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오윤섭의 2020년대 부동산 상승장 대예측
남은 상승장과 다가올 하락장에 대응하라!

서울 아파트 마지막 폭등장이 온다. 최소한 3기 신도시 입주가 본격화되는 2028년 이전까지 서울 아파트시장의 상승폭은 적지 않을 것이다. 유동성 장세에 2023년 전후 금리인상이 본격화될 때까지, 서울 주택시장은 폭등장이 올 가능성이 크다. 이럴 때일수록 선택과 집중이 필요하다. 서울권의 원도심, 신도심 아파트에 집중투자하라. 그중에서도 최고의 투자처는 원도심 생활권 내에서 가장 비싼 아파트가 될 재건축단지다. 2020년대에 강남3구ㆍ여의도ㆍ목동 중층 아파트 노후화와 분당 1기 신도시 노후화로 엄청난 투자기회가 오고 있으니, 앞으로 빛을 발할 아파트로 갈아타야 한다. 강남 다주택자는 이미 시장에 맞춰 1인 1주택으로 세팅하고 있다. 상승장 후반기에 보유 중인 자산의 구매력을 잃지 않고 하락장에서 자산을 늘릴 마지막 기회를 놓치지 말자.

시장이 보내는 부동산 상승 시그널로
2020년대 마지막 상승장에 올라타라!
서울 아파트시장의 마지막 폭등장이 다가오고 있다. 부동산 광풍 속에서 당신은 지금 어떻게 대응하고 있는가? 최고의 부동산 멘토 오윤섭이 제시하는 서울 아파트 마지막 상승장에서의 부동산 투자전략에 주목하자.
이 책은 총 4개 파트로 구성되어 있다. 파트 1 ‘마지막 폭등장에서의 부동산 정책과 시장 전망’과 파트 2 ‘서울 아파트 폭등장에서 매수해도 될까?’에서는 그동안 정부에서 발표한 부동산 정책들을 살펴보고 정책이 시장에 어떻게 작용했는지 앞으로의 시장을 전망한다. 정부의 규제책으로 인한 시장의 변화, 2021년 주택시장 예측 등을 통해 2020년대 마지막 상승장에 대응하는 방법을 알려준다. 파트 3 ‘폭등장에 가려지지 말고 시장에서 기회를 잡아라’와 파트 4 ‘폭등장에서도 흔들리지 않는 투자 인사이트’에서는 부동산 투자전략을 논한다. 남은 상승장을 예측하고 다가올 하락장에 대비하는 투자전략을 알아보자. 본문 중간중간 삽입된 ‘오윤섭의 인사이트’에서는 저자가 강조하는 부동산 가치투자 인사이트까지 접할 수 있다.
오윤섭의 부자노트 블로그(blog.naver.com/rpartners01)에서 많은 독자의 호응을 얻었던 칼럼들을 갈무리한 이 책은 급변침하는 부동산 대책 속에서 속절없이 흔들리고 있는 부동산 투자자를 위한 든든한 나침반이 될 것이다.

“2021년 수도권 주택시장은 어떻게 움직일 것인가?”
“정부는 25차례의 부동산 정책으로도 왜 집값을 잡지 못하는가?”
“코로나19 공포에도 사람들은 왜 최고가로 아파트를 매수하는가?”
“주택시장 리스크에 어떻게 대응해야 하는가?”

누적되는 부동산 규제에 시장참여자는 피로감을 호소하고 있다. 패닉바잉, 벼락거지, 부동산 블루… 부동산 상승장에 올라타지 못한 투자자들의 자조 섞인 유행어들도 생겨나고 있다. 마지막 폭등장에서 부동산 정책과 시장 전망은 어떻게 흘러갈 것인가. 서울 아파트 폭등장에서 매수해도 되는가. 이에 대한 답이 궁금하다면, 급변하는 부동산시장에서 성공하기 위한 부동산 인사이트를 알고 싶다면 이 책을 펼쳐라. 서울 아파트 폭등장, 기회는 아직 남아 있다.

지은이의 말_서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라

PART 1 마지막 폭등장에서의 부동산 정책과 시장 전망

공급 사이클로 본 2021년 주택시장 예측
2021년 서울 주택시장 예측 시나리오
[오윤섭의 인사이트] 강남 실수요자들은 중층 재건축단지로 집결한다
가점 69점 낙첨 시대, 상승장에서 전세가율 상승의 의미
부동산 세금을 올리면 집값 잡을 수 있나?
부동산 규제책이 누적될 때 발생하는 가장 심각한 부작용
8·4대책과 문재인 정부의 심각한 현실 인식 오류
부동산 정책 급변침에 어떻게 대응해야 할까?
7·10대책 이후 시장참여자들의 심리와 대응전략
[오윤섭의 인사이트] 반등했는데 아직도 급매만 찾는 사람들
7·10대책 이후 다가올 전세대란에 대비하라
참여정부와 문재인 정부 집권 4년차에 집값이 폭등한 이유
한국과 미국 집값은 왜 2020년 6월에 폭등했을까?
12·16대책에 선제적으로 대응하고 싶다면
[오윤섭의 인사이트] 보유기간이 투자처와 매수 타이밍을 결정한다
종부세를 올리면 왜 고가 아파트 전셋값이 급등할까?
문재인 정부는 왜 10차례 규제책에도 집값을 잡지 못할까?
국토부 장관 말처럼 2019년 12월 이후 집값이 잡힐까?
[오윤섭의 인사이트] 조정장세에서 반등 신호는 어떻게 알까?
문재인 정부의 공급 축소 효과가 시작되었다

PART 2 서울 아파트 폭등장에서 매수해도 될까?

