추가 적립 안내

혼미한 부동산 장세에서의 올바른 투자 방법!

『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』는 부동산정보 제공업체인 닥터아파트 오윤섭 대표가 앞으로의 부동산시장을 전망하고 상승세에 있는 부동산투자 전략을 제시한 책이다. 책에는 저자가 지난 25년간 부동산 전문기자로, 또 닥터아파트 대표로서 부동산시장을 남과 다른 눈으로 들여다본 경험이 이 책에 고스란히 담겨 있다.

정부는 집값 상승폭이 커지면서 2015년 12ㆍ14 대책, 2016년 11ㆍ3 대책 등 규제책을 펴고 있다. 하지만 규제책만으로 집값을 잡을 수 없다. 공급 부족이 해소되어야 집값은 안정세로 돌아설 것이다. 저자는 이 책에서 2017년까지는 상승장 초기로 볼 수 있기 때문에 눌림목 구간에서 조정장세가 올 때 적극적으로 매수해야 한다고 말한다. 또한 11ㆍ3 대책 이후 조정장세가 오면 남이 선뜻 사지 못할 때 역발상투자로 입지와 모멘텀(상승 동력)을 기준으로 내재가치가 높은 아파트에 투자할 수 있는 힘을 키워야 한다. 남을 따라서 투자하는 것이 아니라, 자신만의 투자원칙을 가지고 투자할 수 있는 안목을 키워야 함을 강조하고 있다.

닥터아파트 CEO 오윤섭의 부동산으로 돈 버는 법!
이 책은 부동산정보 제공업체인 닥터아파트 오윤섭 대표가 앞으로의 부동산시장을 전망하고 상승세에 있는 부동산투자 전략을 제시한다. 저자가 지난 25년간 부동산 전문기자로, 또 닥터아파트 대표로서 부동산시장을 남과 다른 눈으로 들여다본 경험이 이 책에 고스란히 담겨 있다. 그리고 투자자들이 장세에 휘둘려 조바심을 내고 추격매수를 하거나 너무 빨리 매도하는 실수를 저지르지 않도록 올바른 정보를 주고자 노력했다. 특히 집값을 움직이는 금리와 부동산 정책 등을 들어 부동산투자를 하기 전에 꼭 알아야 할 내용들을 짚어준다. 2017년 유망지역과 분양권투자에 대한 내용은 부동산에 대한 안목을 키우기에 부족함이 없다. 10년 만에 상승장을 맞이한 지금 집을 살 것인가, 말 것인가? 부동산시장의 길잡이가 되는 이 책을 읽고 투자에 동참해보라.
10년 만에 주택시장 상승장이 시작되었다. 공급 부족과 유동성장세로 상승장이 온 것이다. 앞으로 2020년 전후까지 아파트 가격은 가다 서다를 반복하겠지만 지속적으로 우상향할 것이다. 정부는 집값 상승폭이 커지면서 2015년 12ㆍ14 대책, 2016년 11ㆍ3 대책 등 규제책을 펴고 있다. 하지만 규제책만으로 집값을 잡을 수 없다. 공급 부족이 해소되어야 집값은 안정세로 돌아설 것이다. 2017년까지는 상승장 초기로 볼 수 있기 때문에 눌림목 구간에서 조정장세가 올 때 적극적으로 매수해야 한다. 또한 11ㆍ3 대책 이후 조정장세가 오면 남이 선뜻 사지 못할 때 역발상투자로 입지와 모멘텀(상승 동력)을 기준으로 내재가치가 높은 아파트에 투자할 수 있는 힘을 키워야 한다. 또한 남을 따라서 투자하는 것이 아니라, 자신만의 투자원칙을 가지고 투자할 수 있는 안목을 키워야 한다. 이 책이 부동산에 대한 안목을 키우는 데 도움을 줄 것이다.

