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여전히 탄탄한 투자 대상, 지식산업센터!
투자 및 실사용하려면 믿을 수 있는 기본서를 지참하라

새로운 정부 출범으로 아직은 확정되지 않은 부동산 정책과 함께 높은 분양가, 높아진 대출금리를 생각하면 지식산업센터 투자는 조금은 조심스럽게 접근해야 할 필요성이 있다. 그러나 실사용 기업들에게 주어지는 정책 자금은 여전히 2%대이고 업무 공간의 안전성을 생각하면 지식산업센터는 여전히 직접 사용할 기업에게 너무나 매력적인 부동산이다. 또한 실사용 희망자가 많은 만큼 가격이 쉽게 하락하지 않을 가능성이 크기에 지식산업센터는 아직 그 어떤 것보다 탄탄한 투자 대상임에는 변함이 없다.
그렇기에 현재 지식산업센터 투자와 실사용에 관심이 있다면 현장의 흐름을 명확하게 파악하는 전문가의 조언이 반드시 필요하다. 부동산학 박사이자 ‘지식산업센터 전문가’인 저자의 오랜 경험에서 우러나온 노하우와 현장감 있는 스토리는 누구나 어렵지 않게 지식산업센터에 접근할 수 있도록 도와줄 것이다. 아울러 이번 개정판에는 지식산업센터·상가 등 주택 외 부동산의 전월세 전환율 계산법과 현재 지식산업센터 투자 흐름을 조사해 서울 경기권 지식산업센터 시장 동향 또한 자세히 담았다.

규제의 무풍지대,
지식산업센터 전문가가 알려주는
투자 시장의 흐름

투자의 가장 큰 비중을 차지하는 부동산. 많은 사람들의 관심 속에 부동산 관심의 열기는 식지 않는다. 지식산업센터는 대출 규제가 없었기 때문에 많은 이들의 사랑을 받은 투자처다. 그러나 금리 인상으로 인해 대출 이자 또한 커졌다. 이럴 때일수록 평소보다 더 주의하면서 투자에 임해야 하고, 그만큼 오랫동안 현장의 흐름을 몸소 겪어온 실력 있는 전문가의 조언을 따라야 한다.
20년 넘는 오랜 시간 동안 부동산 현장에 있었고 14년 이상 지식산업센터를 중개해온 저자는 확실한 ‘지식산업센터 전문가’로 현 부동산 시장의 흐름을 정확하게 파악하고 있다. 이 책에는 왜 지식산업센터를 사야 하는지에 대한 10가지 이유를 설명하면서, 지식산업센터 초보자를 위한 기초 상식부터 ‘지식산업센터 전문가’인 저자의 결코 실패하지 않는 풍부한 투자 노하우가 가득 담겨 있다. 또한 취득세, 법인세, 부가가치세 등 헷갈리기 쉬운 지식산업센터와 관련 세금에 대해 이해하기 쉽게 설명하면서 투자 시 주의할 점에 대해 짚어 준다.
특별히 새로운 개정판을 작업하면서 지식산업센터, 상가 등 주택 외 부동산의 전월세 전환율에 대한 항목을 실었다. 상가 임대차보호법과 시행령을 살펴보며 알기 쉽게 계산하는 법을 알려준다. 마지막으로 현재 서울 경기 지역 지식산업센터 동향을 실었다. 한눈에 볼 수 있도록 각 지역별 위치를 표시했고, 함께 연면적, 분양·입주시기, 분양가, 임대료를 정리해 실었다. 이후 공급 예정인 지식산업센터의 정보를 소개해 새로운 투자처를 발견하고 생각해 볼 수 있도록 안내한다.

조주현(건국대학교 부동산학과 명예교수)
비교적 규제가 덜하고 경상수익과 자본차익을 동시에 거둘 수 있는 부동산 틈새시장으로서 지식산업센터는 개인투자자가 손쉽게 접근할 수 있는 가장 유망한 투자 상품이라고 생각한다. 때마침 학문과 실무를 겸비한 이 분야 최고 전문가인 김성혜 박사의 저서가 출간된 것은 매우 의미 있는 일이다. 이 책은 지식산업센터의 과거를 돌아보고 현재를 조명하며 미래를 예측하고 냉철한 분석과 혜안으로 투자의 지침을 제공할 뿐 아니라 대학의 부동산시장분석 과목에서도 교재로 채택할 가치가 있는 깊이 있고 객관적인 학문적 내용을 담고 있다. 건설부동산 관련 학과의 대학(원)생, 개인투자자, 건설공급자, 실수요자뿐만 아니라 지식산업센터를 관장하는 도시 계획 및 산업정책 담당자들에게도 일독을 강력히 추천한다.

