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“역세권이라고 다 같은 역세권이 아니다!”
역세권으로 시작하는 부동산 입지 분석

성공적인 부동산 투자를 위해서는 철도망에 집중해야 한다. 철도는 빠른 속도로 한 번에 많은 사람을 수송할 수 있는 교통수단으로서 부동산의 가치에 큰 영향을 주기 때문이다.
부동산 투자를 하는 사람들은 한결같이 입지가 중요하다고 말한다. 입지의 가치는 뛰어난 상권과 도심 접근성, 직주근접, 생활편의의 정도에 따라 높아지는데, 이를 갖추려면 먼저 인구 밀집이 선행되어야 한다. 그렇다면 사람들은 어떠한 기준으로 모여드는가? 그 첫 번째 기준은 원하는 지역까지 쉽고 편안하게 갈 수 있는 교통망이 형성되어 있는가 또는 형성될 예정인가다. 이때 가장 먼저 거론되는 교통수단이 바로 ‘철도’다. 따라서 가치가 높아 부동산 가격이 오르는 입지를 알고 싶다면 철도를 기준으로 역세권을 파악하는 데 익숙해져야 한다.
이 책은 역세권의 모든 것을 다룬다. 가치가 오를 만한 투자지역을 이야기해주는 것에서 그치지 않고, 더 나아가 독자가 투자대상을 판별하는 눈을 기를 수 있도록 확실한 정보와 이론을 전달하는 데 목적을 두었다. GTX-A, B, C, D 노선과 3기 신도시, 제4차 국가철도망 구축계획과 광역교통 2030, 철도역 신설 예정지와 기존 역세권의 시세 분석, 철도 예산, 철도사업별 방식과 기간, 노선별 투자가치, 수도권뿐만 아니라 전국에 걸친 역세권까지 총망라했다. 특히 저자가 직접 발품을 팔며 정리한 현장 모습은 그 지역의 분위기를 생생하게 보여주며, 현재 각광받는 지역뿐만 아니라 앞으로 10년 안에 호재가 찾아올 지역까지 파악한다.
철도는 대한민국을 ‘1일 생활권’으로 만드는 힘이다. 작은 역세권 호재만으로도 호가가 수천만 원, 수억 원까지 오를 정도로 부동산 시장에 철도가 주는 영향력은 엄청나다. 그렇기에 부동산 투자 시 아무리 작은 역세권 호재라도 절대 놓쳐서는 안 된다. 10년에 걸친 철도계획을 누구보다 빠르게 알아두고 공부해 시류를 읽어라. 그럼 이미 성공적인 부동산 투자에 한 발자국 다가선 것이다.

‘진짜 역세권 전문가’가 알려주는 ‘진짜 오르는 부동산’
실무자만 알 수 있는 역세권의 비밀 전격 공개!

부동산 투자 책을 읽다 보면 한 번쯤은 이러한 생각이 든다.

‘이미 많이 올랐는데 계속 오를까?’
‘확실한 정보인가? 어떤 정보를 신뢰해야 하지?’
‘이 지역에 교통 호재가 있다는데 정말일까?’
‘좋다니까 일단 사야 할 거 같은데 왜 좋다는 거지?’

