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꼬마빌딩 건물주가 되는 길
빌딩부자의 길로 안내하는 빌딩 투자의 로드맵

코로나19와 경제 불황이 맞물려 상가 임대수익률이 하락하거나 정체된 상황이기 때문에 토지 가격 상승에 따른 시세차익을 중요시하는 것이 요즘 투자의 트렌드로 자리 잡았다. 다주택자에 대한 금융규제, 주식시장과 코인의 하락세, 인플레이션으로 인한 현금 가치 하락으로 기존의 부동산 보유가 답인 것이다. 그중에서도 가장 유망한 부동산 자산은 바로 꼬마빌딩이다. 저자는 부동산 시장에서 17년 동안 빌딩만 바라보면서 ‘안전성과 수익률 측면에서 꼬마빌딩이 매우 매력적인 재테크 상품’임을 느꼈다. 왜 꼬마빌딩의 인기가 식을 줄 모르는 것인지, 앞으로도 그럴 것인지를 최근 10여 년 사이의 빌딩 시장의 흐름을 전문가의 시선으로 분석했다. 저자는 과거를 아는 사람만이 현재를 분석해서 미래를 예측할 수 있고 준비할 수 있다고 이야기한다.

이 책에는 빌딩으로 수익을 창출하는 방법을 고스란히 담았다. 또한 자금 준비, 매물 고르기, 계약 등의 매수 과정, 빌딩과 임차인 관리, 매도 과정을 실제 사례와 함께 소개하였다. 한 빌딩의 주인이 되는 과정을 시뮬레이션하듯 본문을 읽어 내려갈 수 있을 것이다.
건물주가 되고 싶은데 어디서부터 어떻게 시작해야 하는지 막연한 투자자들에게 빌딩 투자의 로드맵, 빌딩부자의 길로 안내하는 내비게이션과 같은 책이다. 투자 사례를 그대로 답습하여 그 길을 따라가면 건물주라는 도착지에 다다를 것이다.

부동산 투자 트렌드,
이제는 아파트가 아니라 꼬마빌딩이다!

저자는 무일푼에서 건물주가 되기까지 10년이 걸렸다. 아르바이트로 하루하루를 연명해야 했지만, 건물주가 되겠다는 꿈을 버리지 않았다. 부동산 업계에 발을 담근 뒤 8년 만에 논현동에 있는 아파트 한 채를 샀고, 그로부터 3년 후 건물주가 되었다. 그렇게 꿈은 현실이 되었다. 이는 저자가 자랑하려고 하는 말이 아니다. 가진 것 없고 부동산의 ‘부’자도 몰랐던 그가 꿈을 이루었는데 여러분이라고 못하겠냐고, 건물주(빌딩부자)가 되고 싶다면 그 꿈이 불가능하지 않다는 것을 몸소 보여주는 것이다. 하지만 성공의 열쇠는 꾸준한 노력을 가능케 하는 마인드에 있다고 강조한다. 그만큼 공부를 하라는 것이다. 좋은 물건과 전문가를 찾아다니며 끊임없이 노력해야 성공할 수 있다는 것을 상기시킨다.

저자는 앞으로 가장 유망한 부동산 자산은 ‘꼬마빌딩’이라고 여러 근거를 들어 전망한다. 아파트보다 덜한 규제, 건물주의 노력으로 가치 상승, 절세 효과, 임대수익과 시세차익, 희소성 등 꼬마빌딩의 인기 비결을 짚어 설명한다.

이 책의 본문은 크게 세 파트로 나뉘어 있다. 파트 1에는 2008년~2021년 꼬마빌딩의 변천사부터 2022년 이후 꼬마빌딩 시장을 분석하고, 2021년 강남 3구와 마용성(마포구·용산구·성동구) 3구, 기타 주목할 지역을 분석한다. 연예인들의 빌딩 투자 사례도 소개하여 유망한 투자처를 다시 한번 확인할 수 있다. 이 파트를 통해 꼬마빌딩 투자 전망과 유망 지역을 한눈에 가늠할 수 있을 것이다.

