추가 적립 안내

『부동산금융론』개정판에 추가된 내용들은 다음과 같다. 먼저, 1981년 설립되어 주택자금만 공급해 온 국민주택기금이 주택시장 변화에 맞춰 주택도시기금으로 개편됐다. 이에 관련된 내용을 전면 수정하고 주택도시기금에 대한 내용을 기술했다. 다음으로 한국주택금융공사가 취급하는 모기지론의 변동 내용을 반영하고, 주택담보대출 심사 강화에 따른 DSR의 내용을 소개하였으며 주택연금 이용조건 개정 내용 등을 설명했다. 또한 주택금융신용보증 및 주택분양보증상품 등의 내용 중 변경된 부분들을 반영했으며 각 장의 관련 시장현황 및 각종 통계자료들을 최근 발표된 내용으로 수정했다.

금융시스템의 이해 21
제1장

제1절 경제시스템의 개요 21
1. 금융의 의의/23 2. 경제시스템의 의의/24
제2절 금융시스템의 개요 23
1. 금융시스템의 의의/23 2. 금융시스템의 기능/24
3. 금융시스템의 유형/27
제3절 우리나라의 금융시스템 29
1. 금융시장/29 2. 금융수단/31
3. 금융기관/32 4. 금융인프라(금융 하부구조)/34
제4절 금융시스템과 금융안정 36
1. 금융안정의 의미/36 2. 금융안정의 중요성/36
3. 금융안정을 위한 중앙은행의 역할/37

부동산금융시장 41
제2장

제1절 부동산금융의 개요 41
1. 부동산금융의 의의/41 2. 주택금융의 의의/41
3. 부동산금융의 기능/42 4. 부동산금융의 원칙/43
5. 부동산금융의 유형/44 6. 부동산금융 조달방식/46
제2절 부동산시장 50
1. 부동산시장의 개념/50 2. 부동산시장의 유형/51
3. 부동산시장의 기능/52 4. 부동산시장의 특징/53
5. 부동산시장의 구분/54
제3절 부동산금융시장 56
1. 부동산금융시장의 의의/56 2. 주택금융시장의 특징/56
3. 주택금융시장의 유형/57
제4절 부동산금융관련 기관 59
1. 주택금융 중개기관/59 2. 주택금융 보증기관/59
3. 주택금융 유동화기관/59
제5절 부동산금융 시스템을 위한 인프라 60

글로벌금융위기와 서브프라임 모기지 63
제3장

제1절 금융위기의 의의와 사례 63
1. 금융위기의 의의/63 2. 최근의 글로벌금융위기의 전개과정/64
3. 국제금융위기의 주요사례/65
제2절 서브프라임 모기지 70
1. 서브프라임의 개요/70 2. 서브프라임 모기지론의 부실원인/71
제3절 글로벌금융위기의 원인과 영향 73
1. 글로벌금융위기의 근본원인/73 2. 금융위기의 영향/76

주택담보대출 79
제4장

제1절 주택담보대출의 개요 79
1. 주택담보대출의 의의/79 2. 주택담보대출의 관련위험/79
제2절 주택담보대출의 유형 83
1. 적용금리형태에 따른 분류/83 2. 원리금상환방법에 따른 분류/87
3. 기타의 상환방식에 따른 부동산담보대출/91
4. 한국주택금융공사 모기지론/93
제3절 대출기준금리와 COFIX 96
1. COFIX의 의의와 도입배경/96 2. COFIX의 종류/98
3. 금리정보 제공은행/98 4. 지수산출대상 자금조달 상품/98
5. COFIX 산출과정/99 6. 공시 및 실제 운영/100
7. 기대효과/100
제4절 주택담보대출 관련 주요 용어 100
1. 기본용어/100 2. 월부금(debt service)/100
3. LTV(Loan to value)/100 4. 부채감당비율/102
5. DTI(Debt To Income)/102 6. DSR(Debt Service Ratio)/103

모기지 보험 105
제5장

제1절 모기지 보험의 개요 105
1. 모기지 보험의 의의/105 2. 모기지 보험의 필요성/106
3. 모기지 보험의 종류 및 운용방식/107
제2절 모기지 보험의 경제적 효과 108
1. 사회ㆍ경제 일반에 미치는 영향/108
2. 모기지 운용 금융회사에 미치는 영향/109
제3절 우리나라의 모기지 보험 110
1. 도입 목적/110 2. 도입 경과/111
3. 모기지 보험 가입요건/111 4. 모기지 보험 취급사 현황/112
5. 보험계약 현황/112 6. 평균담보가액/113
7. 평균 LTV/114 8. 연체추이/114

