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앞으로 5년,
대한민국 부동산은 결국 우상향한다!
어쩌면 마지막이 될 수도 있는 향후 5년간의 상승 타이밍,
부동산 투자로 성공할 수 있는 마지막 사이클에 올라타라!

“앞으로 집값은 오를까, 내릴까?”
“지금이라도 사야 하나, 말아야 하나?”
“그래서, 어느 지역의 어떤 부동산을 사야 할까?”
대한민국에서 오늘을 살아가는 이들이라면 이와 같은 의문에서 자유로울 수 없을 것이다. 특히나 최근 수년간 폭등에 폭등을 거듭하는 집값을 보며 많은 이들이 허탈함을 느낀 것이 사실이고, 때문에 앞으로의 부동산 향방에 촉각을 곤두세울 수밖에 없다.
특히 2022년은 대통령 선거와 지방선거라는 대형 이벤트가 있는 해이고, 코로나 종식의 원년의 될지도 모른다는 기대감도 자리 잡고 있다. 코로나 팬데믹을 극복하기 위해 인류역사상 가장 많이 공급된 유동성과 금리 인상 시그널, 미국의 테이퍼링과 같은 수많은 이슈들 앞에서 대한민국 부동산은 과연 상향 그래프를 그릴 것인가, 아니면 마침내 하락하는 그래프를 그릴 것인가? 누구도 쉽게 대답할 수 없는 이러한 질문에 신간 《2022-2027 앞으로 5년 대한민국 부동산 우상향 사이클의 법칙》이 명쾌한 해답을 제시한다.

향후 5년간 부동산은 결국 우상향할 수밖에 없고,
이것은 부동산 투자로 성공할 수 있는 마지막 시간이다
당신의 불안함과 조바심을 잠재우고
앞으로 다가올 부동산의 미래와 투자 전략을 명쾌하게 보여주는 책!

ㆍ 1998년과 2008년에 가격이 하락했으니 2018년에도 사이클상 가격이 하락한다는 10년 주기설
ㆍ 인구가 줄어드는 시기가 도래하여 수요가 부족해져 가격이 하락한다는 인구 감소 하락설
ㆍ 과거 금액 대비 가파르게 상승한 집값은 비정상이라며 하락한다는 가격 거품론
ㆍ 2달에 한 번씩 나오는 정부의 강력한 부동산 대책으로 인한 가격 조정 가능성 임박설
ㆍ 코로나 여파로 경제 위기가 대두되어 하락한다는 위기설
ㆍ 정부의 지속적인 공급 발표를 통해 조만간 과잉 공급에 의해 하락한다는 공급 과잉 조정설

그간 적지 않은 전문가들이 부동산 가격 하락론을 주장하며 주요 근거로 들었던 내용들이다. 부동산이 하락할 요인은 일일이 열거하자면 수없이 찾을 수 있다. 실제로 지난 수년간 한국의 부동산 가격은 미친 듯이 올랐지만, 그 과정 사이에서도 하락할 요인은 적지 않았던 것이 사실이다. 그러나 불과 몇 년 사이 누군가는 벼락부자가 되었고, 누군가는 벼락거지가 되었다. 한 번의 판단으로 이렇게 큰 부의 격차를 보이는 것이 정당한가 싶을 만큼의 차이가 벌어졌고, 지금 이 순간에도 그 차이는 벌어지고 있다.
이미 지나간 시간은 돌이킬 수 없고 후회할 필요도 없다. 그보다는 지금이라도 어떻게 미래를 헤쳐 나갈지 준비해야 한다. 지나간 것은 보내고 새롭게 다가오는 기회를 잡아야 한다. 혹자는 지금의 부동산 가격은 고점이어서 더 이상 부동산으로 돈 벌 기회는 없을 것이라고 말한다. 하지만 단언컨대, 이것은 사실이 아니다.
과연 더 이상은 기회가 없을까? 놀랍게도 “부동산 가격은 더 이상 오르지 않을 것”이라는 주장은 20년 전부터 끊임없이 있었다. 하지만 언제나 발전을 거듭하며 가격이 상승했다. 지금도 현재의 금액만 보면 더는 기회가 없을 것 같다. 하지만 틀렸다. 1년 전, 3년 전, 5년 전 매수하지 못해 후회하고 있다면 1년 후, 3년 후, 5년 후 후회하지 않도록, 지금 준비하면 분명히 누구에게나 기회는 온다.
그렇다면 무엇을 어떻게 준비해야 할까? 부동산 투자를 준비한다는 것은 앞으로도 부동산 가격이 상승한다는 것을 전제로 삼았다는 말이 아닌가? 여기서부터 많은 사람들이 여전히 의문을 품으며 막힌다. 지금이라도 부동산을 사야 할까, 말아야 할까 고민하는 가장 큰 이유는 앞으로도 부동산이 오를 것인가에 대한 확신이 없기 때문이다.
이 책은 바로 이 부분, 부동산 투자에 대한 근본적인 의문과 회의에 대한 해답을 제시하는 것으로 시작한다. 앞으로 5년 동안 대한민국 부동산이 왜 상승할 수밖에 없는지, 상승의 조건을 가진 부동산은 어떤 특징이 있는지, 그래서 결국 어떤 부동산에 투자해야 하는지 명확한 논리와 근거로 바탕으로 풀어낸다.