거액이 오가는 부동산 투자는 결정을 내리기가 쉽지 않다. 자칫하다가는 ‘뜬구름 잡는 소문’을 철석같이 믿어 잘못된 지역에 투자해 큰 손해를 보기도 한다. 신뢰할 수 있는 전문가가 알려주는 정확한 정보를 선별해서 판단해야 하는 이유다. 이 책의 저자는 철도, 부동산, 도시계획 분야에서 18년 동안 일해왔다. 수서고속철도와 중앙선, 서해선, 호남고속철도 등 다양한 노선을 계획하고 설계한 ‘진짜 역세권 전문가’로서, 자신이 가진 노하우와 배경지식을 고스란히 책에 녹였다. 현재 뛰어난 입지를 갖추지 못한 지역이라도 철도계획과 도시계획을 분석해 미래가치를 매기고, 운행횟수와 승객 이용량을 분석해 진정한 황금노선을 가린다. 그리고 어떤 노선이 들어서야 지역의 네임밸류가 올라갈지도 이야기해준다. 전국에 수백 개의 역이 있지만 그 역세권의 가치는 모두 다르다. 같은 노선이더라도 역마다 형성된 역세권의 규모와 미래가치는 천차만별이다. 그래서 이 책은 역세권의 현재가치와 미래가치를 판단하고 신뢰도 높은 정보를 얻는 법을 가르쳐준다.
오르는 부동산에 무작정 탑승하라는 부동산 책은 많다. 그러나 이론을 기반으로 불확실성과 리스크를 최소화하며 미래를 내다보는 부동산 책은 많지 않다. ‘진짜 역세권 전문가’의 지식과 노하우를 총망라한 믿음직한 이 책으로 전문가 못지않게 ‘10년 앞을 내다보는 안목’을 기르고 자신만의 부동산 투자 스타일을 정립해보자.

들어가며 | 역세권이 만들어지는 과정을 느껴라
추천사 | 이 책을 먼저 읽은 독자들의 반응

PART 1 | 역세권 투자전략과 3기 신도시 집중 분석
intro 역세권의 가치를 알아야 한다
3기 신도시와 제4차 국가철도망 구축계획

CHAPTER 1 | 역세권 투자 전 알아야 할 여덟 가지
서울로 진입해야 시너지가 크다
국가예산을 볼 줄 알아야 철도사업의 미래를 알 수 있다
철도사업을 파악해 필승하는 투자전략을 세워보자
철도 예정역을 고려해 투자지역을 선정하라
부동산 투자, 앞으로 10년을 내다봐야 성공한다
성공적인 역세권 투자를 위한 부동산 기본지식
열차 운행 상황부터 짚어보자
역세권이 보이는 철도 기본지식

CHAPTER 2 | 교통 호재를 알면 오르는 부동산이 보인다
3기 신도시와 연장노선
새로운 국토정책을 이끌어갈 제5차 국토종합계획
제1~3차 국가철도망 구축계획
제4차 국가철도망 구축계획
새로운 광역교통망 구축, 광역교통 2030

PART 2 | 대한민국 역세권 투자지도
intro 수도권 광역급행철도(GTX)
수도권 광역전철 22
대한민국 철도
도시철도의 이해

CHAPTER 1 | 서울 옆세권을 노려라, 수도권 광역급행철도
수도권 광역급행철도 1 GTX-A 노선
수도권 광역급행철도 2 GTX-C 노선
수도권 광역급행철도 3 GTX-B 노선
수도권 광역급행철도 4 GTX-D 노선

CHAPTER 2 | 금수저 노선 찾기, 수도권 광역전철 22
수도권 광역전철 22
연장노선 및 차량기지
최초 BTO-rs 사업, 신안산선 민간철도사업

CHAPTER 3 | 국가가 밀어준다, 고속철도 & 일반철도
전국 단위로 투자하라, 고속철도
서울 접근성을 고려하라, 일반철도
경강선(월곶~판교)
신수원선(인덕원~동탄)

CHAPTER 4 | 여기서는 내가 Win, 도시철도
서울 도시철도
수도권 도시철도

왜 다들 역세권을 외치는가? 바로 이동성, 경제성, 접근성 때문이다. 역세권 주변은 기반시설이 양호해 고밀도 개발에 따른 부담이 적고, 직장과 주거지가 근접해 주택공급과 주거지원 기능을 확보할 수 있다. 거점 개발 및 지역균형 발전을 통한 공간구조와 고밀도 개발로 주변 지역에 대한 개발 압력을 수용할 수밖에 없게 된다. _27쪽