미분양과 인허가 실적의 동반 감소가 의미하는 것
서울 1급지 정비사업의 공급절벽이 다가오고 있다
매매와 전세의 이중가격 시대, 무엇이 문제인가?
1주택자를 괴롭히면 시장에 어떤 일이 일어날까?
다주택자를 괴롭히면 시장에 어떤 일이 일어날까?
역대급 공급부족이 지나면 역대급 공급과잉이 올까?
6억 원, 9억 원, 15억 원 허들은 언제 뚫릴까?
지금 매수해도 되나요?
[오윤섭의 인사이트] 폭등장에서 추격매수하려는 투자자에게
2019년 9월 가격대로 떨어진 강남 언제 반등할까?
코로나19 공포에도 왜 최고가로 매수하는 걸까?
[오윤섭의 인사이트] 경제위기설로 투자기회를 놓치지 마라
2021년까지 수도권 주택시장은 어떻게 움직일까?
정부의 규제책은 어떻게 아파트 신계급 사회를 앞당겼나?
[오윤섭의 인사이트] 인서울이 아니라 인도심이다

PART 3 폭등장에 가려지지 말고 시장에서 기회를 잡아라

주택시장 슈퍼사이클에서의 역발상 투자
상승장 후반기 최대 수익을 원하는 투자자에게
[오윤섭의 인사이트] 큰 자본차익을 실현한 사람들의 공통점
상승장에서 자산 구매력이 떨어진 사람들의 특징
3기 신도시 사전 청약으로 3040 패닉바잉이 진정될까?
수도권 vs. 지방 주택시장 누가 먼저 하락할까?
유주택자는 주택시장 리스크에 어떻게 대응해야 할까?
부동산 가치투자자를 위한 코로나19 팬데믹 대응전략
[오윤섭의 인사이트] 마음 편한 투자를 하고 싶다면
코로나19 팬데믹에 차분한 시장참여자 vs. 초조한 전문가
[오윤섭의 인사이트] 애널리스트의 말을 믿지 마라
비규제지역 분양권시장 광풍을 어떻게 볼 것인가?
고분양가 또는 저분양가에 시장은 어떻게 반응했나?
조정대상지역으로 수도권 상승장과 하락장 예측하기
10·1대책 이후 유통물량 급감과 대폭등 가능성
입지와 신축 vs. 구축 가격 차이에 대한 고찰
분양가상한제는 조합원 땅값을 후려치는 정책인가?
수도권 아파트 전세물량이 갈수록 귀해지는 이유

PART 4 폭등장에서도 흔들리지 않는 투자 인사이트

2020년 서울권 투기과열지구 집값이 20% 이상 폭등한 이유
종부세 폭탄은 왜 전셋값·매매가를 상승시키나?
유통매물이 줄어들면 풍선효과는 계속된다
수도권 10억 클럽 급증은 ‘대출(貸出)발’이다?
4년간 집값이 2배 올랐다고 버블일까?
정비사업 슈퍼스타 서열화는 가속화된다
[오윤섭의 인사이트] 지금 상승장 시장 예측보다 중요한 것
정부는 왜 2020년까지 아파트를 팔라는 걸까?
상승장 후반기 정비사업 투자자를 위한 충고
2019년 주택시장 최대 해프닝을 꼽는다면
[오윤섭의 인사이트] 부동산 투자는 타이밍일까, 방향일까?

주택시장에서 가장 이상적인 신축 주택공급은 민간 70%, 공공 30%라고 생각한다. 그런데 2·4대책에서 보듯 문재인 정부는 공공 70%, 민간 30%로 ‘역주행’을 하려고 한다. MB정부의 보금자리주택으로 인해 서울 도심 정비사업 신축 공급이 중단된 후 박근혜 정부에서 시장의 역습, 서울 정비사업 신축 집값 폭등을 초래했음을 잊어서는 안 된다.
2·4대책에서 가장 이슈가 되고 있는 도심 공급대책은 공공주도 주택사업이다. 이 중에서도 공공 직접시행 정비사업이다. 2025년까지 공급하겠다는 83만 6천 가구 중에서 서울은 총 32만 3천 가구다. 공공택지가 없고 모두 도심 재정비사업이다. 이 중 공공시행 정비사업은 9만 3천 가구를 차지한다. _5쪽

