, 간이과세자가 매출영수증을 어떤 식으로 발행할 것인지, 중개보조원의 소득을 사업소득으로 신고해도 되는지, 간편장부 대상자는 차량비 규제를 받는지, 중개업도 조세특례제한법상 조세감면을 받을 수 있는지, 중개법인을 설립할 때 법인 전환을 통해서 하면 좋은지 등이다. 그밖에 중개사무소의 현실을 고려해 매출 수준별로 어떤 식으로 소득세 신고를 하는 것이 좋을지, 동종업계는 얼마나 세금을 내고 있는지 등도 자세히 분석했다.

이 책은 국내 최초로 부동산 중개업에 대한 정통적인 세무를 중개사무소의 입장에서 다루었다. 따라서 현재 중개사무소와 중개법인을 운영하거나 이에 종사하는 분들, 개업을 앞둔 예비 공인중개사분들, 그리고 이들과 유기적인 관계를 맺고 있는 세무업계 종사자 등이 보면 좋을 것이다.


세무의 기초부터 절세법까지,
중개사무소가 알아두면 좋을 내용을 체계적으로 전달한다!

이 책은 총 8장으로 구성되었다. 제1장은 중개사무소가 알아야 할 세무의 기초적인 문제를 다루었다. 구체적으로 중개사무소의 3대 세금, 중개업의 분류와 세법의 적용, 중개업에 대한 조세감면 제도 등이 이에 해당한다. 제2장은 중개업의 사업자등록 방법과 사업 전후에 알아야 할 사업용 계좌 제도 등에 대해 알아본다. 제3장부터 제7장은 개인 중개사무소에서 발생한 부가세, 원천세, 소득세 등과 관련해 자주 발생하는 세무상 쟁점을 최대한 다루었다. 마지막 제8장은 중개법인의 설립과 세무 처리법을 살펴본다.

제1장 중개사무소가 알아야 할 세무의 기초
제2장 중개업의 사업자등록과 장부작성 의무 등
제3장 중개사무소의 매출영수증 발행법
제4장 중개사무소의 부가가치세 신고
제5장 중개보조원의 소득 구분과 원천징수
제6장 중개사무소의 비용 처리법
제7장 중개사무소의 종합소득세 절세법
제8장 중개법인의 설립과 세무 처리법

세무의 기초부터 장부작성 의무, 부가가치세 신고, 비용 처리법과 소득세·법인세 절세법까지 담긴 이 한 권이 중개사무소 운영에 큰 도움이 될 것이다.

머리말·························································································· 4
일러두기 ························································································ 9

제1장 중개사무소가 알아야 할 세무의 기초
중개사무소도 세금을 알아야 하는 이유 ·········································· 17
중개사무소의 3대 세금 ································································ 20
중개사무소와 부가가치세 과세 방식 ·············································· 23
중개사무소와 소득세 과세 방식 ···················································· 29
중개사무소와 원천세 과세 방식 ···················································· 34
[절세 탐구] 부동산 중개업과 세법의 적용 ··········································· 38
[절세 탐구] 부동산 중개업도 중소기업 세제 혜택을 볼 수 있을까? ············ 43

제2장 중개업의 사업자등록과 장부작성 의무 등
중개사무소의 시작과 세무 절차 ···················································· 51
중개사무소의 개설등록 ······························································· 54
사업자등록 신청 ········································································· 57
신용카드 또는 현금영수증 가맹점 가입 의무 ··································· 62
사업용 계좌 신고 및 사용 의무 ····················································· 68
사업자카드 등록 ········································································· 72
정규영수증 수취 의무와 영수증 수취명세서 제출 의무 ······················ 76
장부작성 의무 ············································································ 80
[절세 탐구] 중개사무소 사업자등록 이후의 각종 신고법 ························· 87
[절세 탐구] 소규모사업자(신규사업자 포함)에 대한 세제 혜택 ···················· 88

제3장 중개사무소의 매출영수증 발행법
중개사무소의 매출에 따른 부가세 발생 형태 ··································· 95
일반과세자 등의 매출영수증 발행법 ·············································· 98
일반 간이과세자의 매출영수증 발행법 ········································· 104
중개업의 현금매출 관련 의무 ····················································· 107
중개업 매출영수증 발행 사례 ····················································· 111
정규영수증을 발행하는 방법 ······················································ 115
[절세 탐구] 과세당국이 중개보수료를 드러내는 방법 ··························· 120

제4장 중개사무소의 부가가치세 신고
일반과세자의 부가세 신고 ························································· 127
일반과세자의 매입세액공제와 불공제의 구분 ································ 131
모든 간이과세자의 부가세 신고 ·················································· 136
부가세 과세유형 변경 시의 부가세 신고 ······································· 143
[절세 탐구] 최근 개편된 간이과세 제도 ············································ 147
[절세 탐구] 부가세 관련 가산세 ····················································· 150

