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2021년 확 바뀐 주택 보유 및 처분 전략 가이드북

7·10대책으로 많은 사람들이 혼란을 겪고 있다. 취득부터 처분까지 세금이 인상되어 이에 대한 대책을 어떤 식으로 세워야 하는지 감을 잡기가 힘들기 때문이다. 특히 다주택자들의 상징인 임대주택에 대한 말소제도가 도입됨에 따라 보유세의 부담이 상당히 커지면서 이에 대한 혼란이 가중되고 있다. 부동산 세금이 핵심인 시대에 자칫 잘못하다가는 중과세를 적용받는 일들이 많아질 수 있다. 예를 들어 주택을 추가하면 다주택자로 변해 취득세가 12%까지 올라갈 수 있고, 2채 이상을 보유하고 있으면 종합부동산세도 6%까지 적용될 수 있다. 양도소득세는 82.5%까지 세율이 올라갈 수 있다. 세법이 복잡해짐에 따라 전문가들도 해법을 찾기 힘든 요즘, 이 책은 이에 대한 해법을 제공하기 위해 집필되었다. 2021년에 적용되는 제도들을 심층적으로 분석하고, 개편된 세제에 맞춘 전략을 다룬 이 책은 《2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》에 이은 최고의 전략서다.

무주택자부터 주택임대사업자까지의 맞춤별 세제 전략

1세대 1주택자, 일시적 2주택자, 특례주택 소유자, 주택임대사업자까지 각계각층 다양한 입장에서 세제 전략을 살펴본 이 책은 세제 정책 중 핵심적인 이슈를 다뤘다. 개정세법을 설명한 책이 아니라 개편된 세제에 따른 전략서라고 볼 수 있다. 제1장 다시 세워야 하는 세제 전략에서는 최고의 전략인 비과세를 중심으로 살펴보고, 제2장에서는 2021년 비과세 보유기간 계산법을 다룬다. 제3장에서는 장기보유특별공제제도를 분석하고, 제4장에서는 1세대 1주택자의 세제 전략을 알아본다. 제5장부터 제7장까지는 일시적 2주택자, 특례주택 소유자, 주택임대사업자의 세제전략을 구별해서 살펴본다. 제8장과 에필로그에서는 지금 팔아야 할지, 아니면 보유해야 할지, 앞으로 어떻게 해야 하나 등 1주택, 2주택, 다주택자의 입장에서 상세하게 분석한다. 부동산 활황 속에서 취득부터 양도까지 세 부담이 크게 늘어난 상황을 직시하자. 본인의 재산을 지키기 위해서는 변화된 세제를 이해하고, 그에 맞는 대응 전략을 수립하는 것이 절세의 비결이다.

프롤로그_ 이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분할 수 있는 시대다 …… 4
| 일러두기 | …… 12

제1장 다시 세워야 하는 세제 전략
01 세제 전략을 다시 세워야 하는 이유는? …… 15
02 비과세가 최고의 전략인 이유는? …… 19
03 비과세를 받기가 점점 어려워진 이유는? …… 24
04 일시적 2주택에서 세법상 문제가 많이 발생하는 이유는? …… 31
05 고가주택의 비과세와 과세 적용법은? …… 36
06 비과세를 받기 위해 필요한 지식들은? …… 44

| 심층분석 | 2020년 7·10대책 중 세제 정책 요약 …… 48

제2장 2021년 비과세 보유기간 계산법
01 변경되는 양도소득세 비과세 보유기간의 내용은? …… 57
02 2주택 보유 1세대가 과세주택을 2021년 1월 이후에 양도하는 경우의
보유기간 기산일은? …… 64
03 2주택 보유 1세대가 2020년 12월 이전에 과세주택을 먼저 양도하는
경우의 보유기간 기산일은? …… 66
04 3주택을 보유한 1세대가 2021년 전에 1주택을 양도해 일시적 2주택이
된 상황에서 종전주택을 양도할 때 비과세 보유기간 기산일은? …… 68
05 3주택 보유한 1세대가 2021년 이후에 1주택을 양도해 일시적 2주택이
된 상황에서 종전주택을 양도할 때 비과세 보유기간 기산일은? …… 71
06 2주택 보유자가 1채 양도한 후 신규주택 취득으로 일시적 2주택이 된
경우의 보유기간 기산일은? …… 73
07 1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 조합원입주권을 양도한 경우
남은 주택에 대한 비과세 보유기간 기산일은? …… 77
08 2021년 비과세 보유기간에 대한 관리방법은? …… 80