2017년 투자 유망지역을 말한다!
이 책은 총 7개의 장으로 구성되어 있다. 1장 ‘10년 만의 대세 상승기, 기회를 잡아라’에서는 부동산 상승장이 오게 된 배경과 상승장에서의 투자 전략에 대해 이야기한다. 앞으로 5년 이상 상승장이 지속될 것이므로 당장 부동산을 사야 한다고 강조한다. 2장 ‘부동산투자에 앞서 안목을 키워라’에서는 풍선효과와 부동산 역사에 대해 살펴보고, 왜 기관의 주택전망이 자주 틀리는지를 설명한다. 전문가의 전망에 일희일비하지 않고 자신만의 안목을 키우는 것이 중요하다. 3장 ‘상승 동력이 강한 아파트를 찾아라’에서는 집값을 움직이는 요인이 무엇인지 알아보고, 부동산은 결국 실수요층이 두텁고 내재가치가 높은 곳에 투자해야 함을 강조한다. 4장 ‘부자들의 부동산투자 vs. 개미들의 부동산투자’에서는 부동산 부자들의 투자 전략을 통해 개미투자자, 즉 개인투자자들이 고쳐야 할 자세가 무엇인지 살펴본다. 부동산 부자들의 핵심 전략은 부동산 비수기를 노리고 내재가치가 있는 부동산을 사는 것, 적절한 매매 타이밍을 찾는 것이다.
5장 ‘부자들이 각별히 주목하는 지역과 이슈’는 유망지역이 어디인지에 대해 다룬다. 주목해야 할 지역은 강남을 비롯해 강남권으로의 접근성이 좋은 지역이다. 저자는 특히 판교와 광교, 위례, 반포ㆍ잠원의 아파트단지와 지하철 9호선 라인에 주목한다. 6장 ‘분양권투자, 이것만은 꼭 알고 하자’에서는 분양권투자시 알아야 할 것들에 대해 설명한다. 분양권투자를 할 때는 내부수요를 눈여겨보아야 하며, 프리미엄 가격거품을 조심해야 한다. 청약통장과 관련된 기본 지식도 이 장에서 다룬다. 7장 ‘최적의 매매 타이밍, 이렇게 잡으면 된다’에서는 부동산을 매매 타이밍을 어떻게 잡아야 하는지에 대해 알려준다. 우선 알아두어야 할 것은 남이 살 때 사고 남이 팔 때 팔지 않는 것이다. 매매 타이밍을 고려할 때는 양도세를 적게 내는 시기도 고려해야 한다. 또한 내 집을 마련하는 시기에는 정해진 것이 없으며 빠를수록 좋다고 강조한다. 10년 만에 찾아온 부동산 상승장을 제대로 즐기려면 자신만의 안목을 가지고 가치투자에 집중해야 한다.

책속으로 추가

금리인상은 가치투자자에게 호재다. 왜 그럴까? 주택시장은 미국의 금리인상 등 악재가 발생하면 일시적으로 매도우위 시장이 매수우위 시장으로 바뀔 수 있다. 그러면 매수자가 주도권을 잡고 가격 협상을 해서 주택을 구매할 수 있기 때문이다. 즉 미래가치와 시세 간격을 최대한 벌려 주택을 구매할 수 있다. 장세에 휘둘리는 개미와 달리 가치투자자는 지금 미래가치가 높은 주택을 적극적으로 매수해야 한다. 미국 금리인상 또는 금리인상설에 따른 집값 보합세는 10년 만에 찾아온 상승장에서 일시적일 가능성이 높다. 2017년은 이번 상승장에서 마지막 기회다. IMF 사태 직후인 1998년과 1999년에 부동산 부자들이 집중 매입한 아파트가 무엇인지를 공부한다면 투자처는 의외로 쉽게 알 수 있다. 연구ㆍ조사ㆍ분석을 통해 투자처를 찾아서 미국 금리인상 등의 악재로 개미들이 가장 위축되는 시기에 주택을 구매한다면 최적의 매수 타이밍을 잡을 수 있을 것이다. 미래가치가 높은 부동산을 침체기에 사서 최소한 3년 이상 보유하고 상승기에 파는 사람이 바로 부동산 가치투자자다. _p.102