철도사업 발표 후 최소한 10년의 시간이 필요하다. 각 사업마다 기한에 차이가 있지만 사업성을 판단하는 예비타당성 조사와 기본계획 2년, 기본 및 실시설계 3년, 시공 5년 등으로 최소 10년이 걸린다. 심지어 예비타당성 조사를 비롯한 구상단계 과정만 해도 적게는 2~3년, 많게는 5년 이상 걸리기도 한다. 경전철처럼 길이가 짧은 노선은 정부나 지자체 차원에서 공사기간을 1~2년 단축할 수도 있지만 긴 시간이긴 마찬가지다. 그래도 국가재정이 상당수 들어가는 일반철도나 광역철도, 도시철도사업은 진행과정이 오래 걸릴 뿐 큰 문제가 없지만, 민간제안사업은 건설 시장이 위축되거나 금융 위기와 같은 외부 요인이 생기면 시공사 부도나 사업과정상 마찰이 생기기도 한다. _35쪽

더블역세권이나 트리플역세권이라고 무조건 좋은 것이 아니다. 서울 주요 지역이나 강남권을 지나가는 제대로 된 노선 하나라도 있는 것이 중요하다. 역 주변에 산지가 있거나 개발제한구역이나 혐오시설, 군부대, 학교 등이 있다면 개발이 제한된다. 이러한 지역은 역세권의 영향이 미치는 범위가 작을 수밖에 없다. 지역 거점 업무지구인 상업지역에 있는 역, 중심 업무지구인 상업지역까지 직접 연결된 노선에 있는 역, KTX 정차역 등의 경우 역 주변에 미치는 범위가 상대적으로 넓다. 이러한 역의 영향력에 따라 투자의 범위를 넓게 잡을지 좁게 잡을지를 생각해야 한다. _45~46쪽

남양주 왕숙지구 공간계획의 주제는 자족기능을 갖추고 주변 도시와 교류하며 성장하는 ‘공생도시’다. 친환경문화, 사회경제, 비즈니스 복합 개념을 포괄하는 근린생활권에 공원녹지로 연결된다. GTX-B와 S-BRT 정류장 등 교통 핵심거점을 특화구역으로 설정해 교통과 자족, 주거, 공원 등 휴식공간이 어우러지는 특화설계를 제안했다. _110쪽

2019년 10월 31일 정부는 ‘광역교통 2030’을 발표했다. 앞으로 10년간 대도시권 광역교통의 정책 방향과 광역교통의 미래 모습을 제시하는 기본 구상으로, 광역거점 간 통행시간 30분대로 단축, 통행비용 최대 30% 절감, 환승시간 30% 감소 등의 3대 목표를 제시했다. 그리고 이를 달성하기 위해 세계적 수준의 급행 광역교통망 구축과 버스 환승 편의증진 및 공공성 강화 등 4대 중점 과제를 발표했다. _147쪽

성남역의 핵심은 GTX 노선과 경강선, 굿모닝파크로 인한 도시 연결이다. GTX-A 삼성~동탄선 중간역으로 삼성역까지 10분에 갈 수 있다. 이미 SRT는 동일한 노선으로 운행하고 있으나 성남역에는 정차하지 않는다. GTX는 6량 1편성(장래 8량1편성), 최고속도 200km로 출퇴근 시 7분 간격으로 운행될 예정이다. 성남역은 경강선(성남~여주)과 환승되며 역사는 분당~수서 간 고속화도로 하부에 설치된다. _190쪽

GTX-B 노선은 남양주, 구리시 등 교통 여건이 열악했던 수도권 동북부 지역과 인천, 부천 등 수도권 서부지역의 서울 도심 접근성이 향상될 것으로 기대된다. 남양주 왕숙 등 수도권 신도시 발전에도 핵심적인 역할을 수행하고, 이미 사업 추진 중인 GTX-A, GTX-C 노선과 시너지 효과도 나타날 것으로 기대된다. _223쪽

수원은 수원역을 중심으로 교통(특히 철도 중심)이 집중화되고 있는 만큼 트램 역시 수원역을 향해 가고 있다. 수원은 관광적 자원이 풍부한 도시이기 때문에 트램을 활용하면 좋다. 트램을 마을버스로 전락시키지 않으려면 트램 중심의 다양한 마케팅과 도시 관광 프로그램을 극대화해야 한다. 수원시가 트램에 상당히 적극적이어서 수원 1호선은 순항할 가능성이 보인다. _436쪽