파트 2에는 빌딩으로 수익을 창출하는 5가지 포인트를 설명한다. 빌딩으로 이익을 실현하기 위해서는 개별적 상승 요인, 지역적 상승 요인, 절세, 대출, 엑시트 플랜(언제 파느냐)이 중요하다고 이야기한다. 곡식이 농부의 발걸음 소리를 듣고 자라는 것처럼 빌딩도 주인의 사랑을 통해 가치가 커질 수도 있고 그 반대가 될 수도 있다고 강조한다. 즉, 리모델링, 신축, 용도변경 등 건축물을 활용하여 수익을 극대화하는 방법을 투자 사례를 들어 소개한다. 그리고 저자는 성공적인 빌딩 투자를 위한 3가지 조건을 모두 ‘입지’라고 이야기한다. 임대수익이 감소해도 토지 가격 상승을 통한 시세차익은 언제든지 충분히 볼 수 있는 지역을 선택하라는 것이다.

파트 3에는 “돈이 별로 없는데 건물주는 욕심이겠죠?”, “어디에 어떤 빌딩을 사야 하나요?”와 같은 질문을 하는 투자자들을 위해 건물주로 가는 로드맵 10단계를 소개한다.
자금 계획 수립, 매입목적과 매입지역 정하기, 현장답사 및 법적 규제 검토, 매입 결정, 계약, 잔금 준비, 잔금 집행 및 소유권이전등기, 인수인계, 빌딩 관리, 빌딩 갈아타기&추가 매입하기에 관해 실제 사례를 곁들여 이해하기 쉽게 설명한다.

저자는 빌딩부자가 되기 위해서는 혹은 투자로 수익을 내기 위해서는 가격을 보면 안 된다고 말한다. 절대적인 가격보다는 매입할 때 얼마의 현금만 있으면 살 수 있는지 그 여부를 먼저 눈여겨보는 것이 포인트라고 짚어준다. 즉, 대출의 레버리지 효과를 톡톡히 이용하라는 것이다. 그리고 자금 여력이 충분하지 않다면 골목상권의 꼬마빌딩을 눈여겨보라고 귀띔한다. 스마트폰과 SNS를 활용한 현시대에서는 골목에 있는 빌딩도 똘똘하게 성장할 수 있기 때문이다. 꼬마빌딩은 자신이 소속된 상권의 흥망성쇠와 함께 할 수밖에 없는, 주변의 영향에 따라 변화하는 유기체와도 같다고 이야기한다. 트렌디한 매장이 입점해있는 건물이니 당연히 트렌드에 민감한 부동산 상품이 되어버린 것이다. 본문에 상세하게 설명한 ‘상권 형성 과정’을 확인하면 매입할 빌딩의 상권이 어떤 단계에 속해 있는지를 판단하는 눈을 기를 수 있을 것이다. 결국 성공적인 투자를 위한 마중물이 될 것이다.
금리가 올라가는 요즘은 제대로 알고 투자할 때다. 저자의 경험과 노하우를 담은 이 책이 독자 여러분들에게 빌딩부자로 가는 길로 안내하는 내비게이션이 될 것이다.

프롤로그

PART 01 꼬마빌딩의 인기, 앞으로도 그럴까?
땅, 아파트, 빌딩 어디에 투자할 것인가?
꼬마빌딩의 변천사 2008년~2021년
2021년 강남 3구와 마용성 3구 분석
2022년 이후 꼬마빌딩 시장은?
꼬마빌딩의 인기가 식지 않는 이유는?
연예인들의 빌딩 투자 사례 Top 10
가장 좋은 투자 시기는 ‘바로 지금!’
점점 젊어지는 꼬마빌딩 건물주
[투자 사례 분석] 빌딩은 임자가 따로 있다!
전문가를 더 많이, 더 자주 괴롭혀야 돈이 된다
[투자 사례 분석] 전대차 계약에서 명도까지
근린생활시설에 대한 이해가 건물주로 가는 첫걸음
[투자 사례 분석] 매입부터 명도, 리모델링, 임차인 구성까지

