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아파트가 아니다! 오피스텔이 아니다!
최적의 투자처는 지식산업센터다!

정부는 계속해서 뜨거운 부동산 시장을 잠재우기 위해 규제를 강화하고 있다. 연이어 발표되는 부동산 대책은 실제 투자를 생각했던 많은 사람에게 여러 고민과 상실감을 안겨주고 있다. 그러나 이런 부동산 시장의 불안함에서 살짝 벗어나 있는 물건들이 있다. 바로 업무용 부동산인 ‘지식산업센터’다.
강남과 마포·용산·성수와 같은 투자 가치가 높은 지역은 10억 원 정도로는 투자할 만한 좋은 물건을 찾기 힘들다. 하지만 그 5분의 1만으로도 충분히 수익을 올릴 수 있는 투자 대상이 바로 과거 ‘아파트형 공장’이라 불렸던 ‘지식산업센터’다. ‘지식산업센터 전문가’인 저자의 오랜 경험에서 우러나온 노하우와 현장감 있는 스토리는 누구나 어렵지 않게 지식산업센터에 투자할 수 있도록 도와줄 것이다. 부동산 투자 블루오션인 지식산업센터에 이 책을 들고 뛰어들어라! 규제로 막혀 있는 부동산 투자에 새로운 기회로 다가올 것이다.

천만 원으로도 수익 창출이 가능한
지식산업센터의 모든 것!

많은 사람이 안정적인 투자 수단으로 부동산을 선호한다. 하지만 잦은 부동산 법 계정과 규제는 사실상 부동산 투자를 어렵게 만들었다. 저자는 그 대안으로 상대적으로 규제에서 벗어나 있는 상가 위주의 수익형 부동산과 불황에도 흔들리지 않는 업무용 부동산의 두 장점을 갖춘 ‘지식산업센터’를 추천한다.
지식산업센터는 대출 규제가 없어 소액으로도 살 수 있고, 공급이 제한적이라 가격 하락 가능성이 낮다. 게다가 실사용자에게는 세금과 대출 혜택도 있으며, 자녀 증여용으로도 최고다. 다달이 들어오는 임대료는 노후자금으로도 충분하다.
이 책에는 왜 지금 지식산업센터를 사야 하는지에 대한 10가지 이유를 설명하면서, 지식산업센터 초보자를 위한 기초 상식부터 ‘지식산업센터 전문가’인 저자의 결코 실패하지 않는 풍부한 투자 노하우가 가득 담겨 있다.
또한 취득세, 법인세, 부가가치세 등 헷갈리기 쉬운 지식산업센터와 관련 세금에 대해 이해하기 쉽게 설명하면서 투자 시 주의할 점에 대해 짚어 준다. 마지막으로 수요가 넘치거나 임대하기 좋아 투자하기 좋은 서울지역 지식산업센터 주목 지역을 담았고, 경기도권과 인천시 지식산업센터 투자 시 유의점도 소개한다.
정부의 강한 규제 속에서도 살아남은 부동산 투자 블루오션 지식산업센터! 이 책과 함께 성공적인 투자의 길에 들어가길 바란다.

조주현(건국대학교 부동산학과 명예교수)
비교적 규제가 덜하고 경상수익과 자본차익을 동시에 거둘 수 있는 부동산 틈새시장으로서 지식산업센터는 개인투자자가 손쉽게 접근할 수 있는 가장 유망한 투자 상품이라고 생각한다. 때마침 학문과 실무를 겸비한 이 분야 최고 전문가인 김성혜 박사의 저서가 출간된 것은 매우 의미 있는 일이다. 이 책은 지식산업센터의 과거를 돌아보고 현재를 조명하며 미래를 예측하고 냉철한 분석과 혜안으로 투자의 지침을 제공할 뿐 아니라 대학의 부동산시장분석 과목에서도 교재로 채택할 가치가 있는 깊이 있고 객관적인 학문적 내용을 담고 있다. 건설부동산 관련 학과의 대학(원)생, 개인투자자, 건설공급자, 실수요자뿐만 아니라 지식산업센터를 관장하는 도시 계획 및 산업정책 담당자들에게도 일독을 강력히 추천한다.