오늘도 부동산 때문에 잠 못 드는 당신을 위해
투자자들이 가장 만나고 싶어 하는 부동산 전문가
이승훈부동산연구소장이 전하는 대담한 미래 전망!

이 책의 [Part 1]에서는 왜 한국의 부동산이 우상향할 수밖에 없는지에 대한 근거를 7가지 법칙을 통해 명쾌하게 밝혀낸다. 부동산의 장기 상승에 대한 의구심을 품은 이들이라면 반드시 읽어야 할 부분이다.
[Part 2]에서는 합리적인 이론과 풍부한 경험을 바탕으로 우상향 사이클의 부동산을 고르는 7가지 조건을 제시한다. 양극화 시대에서 할 수 있는 가장 좋은 부동산 투자는 내가 활용할 수 있는 자금을 최대한 모은 후 이것으로 가능한 좋은 지역을 미리 선점하는 것이다. 꾸준히 상승할 수 있는 부동산은 어떤 공통점을 지니고 있는지 살펴본다.
마지막으로 [Part 3]에서는 반드시 주목해야 할 지역은 어디이고 어떤 투자 가치를 지니고 있는지 현미경처럼 분석한다. 가격대가 너무 높아 접근이 어려운 지역이 아닌 누구나 충분히 접근 가능한 수도권의 유망 지역을 함께 다루고 있어 선택의 폭을 넓혀준다.
코로나 팬데믹은 우리가 겪어야 할 변화의 시간을 급속도로 압축하고 또한 앞당기고 있다. 이것은 시간이 갈수록 미래를 예측하기 어려워진다는 것을 의미한다. 그런 맥락에서 우리가 맞이하게 될 2022-2027년의 5년은 어쩌면 부동산 투자로 예측 가능한 성공을 기대할 수 있는 마지막 시간이 될지도 모른다. 부동산 투자로 부의 특급 열차에 탑승할 수 있는 마지막 기회, 이 책 《2022-2027 앞으로 5년 대한민국 부동산 우상향 사이클의 법칙》을 통해 얻어보자.