PART 02 빌딩으로 수익을 창출하는 5가지 포인트
투자수익을 높이는 5가지 포인트
투자 판단의 기준은?
수익 창출 포인트 ①: 개별적 상승 요인
[투자 사례 분석] 옥외 광고판으로 부대 수익 올리기
수익 창출 포인트 ②: 지역적 상승 요인
[투자 사례 분석] 연예인들이 선호하는 지역- 성동구
상권 형성 과정 5단계
골목상권과 꼬마빌딩이 사랑받는 이유
빅데이터로 분석한 2021년 상권의 변화
수익 창출 포인트 ③: 절세
취득세의 기본세율이 달라지는 경우를 주의하자
빌딩을 상속·증여할 때 주의할 점
양도소득세 절세, 이것만 알아두자
법인 명의 매입은 추세가 아니라 대세
법인 명의로 매입할 때 체크할 세금 포인트
[투자 사례 분석] 140억 원에 매입해서 203억 원에 매도한
투자자가 법인이라면?
수익 창출 포인트 ④: 대출의 레버리지 효과
RTI와 대출
대출 5계명
[투자 사례 분석] 연남동 대출 사례
- 80% 대출, 금리 2.6%가 가능해?
수익 창출 포인트 ⑤: 엑시트 플랜
[투자 사례 분석] 서울or수도권? / 개인or법인?

PART 03 건물주로 가는 로드맵 10단계
싸고 괜찮은 물건 없나요?
[투자 사례 분석] 급매물이라는데 매입해도 될까요?
건물주로 가는 로드맵 10단계
건물주로 가는 길 1단계: 꼼꼼하게 자금 계획 수립하기
[투자 사례 분석] 필자의 투자 성공기
건물주로 가는 길 2단계: 매입목적과 매입지역 정하기
[투자 사례 분석] 신분당선 개통- 논현역을 주목하라
건물주로 가는 길 3단계: 현장답사 및 법적 규제 검토
[투자 사례 분석] 가압류가 설정된 빌딩인데
매입해도 될까요?
[투자 사례 분석] 위반 건축물이 있는 빌딩을
매입해도 될까요?
건물주로 가는 길 4단계: 매입 결정
[투자 사례 분석] 공실이 있는 빌딩을 매입해도 될까요?
건물주로 가는 길 5단계: 계약하기
건물주로 가는 길 6단계: 잔금 준비
건물주로 가는 길 7단계: 잔금 집행 및 소유권이전등기
[투자 사례 분석] 소유주가 다른 두 개의 땅에
건물이 하나인데 괜찮나요?
건물주로 가는 길 8단계: 인수인계
건물주로 가는 길 9단계: 빌딩 관리
건물주로 가는 길 10단계: 빌딩 갈아타기 혹은 추가 매입하기
[투자 사례 분석] 상가 여러 개가 좋을까?
빌딩 한 개가 좋을까?

에필로그

* 강남 3구와 마용성 3구 외에 주목할 곳은 동작구, 강동구, 영등포구, 도봉구 등입니다. 서초권에서 확장된 곳이 동작구이고, 송파구에서 확장된 곳이 강동구입니다. 영등포구 문래동은 성동구 성수동이나 뚝섬 사례와 비슷한 준공업지역입니다. 오래된 공장이 빠져나가고 환경이 개선되면서 그 자리에 특색 있는 근생빌딩이 들어서는 중입니다. 또한 2020년 대비 2021년 상승률이 가장 높았던 도봉구도 주목해야 합니다. 서울시가 민간투자 사업으로 추진하는 국내 최초 대중음악 전문공연장이자 복합문화시설인 ‘서울아레나’가 드디어 본궤도에 올랐기 때문입니다. 지난 7년 동안 논의를 지속한 끝에 2022년 6월 착공, 2025년 준공 예정입니다. 최대 2만 8,000명을 동시 수용할 수 있는 공연장이 완공되면 도봉구 창동 일대 랜드마크로 자리매김할 전망입니다.
-- 53쪽 중에서