부동산 대폭락은 미래에 올 수도 있고, 오지 않을 수도 있다. 오지 않은 미래에 대해 전문가의 말에 현혹되어 시간을 낭비할 필요가 없다. 부동산 부자가 되려면 개미와 다른 길을 가는, 즉 남이 가지 않는 길을 가면 된다. 남이 가지 않은 길을 가는 것은 외로운 법이다. 고독하고 냉정해야 한다. 워런 버핏의 말처럼 홀로 서는 것을 두려워하지 말아야 한다. 그리고 투자는 시간과의 싸움이다. 투자에 대한 리스크를 가장 확실하게 낮추는 것은 투자하지 않는 것이다. 하지만 투자하지 않는다면 최대의 수익을 올릴 기회가 없고, 나아가 부자가 될 기회도 없다. 산에서 길을 잃을 때 길을 찾는 확실한 방법은 처음 길을 잃은 곳으로 빨리 돌아가는 것이다. 처음 투자할 때로 돌아가 초심을 잃지 말아야 한다는 뜻이다. 잊을 만하면 나오는 버블 붕괴 등 비관론은 무시하는 것이 좋다. 한여름 태풍이 오고 있다고 하지만 한반도를 관통하는 태풍은 극히 일부다. 물론 비관론은 이보다 맞을 확률이 훨씬 낮다. 버블 붕괴는 붕괴가 끝나야 알 수 있다. 바닥은 반등이 되어야 알 수 있다. _pp.116

분양권 시세(프리미엄)는 아파트 분양가, 미분양 물량과 밀접한 관련이 있다. 분양시장이 뜨거워지면 분양가가 오른다. 이어 기존에 분양한 아파트, 즉 분양권 프리미엄도 올라가게 되어 있다. 하지만 공급 과잉으로 인해 미분양 물량이 늘어나면 분양권은 직격탄을 맞는다. 분양권은 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리다. 따라서 미분양이 늘어나면 그저 공사중인 실체가 없는 분양권은 즉각적으로 수요가 감소한다. 즉 미분양 증가와 분양권 프리미엄 하락이 동시에 발생하는 경우가 많다. 특히 미분양이 늘어나는 추세를 보인다면 분양권 매수에 신중해야 한다. 무엇보다 환금성을 우선해서 선별적으로 매수해야 한다. 지난 2012년 광교신도시나 판교신도시처럼 일시적으로 분양권 프리미엄이 약세를 보이는 곳은 괜찮다. 하지만 최근 분양시장 분위기에 편승해서 분양받은 분양권은 위험할 수 있다. 가장 먼저 수도권 외곽 비역세권의 분양권이 하락할 것이다. 입주시점이 2018년 이후라면 최악의 경우 마이너스 프리미엄이 붙는 아파트도 생겨날 수 있다. _pp.159~160

내재가치가 높은 아파트를 고르는 기준을 간단하게 소개하면 다음과 같다. 첫째, 전세 아파트를 구입해서 살고 싶어하는 세입자들이 늘어나고 있는가를 보아야 한다. 나는 이것이 가장 중요하다고 생각한다. 지역 자체수요, 즉 유효수요가 뒷받침되지 않는 아파트는 결국 거품이 빠질 수밖에 없다. 따라서 지역과 단지를 잘 알아야 하기 때문에 현장방문은 필수다. 둘째, 서울 강남권 접근성과 강남권 주민들이 얼마나 관심을 가지고 있는 단지인가를 본다. 셋째, 주부가 선호하는 인프라(교육 환경, 단지 내 커뮤니티 공간, 단지 밖 문화쇼핑시설 등)가 언제 개선되는지를 속도를 중심으로 본다. 넷째, 개발 호재(도로망, 전철망, 학교 및 공원 개설 등)와 관련된 공사가 착공했는지와 완공 시기를 확인한다. 다시 말하면 그 아파트를 구입해서 살고 싶어하는 세입자들이 늘어나는 단지, 도로망으로 강남 접근이 쉽고 강남 주민 및 자녀들이 대체 주거지로 생각하는 곳, 개발 호재가 착공해서 입주 후 3년전후에 완료되는 곳이라면 구입 후 최소한 3년 이상 내재가치가 높아질 것이다. _pp.203~204

개미들은 외로움을 싫어한다. 그리고 참을성(인내력)이 없다. 남이 사야 나도 산다는 주의다. 집값이 무릎을 지나 꼭지에 이르렀을 때도 남이 사니 더 오를 것이라는 군중심리에 휘말려 고점매수를 하는 실수를 저지르게 되는 것이다. 주택시장 비수기를 맞아 집값이 약보합세를 보이면 비관주의자들은 목소리를 높인다. 개미들은 비관주의자의 말과 뉴스를 믿고 다시 매수에서 손을 뗀다. 집값이 다시 오르기 시작해 매도우위 시장이 와야 참을성이 없는 개미들은 이때로 매수 타이밍을 잡는다. 그렇게 개미들이 추격매수를 하면 집값이 내린다. 개미들은 얼마를 버는 것보다는 부동산을 구입한 뒤 혹시나 가격이 떨어지지는 않을지에 대한 걱정을 많이 한다. 위험을 무시하라는 말이 아니다. 부동산투자에 성공하려면 위험을 기꺼이 감수해야 한다. 투자할 가치가 있고 위험보다 수익이 발생할 가능성이 높다는 데 집중해야 한다. 손실을 회피하기보다는 수익을 지향해야 한다. 수익보다 위험 요소에 집착하면 의심이 많아지고, 그렇게 되면 과감히 투자하지 못한다. 결국 최적의 매입 시점을 놓치게 마련이다. _pp.220~221