| 심층분석 | 2021년 최종 1주택의 비과세 보유기간 계산법 분석 …… 83

제3장 장기보유특별공제제도 분석
01 장기보유특별공제란? …… 91
02 공제를 전혀 받을 수 없는 경우는? …… 96
03 80% 특례공제율은 누가 적용받는가? …… 101
04 40%, 50%, 70% 특례공제율은 누가 적용받는가? …… 106
05 기본공제율 30%는 어떻게 적용되는가? …… 110
06 장기보유특별공제의 적용범위는? …… 113
07 말소된 임대주택에 대한 장기보유특별공제의 적용은? …… 117

| 심층분석 ① | 2021년 고가주택에서 2년 미거주하면
장기보유특별공제율이 6~30%로 축소되는 이유 …… 120
| 심층분석 ② | 비과세 보유기간과 거주기간,
장기보유특별공제의 보유기간 등 기산일 분석 …… 122

제4장 1세대 1주택자의 세제 전략
01 1세대 1주택에 대한 주요 세무상 쟁점은? …… 127
02 1세대가 1주택을 취득할 때의 취득세는? …… 132
03 1세대가 1주택을 보유할 때의 종부세는? …… 136
04 1세대 1주택자의 양도소득세는? …… 140
05 1세대 1주택 비과세요건 중 2년 보유요건은 어떻게 적용하는가? …… 143
06 1세대 1주택 비과세요건 중 2년 거주요건은 어떻게 산정하는가? …… 146

| 심층분석 ① | 1세대 1주택자의 세제 전략 …… 149
| 심층분석 ② | 공동명의 주택에 대한 보유세와 양도소득세 분석 …… 152

제5장 일시적 2주택자의 세제 전략
01 일시적 2주택에 대한 세무상 쟁점은? …… 159
02 일시적 2주택자의 취득세 관리요령은? …… 163
03 일시적 2주택자의 종부세 관리요령은? …… 168
04 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세요건은? …… 172
05 다주택자가 일시적 2주택이 된 경우의 보유기간은 어떻게 산정하는가? …… 177
06 일시적 2주택 비과세 처분기한은? …… 182
07 일시적 2주택 처분기한을 넘긴 경우의 과세방식은? …… 187

| 심층분석 | 2주택자의 종합적인 세제 전략 …… 191

제6장 특례주택 소유자의 세제 전략
01 부득이한 상황에 따른 1세대 2주택에 대한 세무상 쟁점은? …… 197
02 상속주택과 관련된 세무상 쟁점은? …… 203
03 동거봉양·혼인으로 2주택이 된 경우의 세무상 쟁점은? …… 211
04 농어촌주택을 보유하고 있는 경우의 세무상 쟁점은? …… 215

| 심층분석 ① | 일시적 2주택과 비과세 특례주택이 결합된 경우의
비과세와 과세방식 분석 …… 220
| 심층분석 ② | 비과세 특례주택 외 일시적 2주택 중과세 분석 …… 223