* 리모델링을 하면 빌딩의 단점을 개선하고, 기존 면적을 유지하면서 임대면적이 증가하고, 새로운 임차인과 임대차계약을 맺으면서 임대료를 높일 수 있어 수익이 증가합니다. 따라서 양도차익도 기대할 수 있는 매우 좋은 방법입니다. 건물주의 의지대로 빌딩의 가치를 올릴 수 있으므로 필자는 늘 적극적으로 추천하고 있습니다. 이러한 구조를 잘 아는 투자자는 오히려 낡은 빌딩을 선호합니다. 심지어 누수 등 특정시설에 하자가 있는 물건만 찾기도 합니다. 시설물에 하자가 있는 낡은 빌딩은 보수 부담 때문에 일반적인 투자자는 거들떠보지 않습니다. 그만큼 경쟁자가 적기 때문에 상대적으로 저렴한 가격에 매입한 후 리모델링을 통해 가치를 상승시킨 뒤 제대로 된 가격에 매각하겠다는 계획인데, 이는 경매를 통해 수익을 올리는 것과 같은 이치입니다. 경매의 기본적인 원리는 권리관계에 하자가 있는 매물을 경매나 공매를 통해서 매입한 후 깨끗한 권리관계를 만든 다음 매도하여 차익을 남기는 것입니다.
-- 140~141쪽 중에서

* 필자가 상권을 계속 언급하는 이유는 꼬마빌딩은 개별적으로도 중요하지만, 그 빌딩이 속한 상권을 함께 봐야 하기 때문입니다. 사실 꼬마빌딩 하나만 가지고는 아무것도 할 수 없습니다. 꼬마빌딩은 자신이 소속된 상권의 흥망성쇠와 함께할 수밖에 없는, 주변의 영향에 따라 변화하는 유기체와도 같으므로 건물주 혼자서 어떻게 할 수 있는 것도 아닙니다. 트렌디한 매장이 입점해있는 건물이니 당연히 트렌드에 민감한 부동산 상품이 되어버린 것입니다. 따라서 건물주가 되고자 한다면 매입할 빌딩의 상권이 어떤 단계에 속해 있는 빌딩인지를 판단하는 눈을 가져야 합니다. 상권이 조성되기 전에 매입하는 것이 가장 좋지만, 발생이나 막 확장하는 단계도 괜찮습니다. 너무 고점인 단계는 피하는 것이 좋고, 쇠퇴단계에 접어든 상권이라면 조금 더 여유를 갖고 부활할 수 있는 동력을 찾아야 합니다.
-- 180~181쪽 중에서

* SK텔레콤은 지오비전을 통해 2019년에서 2021년까지 3년 동안 한 달 1회 이상 카드 매출이 발생하는 업소를 추출, 코로나 전후의 업종 트렌드를 분석했습니다. 2021년 10월 기준 전국 약 192만 개의 매장이 영업 중이었는데 코로나19 유행 전인 2019년 10월 약 179만 개에서 7.3% 증가했다는 것을 확인할 수 있었습니다. 매년 3~4%씩 증가 추세였던 것이죠. 아무리 힘들어도 신장개업은 늘었던 것입니다. 다시 말해 자영업자 입장에서는 아무리 힘들어도 장사할 빌딩, 매장은 구해야만 했다는 뜻입니다. 결국 이것이 공실이 있더라도 빌딩 매매가는 우상향으로 나아가는 이유기도 할 것입니다.
-- 196쪽 중에서

* 왜 꼬마빌딩의 인기가 식지 않는 것일까요? 가장 큰 이유는 시세차익을 기대할 수 있기 때문입니다. 대출이자가 버겁더라도 매입 후 몇 년만 버티면 자산가치가 상승하므로 무리해서라도 과감한 투자를 하는 것이죠. 대출이자에 대한 부담을 상계하고도 남을 만큼 차익이 생기기 때문에 투자에 나서는 것입니다. 반면에 상가는 가격변동이 거의 없습니다. 하지만 월세를 꾸준히 받을 수 있으므로 임대료 수익이 매매가격에 비해 높은 편이죠. 이처럼 상가가 벽돌을 하나씩 쌓는 투자라면 빌딩은 한방에 시멘트를 부어서 짓는 방식의 투자라고 할 수 있습니다. 투자자 개인 취향의 문제이기는 하지만 필자는 자산을 키워서 부자가 되려는 투자자라면 상가보다는 빌딩을 추천합니다.
-- 398쪽 중에서