박원갑(KB국민은행 부동산 수석 전문위원)
요즘같이 부동산 규제가 점점 많아지는 때에 소액으로 가능한 좋은 투자 대안이며 그동안 일반인이 잘 알지 못했던 지식산업센터에 대해 알기 쉽게 설명하고 있다.

개정판 프롤로그 _ 출판 이후 지식산업센터의 변화!
프롤로그 _ 부동산 투기 규제 시대의 마지막 투자처, 지식산업센터에 무조건 투자하라!

1장 왜 지금, 지식산업센터를 사야 하는가
1 이제는 수익형 부동산에 관심을 가질 때다
2 지식산업센터 = 아파트형공장
3 오피스, 오피스텔, 지식산업센터의 차이점
4 대출 규제가 없어 소액으로도 살 수 있다
5 공급이 제한적이라 가격 하락 가능성이 낮다
6 일반 건물에 비해 입주자의 변동성이 없어 안정적이다
7 건물 관리가 수월하고 관리비가 저렴하다
8 일반 건물에 비해 입주민 지원시설이 잘되어 있다
9 실사용자에게는 세금과 대출 혜택이 있다
10 자녀 증여용으로 최고의 부동산이다

2장 투자 전에 알아두어야 할 기초 상식
1 지식산업센터의 역사와 변화
2 입주 업종에 제한이 있다
3 적정 업종의 사업자에게만 분양한다
4 분양 절차와 임대 프로세스
5 누구나 선호하는 좋은 호실 고르는 법
6 지식산업센터 내 상가, 창고, 근생 사무소, 기숙사 투자
7 지식산업센터를 잘 짓는 건설사가 따로 있다
8 발코니 확장의 장단점과 법률 저촉 여부
9 지식산업센터·상가 등 주택 외 부동산의 전월세 전환율

3장 결코 실패하지 않는 지식산업센터 투자 노하우
1 몇천만 원만 갖고 있다면 분양을 받아라
2 2년 이내 지식산업센터가 필요하면 바로 사라
3 누구 명의로 사느냐에 따라 투자 수익이 달라진다
4 분양대행사와 부동산중개업소, 어디서 분양받을까
5 임대 잘 놓는 방법
6 임대 계약 잘하는 7가지 방법

4장 지식산업센터 투자 원칙과 세금
1 지식산업센터 투자 성공의 10가지 원칙
2 지식산업센터 투자 시 주의할 점
3 지식산업센터의 미래
4 세금 1 - 취득세
5 세금 2 - 소득세, 양도소득세, 법인세, 재산세, 교통유발부담금
6 세금 3 - 부가가치세
7 600% 투자 수익률을 올리다

5장 지식산업센터 투자, 이곳을 주목하라
1 지식산업센터 투자의 큰 경계, 산업단지 안과 밖
2 눈여겨봐야 할 택지개발지구
3 입주 물량이 풍부한 서울디지털산업단지(구로, 가산)
4 서울 지역 지식산업센터 시장 동향
5 경기 지역 지식산업센터 시장 동향

에필로그 _ 부동산 투자 블루오션 지식산업센터를 붙잡아라!
부록 _ 지식산업센터 입주 가능 업종

전국에는 총 1,363개의 지식산업센터가 있다(2022년 5월 기준). 다음 표에서 보는 바와 같이 경기도에 641개, 서울에 365개 등 수도권(서울, 경기도, 인천)에 총 1,086개의 지식산업센터가 있다. 이는 전국의 지식산업센터의 79.7%에 이른다. 이렇게 대부분의 지식산업센터가 수도권에 집중되어 있다. 지방은 저렴한 토지가 넓게 분포되어 있어 공장시설을 높게 올릴 필요가 없기 때문이다. 그러나 최근 수도권의 토지 부족으로 지방 쪽의 지식산업센터 건립 비율이 높아지고 있다. _ p.29

