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‘개발’이라는 광풍 앞에 선 모든 이가 알아야 할 법률지식!
“법을 알아야, 내 재산 확실히 지킨다!”
정비구역 지정부터 조합 해산까지
재개발 재건축의 모든 것!

금쪽같은 내 재산, 법을 알아야 제대로 지킨다!
재개발 재건축의 사업진행에 관한 법률인 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)은 2003년 7월 1일 시행 이후, 14년이 지난 2018년 2월 9일자로 전면 개정되어 시행되었다. 이후 기존 정비사업에서 파생된 문제점을 보완하고 정비사업의 종류를 통폐합하는 큰 변화가 생겼다. 이렇게 법은 계속 바뀌고 판례도 새롭게 나온다. 그렇지만 이 법이 이해당사자 간의 분쟁을 조정하기 위해 만들어지다 보니 언제나 정의롭고 항상 약자를 보호하는 것은 아니다. 그렇지 못한 경우도 많다. 당연히 법 때문에 억울한 상황에 처하는 사람도 생긴다.
조합원이 되면 꼭 알아야 하는 법은 무엇일까? 재개발이나 재건축에 참여하지 않고 현금청산자가 되려면 어떤 절차를 밟아야 할까? 분양신청 과정에서 발생하는 문제는 어떤 법조항을 참고할까? 조합과 시공사가 충돌할 때는 어떤 법에 기댈 수 있을까? 기존 조합에 문제가 있다면 어떻게 대응해야 할까?
이 책은 조합 설립에서 시공, 입주, 분양까지 조합과 조합원 그리고 이해당사자들이 각자의 입장에서 필요한 법과 절차에 대해, 알기 쉽게 설명해주고 있다. 2018년에 전면 개정된 도시정비법을 새롭게 해설해주었고, 2018년 법 개정 이후 생긴 법적 다툼에서의 새로운 판례와 사례 등을 소개했다. 재개발재건축 전문 변호사 두 명이 추가 집필자로 참여했다.

각종 이권 다툼이 끊이지 않는 재개발 재건축 사업 현장의 민낯!
재개발과 재건축이 현재는 같은 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받고 있지만, 그 출발의 모태는 달라서 성격도 매우 다르다. 재개발은 종전의 ‘도시재개발법’에, 재건축은 종전의 ‘주택건설촉진법’에 규정되어 있었다. 재개발은 정비기반시설이 열악한 지역에 도로와 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이다. 재건축은 정비기반시설, 즉 도로와 공원 등의 시설이 양호한 지역(보통은 아파트지역이다)에서 건물소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 사업이다. 말하자면, 재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있고, 재건축은 민간주택사업의 성격이 짙다. 이 때문에 사업방식과 절차는 매우 비슷하지만 속을 들여다보면 크게 다르다.
재개발이든 재건축이든 시작은 조합이 설립되면서부터다. 그런데 이 조합이 설립되면서부터 조합장 및 조합집행부의 비리, 이를 비판하고 몰아내려는 반대파의 공격, 시공사 선정과 관련된 각종 야합, 용역업체들의 이권개입, 신구 조합원 간의 갈등, 아파트 주민과 상가 상인과의 충돌 등 각종 분쟁이 시작된다. 많은 사람들의 이해관계가 얽히고설켜 있는 재개발 재건축 관련 현장에서는 어느 한쪽이 웃음을 짓는 순간, 다른 한쪽에서는 땅을 치며 피눈물을 흘린다. 재개발 재건축 전문가인 저자들은 이러한 상황 속에 있는 이해당사자들에게 꼭 필요한 법률지식과 도움을 주는 실제 사례를 담아 합리적인 선택과 판단을 돕고 있다.

남을까, 떠날까? 대박인가, 쪽박인가?
재개발 재건축이 ‘황금알을 낳는 거위’였던 시절이 분명 있었다. 정비구역 지정이나 조합이 설립되는 순간부터 해당지역 낡은 아파트 가격이 치솟고, 땅값 역시 부르는 게 값일 만큼 오르던 때다. 반면 부동산 경기 침체로 추가분담금을 우려한 조합원들과 수지타산이 안 맞아 재개발 재건축 사업을 기피한 건설사들의 영향으로 재개발 재건축 포기 구역이 급증한 적도 있었다. 하지만 낙후된 지역과 낡은 주택이 밀집한 지역에 거주하고 있다면 원하든 원하지 않든 재개발 재건축 사업의 대상이 된다. 여기서 해당지역 주민들의 갈등과 고민이 시작된다. 무조건 따를 수도 무조건 거부하거나 저항할 수도 없는 상황이 많이 생긴다. 그런데 대세를 거스를 수 없다면? 관련 법률을 조금이라도 제대로 알고 있는 사람이 자신에게 가장 유리한 선택과 이익이 되는 결정을 할 수 있다. 때로는 소송을 해야 할 일도 생기기 때문에 삶의 터전이자 소중한 재산을 지키기 위한 긴박한 상황과 맞닥뜨린다. 언제 어떤 상황에서 변호사의 도움을 받아야 하는지, 재산 가치를 평가하는 감정평가사의 역할은 무엇인지, 조합, 시행사, 용역업체 등의 권력 행사에는 어떤 대응을 해야 하는지 실제로 닥치지 않으면 알 수 없다.
이 책은 재개발 재건축 분야에서 활약하고 있는 전문 변호사들의 풍부한 경험과 이해하기 쉬운 관련 법 조항 설명으로 재개발 재건축이 예정되거나 진행되고 있는 지역에 거주하는 사람, 그런 지역에 투자를 고민하는 사람에게 필요한 가장 현실적인 대응 방안과 조언을 주고 있다.