박원갑(KB국민은행 부동산 수석 전문위원)
요즘같이 부동산 규제가 점점 많아지는 때에 소액으로 가능한 좋은 투자 대안이며 그동안 일반인이 잘 알지 못했던 지식산업센터에 대해 알기 쉽게 설명하고 있다.

프롤로그 _ 부동산 투기 규제 시대의 마지막 투자처, 지식산업센터에 무조건 투자하라!

1장 왜 지금, 지식산업센터를 사야 하는가
1 이제는 수익형 부동산에 관심을 가질 때다
2 지식산업센터 = 아파트형공장
3 오피스, 오피스텔, 지식산업센터의 차이점
4 대출 규제가 없어 소액으로도 살 수 있다
5 공급이 제한적이라 가격 하락 가능성이 낮다
6 일반 건물에 비해 입주자의 변동성이 없어 안정적이다
7 건물 관리가 수월하고 관리비가 저렴하다
8 일반 건물에 비해 입주민 지원시설이 잘되어 있다
9 실사용자에게는 세금과 대출 혜택이 있다
10 자녀 증여용으로 최고의 부동산이다

2장 투자 전에 알아두어야 할 기초 상식
1 지식산업센터의 역사와 변화
2 입주 업종에 제한이 있다
3 적정 업종의 사업자에게만 분양한다
4 분양 절차와 임대 프로세스
5 누구나 선호하는 좋은 호실 고르는 법
6 지식산업센터 내 상가, 창고, 근생 사무소, 기숙사 투자
7 지식산업센터를 잘 짓는 건설사가 따로 있다
8 발코니 확장의 장단점과 법률 저촉 여부

3장 결코 실패하지 않는 지식산업센터 투자 노하우
1 몇천만 원만 갖고 있다면 분양을 받아라
2 2년 이내 지식산업센터가 필요하면 바로 사라
3 누구 명의로 사느냐에 따라 투자 수익이 달라진다
4 분양대행사와 부동산중개업소, 어디서 분양받을까
5 임대 잘 놓는 방법
6 임대 계약 잘하는 7가지 방법

4장 지식산업센터 투자 원칙과 세금
1 지식산업센터 투자 성공의 10가지 원칙
2 지식산업센터 투자 시 주의할 점
3 지식산업센터의 미래
4 세금 1 - 취득세
5 세금 2 - 소득세, 양도소득세, 법인세, 재산세, 교통유발부담금
6 세금 3 - 부가가치세
7 474% 투자 수익률을 올리다

5장 지식산업센터 투자, 이곳을 주목하라
1 지식산업센터 투자의 큰 경계, 산업단지 안과 밖
2 눈여겨봐야 할 택지개발지구
3 입주 물량이 풍부한 서울디지털산업단지(구로, 가산)
4 역세권에 배치된 문정동 지식산업센터
5 가격 상승으로 수요가 넘치는 성수동 지식산업센터
6 임대하기 좋은 영등포구·강서구 지식산업센터
7 경기도·인천광역시 지식산업센터 투자 유의점

에필로그 _ 부동산 투자 블루오션 지식산업센터를 붙잡아라!
부록 _ 지식산업센터 입주 가능 업종

수익형, 업무용 부동산은 불황기에 더 빛이 나고 고령일수록 갖고 있어야 할 필수 자산이다. 이 두 장점이 하나로 합쳐진 것이 바로 지식산업센터다. 지식산업센터는 대출이 많이 되기 때문에, 불황기에 여의도나 강남에 임차하여 사용하다가 인근의 지식산업센터를 매수하여 옮겨오는 회사들이 많다. 그렇기에 경제 불황의 그늘이 드리워지고 있는 요즘에도 영등포구 양평동, 당산동이나 성동구 성수동에는 지식산업센터의 매매 물건이 없다. 즉 지식산업센터는 불경기에도 침체가 별로 없다. _ p.22