반포잠원이 2025년 서울 대표 아파트단지가 될 가능성이 높은 이유는 첫째, 풍부한 내부수요(자체수요)를 꼽을 수 있다. 반포잠원 인근에는 서초동 삼성타운과 우면동 삼성전자 R&D 캠퍼스는 물론이고 서초동 법조타운(서울중앙지방법원, 고등법원, 대법원, 서울중앙지검, 고검, 대검 등)이 있다. 한마디로 상류층 지역이다. 특히 반포잠원에 살고 있는 사람은 좀처럼 다른 지역으로 이주하지 않는다. 저층 소형 단지가 대부분인 개포주공단지의 경우 거주중인 세입자들은 이주가 시작되면 강남권 외곽으로 이사하기 마련이다. 그러면 재건축 후 입주하는 집주인을 제외하고 나머지 물량은 비싼 전세금을 부담할 수 있는 외부수요가 유입되어야 한다. 서초구는 어떨까? 서초구 재건축단지에 살던 사람이 재건축으로 인해 이주할 경우 대부분 서초구에 머문다. 강남구나 송파구로 가지 않는다. 세입자 일부만 동작구 또는 관악구로 이주한다. 이처럼 반포잠원은 내부수요가 탄탄하다. 여기에 한강변에 위치한 뛰어난 입지도 내부수요는 물론 외부수요를 끌어들이고 있다. _p.259

잠실 일대의 교통 호재와 개발 호재도 미래가치를 높이는 요인이다. 우선 2018년 10월에는 서울 지하철 9호선 3단계 연장선(종합운동장~보훈병원)이 개통될 예정이다. 이는 잠실동은 물론 석촌동?삼전동?송파동?방이동 아파트시장에 큰 호재다. 더욱이 9호선 황금노선을 타고 반포동에서 잠실로 불어오는 바람은 잠실 아파트값을 끌어올릴 것이며, 잠실동?송파동?방이동 등 잠실 일대 아파트값을 한 단계 업그레이드시킬 것이다. 잠실 일대는 제2롯데월드타워 완공(2017년 상반기 개장 예정), 삼성동 한전부지 개발, 잠실 종합운동장 개발, 올림픽대로 및 탄천동ㆍ서로 일부 지하화 등 대형 호재들이 대기중이다. 특히 41만m2의 마스터플랜을 확정한 종합운동장 개발사업은 오는 2019년 착공해 2025년 완공을 목표로 하고 있다. ‘삼성동 코엑스~현대자동차 부지(옛 한국전력 부지)~잠실종합운동장’을 잇는 마이스 클러스터로 조성된다. 잠실은 다양한 호재(부동산 가격 상승으로 실현 가능성이 높아지고 있는 것이 매우 중요함)가 대기하고 있어 미래가치가 높다. _p.273

실수요자용 아파트는 입주물량에 따라 가격 변동이 심하다. 지역 실수요자에게만 의존하기 때문에 갑자기 입주물량이 늘어나면 매매가는 물론 전셋값도 하락할 가능성이 높다. 일시적이든 지속적이든 말이다. 이럴 경우 입주아파트가 전재산인 실수요자에게는 선택의 여지가 없으므로 입주해서 버텨야 한다. 하지만 버틸 힘이 약해서 분양받은 아파트로 인해 고통이 시작된다. 최악의 경우 하우스푸어로 전락할 수 있다. 그렇게 되지 않으려면 분양아파트로 내 집 마련을 하려는 실수요자는 지난 2008~2012년의 분양권시장을 되돌아 볼 필요가 있다. 내 집 마련용 분양아파트의 성공사례로는 광교신도시가 대표적이다. 광교신도시는 지난 2008년부터 평당 1,200만 원대로 분양을 시작했다. 당첨자는 대부분 수원?용인?성남 등 인근 지역 거주 실수요자였다. 하지만 2011년 하반기부터 2012년 상반기까지 1만 5천여 가구의 입주물량이 몰리면서 분양권 프리미엄이 1억 원에서 2천만 원으로 폭락했다. 2012년 초에는 일시적이지만 분양가 이하인 마이너스 프리미엄 시장에 나오기도 했다. _pp.290~291

