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쏟아지는 등록말소주택
주택임대사업자의 세금이 위험하다!

이 책은 주택임대사업자들에게 발생하는 다양한 세무 중 양도소득세와 관련된 쟁점을 해결하기 위해 집필되었다. 자동말소 등의 제도도입에 맞춘 세무상의 문제를 모두 다루었고, 주택임대사업자가 세금 탈출구를 찾는 것을 돕기 위해 최신의 정보를 실었다. 등록말소제도에 따른 종합부동산세(종부세) 과세로, 방어하지 못한 임대사업자들은 세금에 그대로 노출된다. 또한, 취득세는 12%까지 중과세가 적용되고, 종부세는 6%까지 중과세가 적용되며, 양도소득세는 거주주택 비과세가 1회 주어지고 임대주택은 중과세가 배제되지만, 요건 강화로 이에 관한 판단이 어려운 실정이다. 이 책은 이러한 상황에서 초보자의 관점에서 세제를 잘 이해할 수 있도록 민특법의 원리와 주택임대사업자의 세제지원 원리를 살펴보고, 주제별로 쟁점을 분석해 등록말소주택 절세의 해법을 찾고 있다. 전문가들도 놓치고 있는 등록말소주택에 대한 세금을 정밀 분석한 이 책을 통해 주택임대사업자의 양도소득세 대책을 낱낱이 파헤쳐보자!

주택임대사업자를 위한
세제지원 총정리

주택임대업에 관한 세제를 모르고서는 부동산 세제에 접근조차 하기 힘들어진 것이 현실이다. 당초 다주택자가 보유한 임대주택에 대한 세제지원을 위해 도입된 제도들이 ‘민간임대주택법에 관한 특별법(민특법)’의 개정에 따라, 그리고 세법 자체의 많은 변화에 따라 없어지거나 변형된 형태로 작동되고 있기 때문이다. 또한, 기존 등록자들을 대상으로 자동말소 등의 제도가 도입됨에 따라 종합부동산세가 과세되는 한편 양도소득세에도 많은 영향을 주고 있다. 이 책은 이러한 상황을 대비해 주택임대사업자들이 다양한 판단을 할 수 있도록 총 9장에 걸쳐 내용을 전개하고 있다. 민특법의 이해, 등록제도(자동말소 등 포함)와 세법의 관계, 주택임대사업자의 양도소득세 비과세 적용법, 장기임대주택과 양도소득세 중과배제, 임대주택의 장기보유특별공제 특례와 양도소득세 100% 감면, 주택임대사업자의 재건축에 따른 양도소득세 쟁점, 건설임대주택의 양도소득세 등을 세밀하게 분석해서 알기 쉽게 소개하고 있다. 주택임대사업자를 위한 세제지원을 총정리한 이 책을 통해 각자의 상황에 알맞은 절세 대책을 세워보자.

머리말 …… 4
| 일러두기 | …… 12

제1장 주택임대사업자의 세금이 위험하다
01 임대사업자들이 아우성을 치는 이유 …… 15
02 종부세의 급증 이유와 이에 대한 대책 …… 18
03 거주주택에서 특히 세무리스크가 급증하는 이유와 이에 대한 대책 …… 24
04 임대주택 중과세 적용배제와 이에 대한 대책 …… 32
| 심층분석 | 주택임대업 세무관리는 어떻게 해야 할까? …… 39

제2장 민간임대주택법에 관한 특별법(민특법)의 이해
01 민특법이 중요한 이유 …… 43
02 임대사업자의 등록과 거부 그리고 말소 …… 47
03 민특법상 임대의무기간(공실 포함)과 쟁점 …… 56
04 임대료(최초임대료, 증액 제한 등)와 쟁점 …… 63
05 기타 보증가입의무 등 …… 73
| 심층분석 | 민특법상 과태료 …… 76

제3장 등록제도(자동말소 등 포함)와 세법의 관계
01 민특법과 세법의 관계 …… 83
02 등록유형과 세제의 관계 …… 85
03 기존 등록에 대한 등록말소제도의 도입 …… 91
04 말소의 종류와 세제지원의 관계 …… 97
| 심층분석 ① | 말소 이후의 민특법과 소득세법상 지켜야 할 의무 …… 103
| 심층분석 ② | 자동말소에 따른 민특법 및 세법상 임대의무기간 분석 …… 105
| 심층분석 ③ | 자동말소 후 임대료 5% 초과 계약에 따른 쟁점 분석 …… 110

제4장 주택임대사업자의 양도소득세 실무 관련 기초지식 쌓기
01 주택임대업에 대한 세제정책의 변화 …… 119
02 주임사에 대한 양도세 지원제도 …… 123
03 주임사의 거주주택 비과세지원 원리 …… 128
04 임대주택 양도세 지원원리 …… 135
| 심층분석 ① | 거주주택에 대한 최종 1주택 보유기간 재계산 분석 …… 140
| 심층분석 ② | 장기임대주택 외 일반주택에 대한 과세와 이에 대한 대책 …… 144