주택연금제도 115
제6장

제1절 주택연금제도의 개요 115
1. 주택연금의 의의/115
2. 일반 모기지론과 역모기지론의 차이점/115
제2절 제도 도입의 필요성과 효과 116
1. 제도 도입의 필요성/116 2. 제도 도입 기대효과/116
3. 민간 역모기지의 문제점/117
제3절 우리나라의 주택연금 상품모형 설계 118
1. 상품모형의 설계/118 2. 월지급금 결정변수/118
3. 월지급금 예시/121
제4절 우리나라 주택연금의 주요내용 122
1. 업무흐름/122 2. 취급금융회사 및 절차/122
3. 주택연금 이용조건/123
제5절 우리나라 주택연금의 주요내용 128
1. 연도별 주택연금 가입 현황/128
2. 주택연금 운영현황/128
제6절 해외사례 129
1. 미국의 사례/129 2. 일본의 사례/131

주택도시기금 133
제7장

제1절 국민주택기금의 개요 133
1. 주택도시기금의 의의/133 2. 주택도시기금의 역할 및 기대효과/133
3. 조성재원 및 용도/134 4. 주택도시기금 연혁/134
5. 주택도시기금 재무현황/135 6. 주택도시기금 관리체계/135
제2절 주거복지사업 136
1. 주택건설사업 지원/136 2. 주택전세 및 구입수요자 자금지원/136
3. 주거환경개선사업지원/136
제3절 도시재생사업 137
1. 도시의 현황/137 2. 도시재생의 필요성/138
3. 정부의 추진 방안/139 4. 주체별 역할/140
5. 기대효과/141
제4절 여유자금운용 및 개인상품 141
1. 여유자금운용/141 2. 개인상품/142
제5절 기업상품 144
1. 상품별 내용/144
제6절 주택청약종합저축 147
1. 개요/147 2. 가입 대상/147
3. 계약 기간/147 4. 예금자보호/147
5. 적립금액/147 6. 약정이율 (세금 납부 전)/148
7. 명의변경/148 8. 민영주택 청약시 면적선택/148
제7절 국민주택채권 149
1. 제1종 국민주택채권/149 2. 제2종 국민주택채권/149
3. 발행 방법 및 조건/149 4. 중도상환/150

주택금융 신용보증 151
제8장

제1절 주택금융 신용보증의 개요 151
1. 신용보증제도의 도입배경과 필요성/151
2. 신용보증의 의의와 법적 성격/152 3. 신용보증제도의 유형/153
제2절 주택금융신용보증기금 154
1. 주택금융신용보증기금의 설치/154 2. 기금의 조성/154
3. 기금의 운용/155 4. 기본재산 및 보증운용배수/155
5. 주택금융신용보증기금의 연혁/156
6. 주택금융신용보증기금의 주택보증공급실적/158
제3절 주택금융 신용보증업무의 주요내용 159
1. 보증한도/159 2. 보증료/160
3. 보증금액의 산정/160 4. 보증절차 등/161
제4절 주택금융 신용보증의 유형 163
1. 보증업무의 개요/163 2. 개인보증/163
3. 사업자보증/164
제5절 보증상품의 내용 165
1. 주택개인보증/165 2. 주택사업자보증/173

주택 및 건축물 분양보증 179
제9장

제1절 주택분양보증 180
1. 주택분양보증의 개념/180 2. 보증기관/182
3. 보증구조/183 4. 보증심사와 신용평가/183
5. 보증한도 산정/185 6. 보증료/185
7. 보증채무의 종류/186 8. 보증채무 이행절차/186
9. 보증상품의 주요내용/187
제2절 건축물분양보증 191
1. 건축물분양보증제도의 개요/191 2. 건축물분양보증 적용대상/192
3. 건축물분양보증 적용제외 대상/192 4. 사전분양 요건/192
5. 분양시기/193 6. 분양보증기관/193
7. 분양보증제도와 유사제도의 비교/193
8. 보증상품/194
제3절 주택사업관련보증 196
1. 조합주택시공보증/197 2. 하자보수보증/198
3. 임대보증금보증/200 4. 인ㆍ허가보증/201
5. 하도급대금지급보증/203 6. 감리비예치보증/204
7. 주택구입자금보증/205 8. 주택사업금융(PF)보증/206
9. 기타의 보증/207