박근혜 정부는 2015년이 지나고 2016년 들어서 분양시장이 과열되자 11?3 대책을 발표하고 강도 높은 규제책을 꺼내들었다. 분양(분양권)시장이 특히 뜨거운 조정대상지역(리틀 투기과열지구)에 대해 선제적이 아닌 후제적 대응을 했다. 이들 지역에 투기수요를 차단하기 위해 1순위 청약자격을 강화하고 재당첨제한을 다시 도입했다. 이로 인해 분양시장의 경우 조정대상지역에서 1순위 청약자 수가 크게 줄어들어 부익부 빈익빈 현상이 가속화될 것이다. 비인기 단지는 미분양?미계약 물량이 증가할 것이다. 또 재당첨제한으로 투자수요는 물론 실수요도 청약에 신중할 수밖에 없어 경쟁률은 낮아지고 1순위 미달이 늘어날 것이다. 1순위 및 재당첨제한은 주택 공급에 관한 규칙에 따라 2016년 11월 15일부터 시행되었다. 청약제도는 시장상황에 따라 규제완화와 규제강화 사이를 오가겠지만 청약통장으로 돈을 버는 방법은 단순하다. 입주 이후 미래가치가 높아서 시세가 오를 수 있는 단지를 선택해 청약하면 된다. 당첨확률이 관건이겠지만 말이다. _p.305

수요 억제에 초점을 맞춘 정책은 대부분 그 효과가 3개월을 넘기가 힘들다. 하지만 주택 담보대출 축소 또는 콜금리인상에 따른 대출 이자 상승은 일반 사람에게 직접적인 타격을 가하기 때문에 수요가 위축될 수밖에 없다. 종합부동산세 등 보유세 부담도 마찬가지로 보면 된다. 그 효과는 점진적이다. 투자자는 규제정책 발표 이후 3개월간 시장동향을 매물 중심으로 예의주시해야 한다. 매물도 많지 않고 매수자도 많지 않은 상황은 규제정책이 발표되면 나타나는 통상적인 징후이므로 매수 타이밍을 앞당길 필요가 있다. 즉 아무리 늦어도 정책 발표 후 3개월 이내에 매입에 나서야 한다. 하지만 3개월 이후에도 매수세가 살아나지 않고 성수기에 매물이 쌓이기 시작하면 매수 타이밍을 좀더 늦출 필요가 있다. 특히 성수기(8~9월, 2~3월) 때 최소한 한 차례 이상 시장상황을 지켜보아야 한다. 비수기에 이어 성수기에 연속적으로 매물이 쌓인다면 더욱더 시장을 주시해야 한다. 최악의 상황인 대세 하락을 감안해야 하기 때문이다. _p.348

내 집 마련을 주저하는 무주택자가 명심할 사실이 있다. 아파트분양가는 땅값이 하락하지 않는 한, 자재비와 인건비가 하락하지 않는 한 물가 이상으로 오르는 게 정상이다. 그러므로 내 집 마련을 재테크로만 접근해서는 안 된다. 내 집 마련을 함으로써 정신적인 안정이나 삶의 질이 나아지는 것에 만족하면 된다. 이자가 낮을 때 보금자리를 마련한다고 생각하면 된다. 보금자리를 마련하고 5년 이상 길게 내다보면서 느긋하게 살면 된다. 또한 내 집 마련을 할 때 일희일비할 필요가 없다. 꾸준히 기다리면서 즐거운 마음을 가지면 된다. 내 집 마련이 자산증식 수단으로 그치는 것이 아니라 궁극적으로 나와 다른 사람이 누릴 수 있는 생활의 질을 높이고, 가치 있는 일에 기여할 기회를 얻는다는 생각으로 접근해야 한다. 특히 결혼해 가정을 꾸리는 부부에게 내 집 마련은 선택이 아닌 필수라고 생각해야 한다. ‘소유의 개념’이 아닌 ‘거주의 개념’이 강해지더라도 이는 내 집 마련과 별개의 문제다. 내 집 마련을 할 여력이 있다면 그 시기는 빠를수록 좋다 _p.388