다주택자가 스트레스를 받는 또 다른 규제책은 임대차3법이다. 특히 송파헬리오시티처럼 2020년 하반기 이후 입주 2년을 맞는 초신축이 그렇다. 전월세상한제와 계약갱신청구권이 소급 적용된다면 전셋값을 5%만 올려서 재계약을 해야 하는 형편이다. 다주택자들은 전월세상한제 5% 리스크를 헤지하기 위해 전세를 반전세로 돌리고 있다. 매매·전세 동반 상승 중인 고덕 초신축, 그라시움과 아르테온의 84타입은 매매가 16억 원 이상, 전셋값 8억 원 이상으로 호가가 나오고 있다.
결국 종부세, 재산세 등 보유세 급증은 전월세 폭등을 초래할 것이다. 7월에 20% 안팎 오른 서울권 재산세 고지 이후 본격적으로 전월세에 전가되고 있다. _68쪽

문재인 정부 집권 동안 강도 높은 규제책으로 다주택자의 추가 아파트 구입을 차단했음에도 당분간 수도권 미분양이 늘어날 가능성이 희박하다. 다만 2023년 이후 입주물량이 늘어나 미분양이 늘어날 가능성은 있다. 2023년 전후 인천·경기 정비사업과 2024년 이후 강남 입주물량이 일시적으로 늘어난다. 또 2028년 이후 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 분양물량과 입주물량이 급증할 것이다. 여기에 2023년 이후 주택임대사업자의 등록임대(4년 단기임대) 아파트 자동말소 매도물량이 늘어날 것으로 예상된다. 반면 서울 정비사업 입주물량은 2025년 이후 급감세로 돌아설 예정이다. _138쪽

2~4년 지속될 하락장을 감당할 수 있다면 세대 당 최대 3주택까지 보유해도 될 것이다. 자녀가 소득이 있다면 증여를 통해 리스크를 헤지하는 게 좋다. 반면 자금 여력이 충분하지 못하다면 2023년까지 일시적 2주택 또는 1주택으로 주택 수를 줄이는 것을 추천한다. 2주택을 보유할 여력이 된다면 거주주택 외에 생활권별 대장주가 될 재건축단지를 매수하는 것을 추천한다. 만약 상승장이 2024년까지 지속된다면 2020년 출구전략으로 주택 수를 줄이되 상위지역으로 갈아타는 것을 추천한다. 2020년대에 가치가 가격으로 전환되어 가장 빛을 발할 단지로 말이다. 코로나19 리스크로 시장에 공포가 확산될 때 매수하는 것이다. _196쪽

ㆍ 현실적 낙관주의자가 되어라. 시장에 공포가 지배할수록 더더욱. 위기에서 기회를 찾아야 한다. 시장에 머물러야 한다.
ㆍ 주식 가치투자의 아버지 벤저민 그레이엄이 말했듯이, 가치투자 최대의 적은 코로나19 팬데믹이 아니다. 투자자 자신이다.
ㆍ 달걀은 한 바구니에 담아야 한다. 물론 한 바구니에 담은 달걀은 모두 싱싱해야 한다. 장세에 따라 부동산과 주식을 왔다 갔다 하는 어설픈 분산투자는 살얼음판을 걷는 것과 같다. 지금 코로나19 팬데믹으로 주가가 폭락했다고 부동산을 팔아서 주식으로 갈아타는 투자가 가장 멍청한 투자다. 달걀을 여러 바구니에 담는 분산투자는 순자산(부채 제외)이 최소한 50억 원 이상 될 때 하면 된다. _266쪽

또 늘어난 종부세 등 보유세는 매매가와 전셋값에 반영될 것이다. 취득세 중과도 마찬가지다. 그럼에도 고가주택을 보유 중인 다주택자는 최소한 2023년까지는 급증하는 종부세에 적극적으로 대응해야 한다. 다주택자가 단독 소유한 합산 시세가 50억 원이면 2021년에는 종부세액이 1억 원 이상이다.
주택시장이 과열되어도 침체되어도, 가장 큰 피해자는 서민(특히 44%의 무주택자)이다. 집값 반등에 정부가 과잉 대응해 고강도 규제책을 쏟아내면 심각한 부작용이 발생한다. 종부세 폭탄 등 규제책의 부작용은 다음 정부에서 더욱 크게 나타날 것이다. 이제 부작용이 무엇인지를 생각해보고 적극적으로 대응해야 한다. _335쪽

2010년 이후 수도권 주택시장에서 안전마진이 가장 큰 시점은 2012년 또는 2013년이었다. 문제는 안전마진이 큰 시점도 결국 지나가야 알 수 있다는 것이다. 안전마진을 알 수 있다면 아파트도 무릎에서 사서 어깨에 파는 게 가능할 것이다.
부동산 가치투자를 위해 아파트를 살 때 가장 중요한 것은 매수가다. 비싸게 사지 말고 싸게 사야 한다. 안전마진을 확보한 적정가에 사야 한다. 적정가로 사야 수익률이 높은 것은 물론 침체기나 일시적 조정장세가 왔을 때 버티는 힘이 강해진다. 예를 들어 잠실주공5단지 34평형을 2017년 8월 14억 원에 산 사람이 2018년 1월 18억 원에 산 사람보다 조정장세에 버티는 힘이 강할 것이다. _386쪽