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12년 만에 전면개정판으로 돌아왔다
〈유치권 진짜 가짜 판별법〉, 노인수, 순눈

“가짜 유치권이 난무한다.”로 시작되었던 2011년 초판 〈유치권 진짜 가짜 판별법〉이 12년 만에 새 얼굴로 찾아왔다. 그 사이 유치권을 둘러싼 분쟁의 양상도, 법원의 해석도 시대 변화와 함께 달라졌다. 이 책 〈유치권 진짜 가짜 판별법〉은 안개에 가려진 유치권 진위 여부에 명쾌한 잣대를 제공하는 동시에 변화상에 따른 대응법을 수록하여 2020년대의 새로운 유치권 문제에 직면한 이해당사자들에게 좋은 길라잡이가 될 것으로 기대된다.

경매의 블루오션, 유치권을 공략하라
10억짜리 경매 물건이 5억으로 반 토막 났다. 구경꾼은 모여드는데 아무도 사겠다고 나서는 사람이 없다. 유찰된 액수만큼 유치권이 신고되었기 때문이다. 과연 누가 유치권이 신고된 저 골치 아픈 물건을 낙찰받을까. 사람들은 유치권이라는 말에 뒷걸음을 친다. 서류를 뒤적이고, 현장을 방문해도 신고된 유치권이 진짜인지 가짜인지 애매하다. 주위에 물어보면 ‘왜 사서 고생하느냐, 하지 말라.’는 답변이 돌아온다.
그런데 다들 말리는 상황에서 조용히 입찰을 준비하는 사람이 있다. 그는 유치권 박사도 아니고, 엄청난 수완가도 아니다. 다만 남들과 다른 약간의 명확한 지식을 갖고 있을 뿐이다. 그는 무엇을 알고 있는 것일까?
하나, 유치권의 80~90%는 가짜라는 통계를 알고 있다. 유치권 속성상 민사소송을 피할 수 없는데 법정에서 유치권이 인정되는 경우는 10번에 1~2번뿐이다. 반대로 말하면 10번 싸워 8번은 이길 수 있다는 말.
둘, 유치권은 6대 성립 요건을 하나도 빠짐없이 다 충족할 때만 인정받는다는 사실을 알고 있다. 등기처럼 서류에 기록된 권리가 아니기 때문에 증거를 통해 요건의 충족을 입증해야 하는데 말처럼 쉽지 않다. 반대로 말하면 허위 유치권자의 주장을 깨뜨리기 쉽다는 말.
셋, 유치권이 성립하지 못하는 명확한 기준이 존재한다는 것을 안다. 경매개시결정기입 등기 전에 점유가 이루어지지 않았다면 그 자체만으로도 법정은 유치권의 부존재를 판결한다. 어렵다고 소문이 자자한 유치권 분야에도 그러나 ‘유치권이 불성립하는’ 명확한 조건들이 존재한다. 이 명확한 기준 몇 개만 제대로 알면 소송 난이도는 초급 수준으로 떨어진다.
넷, 무엇보다 유치권 매물을 꺼리는 사람들 때문에 유찰률이 매우 높다는 걸 잘 안다. 그래서 설령 유치권이 인정되어서 채권을 대신 변제해주더라도 손해 보는 장사가 아니라는 계산이 서면 그때만 접근하면 된다는 걸 너무 잘 안다.

유치권 분쟁에 돌입하기 전에 반드시 알아야 할 유치권의 모든 것
노인수 변호사는 유치권 분야에 수십 년간 몸담아온 전문가다. 2009년 〈경매 유치권과 손자병법〉을 출간하던 시절부터 이미 유치권 분쟁과 소송에서 실력을 인정받았으며 2020년에는 논문 〈유치권 부동산 경매의 개선방안연구 : 사례와 판례를 중심으로〉로 박사 학위를 취득하는 등 명실상부 유치권 박사가 되었다. 이번 2023년 〈유치권 진짜 가짜 판별법〉 개정판은 그간의 노하우가 집대성된 최종판이다. 이 책은 유치권 조문의 6개 항목에서 어떤 문제가 발생할 수 있는지, 조문에 대한 현실적인 해석은 무엇인지 설명한다. 또한 법정에서 금석문처럼 여기는 유치권 부존재의 절대 조건을 소개하고, 유치권이 진짜인지 아닌지 판별하기 위한 조사 방법도 소개한다. 2011년 이후의 새로운 판례를 소개하며 유치권 분쟁에서 어떤 점이 다르게 해석되고 있는지 짚어준다. 이 책에는 손수 해결한 유치권 분쟁 사건도 수록되어 있는데 사건의 발생 초기부터 결과까지 담겨 있어 아직 분쟁 경험이 없는 독자들에게 길잡이가 될 것으로 기대된다.