곽창석(‘도시와 공간’ 대표)
‘아는 만큼 보인다.’라는 말은 부동산투자에도 적용된다. 내가 투자하고 싶은 대상을 얼마나 정확히 알고 있느냐에 따라 성공과 실패를 오갈 수 있는 것이다. 불확실한 미래에 대응하기 위해서는 나만의 기준이 필요하다. 부동산투자의 기준은 현재의 가치가 아닌 미래가치가 되어야 한다. 『부동산 가치투자』를 낸 이후 오윤섭 대표가 오랜만에 책을 낸다. 좀더 빨리 나왔어야 하는 게 아닌가 하는 아쉬움이 들 정도다. 부동산을 보는 명쾌한 시각, 투자에 임하는 올바른 자세 등 이 책이 현명한 투자자가 되는 데 일조하리라 믿는다.

아기곰 문관식(부동산 칼럼니스트)
누구나 부동산에 관심이 많지만, 막상 부동산투자를 시도하려고 보면 막막하기 마련이다. 지금 집을 사야 할까, 아니면 떨어질 때까지 기다릴까 등등 갈피를 못 잡고 ‘결정장애’에 부딪히기 마련이다. 오랜 침체기를 지나 다시 부동산 상승기를 맞은 지금, 이 책은 혼미한 부동산 장세에서 중심을 잃지 않고 올바로 투자할 수 있게 돕는 ‘반딧불이’ 같은 존재다. 부동산에 관심이 있고 투자를 시도하려는 모든 이들에게 이 책을 권한다.

김정준(‘오윤섭의 부자노트’ 독자)
‘오윤섭의 부자노트’의 애독자입니다. 평소 이 칼럼을 통해 투자에 대한 마인드를 키우다가 10년 전 대표님의 조언으로 용기를 내 투자에 나섰습니다. 그 덕분에 큰 수익을 얻었고 항상 감사한 마음이었습니다. 10년 전의 저처럼 부동산투자를 하고 싶지만 어디서부터 시작해야 될지 모르는 투자자라면 대표님의 주옥같은 글들을 꼭 읽어보기 바랍니다. 꽉 막힌 체증이 내려가듯 궁금증이 해결되리라 생각합니다.

지은이의 말 _ 10년 만에 찾아온 상승장을 즐겨라!

1장. 10년 만의 대세 상승기, 기회를 잡아라

상승장이 2019년까지 계속되는 이유 ┃수도권 상승장은 5년 이상 지속된다 ┃전세가율 하락은 대세 상승 징후다 ┃주택공급물량으로 본 집값 상승 추세 ┃2018년까지 주택구입을 미루면 안 되는 이유 ┃10년 만에 찾아온 상승장 투자전략 ┃부동산 개미가 지금 반드시 알아야 할 것 ┃10년 만에 아파트 투자바람이 분다 ┃갭투자가 아니라 레버리지투자를 하라 ┃부자들은 이미 한발 먼저 아파트를 매수했다 ┃서민이 주택구입을 서둘러야 하는 이유 ┃2017년에 내 집 마련을 할까, 아니면 전세 살까? ┃상승장에도 저평가 아파트는 분명 따로 있다 ┃역전세대란이 아닌 전세대란에 대비할 때다

2장. 부동산투자에 앞서 안목을 키워라

2017년 주택시장에서 가장 궁금한 것 ┃집값은 무엇으로 움직이는가? ┃풍선효과와 주택시장의 전망 ┃미국 금리인상은 오히려 투자 기회다 ┃부동산 역사를 보면 시장이 보인다 ┃전세대란을 부추기는 요인은 무엇일까? ┃부동산 대폭락을 예언할 수 있을까? ┃부동산 기사를 삐딱하게 보아야 하는 이유 ┃주택시장 전망이 필요 없는 이유 ┃매수심리가 고개를 드는 때는 언제인가? ┃집값이 바닥을 쳤다는 징후는 무엇인가? ┃정책보다 중요한 것은 무엇일까? ┃반전세 증가는 집값을 올릴까, 내릴까? ┃상승장에서 악재 이후에 집값의 움직임은 어떨까?