이의상(단희쌤)(60만 구독자 재테크 유튜버 ‘단희TV’ 운영자)
“지금 이 순간, 반드시 읽어야 할 부동산 투자의 황금 같은 지침서” - 단희쌤
전작 《10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다》 《10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다》 시리즈로 수많은 투자자에게 도움을 준 이승훈 소장의 신간이 출간되었다. 나는 평소에 다양한 분야의 책을 읽고 있다. 그래야 나를 찾아오는 고객에게 올바른 컨설팅을 해드릴 수 있기 때문이다. 투자 관련 상담에서는 주로 부동산 쪽을 다룬다. 그렇기에 매년 부동산 관련 책을 읽고 현장을 다니면서 흐름을 놓치지 않으려 노력한다. 이 때 항상 보는 책이 이승훈 소장의 책이다. 그는 2015년부터 매년 책을 발간하고 있는데 해가 갈수록 볼거리가 풍성해진다. 나도 책을 내봤지만 이것은 결코 쉬운 일이 아니다.
몇 달 전 그를 만났을 때 그는 이렇게 말했다. “부동산을 15년 넘게 해왔는데, 아직도 매년 배우는 것이 많네요. 독자들에게 해줄 말이 더 많아졌어요.” 나 역시 부동산 전문가로 오랜 기간 활동했고 수많은 부동산 전문가를 알고 있지만 그는 언제나 겸손한 자세를 잃지 않고 있다. 이처럼 이승훈 소장은 항상 배우는 자세로 열심히 활동하고, 그로 인해 매년 실력이 늘어나는 듯하다. 단언컨대 그는 내가 손에 꼽는 몇 안 되는 진정한 전문가 중 한 명이다. 확실히 이번 책은 뛰어난 전작들보다 더 심혈을 기울인 모습이 보인다. 내용 구성도 알차고 실전에서 바로 활용할 수 있는 유용한 팁이 매우 많다. 불확실한 시대에 어떻게 대비해야 할지, 어떤 마인드로 투자에 임해야 할지 각자의 상황에 맞는 해법을 제시한다. 나에게 이렇게 큰 도움이 되었으니 아마도 독자 여러분들이 느끼는 것은 나보다 몇 배나 더 클 것이다. 내게는 1년에 수백 건의 책 소개 의뢰가 들어오는데 그때마다 나는 매우 신중하게 추천할 책을 고르곤 한다. 그런 맥락에서, 이승훈 소장의 이번 신간은 남녀노소를 불문하고 모두에게 강력하게 추천 드리는 필독서이다.

정형근(놀부)(20만 구독자 부동산 유튜버 ‘놀라운 부동산’ 운영자)
유튜브에서 수많은 구독자에게 영향을 주었던 저자의 영상을 글로 만나게 되어 반가운 마음이다. 영상보다 더 빠져들게 하는 가독성과 내용 전개가 일품이다. 이 책을 읽는 모든 분들이 큰 영감을 얻어 부동산 투자에 성공하고 저자의 팬이 될 것이라 확신한다

양수영(변호사/세무학 박사)
이승훈 대표의 실전 투자는 이미 법조계에서도 정평이 나 있다. 이 책 《앞으로 5년 대한민국 부동산 우상향의 법칙》에는 이에 대한 노하우가 가득 담겨 있다. 누구에게나 도움이 되는 책이니 반드시 일독을 권한다.

심형석(우대빵부동산연구소장/IAU 교수)
이론과 현장을 모두 마스터한 저자의 통찰이 돋보인다. 책을 읽으면서 수도 없이 고개를 끄덕였다. 단지 이 책을 읽는 것만으로 수준이 한 단계 업그레이드되었다는 느낌을 받았다.

장성대(건국대학교 미래지식교육원 부동산전공 교수)
저자의 전작들이 상세한 지역 분석에 기반했다면 본 책은 투자지역 분석과 더불어 부동산 투자를 왜 해야 하는지에 대한 합리적인 이유와 전망까지 완벽하게 풀어놓았다. 근래 본 부동산 저서 중 가장 완성도가 높은 책이다.