유치권 클리닉을 제안한다
이 책 활용법

1장 당신도 유치권 1승을 거둘 수 있다

2장 통쾌한 유치권 격파 사례
나는 어떻게 유치권을 깨뜨렸나?
3억 8,000만 원짜리 매물이 1억 1,400만 원까지 유찰되다
가슴이 뛰기 시작했다
잔금을 납부하고 점유자를 만나다
유치권자의 불법점유침탈
유치권이 인정될 수 없는 3가지 이유
반격을 개시하다
이제 숨통을 끊을 차례다
2,000만 원 단기 수익에 매월 70만 원의 임대소득을 거두다

3장 아주 쉬운 가짜 유치권 판별법
“이럴 때는 유치권이 아니다”

1. 유치권을 깨기 위한 길잡이, 유치권 체크표

2. “타인의 물건 또는 유가증권을”
case 1 소유자가 유치권자의 임차인으로 행사하는 경우

3. “점유한 자는”
case 2 잠금장치(시건장치)와 팻말만으로 점유가 성립하는가
case 3 납땜으로 폐쇄된 현관문
※ 유치권자 입장에서, 점유 관련 10가지 질의응답

4. “그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이”
case 4 담보로 잡은 자동차, 유치권 주장 가능한가
case 5 공사가 중단된 경우 유치권은?
case 6 임차인의 보증금도 유치권의 대상인가
case 7 임차인의 시설투자비, 유치권은?
case 8 유치권을 주장할 수 있는 필요비, 유익비
※ 못 받은 임금, 건물 매매대금도 유치권 대상이 될까?

5. “채권이”
case 9 공사업자도 아닌데 유치권을 주장합니다
※ 낙찰자가 유치권을 양도받을 수 있을까?
※ 물가상승으로 대금을 더 달라며 유치권을 주장하는 경우

6. “변제기에 있는 경우에는”
case 10 공사대금 채권의 소멸시효
case 11 유치권 신고 시기
※ 변제기와 소멸시효 관련 질의응답

7. “그 점유가 불법행위로 인한 경우”
case 12 유치권자가 소유자 허락 없이 임대한 경우

8. 허위 유치권 신고자 대처 방안
case 13 매수 이후에 나타난 유치권 주장자
case 14 허위 유치권자 형사 고소 방안
case 15 허위 유치권자에게 내용증명을 보내려면
case 16 집주인과 공사업자가 짜고 경매 중에 시작한 공사

9. 입찰·매수 전후 주의할 점
case 17 유치권이 신고된 부동산의 소유권 이전 문제
case 18 유치권 분쟁 중인 오피스텔의 매수 문제
case 19 유치권배제신청이 된 아파트의 응찰 문제
case 20 낙찰 허가 후 잔금을 치르려다가 유치권이 신고된 것을 알게 된 경우
case 21 집합건물에 복수의 유치권이 있는 경우
case 22 유치권 포기각서의 범위
※ 기타 경매인 혹은 매수인 입장에서 일문일답
※ 유치권자에게 지불한 자금과 양도차익 문제 - 판례 소개

10. 유치권자 입장에서 살펴본 유치권
case 23 유치권의 정당한 행사 방법
case 24 공사가 중단된 경우의 유치권 문제
case 25 유치권자의 유익비 청구에 관해
case 26 낙찰자에게 공사대금을 받을 수 있는 방법
case 27 물건을 납품하고 돈을 못 받은 경우
case 28 부동산인도명령을 받은 경우
case 29 유치권은 경매 법원에 반드시 신고해야 하는가
case 30 자격 없는 분이 무리한 컨설팅을 하고 돈을 달라는데
※ 유치권자 입장에서 관련 기타 질의응답