3장. 상승 동력이 강한 아파트를 찾아라

무엇이 집값 차이를 결정하는가? ┃공급 과잉 후유증에 가장 먼저 타격을 입을 부동산 ┃모든 아파트로 돈 버는 시대가 끝났을 뿐이다 ┃뿌리 깊은 아파트는 바람에 흔들리지 않는다 ┃올라갈 아파트는 결국 올라간다 ┃지금 투자해야 할 곳과 투자하지 말아야 할 곳 ┃실수요층이 두터워야 한다 ┃명품 주거지의 조건을 말한다 ┃오르지 않을 아파트는 피하면 된다

4장. 부자들의 부동산투자 vs. 개미들의 부동산투자

부자들은 부동산 비수기를 노린다 ┃부자들은 내재가치가 있는 부동산을 산다 ┃부자들만의 특별한 부동산 매매 기술 ┃부동산 고수와 하수의 결정적인 차이점 ┃개미는 투자에 실패하고 부자는 성공하는 이유 ┃부동산 개미들은 잔파도에도 흔들린다 ┃공포에 대처하는 부동산 부자의 자세 ┃부자들은 악재에 살아남을 아파트를 매수한다

5장. 부자들이 각별히 주목하는 지역과 이슈

부자들이 주목한 강남권 최고 지역은 어디인가? ┃부자들처럼 제2의 동판교를 노려라 ┃부자들이 투자한 수도권 2기 신도시는? ┃강남으로 연결되는 지하철을 따라가라 ┃2025년 서울 대표 아파트단지는 어디인가? ┃수도권 재건축시장의 투자수요 방향을 알아보자 ┃고양 삼송지구가 상종가를 친 비밀 ┃2018년 잠실 아파트값은 4천만 원이 가능할까? ┃개포, 잠실, 고덕 중에서 다음에는 어디가 뜰까? ┃값싼 부동산은 반드시 비싼 대가를 치룬다

6장. 분양권투자, 이것만은 꼭 알고 투자하자

잊혀진 분양권 vs. 스포트라이트 분양권 ┃마이너스 프리미엄의 가능성이 높다면 피하라 ┃분양권투자를 조심해야 하는 이유 ┃분양권투자로 뒤통수 맞지 않으려면 ┃반드시 알아야 할 청약통장 투자 노하우 ┃청약통장 가입자라면 이 정도 상식은 필수다

7장. 최적의 매매 타이밍, 이렇게 잡으면 된다

지금은 부동산 매수 타이밍인가? ┃부동산으로 부자가 되지 못하는 사람들의 타이밍 잡기 ┃타이밍을 잡을 때 저지르지 말아야 할 실수 5가지 ┃진짜 사야 할 타이밍은 분명 따로 있다 ┃진짜 팔아야 할 타이밍도 분명 따로 있다 ┃규제 강화시 최적의 매매 타이밍 잡는 법 ┃남이 살 때 사지 말고, 남이 팔 때 팔지 마라 ┃타이밍을 잘 잡으려면 꼬리 잃은 여우의 말은 무시하라 ┃대기 매수자의 골든타임은 언제인가? ┃나는 왜 항상 매수 타이밍이 늦을까? ┃부동산투자에 나설 용기가 중요하다 ┃무주택자의 내 집 마련은 빠르면 빠를수록 좋다 ┃전세대출을 받으면서까지 전세를 고집하지 마라 ┃무주택자를 위한 주택 구입 결정 노하우 ┃내 집 마련 시기에 대해 잘못 생각하는 오해 4가지 ┃내 집 마련에는 상투가 없다 ┃적기에 매매해 양도세를 적게 내는 방법

『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』 저자와의 인터뷰

유동성장세로 인해 전세수요는 줄어들고 내 집 마련, 갈아타기 교체수요 등 실수요는 물론 투자수요가 늘어나 매매가 상승폭이 더욱 커질 것이다. 대출 규제가 강화되고 있지만 저금리 기조가 유지된다면 실수요뿐만 아니라 투자수요도 더욱더 증가할 것이다. 앞으로 2017년 이후 주택시장 성수기를 중심으로 매매가 상승률이 전셋값 상승률보다 높을 것이다. 따라서 전세가율은 점차 낮아질 것이다. 국지적이고 일시적인 서울 아파트 전셋값 약보합세가 매매가 하락으로 이어지지는 않는다. 서울 아파트 전세가율 하락은 주택시장의 무게중심이 전월세 임대시장에서 매매시장으로 옮겨가고 있다는 의미다. 따라서 전세가율 하락은 매매가 대세 상승의 징후다. 구매력만 된다면 무주택자는 내 집 마련이 빠를수록 좋다. 대출 규제가 강화되기 전에 말이다. 자금여력이 있는 투자자라면 3년 이상 장기 투자할 수 있는 저평가 아파트를 매수해야 한다. 10년 만에 찾아온 상승장(기차)에 올라타야 한다. 물론 기차가 어디로 가는지는 알고 올라타야 할 것이다. _pp.30~31