2019년 말에 분양을 한 성수동의 지식산업센터 하나가 있었다. 그 건물 내 입지가 좀 떨어지는 1층 상가 한 호실이 1,850만 원이라는 저렴한 가격에 분양되었고 위층의 지식산업센터 호실들은 1,350만~1,500만 원에 분양되었다. 2년이 지나 2021년 12월에 입주가 시작되었는데, 지식산업센터 호실들은 2,500만 원 이상을 호가하였고, 그 상가는 350만 원을 붙인 2,200만 원에 팔려고 내놔도 안 팔려서 결국 수분양자는 등기를 해야 했다.
상가 임차자들이 장사가 잘 안되면 매매가도 높아질 수가 없고, 지식산업센터가 80% 이상 대출이 나오는 데 반해 상가는 근생으로서 대출이 60%로 제한되기 때문에 매수자가 훨씬 적다. 2년 전쯤 가격 급등기에 물건을 구해주지 못하자 지인 하나가 인터넷에서 보고 지식산업센터 1층 상가를 사겠다고 해서 말렸다. 그 상가는 현재 임차자 없이 텅 비어 있다. _ p.124

지식산업센터는 대기업에는 혜택이 없고 중소기업에 혜택이 많다 보니 중소기업들이 많이 입주를 한다. 법인기업들은 법인 명의로 많이 구입하지만 대표이사가 100% 주식을 소유한 중소 법인인 경우 대표이사 본인이나 배우자의 명의로 사서 본인의 법인에 임대를 주는 경우도 많다. 이 경우 ‘임대인 = 임차인’으로서 안정적인 임대차 소득을 얻을 수 있으며, 다소 높은 가격으로 임차료를 책정하여 법인의 돈을 개인의 소득으로 가져오기도 한다. 무엇보다 법인의 사업 리스크에서 부동산 하나는 확실히 지킬 수 있다는 것이 장점이다. 그러므로 구입자가 법인의 대표라면 법인의 이름으로 살 것인지 개인의 이름으로 사서 법인에게 임대할 것인지 고민해볼 일이다. _ p.158~159

2015년 어느 날 인근의 지식산업센터가 3억 6,000만 원에 매매로 나왔다. 2005년에 지어진 다소 오래된 건물이기는 해도 실평수가 32평이 넘는 만큼 시세보다 다소 낮은 가격이었다.(중략) 고객은 대출과 보증금을 제하면 자기자본 3,500만 원, 취·등록세 1,600만 원, 중개보수 220만 원 등 총 5,300만 원이 안 들어간 셈이다. 그리고 다달이 200만 원씩 2년, 임대료를 높여서 210만 원씩 다시 2년을 받았다. 대출 이자 80만 원(사실 80만 원도 채 안 된다)을 제하면 5,300만 원을 투자해서 120만 원을 2년간, 또 130만 원 이상을 3년간 받아서 7,500만 원 이상의 수익을 올린 것이다. 매입 후 4년 만에 투자금을 다 회수하고도 남은 것이다.
얼마 전 이 고객이 내게 시세를 문의해와서 6억 원 정도가 된다고 알려줬다. 그러자 “매도할까 하는데 어떤가요?” 하고 물었다. 나는 “앞으로 더 오를 건데, 왜 파느냐?”라고 말해줬다. 성수동 지식산업센터는 앞으로 더더욱 희소성이 생길 것으로 봤기 때문이다. 이 고객은 아직도 그 물건을 보유하고 있다. 5년간 세전 투자 수익률이 무려 600%에 이르는 엄청나게 성공한 투자였다. 2022년 8월에 문득 이 지식산업센터를 들여다보니 16억 원 이상으로 매도할 수 있다. 이쯤에서는 수익률을 논하는 것이 무의미해졌다. _ p.243~244

가끔 분양가가 저렴하다는 이유로 매입하려는 분들이 있는데, 분양가가 저렴하다고 상승 가능성이 높은 것은 아니다. 가장 가격대가 높은 강남의 아파트가 지난 몇 년간 다른 지역의 아파트들에 비해 더 높은 상승률을 보여왔던 것처럼 지식산업센터도 분양가가 높은 곳이 앞으로도 더 높은 상승률을 보일 가능성이 높다. 아주 오랫동안 직접 사용할 실수요자라면 어디든 필요한 지역의 지식산업센터를 사도 상관없지만 그렇지 않고 투자 목적이라면 수요와 공급을 살펴보고 분양을 받아야 한다.
실수요자라면 땅값이 저렴한 구로구 금천구의 서울디지털산업단지를 추천한다. 원칙적으로 임대사업을 불허하기 때문에 투자자는 곤란하다. 거래처의 고객들이 주로 여의도에 많다면 영등포구 가산 쪽을 알아보고, 주로 강남에 고객이 많다면 성수동 쪽으로 가야 한다. 집이 분당이라면 판교나 성남 쪽을 보는 것도 좋다. 투자자는 산업단지가 아니라 개별입지 쪽을 보기 바란다. 그리고 역세권이나 역이 개설될 곳을 중점적으로 보면 좋다. _ p.261