11. 정리 : 다음 9가지 조건을 다 갖춰야 진짜 유치권

4장 유치권 조사 요령 : 눈에 보이는 모든 것을 의심하라

1. 유치권은 증거 싸움이다
2. 현장으로 떠나기에 앞서 : 경매 관련 서류 검토
※ 법원에서 제공하는 경매 정보상의 유치권, 어떻게 봐야 할까?
3. 현장으로 떠나자
1) 부동산 중개업자에게 물어보자
2) 부동산을 살피자
3) 현장에 있는 사람을 만나자
4. 사소한 증거 하나가 판결을 뒤집는다 : 증거 수집 방법
1) 사진 찍기
2) 증인 확보 - 진술서
3) 녹음하기
4) 서류받기 - 처분문서
5) 정보공개 청구
6) 신고, 고소, 고발, 진정을 통한 공문서 확보
※ 증거 만들기 팁 : 영수증 활용
5. 관계자들과 부딪치기
6. 유치권자는 이해관계인이 될 수 있다
1) 누가 이해관계인이 될 수 있나
2) 이해관계인으로 증명을 받으려면 어떻게 해야 하나
3) 이해관계인에게는 어떤 권리가 있는가
4) 이해관계인이 된 유치권자에게는 경매기록열람복사권이 있다
5) 이해당사자의 이해관계와 그들의 전략
6) 이해관계자들의 전략 예시
7. 추가적 대응 전략
1) 전기, 수도, 가스의 공급 중지를 요청한다
2) 부동산관리명령을 신청하자
3) 일부러 현장을 방치하는 방법도 있다
4) 법적 대응책을 미리 알아두자
8. 직접 해결한 4가지 허위 유치권 사건
사건 1. 성남 아파트 허위 유치권 사건
사건 2. 수원 연립주택 허위 유치권 사건
사건 3. 가평 공장 허위 유치권 사건
사건 4. 원당 악덕 유치권자와의 전쟁

부록
왜 판례가 중요한가
1. 유치권 판례는 계속 바뀐다
2. 최종 판단은 법원에서 이루어진다
3. 판례 맛있게 읽는 법

5장 유치권 본격 파헤치기
1. 같은 담보물권인 질권·저당권과 무엇이 다른가
2. 비슷하지만 다른 권리, 유치권과 동시이행항변권
3. 민법 320조에서 말하는 유치권이란
4. 유치권의 독특한 법적 성질
5. 매수인의 “채권을 변제할 책임”이란?
6. 유치권과 사해행위
7. 상행위로 인한 채권과 상사유치권

6장 타인의 물건 또는 유가증권
1. 타인이란
2. 물건이란
3. 부합물과 부속물
4. 주물과 종물
5. 제시외 물건

7장 점유가 없으면 유치권도 없다
1. 점유란 사실상 지배
2. 사실상 지배는 사회관념에 따라야
※ 법조계에서 말하는 ‘점유’
3. 점유 의미의 확대
4. 점유만 한다고 다 유치권자가 될 수는 없다
5. 점유는 경매개시결정 기입등기 전에 이루어져야 한다
6. 점유매개관계에 의해 증명되는 간접점유
7. 점유보호청구권
8. 자력구제권

8장 불법점유
1. 불법행위로 인한 점유
2. 점유의 권원 문제
3. 적법 점유 추정의 원칙
4. 불법점유로 인한 부당이득반환 또는 손해배상

9장 피담보채권과 견련성
1. 피담보채권이 있어야 유치권이 성립한다
2. 견련성 : 이원설과 일원설 등
3. 채권이 물건 자체에서 발생하는 경우의 견련성
4. 채권이 목적물 자체에서 발생하지 않는 경우의 견련성

10장 변제기
1. 채무를 이행해야 할 시기

11장 소멸시효
1. 피담보채권의 소멸시효 완성
2. 소멸시효의 중단

12장 유치권의 소멸
1. 유치권은 언제 소멸되는가
2. 선관의무 위반인 경우(부당 대여)
3. 타담보 제공으로 유치권이 소멸된 경우
4. 혼동에 의한 유치권 소멸

13장 지난 10년간 기억할 만한 판례 5가지
1. 신의성실의 원칙 위반 사건
- 대법원 2011.12.22. 선고 2011다84298 판결
2. 건축자재 공급과 견련성 사건
- 대법원 2012.1.26. 선고 2011다96208 판결 사건
3. 다른 사건에서는 점유가 아니었는데 이 사건에서는 점유가 되는 점유 인정의 애매성
- 대법원 2014.2.27. 선고 2012다48046 판결 사건
4. 집행관의 부동산현황조사보고서는 어느 정도 중요할까?
- 대법원 2013.12.12. 선고 2013다205501 판결 사건
5. 신의칙 위반 판단에 신중을
- 대법원 2014.12.11. 선고 2014다53462 판결 사건

후기
참고문헌