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부동산 투자자라면 누구나 알아야 할
국내 최초 부동산 매매업 세제 완전 분석

최근 새 정부에서 부동산 세제를 상당 부분 손질했지만, 기대만큼 완화되지는 못하고 있다. 이러다 보니 마음 놓고 투자하는 것이 쉽지 않다. 이러한 세제의 불안정성은 부동산 경매 업계까지 불똥이 튀고 있다. 힘들게 낙찰받더라도 과중한 세금이 기다리기 때문이다. 취득세는 물론이고, 보유나 임대, 그리고 처분 단계에서도 세금이 줄줄이 발생해 수익률을 떨어뜨리고 있는 게 현실이다. 이 책은 이러한 상황에서 주로 일반인들이 경매나 매매 등을 통해 투자할 때 발생하는 다양한 세금 문제를 해결하기 위해 기획되었다. 실제 경매에 참여하면서 내는 취득세부터 이를 처분할 때까지 발생하는 세금은 매우 다양하지만 이에 대한 가이드북이 없고, 또한 부동산 매매업 등에 대한 최신 세무 정보가 필요한 사람들이 있기 때문이다.
부동산 투자자에게 꼭 필요한 세무 문제를 모두 다룬 이 책은 경매 투자자의 관점에서 취득세와 보유세, 그리고 임대소득세와 양도소득세를 살펴본다. 또한, 수익률에 직접 관련된 양도소득세 절세방법을 별도로 정리했다. 중후반부에는 부동산 매매업에 대한 장단점은 물론, 주택이나 토지 등과 관련한 매매업에 대한 신고 방법을 정리했다. 마지막으로 매매사업자와의 거주주택에 대한 비과세 적용법 등을 심도 있게 다루었다. 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제를 해결해주는 이 책을 통해 현명한 절세전략을 수립하자.

부동산 매매사업자가
세금을 환급받는 비법은 무엇일까?

부동산 매매사업의 절세전략 수립을 위해 최신 정보로 개정한 이 책은 부동산 투자자들의 관점에서 그들이 맞닥뜨리는 다양한 세금 문제를 폭넓게 다루고 있다. 총 9장으로 구성된 이 책은 1장에서는 경매(매매) 세금의 기초에 관해 설명하고, 2장에서는 실전 경매 부동산의 양도소득세 절세법을 알려준다. 3장에서는 부동산 매매업의 장단점을 소개하고, 4장에서는 부동산 매매업의 세제에 대한 기초상식을 살펴본다. 5장에서는 부동산 매매업과 사업자등록, 각종 세금신고법을 설명하고, 6장에서는 실전 부동산 매매업 종합소득세 신고요령을 알려준다. 7장에서는 장부 미작성에 따른 경비율 적용법을 포함하는 사업자의 장부처리법을 소개하고, 8장에서는 부동산 매매업과 재무제표의 중요성을 살펴본다. 9장에서는 매매사업자의 거주주택에 대한 비과세 적용법을 설명하고, 마지막으로 부록에서는 개인과 법인의 세제 비교를 통해 본인에게 맞는 사업자 유형을 선택할 수 있게 했다. 실전에 필요한 최신 사례를 모은 이 책으로 세무 리스크를 대비하고, 부동산 투자 시 꼭 활용하자!

머리말 4
일러두기 12

제1장 경매(매매) 세금의 기초
1. 경매 세금과 수익률 16
2. 경매와 취득세 절세법 22
3. 경매와 보유세 절세법 30
4. 경매와 임대소득세 절세법 34
5. 경매와 양도소득세 절세법(비과세를 받는 경우) 38
6. 경매와 양도소득세 절세법(과세가 되는 경우) 43
심층분석 NPL 투자와 과세방식 49

제2장 실전 경매 부동산의 양도소득세 절세법
1. 수익률을 결정하는 양도세 구조부터 확인하라 54
2. 필요경비를 활용하라 58
3. 합산과세의 위험성을 정복하라 68
4. 양도세 중과세를 정복하라 73
5. 부동산 양도 시에는 부가가치세를 정복하라 78
6. 부동산 매매업에 정통하라 83
심층분석 양도세 중과세 폐지에 따른 그 영향 89

제3장 부동산 매매업의 장점과 단점
1. 부동산 매매업은 무엇을 의미할까? 94
2. 부동산 매매업의 장점 100
3. 부동산 매매업의 단점 105
심층분석 1 사업소득과 양도소득의 구분 110
심층분석 2 부동산 매매업 세금 어떻게 관리해야 할까? 117

제4장 부동산 매매업의 세제에 대한 기초상식
1. 부동산 매매업과 세금체계 122
2. 부동산 매매사업자의 부동산 양도에 따른 쟁점들 126
3. 부동산 매매사업자의 비교과세제도에 관한 모든 것 131
4. 양도세율 적용법과 비교과세의 관계 137
5. 양도세 중과세 판단과 비교과세제도의 관계 141
심층분석 1 부동산 매매업 소득세 신고 방법 146
심층분석 2 종합과세와 분류과세의 이해 149

제5장 부동산 매매업과 사업자등록 그리고 각종 세금신고법
1. 부동산 매매업의 부가가치세 과세 및 면세 판단 156
2. 부동산 매매업 사업자등록 신청하기 163
3. 사업장현황신고(면세사업자) 173
4. 부가가치세신고(일반과세자) 177
5. 종합소득세 신고(모든 매매사업자) 182

제6장 실전 부동산 매매업 종합소득세 신고요령
1. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세 대상이 아닌 경우) 194
2. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세가 적용되는 경우) 201
3. 토지 매매차익 예정신고와 종합소득세 신고 208
4. 건물(상가, 오피스텔) 신축 매매업과 매매차익 신고 214
심층분석 주택 매매업 종합소득세 절세포인트 219