프롤로그 _ 그러므로, 결국은 다시 부동산이다

Part 1 앞으로 5년, 대한민국 부동산은 우상향한다
제1법칙 - 전 세계의 유동성 공급은 계속된다
제2법칙 - 저금리 시대가 끝나지 않는다
제3법칙 - 핵심 지역은 영원히 공급이 수요를 잡을 수 없다
제4법칙 - 인구는 감소하지만 도시로 집중된다
제5법칙 - 획기적으로 교통망이 개선된다
제6법칙 - 정부 정책이 현실적으로 변화한다
제7법칙 - 양극화가 심화될수록 부동산에 대한 욕구도 높아진다

Part 2 앞으로 5년, 우상향 사이클 부동산의 7가지 조건
코로나 이후, 삶의 질을 보장하는 아파트가 뜬다
공급 대비 수요가 많은 곳에 미래가 있다
어떤 기업이 있는가를 본다
어쨌거나 교육이다
미래의 교통을 본다
재건축과 재개발을 주목한다
3기 신도시를 대하는 우리들의 자세
01 남양주 왕숙 지구
02 남양주 왕숙2 지구
03 하남 교산
04 인천 계양
05 고양 창릉
06 부천 대장
07 광명 시흥
08 과천 과천
09 안산 장상

Part 3 그래서, 어떤 부동산을 사야 할까?
[서울권]
01 재건축 효과와 개선되는 교통환경, 노원구(재건축 대상 아파트)
02 대표적인 서울의 미개발지, 중랑구(재개발 혹은 재건축 대상의 빌라 및 아파트)
03 새로운 교통의 허브, 동대문구(청량리역 부근)
04 무궁무진한 개발 잠재력, 영등포구 문래동
05 앞으로의 비상이 더욱 기대되는, 양천구 목동
06 여전한 저평가 가치주, 한남 뉴타운(혹은 그 인근)
07 투자 대비 최고의 가성비, 금천구

[경기권]
08 노도강의 강세가 이어진다, 의정부
09 강력해지는 교통 편의성, 양주 (옥정신도시, 회천신도시)
10 서울과의 높은 접근성, 광명시
11 서남권 개발의 영향력, 김포시 (지하철 역세권)
12 전통의 기대주, 고양시 (3기 창릉신도시 인접 지역)
13 입지 자체가 경쟁력, 용인시 (신분당선 라인 및 대형 아파트)
14 최상위 수준의 학군과 인프라, 안양시 동안구
15 상권과 친환경, 신축의 3박자, 의왕시 (인덕원역 부근, 백운밸리 부근)

에필로그 _ 실질적인 자산 증식과 경제적 자유를 기원하며

부동산을 미리 샀다면 정말 좋았고 뒤늦게라도 영끌을 했다면 그나마도 좋았겠지만, 영끌할 용기가 부족해 부동산을 사지 못한 사람을 향해 돌을 던질 수는 없다. 20~30대에게 지금의 부동산 가격은 쉽게 용기 낼 수 있는 가벼운 수준이 결코 아니다. 그러니 집을 사지 못했다고 괴로워하지는 말자. 사실 사지 못하는 것이 정상이다. 웬만한 30대가 영끌을 한다고 해도 지금의 부동산 가격은 감당이 안 된다. 그보다는 지금이라도 어떻게 미래를 헤쳐나갈지 준비해야 한다. 과거는 과거다. 지나간 것은 보내고 새롭게 다가오는 기회를 잡아야 한다. 기회가 없을 것 같은가? 놀랍게도 “부동산 가격은 더 이상 오르지 않을 것”이라는 의견은 20년 전부터 끊임없이 있었다. 하지만 언제나 발전을 거듭하며 가격이 상승했다. 지금도 현재의 금액만 보면 더는 기회가 없을 것 같다. 하지만 틀렸다. 1년 전, 3년 전, 5년 전 매수하지 못해 후회하고 있다면 1년 후, 3년 후, 5년 후 후회하지 않도록, 지금 준비하면 분명히 나에게도 기회는 온다.
그런데 무엇을 어떻게 준비해야 할까? 부동산을 준비한다는 것은 앞으로도 부동산 가격이 상승한다는 것을 전제로 삼았다는 말이 아닌가? 여기서부터 많은 사람이 여전히 의문을 품으며 막힌다. 지금이라도 부동산을 사야 할까, 말아야 할까 고민하는 가장 큰 이유는 앞으로도 부동산이 오를 것인가에 대한 확신이 없기 때문이다. 부동산 상승장에 올라타지 못한 것이 여러분의 잘못은 아니다. 하지만 몇몇 사람에게는 쓴소리도 필요하다. 앞으로의 내용을 읽어보며 깊이 잘 생각해보자. - 〈프롤로그: 그러므로, 결국은 다시 부동산이다〉 중에서