완공된 후 개별입지의 지식산업센터의 소유는 아무나 해도 된다. 그러나 분양은 아니다. 반드시 적정 업종의 사업자가 받아야 한다. 시행사는 지식산업센터 분양 시 적절한 업종의 사업자에게만 분양한다. 처음에는 입주 적정 업종의 사업자에게 분양을 할 경우 시행사의 토지 취득세가 감면되는데 이를 위해서 그렇게 하는 것으로 생각했다. 그런데 시행자의 토지 취득세 때문이 아니라 입주자 모집 공고문 때문이었다. 시행자가 모집 공고문을 작성해 시장·군수 또는 구청장으로부터 승인을 받을 때 ‘입주자의 자격 및 입주 대상 업종을 공고하고 이의 유자격자에 한해서 분양을 하겠다’고 한 것이 이유이다. _ p.91

요즘은 아파트뿐만 아니라 오피스텔까지 전매가 제한되어 있다. 조정대상지역에서 규모가 100개 호실 이상의 오피스텔은 등기 후에야 분양권 전매가 가능하다. 그러나 지식산업센터는 분양권 전매 제한이 없다. 그러므로 분양받은 직후에도 전매가 가능하다. 그러나 지식산업센터 분양권에 대한 프리미엄은 해당 건물 분양이 끝난 직후부터 붙기 시작해서 입주 무렵이 되어야 활발하게 팔린다. 왜냐면 분양권을 바로 사서 입주하려는 실수요자들이 사려 하기 때문이다. 지식산업센터를 분양받아서 중도금 무이자 융자로 시간을 끌어왔는데, 잔금을 내야 하는 부담을 지기 싫다면 전매를 하면 된다. 그리고 전매 시에 프리미엄을 꼭 챙겨 가면 된다. _ p.137

지식산업센터는 일반적으로 한 호실을 기준으로 주차가 한 대 정도 배정된다. 회사 대표를 제외하고는 직원들 대부분 대중교통을 이용해야 하므로 역 근처에 있는 지식산업센터가 우선이다. 여자의 발걸음으로 역세권이라 할 수 있는 500미터 이내면 좋다. 택지개발지구의 경우 역에서 먼 곳인 경우가 많아 잘 살펴봐야 한다. 또한 지하철 개통 예정지라고 역세권으로 생각할 것은 아니다. 지하철(철도)은 국가 재정 부담에 따라 일반철도(100%), 광역철도(최대70%), 도시철도(60%, 서울40%), 민간(협의) 등으로 사업을 구분할 수 있다. 일반철도는 국가재정에 따라 시일이 걸리더라도 순차적으로 진행이 가능하지만, 광역철도나 도시철도는 지자체 예산과 정치적 상황에 따라 달리 움직일 수 있다. 민간사업은 사업성이 결여되면 계획을 발표해놓고도 사업을 포기하는 경우가 적지 않다. _ p.176

지식산업센터가 산업단지 안에 세워져 있는지, 산업산지 밖에 세워져 있는지는 투자에 있어서 매우 중요하다. 산업단지 내에 있는 지식산업센터는 산업단지공단이 관리 및 감독을 하고, 산업단지 밖에 있는 지식산업센터는 해당 시·군·구 지자체가 관리와 감독을 한다. 산업단지공단이 담당할 경우 엄격하고 까다롭게 관리하고 있어서 임대가 수월하지 않기 때문이다. 산업단지는 국가산업단지, 도시첨단산업단지, 외국인전용단지, 자유무역지역, 지방산업단지 등이 있는데 이러한 산업단지는 2019년 현재 전국에 1,207개소가 있다. _ p.241