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“가성비 좋은 부동산에서 답을 찾다”
최소 자본으로 시작하는 소액 투자의 기술

우리가 선뜻 투자에 나서지 못하는 이유는 그릇된 편견 때문이다. 투자 경험이 없는 사람은 ‘부동산 투자’라고 하면 두려움부터 느낀다.
특히 모은 자산이 적은 사회초년생이라면 투자에 나서기가 쉽지 않다. 자본금도 없고 경험도 없으니 두려움이 앞서는 건 당연하다.
이런 사람들을 위해 최소 자본으로 가성비 좋은 소액 부동산에 투자하는 비법을 다룬 책이 나왔다.

수시로 바뀌는 부동산 정책과 등락을 거듭하는 시장을 보면서 투자자는 마음이 흔들리기 쉽다. 최근에는 시장까지 위축되면서 부동산 투자를 망설이는 이들이 부쩍 늘었다. 어쩌면 부동산 시장이 흔들리고 힘들 때야말로 기회일지 모른다.
모든 자산에는 변동성이 있다. 우상향한다고 해도 일시적으로 올라갔다 내려갔다를 반복할 수밖에 없다. 이 흔들림에 절망하고 포기하는 사람이 있는 반면, 긴 안목으로 확신을 갖고 투자를 이어가는 사람도 있다. 다른 사람의 말만 믿고 사면 시장이 등락할 때마다 후회할 것이다. 내가 직접 고민하고 찾아보며 해당 부동산의 미래 가치에 확신을 갖고 사면 떨어지더라도 흔들릴 일이 없다.

소액 부동산 투자라고 해서 요행으로 대박을 노리라는 말이 아니다. 실패할 확률이 낮은 저렴하고 경쟁력 있는 매물을 가려내는 ‘선구안’을 키워 차근차근 자산을 늘려야 한다는 뜻이다. 고액이 드는 상급지 투자는 소액 부동산 투자로 경험을 쌓은 이후에 시작해도 늦지 않다.
물론 부동산 투자를 시작하려면 많은 공부가 필요하다. ‘부린이’라면 부동산 투자에 앞서 해야 할 공부가 굉장히 많을 것이다. 그래서 『가성비 좋고 수익률 높은 마법의 소액 부동산 투자』는 부동산 투자에 서툰 부린이로 하여금 기초적인 개념을 잡고 시행착오를 줄일 수 있도록 구성했다. 이 책이 부동산 투자를 망설이는 투자자에게 자신감과 용기를 불어넣어줄 것이다.


청약부터 경매, 갭투자까지
실패하지 않는 부동산 투자의 A to Z

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장 ‘소액 부동산 투자를 위한 최소한의 공부’에서는 투자의 당위성과 투자자라면 꼭 알아야 할 부동산 투자의 절차와 용어를 소개한다. 2장 ‘그래서 지금 사도 되나요?’에서는 매수 타이밍의 기준이 되는 5가지 지표와 해당 지표를 찾고 분석하는 방법을 살펴본다. 3장 ‘그래서 가격은 적절한가요?’에서는 일자리, 환경, 주요 인프라 등 매수를 결정할 때 꼭 확인해야 할 사항들을 알아본다. 4장 ‘시작은 내 집 마련부터’에서는 등기사항전부증명서, 건축물대장 등 주택 투자에서 고려해야 할 요소들과 청약에 대해 소개한다. 5장 ‘소액으로 시작하는 실전 경매 투자’에서는 물건 분석부터 입찰, 낙찰 이후까지 부동산 경매 절차에 대해 소개하고 꼭 알아야 하는 경매의 원칙을 이야기한다. 6장 ‘부린이를 위한 조언’에서는 초보 투자자에게 필요한 마음가짐을 다룬다.
부동산 투자는 이론과 실전을 따로 생각할 수 없다. 이론에만 몰두하거나 실전만 강조한다면 원하는 만큼 수익을 얻기 어려울 것이다. 이론과 실전 노하우를 다 담은 이 책이 부자로 가는 길에, 경제적 자유를 꿈꾸는 길에 나침반 역할을 할 것이다.

서문_소액 부동산에서 길을 찾다

1장. 소액 부동산 투자를 위한 최소한의 공부
부동산 투자에도 원칙이 필요하다
꼭 알아야 하는 사이트들
시작은 시세 파악부터
정석은 아파트 투자다
부동산 투자의 절차와 용어
부록_부동산 조각 투자 플랫폼 카사

2장. 그래서 지금 사도 되나요?
소액 부동산 투자가 답이다
심리는 정말 집값에 영향을 미칠까?
매수 타이밍의 5가지 기준 ①
매수 타이밍의 5가지 기준 ②
지표는 어디서 어떻게 찾을까?
부록_인구수 vs. 가구수