지금 아파트시장은 10년 만에 찾아온 상승장이다. 2014~2015년 전세입자를 중심으로 한 실수요장이 2016년 들어 투자수요가 가세했다. 여기에는 유동성장세가 큰몫을 했다. 과거 2000~2002년과 비슷한 상황이 아닌가 생각된다. 외환위기 이후 급락한 주택시장이 정부의 규제완화책과 금리 하향세에 힘입어 2000년 이후 분양권시장에 투자수요가 유입되었다. 전매제한 규제가 시작된 2003년까지 투자수요에 실수요까지 가세하면서 분양권 프리미엄은 폭등했다. 2016년 주택시장도 그때와 비슷하다. 다만 다른 점은 2000년에는 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율), LTV(Loan To Value Ratio, 주택담보대출비율) 등에 대한 주택담보대출 규제가 없었다는 것이다. 또 2000년에는 전셋값이 폭등했지만 2016년에는 전셋값이 보합세로 비교적 안정되었다. “물 들어올 때 노 저어라.”라는 말이 있다. 물이 빠져나간 뒤 배가 바닥에 닿아 있을 때는 아무리 기를 써도 배가 꼼짝하지 않는다. 하지만 물이 들어오면 힘을 많이 들이지 않아도 배를 움직일 수 있다. _pp.48~49

부동산 부자와 개미는 주택시장 악재에 대응하는 행동이 뚜렷하게 차이난다. 악재로 불리는 금리인상과 공급 과잉 등에 어떻게 각각 대처했는지 살펴보자. 먼저 금리인상이다. 개미들은 미국의 금리인상이 되면 뒤따라 국내 금리가 오르면서 대출이자가 늘어나니 집을 사면 안 된다고 했다. 그럼 2015년 12월 미국 금리인상 이후 국내 금리는 어떠했으며, 집값은 어떻게 움직였나? 오히려 국내 금리는 한차례 인하되었으며 집값은 폭등했다. 반면 부동산 부자들은 금리인상에 대비하되, 금리인상 이후에도 매매가 상승폭이 큰 아파트를 끊임없이 찾는다. 상승폭이 컸던 단지라도 상승여력이 많이 남아있으면 투자한다. 그리고 강남권과 범강남권 중심으로 다음에 상승장을 주도할 아파트를 찾는다. 2016년 2월부터 수도권에서 시행된 주택담보대출의 원리금균등 분할상환 규제에 대한 대응도 다르다. 개미들은 대출 규제로 대출규모가 줄어들어 집을 사기 힘들어졌다며 매수를 보류하고, 반전세나 수도권 외곽으로 떠밀리는 비자발적 전세난민을 선택하기도 했다. _pp.65~66

역전세대란이 일어나기 위한 전제조건은 다음 3가지다. 첫째, 무엇보다 집값이 하락해야 한다. 지금처럼 상승장에서는 역전세대란이 일어날 가능성이 거의 없다. 둘째, 전세계약일 기준 이사철 성수기 때 전셋값이 하락해야 한다. 성수기는 8~9월, 1~2월인데 이 중 1~2월이 연중 가장 전세계약이 많은 달이다. 세입자는 전세물건을 아무 때나 구하지 않는다. 아니, 구할 수 없다. 결혼날짜를 조정할 수 있는 신혼부부가 아니라면 말이다. 셋째, 금리가 상승해야 한다. 저금리가 아니라 고금리시대가 와야 한다. 저금리에서 집주인은 전세를 고집하지 않는다. 아니, 포기하고 있다. 1%대 초저금리시대를 맞아 월세나 반전세를 선호하고 있다. 전세금을 은행에 넣어도 이자가 거의 없기 때문이다. 만약 집주인이 전세입자를 구하지 못한다면 반전세로 한 다음, 부족한 자금은 대출받으면 될 것이다. 비수기에 국지적으로 전셋값이 하락한다고 역전세대란이 발생하지는 않는다. _pp.81~82