머리말 / 재개발 재건축은 내 재산을 제대로 지키는 일

1장 재개발 재건축, 이 정도는 기본 상식
재개발 재건축이란
왜 재개발 재건축에 분쟁이 많을까
재개발 재건축 지역 투자, 꼭 해야 하는 질문
개발구역 내 분양권 투자, 조심할 것은
재개발 재건축, 어떻게 시작되나

법무법인 센트로의 법률 Tip 1 /
주택법과 도시개발법상의 개발사업
법무법인 센트로의 법률 Tip 2 /
주택법상 개발사업에서 토지주의 협상 성공 사례

2장 조합과 이해당사자들의 손익계산법
조합의 권력은 어디까지인가
조합장, 해볼 만한가
아버지가 조합 이사가 됐다는데, 괜찮을까
비상대책위원회 출신 조합장, 제대로 일하고 있나
서면결의서 위조, 대안이 있을까
매도청구소송 완료 후 조합이 대금을 안 주면
보증금 못 받은 임차인 때문에 사업이 지연된다면
단지 내 상가 소유자가 재건축에 반대한다면
상가 및 토지분할 소송, 어떻게 대응할까
정비사업 협력업체 계약 시 ‘추정가격’에 부가세 포함될까
조합원의 정보공개 요청, 어떻게 처리할까

법무법인 센트로의 법률 Tip 3 /
조합임원 해임절차

3장 남는 사람과 떠나는 사람의 동상이몽
사업시행계획인가란
분양신청 할까, 말까
‘종전자산평가’, 왜 중요한가
재개발 현금청산 이후 절차는
재건축구역 내 사업자, 영업보상 받을 수 있나
재개발구역에서 영업보상 받으려면
매도청구 수용재결 지연시키면
현금청산 시 연 15% 이자 받는 법
사업비, 현금청산자도 분담해야 되나
공동 상속인의 분양신청에서 문제가 되는 경우
조합원자격과 분양자격의 쟁점들

법무법인 센트로의 법률 Tip 4 /
수용절차 이해 및 소유자의 대응방법
법무법인 센트로의 법률 Tip 5 /
현금청산 매도청구 관련 FAQ

4장 끝까지 계속되는 갈등과 충돌
관리처분계획으로 무엇이 달라지나
문제 있는 사업진행, 어떻게 해야 하나
신탁등기 후 명도거절 시, 강제명도 및 철거 가능한가
조합에 대한 채권, 조합원한테 받을 수 있나
위법한 종전자산평가, 대응방안은
수분양자에 대한 이전등기 지연, 어떻게 대처할까
재개발 재건축, 무작정 버티는 게 능사일까
정비구역 내 종교시설, 어떻게 처리할까
최후의 전쟁, 시공사 vs 조합, 대응방안은

법무법인 센트로의 법률 Tip 6 /
명도소송 6개월 이내에 끝내기
법무법인 센트로의 법률 Tip 7 /
변호사 얼굴 보고 입금하라

맺음말 / 대세를 잘 보고, 법을 제대로 활용하자

부록 / 중학생, 할머니도 알아야 할 필수 법률상식
변호사에게 사건 의뢰하는 법
감정평가사 활용법

강력하고 효율적인 사업 진행을 이유로 다양한 의견을 무시하거나 소수의 권익을 억압한다면 조합원의 반발은 물론 그로 인한 역효과도 불러올 수 있다. 재개발 개건축 관련 현장에서는 이해당사자가 너무 많다 보니, 한쪽이 웃음을 짓는 순간 땅을 치며 피눈물을 흘려야 하는 사람이 생긴다. 전쟁터가 따로 없다._6p

재개발이냐 재건축이냐에 따라 가지고 있는 집에 대한 시가(時價)보상 여부가 달라지고, 상가의 경우 영업 손실보상 여부가 달라진다. 재건축은 시가보상을 해준다. 즉, 개발이익이 반영된 금액으로 보상해준다. 반면 재개발은 개발이익이 반영되지 않은 금액으로 보상을 하지만, 상가의 경우 영업 손실을 보상받을 수 있고, 이전비(이사비)도 받을 수 있다._17~18p