서울의 부동산 가격이 비싼 이유는 공급 부족 때문이다. 정비 구역의 개발 혹은 양도세 완화 등을 통해 공급할 방법은 있으나 규제에 묶여 전혀 움직이지 않고 있다. 타 지역에서 아무리 아파트를 공급한다고 해도 서울의 집값과는 연관성이 거의 없다. 서울의 집값을 잡으려면 서울에 공급을 해야 한다. 그런데 공급할 땅이 없다. 그러니 서울에서의 신규 공급은 한참 시간이 걸릴 요원한 일이다. 또한 사람들이 이런 상황, 즉 서울은 지속적으로 공급이 부족하다는 점에 대해 점차 알아가고 있기 때문에 불안한 마음의 영끌족은 꾸준하게 늘어나고 있는 것이다. 정리해보면, 서울의 집값은 공급이 부족한 상황인데 당분간 공급이 되지 않을 것이 확실시되므로 가격은 꾸준히 상승하게 된다. 또한 필수재 상품은 가격이 비싸다고 하여 수요가 사라지고 가격 상승이 제한받는 성질의 것이 아니다. 다시 강조하지만 주택은 너와 나, 우리 모두가 필요로 하는 필수재이다. - 〈Part 1 앞으로 5년, 대한민국 부동산은 우상향한다〉의 〈제3법칙: 핵심 지역은 영원히 공급이 수요를 잡을 수 없다〉 중에서
양극화로 인해 부동산의 가격이 올라가면 이미 부동산을 보유한 부동산 소유자와 더욱 부동산을 구입하기 힘들어진 비소유자의 자산 격차는 더 벌어짐으로써 양극화는 더욱 심화된다. 그래서 사람들은 빨리 부동산을 구입해야겠다는 조급증이 생겨나고 이것이 영끌로 나타나게 되었다. 영끌이라고 하면 아직은 부정적인 어감이 더 강하게 묻어 있으나 나는 영끌을 통해서라도 ‘주택 무소유’를 벗어나라고 직언한다. 세상의 어떤 것이라도 한정된 재화의 방향은 우상향이다. 비록 상승 폭 자체는 다를지라도 말이다. 그러니 시간을 두고 기다리면 안 된다. 일시적인 하락이 없다는 의미는 아니다. 하지만 일시적 하락기에서는 대다수가 공포심에 묶이거나 추가 하락을 기대하는 심리로 인해 구입하지 못할 확률이 매우 높다. 여러분도 마찬가지다. 그러니 살 수 있을 때 사라는 현실적인 조언을 드린다. 좋은 지역의 부동산 가격은 장기적으로 하락할 가능성이 거의 제로에 가깝다. - 〈Part 1 앞으로 5년, 대한민국 부동산은 우상향한다〉의 〈제7법칙: 양극화가 심화될수록 부동산에 대한 욕구도 높아진다〉 중에서

21세기에 접어들고 굵직한 전염병이 여러 개 출현했다. 코로나가 종식되더라도 이후 어떤 새로운 전염병이 인류를 위협할지 알 수 없는 상황이다. 우리는 앞으로도 계속 건강에 대해 가장 많은 관심을 기울일 것이다. 그렇다면 이런 사회적 변화와 사람들의 인식은 부동산 시장에 어떤 식으로 다가올까? 결론부터 말하자면 숲, 강, 산, 공원 등 자연 친화적인 아파트에 사람이 몰릴 것이다. 지금은 자연 친화적인 것보다 편의성과 교통 접근성을 더욱 중요시한다. 사람은 편리한 것을 좋아하고 매일 회사를 출퇴근해야 하니 당연한 일이다. 그렇기에 역세권 아파트, 쇼핑·문화 시설 부근의 아파트 가격이 높다. 당분간 이런 흐름이 쉽게 바뀌지 않을 것이다. 하지만 점진적으로 조금씩 선호도가 바뀌어 갈 것이다. - 〈Part 2 앞으로 5년, 우상향 사이클 부동산의 7가지 조건〉의 〈코로나 이후, 삶의 질을 보장하는 아파트가 뜬다〉 중에서