3장. 그래서 가격은 적절한가요?
‘이곳’이 많은 곳이 경쟁력 있다
학군과 집값의 상관관계
환경과 주요 인프라
싸고 비싸고는 비교해봐야 안다
매매가와 전세가의 아름다운 하모니
손품, 발품은 기본이다 ①
손품, 발품은 기본이다 ②
매수를 결정할 때 꼭 확인해야 할 5가지
부록_공인중개사에 대한 확인 사항

4장. 시작은 내 집 마련부터
주택 투자에 필요한 대출부터 확인하자
주택 투자에서 고려해야 할 요소들
청약으로 내 집 마련하기
등기사항전부증명서 확인하기
건축물대장 확인하기
부록_빅데이터를 이용한 투자 대상 단지 분석

5장. 소액으로 시작하는 실전 경매 투자
부동산 경매 절차 알아보기
꼭 알아야 하는 경매의 원칙
경매 사이트로 물건 찾기
물건 분석부터 입찰까지
낙찰 이후에 챙겨야 할 것들
부록_경매 투자에 도움이 되는 사이트

6장. 부린이를 위한 조언
과도한 빚은 삼가야 한다
협상은 기본이다
계약 시 꼭 챙겨야 하는 8가지
갭 메우기와 블루칩 효과
당신이 투자에 실패하는 이유
부록_집값의 바로미터, 자가보유율

부동산 값이 오르면 신나서 투자하고, 부동산 값이 떨어지면 투자를 접는 것은 지양해야 합니다. 수익을 내기 위해서는 시장의 생태를 이해하고 기회를 포착할 수 있는 원칙을 가져야 합니다. 아무리 상승세가 높아도 한 번은 주춤하는 시기가 오기 마련입니다. 그때가 바로 저가 매수할 수 있는 기회입니다. 물론 하락장이라 해서 아무런 준비와 조사 없이 덜컥 집을 사면 낭패를 볼 수 있습니다. 손품도 팔고, 공인중개사도 찾아가고, 신중하게 검토할 필요가 있습니다. _25쪽

인구 자체보다 인구 구성이 더 중요합니다. 학령기인 10대 인구가 많은지, 경제 활동이 활발한 30~40대 인구가 많은지, 은퇴를 앞두고 있거나 은퇴를 한 50~60대 인구가 많은지 파악해야 합니다. 부동산을 매수할 여력이 있고 필요도가 높은 것은 역시 30~40대입니다. 만일 60대 이상이 다수라면 상승 여력이 낮을 수 있습니다. _107쪽

인생에 정답은 없듯 투자에도 정답은 없습니다. 다만 확률만 있을 뿐이죠. 여러 인사이트와 정보를 취합해 확률을 높여야 합니다. 고수들이 돈을 버는 이유는 성공 확률이 높아서 그렇습니다. 그들도 돈을 적게 벌 때가 있습니다. 잃을 때도 있고요. 다만 초보 투자자보다는 성공 확률이 높을 뿐이죠. 성공 확률을 높이는 방법이 바로 인사이트를 취합하는 것입니다. ‘직감’이라고도 하죠? 돈 되는 직감은 이런 상상에서 비롯됩니다. 맞든 틀리든 나만의 생각을 정립하는 과정에서 인사이트가 생기고, 그런 시간과 경험이 쌓이면서 고수가 되는 것입니다. _151~152쪽

갑구를 볼 때 유의해야 할 부분은 이렇습니다. 소유권 압류, 가압류, 가처분, 경매 개시 결정 등 처분제한등기가 설정되어 있다면 주의해야 합니다. 채권자가 채권 확보를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못하면 해당 부동산이 경매에 넘어갈 수 있기 때문입니다. 등기를 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다. _204쪽

무조건 ‘아파트’만 고집하는 분이 참 많습니다. 경매 대상물건은 자금 사정에 맞게 선정해야 합니다. 어느 정도 자금이 있어도 향후 기대이익 정도에 따라 종목 선택은 달라질 수 있습니다. 소형 아파트의 경우 수요가 많아서 가격 상승이 높은 편이지만, 다세대주택에 비해 대지지분이 적고 용적률이 높아서 건물이 노후화되었을 경우 기대되는 개발이익은 작다고 볼 수 있습니다. 한편 다세대주택은 아파트, 오피스텔보다는 대지지분이 커서 재개발이 진행될 경우 기대되는 개발이익이 큰 편입니다. 또 빌라라고 해서 무조건 상승률이 더딘 것은 아닙니다. _220쪽

핵심은 임대 비율이 곧 잠재적인 매수 수요라는 것입니다. 잠재 수요는 언제든 집을 매수할 수 있는 수요로 바뀔 수 있습니다. 당연히 모든 잠재 수요가 다 매수에 참여한다는 의미는 아닙니다. 경제 여건이 좋아지거나, 대출이 더 잘 나오거나, 부동산 가격이 올라가거나, 전세가가 매매가에 가깝게 붙는 등 여러 이유로 잠재 수요는 매수 수요로 돌아설 수 있습니다. 우리가 전월세 수요를 유심히 봐야 하는 이유입니다. _273쪽