개발사업 이야기가 수십 년 동안 나왔는데 진척이 지지부진한 곳이 많다. 그래서 ‘오래 끌었는데 쉽게는 안 되겠지’ 하며 방심을 하고 부동산을 구입하는 사람이 많다. 그러나 개발사업은 오랫동안 아무 움직임이 없다가도 순식간에 진전되는 경우가 많으므로 각별히 주의해야 한다._22p

부동산이 급등하는 시기에는 분양권 취득과 관련한 문제가 빈번하게 발생한다. 특히 여러 부동산을 소유하고 있는 사람으로부터 분양권 취득을 목적으로 부동산을 취득하는 경우 분양권을 가질 수 있는지에 관하여 법에서 구체적으로 정하고 있지 않아 논란의 소지가 많다._36p

매도청구소송이 진행 중인 물건은 보통 처분금지가처분이 되어 있어서 취득하더라도 나중에 조합이 매도청구소송에서 승소 후 소유권이전을 요구해오면 넘겨주어야 한다. 매도청구소송을 통해 일단 조합으로 소유권이 넘어간 이후에 그것이 다시 경매물건으로 나오는 경우도 있다. 두 가지 경우 모두 입찰할 것인지 여부는 매우 민감한 문제이므로 반드시 전문 변호사와 상의해야 한다._43p

이제는 조합설립결의에 하자가 있는데도 설립인가를 받았다면 ‘총회결의에 흠이 있으니 조합설립인가처분은 취소되어야 한다(혹은 무효이다)’는 행정소송을 하여야 한다._67p

사람들은 보통 조합장이 사업의 모든 권한을 쥐고 모든 것을 결정한다고 생각한다. 물론 조합을 이끌어가는 수장이기 때문에 권한이 있는 것은 당연하지만 모든 결정권을 가진다고 할 수는 없다. 특히나 조합원의 이익과 관계된 민감한 사항은 총회에서 조합원들의 다수 결정에 의하지 않으면 불가능하다._80p

요즘 같은 저금리 시대에 12%의 이자를 받을 수 있다니, 어찌 보면 대금 지급이 늦어지는 게 의뢰인에게는 더 유리한 일일지도 모른다. 매도청구소송에서 감정가액을 높이고자 항소하여 재감정을 받는 것도 필요하지만 재빨리 조정으로 확정시키고 10%의 이자청구를 하는 것도 하나의 방법이다._112p

상가 소유자들이 법적으로 가지고 있는 토지처분은 아파트와 상가 전체를 포괄하는 토지이고 그중에 일부 지분을 가지고 있는 것이다. 그런데 그 전체에 미치는 지분이 상가 건물의 지반토지로 분할되어 나가는 것이므로 분할 전과 분할 후의 토지가격에는 엄연히 차이가 나게 된다._132p

사업시행계획인가를 받은 후에는 분양신청을 한다. 이때 분양신청을 하지 않으면 청산자가 된다. 청산은 재건축의 경우 매도청구, 재개발의 경우 수용으로 한다. 재건축은 매도청구이므로 소를 제기하여 법원의 판결에 따라 시가보상을 한다. 이와 달리 재개발은 지방토지수용위원회의 판단을 한 번 거치면 일사천리로 사업이 시행된다. 물론 이때에도 중앙토지수용위원회, 행정소송 등의 과정을 거치기도 한다. 그리고 재개발은 공시지가를 기준으로 보상한다._163p

정관이나 총회에서 의결로 막연히 ‘사업비’를 분담시킨다고 규정했을 경우 그 범위도 문제가 된다. 간혹 조합에서는 현금청산비용까지 조합의 사업지로 잡는 경우가 있는데, 조합은 현금청산을 하고 청산자의 부동산을 취득한 것이므로 현금청산비용을 지출된 사업비로 잡아서는 안 된다. 그래서 조합이 사업비 공제항볍을 하는 경우 부적적한 금액은 빼도록 해야 한다._216p

관리처분계획이 인가되면 구역 내 모든 사람들에 대한 명도소송이 가능해지고 동의한 자들에 대한 철거가 시작된다. 일부 집이 철거되고 빨간 페인트로 X자를 그려놓고 창문을 깨뜨린다. 분위기 조성을 위해서다. 관리처분계획은 이주와 철거를 하게 하는 강력한 계획이므로 일단 이를 저지할 필요가 있다._253~254p

관리처분계획취소소송은 급박한 상태에서의 임시처방이고 조합원들이 추구하는 세 가지 목적(해산, 청산, 집행부 장악)을 곧바로 충족시켜주지는 못한다. 다만 하나의 계기는 될 수 있을 것이다._256p

법은 계속 바뀐다. 새로운 판례도 계속 나온다. 법이 반드시 정의로운 것만은 아니다. 돈 많고 힘센 사람들의 입김이 작용하기도 한다. 강자로부터 약자를 보호하기 위한 법도 만들어진다. 이런 법을 강자들이 악용하기도 한다. 하지만 일반인들이 법을 알고 이를 적용하기는 쉽지 않다._312p