제7장 주택임대사업자의 세제 전략
01 민간임대주택법은 어떻게 개정되었는가? …… 229
02 민간임대주택법의 개정에 따른 개정된 세법의 내용은? …… 234
03 지금 신규 임대등록을 하면 어떤 혜택을 받을 수 있을까? …… 237
04 자동말소가 된 경우 세제는 어떻게 작동되는가? …… 241
05 자진말소를 한 경우 세제는 어떻게 작동하는가? …… 245
06 강제말소를 당하면 세제혜택을 환수 당하는가? …… 251
07 주택임대사업자가 취득세를 관리하는 요령은? …… 255
08 주택임대사업자가 종부세를 관리하는 요령은? …… 258
09 주택임대사업자가 거주주택 양도소득세 비과세를 관리하는 요령은? …… 262
10 임대주택에 대한 세제는 어떻게 관리해야 하는가? …… 268
11 말소제도로 인해 발생하는 세무상 쟁점들을 종합하면? …… 272

| 심층분석 ① | 임대료 증액제한 준수의무 분석 …… 279
| 심층분석 ② | 재건축 등으로 멸실된 임대주택과 세제의 적용 …… 285
| 심층분석 ③ | 건설임대주택의 임대등록과 세제혜택 …… 288

제8장 지금 팔아야 하나? 아니면 보유해야 하나?
01 부동산의 취득부터 양도할 때까지 발생하는 비용은? …… 295
02 의사결정 : 보유하는 것이 유리할까? 처분하는 것이 유리할까? …… 301
03 1주택자가 주택을 관리하는 방법은? …… 307
04 2주택자가 주택을 관리하는 방법은? …… 312
05 다주택자가 주택을 관리하는 방법은? …… 318
06 2주택자의 처분 또는 보유에 대한 의사결정은? …… 324
07 2주택자의 증여는 실익이 있을까? …… 328
08 2주택자가 증여한 후 1채를 양도하는 전략은 유효한가? …… 333

| 심층분석 ① | 주거용 오피스텔 과세방식 …… 337
| 심층분석 ② | 조합원입주권 과세방식 …… 341
| 심층분석 ③ | 분양권 과세방식 …… 345

에필로그 앞으로 어떻게 해야 하나? …… 351

▷ 2년 거주요건은 이렇다. 주택을 취득할 당시에 그 주택이 소재한 지역이 조정대상지역에 해당하면 이 요건이 적용된다. 다만, 2017년 8월 3일 이후부터 적용되는 제도에 해당하므로 이날 이전에 잔금을 청산해 취득이 완료되었다면 소급해 이 요건이 적용되지 않는다. 한편 이날 이후에 취득 후 조정대상지역으로 지정된 경우에도 이 요건이 적용되지 않는다. 이외에도 계약 후 조정대상지역으로 지정되고 그 이후 잔금이 지급된 경우에도 이 요건이 적용되지 않는다.
-pp. 25~26

▷ 무주택자들이 취득세를 낼 때 주의할 것은 2020년 8월 12일 이후에 계약한 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔이 있는지의 여부다. 만일 이러한 물건이 있다면 해당 주택 수가 2채 이상이 되어 앞에서 본 취득세 기본세율이 아닌 중과세율이 적용될 수 있기 때문이다.
-p. 128

▷ 1세대가 2주택을 보유하고 있는 경우에는 해법을 찾기가 상당히 까다롭다. 상황에 따라 다양한 제도들이 적용되기 때문이다. 따라서 이들은 먼저 2주택을 보유한 동기를 파악해 이를 기준으로 세제 전략을 마련하는 것이 좋다. 즉 이사를 가기 위해 2주택이 되었는지, 상속 등이 발생해서 2주택이 되었는지, 아니면 투자 목적으로 2주택이 되었는지 등을 파악하고 이에 맞춰 대책을 세우는 식이다.
-p. 191

▷ 여기서 주의할 것은 증여의 경우에는 세법상의 시가(증여일 전 6개월~증여일 후 3개월 등의 매매사례가액 등) 을 조사해서 이를 기준으로 세금 예측을 해야 한다는 것이다. 매매의 경우에는 거래당사자가 임의로 가격을 책정할 수 있지만 세법상의 시가(매매계약일 전후 3개월의 매매사례가액 등)와 동떨어지게 거래하면 양도자에게는 소득세법상 부당행위계산부인제도(5%, 3억 원)가, 양수자에게는 상증법상 증여의제제도(30%, 3억 원)가 적용될 수 있기 때문이다.
-p. 322