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수백 건에 달하는 대규모 군사시설 반환부지의 실제 사례를 바탕으로 국유지 가치평가 방법을 모색하다

『독일 국유지의 가치평가』는 국토연구원 국·공유지연구센터가 기획한 「세계 국·공유지를 보다」 시리즈의 다섯 번째 책으로, 독일 군사시설 부지의 대규모 반환 및 전환 개발, 매각 사례 연구를 통해 국유지의 가치평가 방법을 모색하는 책이다.
이 책은 연구 목적과 의의, 방법론을 설명하는 1부와, 군사시설 반환부지의 용도 전환과 도시계획적 수단에 관해 서술하는 2부, 군 전환용지의 가치평가 사례를 분석하고 결론 내리는 3부로 구성되어 있다. 저자는 크게 세 가지 질문을 던진다. 군사시설 반환부지를 변환할 때 고려할 사항은 무엇인가? 군사시설 반환부지의 변환은 어떻게 조정될 수 있는가? 군 전환용지의 가치는 어떻게 평가되는가?
독일은 과거 동·서 분단과 냉전으로 인해 100만 명 이상의 병력이 국토 전역에 주둔했고, 독일 국토 면적의 5%에 달하는 면적에 약 2,000개소의 군사기지가 설치되었다. 그러나 통일 및 냉전 종식으로 병력 수는 1/4 수준으로 감소했고, 군축에 따라 발생한 대규모 유휴 군용지의 민간 용도 전환과 체계적인 활용 문제가 대두되었다. 독일 정부는 통일 이후 유휴 군 부지에 대한 용도 변경 가이드라인을 구축해 체계적인 개발을 유도하고, 도시 인프라 설치 및 노후 구시가지 재개발 등에 유휴 군용지를 적극 활용함으로써 도시 (재)활성화를 추진하고 있다.
군사시설 반환부지의 개발은 지방자치단체, 개발자 그리고 매입자에게 특별한 도전이 되고 있다. 반환부지 개발은 세 가지 영역, 즉 전환용지 자체, 개발 계획의 실행 그리고 가격 산정 측면에서 접근해야 하는데, 지금까지 가격 산정에 대해서는 제대로 된 연구가 진행되지 못했다. 가격 산정은 개발비와 밀접히 연결되어 있으며, 이는 다시 개발 계획과 연결되어 있어 그 중요성이 크다. 군사시설 반환부지의 성공 요인은 특수한 토지 소유자 상황에 따른 개발 계획의 경제성이다. 여기서 말하는 경제성이란, 민간이 개발에 나설 경우 이에 상응하는 이윤을 창출하거나, 지방자치단체가 개발에 나설 경우 규정된 손실을 초과하지 않는 것을 의미한다.
저자는 수백 건의 유휴 군용지의 민간 용도로의 전환 과정 사례를 수집하고, 그 과정에서 이루어진 토지에 대한 가치평가 방식을 연구했다.
우리나라도 군 규모 축소에 따른 대규모 유휴 군용지 발생이 예측되는 현시점에서, 독일의 사례 연구는 국토의 효율적 이용 측면에서 유효한 시사점을 제시할 것이다.

제1부 서론
제1장 도입
제2장 연구 방법

제2부 기초
제3장 군 전환 물건과 전환 과정
제4장 도시계획적 과제와 수단
제5장 가치평가

제3부 군사시설 반환부지의 전환 사례 분석
제6장 매각 사례의 분석
제7장 전문가 인터뷰를 통한 연구의 검증
제8장 결론과 전망

용어
참고문헌
법령 출처
부록

가치평가는 개발비와 연관되고 있는데, 특히 군 전환용지의 경우 연역적 가치평가 방식은 개발 계획과 토지의 현재 상태와 밀접히 관련되어 있다. 필자는 개발에 대한 구체적인 비용 산출 방법과 그 대상 물건 그리고 개발 계획에 따른 원인 간의 연계성에 관한 연구가 결여되어 있다고 생각한다. 이러한 비용 산출 방법을 통해 자치단체와 개발자는 개발의 수익성 평가를 통한 계획의 실행 가능성을 판단하기 전에 개발에 따른 소요 비용뿐만 아니라 대략적인 매매 가격도 산출할 수 있다. - 14쪽