제5장 중개보조원의 소득 구분과 원천징수
소득 지급 시 원천징수를 요구하는 이유 ······································· 155
원천징수 대상 소득과 세율 ························································ 158
중개사무소의 직원 채용과 원천징수, 그리고 4대 보험 ···················· 162
중개보조원에 대한 소득 처리법 ·················································· 166
프리랜서의 수당과 원천징수, 그리고 4대 보험 ······························ 171
중개사무소가 용역비를 지급할 때의 원천징수 처리법 ····················· 174
중개사무소가 알아야 할 기타의 원천징수 ····································· 178
[절세 탐구] 중개사무소에서 직원 1명 추가채용 시 지출 효과 분석 ·········· 183
[절세 탐구] 중개보조원의 소득 관련 현금흐름 분석 ····························· 185

제6장 중개사무소의 비용 처리법
중개사무소에서 처리할 수 있는 비용의 범위 ································· 193
직원과 일용직에 대한 인건비 처리법 ··········································· 198
중개사무소의 접대비 사용법 ······················································ 201
차량비를 제대로 비용으로 처리하는 방법 ····································· 206
감가상각비 처리하는 방법 ························································· 210
권리금 비용 처리법과 소득세 처리법 ··········································· 215
[절세 탐구] 중개사무소의 가결산대책(장부를 작성해 신고하는 경우) ··········· 218

제7장 중개사무소의 종합소득세 절세법
종합소득세 계산구조의 이해 ······················································ 227
종합소득금액 파악하는 방법 ······················································ 229
종합소득공제 적용법 ································································· 233
세액공제 적용법 ······································································· 237
소득세를 신고하는 2가지 방법 ···················································· 241
매출 4,800만 원 미만일 때 소득세 신고법 ···································· 245
매출 7,500만 원 미만일 때 소득세 신고법 ···································· 250
매출 7,500만 원 이상인 중개사무소의 소득세 신고법 ····················· 255
매출 5억 원 이상인 중개사무소의 소득세 신고법 ··························· 260
[절세 탐구] 중개사무소의 적정 세금 확인하는 방법 ····························· 264
[절세 탐구] 중개업과 성실신고확인 제도 ·········································· 268
[절세 탐구] 개업공인중개사와 건강보험료 ········································ 272

제8장 중개법인의 설립과 세무 처리법
중개법인의 시작과 세무 절차 ····················································· 279
중개법인의 설립등기 ································································· 283
중개법인과 장부작성 의무 등 ····················································· 289
중개법인과 부가세 신고 ····························································· 292
중개법인과 법인세 신고 ····························································· 296
[절세 탐구] 중개사무소 개인 대 법인의 선택 ····································· 300

중개사무소가 마주하는 주요 세목은 크게 부가세, 소득세(법인세), 원천세 등이 된다. 이와 관련된 신고 의무를 이행하지 않으면 가산세 등의 불이익이 주어진다. 따라서 사무소의 대표자 관점에서는 이러한 3가지 세금에 대해서는 준 박사급이 되어야 한다.
-p. 20

세액감면은 중소기업 등이 벌어들인 소득에 대한 소득세나 법인세를 5~100% 사이에서 감면하는 제도를 말한다. 대표적으로 창업중소기업 세액감면과 중소기업 특별세액감면 등이 있다. 그러나 앞에서 본 중소기업에 해당하기만 하면 무조건 이 제도를 적용하는 것은 아니다. 무분별한 감면을 억제하기 위해서다.
-p.44

중개사무소는 관할 시·군·구청에 개설등록을 한 후 사업자등록을 내면 바로 사업을 시작할 수 있다. 하지만 본격적인 영업에 앞서 세법 등에서 요구하는 의무들을 점검하고 이에 대한 대비를 해두는 것이 좋다. 사업을 시작한 후에 이를 파악하려 한다면, 늦으면 늦을수록 손해를 볼 가능성이 크기 때문이다. 물론 여기서 손해는 가산세 등의 부담을 말한다.
-p. 51

중개사무소가 제공하는 중개 서비스에 대한 중개보수료 중 일부는 현금으로 결제되는 경우가 많다. 이에 소득법은 현금매출을 노출하기 위해 현금영수증 제도를 운용하고 있으며, 부가법에서는 부가세 신고 시에 현금매출명세서를 제출하도록 하고 있다. 물론 이러한 의무를 불이행하면 가산세가 부과된다.
-p. 107

중개사무소 내에서 근무하고 있는 중개보조원에게 지급하는 소득을 둘러싸고 실무상 혼란이 일어나고 있다. 이들을 고용하면 법에 따라 고용 신고를 해야 하는데, 이에 맞춰 근로소득으로 처리해야 하는지, 아니면 사업소득으로 처리해도 되는지 등에 관한 판단이 서지 않기 때문이다. 알다시피 근로소득과 사업소득은 과세 방식 등에서 많은 차이가 있다.
-p. 166

중개법인은 설립등기 후 사업자등록을 하면 바로 사업을 시작할 수 있다. 하지만 그 전에 검토할 것들이 상당히 많다. 우선 개인 중개사무소와의 비교우위가 있어야 하고, 법인을 설립하기로 했다면 설립장소, 자본금, 구성원 등을 검토해야 한다. 또한, 세무 및 회계 절차 등에 대해서도 미리 점검해야 한다.
-p. 279