제7장 사업자의 장부처리법(장부 미작성에 따른 경비율 적용법 포함)
1. 장부의 종류와 작성 의무 226
2. 장부 작성 시 필요경비처리법 232
3. 장부 미작성 시 소득금액 파악법(단순경비율 대 기준경비율) 239
4. 실전 종합소득세 신고(종합) 246
심층분석 부동산업 관련 단순경비율과 기준경비율 적용법 251

제8장 부동산 매매업과 재무제표의 중요성
1. 부동산과 재무상태표 260
2. 부동산과 손익계산서 266
3. 재고자산(부동산 매매업, 주택 신축판매업)과 재무제표 273
4. 유형자산(부동산 임대업)과 재무제표 280
심층분석 사업자의 부동산 거래와 재무제표의 변화 287

제9장 매매사업자의 거주 주택에 대한 비과세 적용법
1. 매매사업자의 보유 주택 수와 세무상 쟁점들 292
2. 사업자의 거주 주택은 어떤 조건하에 비과세가 적용되는가? 294
3. 매매사업자의 거주 주택도 최종 1주택 비과세 보유기간이 재계산되는가? 299
4. 85㎡ 초과 주택을 양도소득으로 신고하면 이를 인정할까? 303
5. 매매업을 폐지하거나 사업용 주택을 거주 주택으로 전환한 경우의 과세방식 308

부록 개인 대 매매사업자 대 법인의 선택
1. 양도소득 대 종합소득 대 법인소득의 장단점 비교 316
2. 주택 매매업의 개인 대 법인의 선택 320
3. 토지 매매업의 개인 대 법인의 선택 325

▷ Q2 만일 보유 주택을 자녀 등에게 증여하는 경우 주의할 것은?
다주택자가 주택을 증여하는 경우에는 증여세와 그리고 2020년 7·10대책에 따라 취득세가 12%까지 나올 수 있다. 후자의 경우 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역* 내에 소재한 기준시가 3억 원 이상의 주택을 증여하면 수증자의 주택 수와 관계없이 취득세가 12%까지 부과된다.
* 2023년 3월 말 현재 서울 강남구와 서초구, 송파구, 용산구만 지정되어 있다. 지정 및 해제현황은 ‘대한민국 전자관보’를 통해 알 수 있다.

☞ 참고로 2023년 이후 증여 부동산에 대해서는 취득세 과세표준이 시가상당액으로 인상된다. 따라서 증여 시 부동산에 대한 취득세 부담이 크게 증가될 가능성이 있다. 주의하기 바란다.
-p. 33

▷ TIP. 부동산 매매업이 유리한 경우
일단 양도세 중과세가 적용되지 않는 다음과 같은 상황에서 이 사업형태가 유리하다.

· 단기매매한 경우 → 중과세가 적용되지 않는 경우 양도세에 비해 훨씬 저렴하다.
· 이자비용이 많이 들어간 경우 → 이자비용을 공제받을 수 있다.
· 인건비가 들어간 경우 → 사업과 관련된 종업원의 인건비도 공제를 받을 수 있다.
· 기타 일반관리비가 많이 발생하는 경우 → 교통비나 차량비 등도 공제를 받을 수 있다.
· 사업에서 발생한 결손금이 있는 경우 → 매매사업소득과 이를 통산할 수 있다.
· 매매사업자의 거주 주택을 양도하고자 하는 경우 → 비과세를 받을 수 있다(단, 거주 주택 외 주택은 매매사업용임을 입증해야 함).
-p. 104

▷ Q2 만일 부가가치세 과세대상이라면 부동산 매매업 사업을 폐업하고 매도해도 부가가치세 과세대상인가?
부동산 매매업의 사업자등록을 폐업하더라도 일시적인 아파트 매도로 보지 않고 사업성이 있다고 판단했을 경우 관할 세무서에서 직권등록할 수 있다. 따라서 이렇게 되면 부가가치세가 과세될 수 있다. 이처럼 폐업 후 바로 처분한 경우에는 부가가치세가 과세될 수 있으므로 주의해야 한다.
☞ 사업성 여부에 관해서는 거래 형태 및 내용을 종합적으로 검토해 관할 세무서장이 사실 판단한다.
-p. 181

▷ 적용례
매출액이 1억 원이고 3대 주요비용이 5,000만 원으로 확인되었다. 그리고 이 업종의 단순경비율은 90%이고, 기준경비율이 20%라면 소득금액은 얼마인가? 단, 이 사업자는 간편장부대상자에 해당한다.

일단 앞에서 본 식에다 앞의 숫자를 대입해보자.

① 소득금액=매출액-주요 3대비용(인건비, 임차료, 매입비)-매출액×기준경비율=1억 원- 5,000만 원-(1억 원 × 20%)=3,000만 원
② 한도 : (수입금액-수입금액×단순경비율)×배수=(1억 원-1억 원×90%)×2.8배=2,800만 원

따라서 이 경우에는 소득금액이 2,800만 원이 된다.
-p. 253

▷ Q2. 최근 주거용 오피스텔을 하나 샀다가 바로 양도했다. 이때 양도 차손이 발생했다. 이 상태에서 거주 주택을 바로 양도하면 비과세를 받을 수 있을까?

아니다. 앞에서 본 소령 제154조 제5항이 적용되기 때문이다. 즉 사례처럼 주거용 오피스텔을 포함하면 2주택이 되는데, 이때 주거용 오피스텔을 먼저 양도했으니 이날 기준으로 거주 주택이 1채만 있고, 이날을 기준으로 2년 보유 및 거주를 다시 해야 한다.
-p. 301