팔로요(Paloyo)는 전환의 장기적인 부정적 효과가 작다는 것을 통계적으로 입증하였다. “우리는 독일에서 군 기지 폐쇄가 지역 경제에 거의 영향을 미치지 않았다는 점을 알게 되었다. 2003년에 시작된 독일군 현대화 작업의 일환으로 발생한 군 기지 폐쇄는 그 주변 지역 사회에 중대한 사회 경제적 영향을 미치지 않았다.” 이들 저자는 이 점을 병영의 독립적인 공급, 자치단체별로 인구에서 차지하는 군인의 낮은 비중 그리고 성공적인 후속 이용 등에 따른 것으로 설명하고 있다. - 70쪽

자치단체, 특히 중소 도시는 주거, 노동, 상업 등의 기본 기능에 적잖은 문제를 불러일으키는 폭넓은 인구 통계적 도전과 씨름하고 있다. 무엇보다도 대도시 지역에서는 주민에게 저렴한 주거공간을 공급하는 것이 문제가 되고 있다. 군 전환용지의 재이용은 이 점에 도움을 줄 수 있다. - 76쪽

프로젝트 개발에는 토양 오염 구역의 정화 비용 외에도 다시 설치할 수 없는 한 철거 자재의 폐기 처리 및 토양 매립의 비용이 중요하다. 후자는 폐기물로 불린다. (...) 주택 개발의 경우에는 새로운 토양 감정평가서를 작성해야 한다. 전반적으로 철거, 토공사, 무기 철거, 공사장 구덩이 굴착 작업 그리고 기반시설 설치의 준비 등은 상호 조정된 조치(토양 관리) 속에 계획되어야 한다. 이러한 방식으로 파손된 자재를 재사용하고 폐기 처리 비용을 절감할 수 있다. 개발 계획에는 토양 오염 구역의 상태도 포함되어야 한다. - 134쪽

군사시설의 존속 보호가 일반적으로 군사적 이용의 포기와 함께 만료된다는 진술은 올바르지 않다. 오히려 건축의 가능성과 방법에 대한 문제는, 위치와 자치단체의 계획 수립 그리고 재고 건물에 달려 있다. 가치를 결정하는 요인으로서 계획법적 건축 가능성은 자치단체에 좌우된다. 그러나 가치평가에 관한 문헌은 주거연담지역에 있는 토지에 대해 건축 기대에 따라 계획법적 판단과 다른 가치평가를 제시한다. - 151쪽

어떻게 하면 군사시설 반환부지의 전환이 성공할 수 있을까? 군 주둔지의 폐쇄와 외국 군대의 철수는 무엇보다도 대도시 지역 밖의 자치단체의 문제가 된다. 대규모 토지를 전환하려면, 충분히 훈련받은 인력과 시간 그리고 실행 가능한 개발 계획이 필요하다. 군 전환용지는 다른 유휴지와 양호하게 비교할 수 있다. 비록 구연방주(서독지역)의 토양 오염 구역 문제가 산업 유휴지와 비교하였을 때 그다지 관련성이 없다고 하더라도, 나중의 계획 변경과 경제적 피해를 피하기 위해 재고 조사에서 유의해야 할 동일한 주제들이 많다. - 375쪽

필자는 272건의 대규모 군사용지(1헥타르 이상)의 매각 사례를 자세히 분석하고, 군사시설 반환부지의 전환뿐만 아니라 유휴지의 연역적 가치평가에 관한 여러 다양한 지식을 얻었다. 독일 연방 전역에 걸쳐 수많은 실제 매매 가격을 평가하고 이를 지역적 요인과 관련시킨 연구는 지금까지 알려지지 않았다. 이러한 완료된 연방부동산업무공사의 매각을 기반으로 하여, 필자가 작성한 다양한 매개 변수를 사용하여 자치단체의 군사시설 반환부지의 전환에 대한 초기 매매 가격과 건축비를 추정할 수 있다. - 380쪽