제5장 거주주택 양도소득세 비과세 적용법
01 주임사의 거주주택 비과세 적용법 …… 151
02 주임사의 거주주택 비과세 규정분석 …… 160
03 거주주택 비과세 1회 적용 관련 쟁점 …… 169
04 주임사의 일시적 2주택 비과세와 쟁점 …… 175
05 자동말소(또는 자진말소) 시의 거주주택 비과세 적용법 …… 180
06 임대주택의 거주주택 전환과 쟁점 …… 185
07 거주주택 양도세 비과세 신고 관련 쟁점 …… 193
| 심층분석 | 거주주택 양도세 비과세 쟁점 분석(저자의견 포함) …… 197

제6장 장기임대주택과 양도소득세 중과배제
01 3주택 양도세 중과세의 원리 …… 207
02 2주택 양도세 중과세의 원리 …… 214
03 중과배제되는 장기임대주택 완전분석 …… 221
04 장기임대주택의 중과배제 관련 이슈분석 …… 233
05 중과배제를 받지 못하는 임대주택들 …… 240
| 심층분석 | 양도세 중과세 한시적 폐지와 주임사에 대한 영향 …… 249

제7장 임대주택의 장기보유특별공제 특례와 양도소득세 100% 감면
01 조특법상 장기보유특별공제 특례제도 …… 253
02 조특법상의 장기보유특별공제 특례와 쟁점 …… 259
03 단기에서 장기로 변경한 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례 …… 267
04 조특법상 장기일반임대주택과 양도세 100% 감면 …… 272
| 심층분석 ① | 단기임대에서 장기임대로 변경 시의 양도세 분석 …… 277
| 심층분석 ② | 장기임대주택의 상속과 증여, 포괄양수 등에 따른 세제지원의 변화 …… 279
| 심층분석 ③ | 장기임대주택을 증여하면 어떤 일들이 벌어질까? …… 282

제8장 주택임대사업자의 재건축에 따른 양도소득세 쟁점
01 주임사와 재건축에 따른 쟁점들 …… 289
02 임대주택 또는 거주주택의 입주권과 거주주택 비과세 …… 293
03 임대주택의 재건축과 양도세 중과배제 …… 300
| 심층분석 | 말소종류에 따른 세제지원의 변화 …… 303

제9장 건설임대주택의 양도소득세 절세 특집
01 민특법과 세법상 건설임대주택의 정의 …… 307
02 건설임대주택에 대한 세제지원 …… 310
03 건설임대주택 사업자의 거주주택 비과세 …… 315
04 건설임대주택과 양도세 중과배제 …… 320
05 건설임대주택과 장기보유특별공제 특례 …… 325
| 심층분석 ① | 미분양주택 임대등록과 세무상 쟁점 …… 328
| 심층분석 ② | 법인의 주택임대업과 세제혜택 …… 331

▷ 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 〈개정 2018. 1. 16, 2018. 8. 14, 2019. 4. 23〉

☞ 이는 임대료를 올릴 수 있는 상한을 말한다. 5% 이내에서 올릴 수 있도록 하고 있다. 세법도 이러한 룰에 맞춰 세제지원을 펼치고 있다.
-pp. 64~65

▷ 장기임대주택과 거주주택을 보유한 경우 생애 1회 내에서 거주 주택에 대해 비과세 지원을 한다.

· 거주주택 비과세(1세대 1주택, 일시적 2주택, 기타 비과세특례)
· 최종 임대주택의 거주주택 전환 시 비과세(직전거주주택 양도일 이후분에 한함)

☞ 거주주택 비과세는 주임사의 거주용 주택에 대한 특례적인 성격의 제도에 해당한다. 따라서 일반규정인 1세대 1주택 비과세와는 달리 요건이 매우 까다롭다. 이는 그만큼 리스크가 크다는 것을 의미한다.
-p. 125

▷ 장기임대주택은 기본적으로 5년, 8년 등만큼 임대해야 하는데, 중간에 임대기간이 계속되지 않을 수 있다. 이 경우 조특령 제97조의 규정을 준용하는데, 여기에서는 전 임차인과 후 임차인의 공실이 3개월 미만인 경우에는 이를 임대기간에 포함하지만, 이를 넘어 가면 이를 빼고 5년 등의 요건을 충족해야 한다.
-p. 227

▷ 장기임대주택을 포괄적으로 증여한 자에게는 다음과 같은 세제의 변화가 뒤따른다.

· 종부세가 줄어든다.
· 양도세는 발생하지 않는다. 증여는 양도가 아니기 때문이다. 다만, 부담부 증여로 증여 시에는 양도세가 발생할 수 있다.
· 본인의 거주주택에 대한 양도세 비과세는 다른 임대주택이 있는 상태에서 양도해야 적용받을 수 있다. 마지막 임대주택을 증여한 후 거주주택 양도 시에는 2년 보유기간이 리셋됨에 유의해야 한다.
· 조특법상 장기보유특별공제 특례와 양도세 100% 감면은 받을 수 없다. 이는 양도가 아니기 때문이다.
-pp. 282~283

▷ 민특법상 임대의무기간이 4년인 단기임대 건설임대주택은 임대 의무기간이 경과하면 무조건 등록이 말소된다. 이외 임대의무기간 전이라도 1/2 이상 임대한 후 말소하고 1년 내 처분하면 중과적용을 배제한다.
-p. 322