최근 우리나라의 부동산 가격 상승은 신축 아파트가 주도하고 있다. 사람은 누구나 헌것보다는 새것을 좋아하기 마련이므로 이것은 당연한 현상이다. 그런데 과연 어떤 수준까지 상승이 적정한지에 대해서는 의견이 분분하다. 신축이 좋은 것은 알겠지만, 지금처럼 구축과의 가격 갭을 심각하게 벌리며 상승한 가격에 거품이 없느냐는 것이다. 앞의 ‘제3법칙(핵심 지역은 영원히 공급이 수요를 잡을 수 없다)’에서 설명했듯, 이 세상 모든 재화의 가격 상승은 수급에 의해 결정되며 수요 대비 공급이 매우 부족한 상품은 희소성이 높아져 더욱 크게 상승한다. 신축의 가격 상승 또한 그러하다. 최근 재개발·재건축 규제로 인해 신축 아파트가 눈에 띄게 줄어든 상황이다. 서울은 2023~2024년경에 많은 수의 아파트가 공급(약 7만 9,000호)되지만, 수요와 대비해서 결코 많은 숫자라고 볼 수 없다. 2021년과 2022년의 서울 아파트 신규 공급은 부족하다. 2021년 7월 현재 코로나가 여전히 기승을 부리고 있고 델타 변이, 델타 변이 플러스까지 등장하여 4차 대유행 조짐을 보이고 있다. 하루에 늘어나는 코로나 확진자의 수는 역대 최고를 갈아치우고 있다. 이렇듯 코로나 변수가 계속되는 상황에서 사람들은 외출을 자제하고 집에 있는 시간을 늘리고 있다. 집에 있는 시간이 많아지니 게임 산업의 주가는 계속 상승하고, 인테리어 업체는 나 홀로 호황을 누리는 중이다. - 〈Part 2 앞으로 5년, 우상향 사이클 부동산의 7가지 조건〉의 재건축과 재개발을 주목한다〉 중에서

동대문구는 수년 전부터 상당한 인기를 끌고 있다. 그중에서도 청량리역 부근은 꾸준히 개발되어 교통의 허브로 자리 잡고 있어 현시점에서 크게 더 상승할 것으로 보인다. 여전히 ‘동대문’ 하면 부자 동네라는 인식은 없지만, 실제 모습은 과거에 비해 크게 발전되었으며 앞으로도 발전은 계속될 것이다. 또한 개발 예정지가 많아 하나둘씩 실행된다면 시각적으로 크게 변모할 것이고 그런 경우 사람들의 인식도 변화될 것으로 기대된다. (중략) 사실 청량리는 예전에는 도심권역으로 크게 번성했던 곳이다. 다만 세월이 지나며 강남을 비롯한 다른 지역이 성장했던 것에 비해 오래된 구도심으로서 정체하다 보니 가격도 뒷받침해주지 못한 결과를 낳았다. 이제 과거를 벗고 새롭게 도약하고 있으며 가격도 상당히 상승할 조짐을 보인다. 전농·답십리 뉴타운 등으로 개발이 시작됐지만, 여전히 노숙자가 거리에 많이 보이고 주변 주거 환경이 정비가 안 되는 등 쾌적성 면에서 불편한 점이 있었다. 또한 동대문구 하면 떠오르는 아직은 ‘지저분한 동네’라는 인식이 사라진 것도 아니다. 그러나 청량리역과 왕십리 사이의 주거 환경 개선이 안 된 지역에 대한 정비가 하루가 다르게 진행되고 있다. - 〈Part 3 그래서, 어떤 부동산을 사야 할까?〉의 〈03 새로운 교통의 허브, 동대문구(청량리역 부근)〉 중에서