부동산신탁 209
제10장

제1절 부동산신탁 제도의 개요 209
1. 신탁의 의의/209 2. 신탁의 기능/210
3. 신탁의 분류/211 4. 자기신탁의 설정/211
5. 유한책임신탁의 도입/213 6. 담보권신탁의 도입/213
7. 신탁재산/214 8. 회계처리/216
제2절 부동산신탁의 유형 216
1. 토지신탁/216 2. 담보신탁/224
3. 처분신탁/228 4. 관리신탁/230
5. 분양관리신탁/233 6. 부동산대리사무/234
제3절 국내 부동산신탁시장 현황 235
1. 부동산신탁제도의 도입/235 2. 부동산신탁회사 영업현황/236

프로젝트 파이낸싱 239
제11장

제1절 프로젝트 파이낸싱의 개요 239
1. 프로젝트 파이낸싱의 의의/239 2. 프로젝트 파이낸싱의 특성/240
3. 프로젝트 파이낸싱의 장ㆍ단점/243
제2절 프로젝트 파이낸싱의 구조 246
1. 프로젝트 파이낸싱의 기본구조/246 2. 프로젝트 파이낸싱의 참여자/247
제3절 프로젝트 사업의 자금조달방안 250
1. 자기자본 출자/250 2. 외부차입/251
제4절 프로젝트 파이낸싱 관련위험 254
1. 프로젝트 미완성ㆍ지연 위험/254 2. 공사비용 초과위험/254
3. 기술위험/254 4. 시장위험/255
5. 정치적 위험/255 6. 재무위험/255
7. 운영위험/255 8. 기타의 위험/256
제5절 프로젝트 파이낸싱의 추진 절차 256
1. 프로젝트 사전평가단계/256
2. 프로젝트 파이낸싱을 위한 준비단계/257
3. 공사실행 단계/257 4. 관리운영 단계/258
제6절 프로젝트 파이낸싱의 유형 258
1. 사회기반시설 PF/259 2. 부동산개발 PF/261
제7절 프로젝트 파이낸싱의 유래와 도입 현황 264
1. 프로젝트 파이낸싱의 유래/264
2. 프로젝트 파이낸싱의 도입 및 취급현황/265

부동산펀드 269
제12장

제1절 펀드의 개념 269
1. 직접투자ㆍ간접투자 및 집합투자/269
2. 펀드(집합투자기구)의 의의와 종류/270
제2절 부동산펀드의 개요 274
1. 부동산펀드의 정의/274 2. 부동산펀드의 도입 연혁/274
3. 부동산펀드의 운용대상/275 4. 부동산펀드의 장ㆍ단점/277
제3절 부동산펀드의 형태 278
1. 부동산펀드의 법적 설립형태에 따른 분류/278
2. 투자대상자산의 형태에 따른 분류/284
제4절 부동산펀드의 관리 287
1. 집합투자업자의 영업행위규칙/287 2. 펀드의 환매/291
3. 펀드의 평가/292
제5절 국내 부동산펀드 시장현황 292

부동산투자회사 295
제13장

제1절 개념과 구조 295
1. 부동산투자회사의 의의/295 2. 부동산투자회사의 특징/296
3. 부동산투자회사의 장점과 단점/296 4. 부동산투자회사의 구조/299
차 례

제2절 부동산투자회사의 연혁과 도입과정 300
제3절 부동산투자회사의 유형 301
1. 투자대상/301 2. 기한 한정 여부/302
3. 환매 여부/302 4. 법률상 조직형태/303
5. 투자대상 사전 지정 여부/303 6. 투자자산 관리주체/304
7. 자금조달형태/304
제4절 리츠의 가치평가 304
1. 운영수입(FFO)/305 2. 조정된 운영수입(AFFO)/306
3. 배당가능자금(FAD)/306
제5절 우리나라의 리츠제도 307
1. 리츠의 구성/307 2. 리츠의 설립/307
3. 주식의 발행/308 4. 자산의 투자ㆍ운용/310
5. 부동산처분에 대한 제한/311 6. 자산의 구성/311
7. 부동산개발사업에 대한 투자/312 8. 증권에 대한 투자와 배당/313
9. 자금의 차입 및 사채의 발행/313
10. 기업구조조정 부동산투자회사에 관한 특례/314
제6절 리츠 관련회사 316
1. 자산관리회사(AMC : Asset Management Company)/316
2. 부동산투자자문회사/317 3. 사무수탁회사/318
제7절 우리나라의 리츠시장 319

자산유동화증권 325
제14장

제1절 자산유동화증권의 개요 325
1. 자산유동화증권의 의의/325 2. 자산유동화의 방식/326
3. 자산유동화의 특성/327 4. 자산유동화의 연혁/330
5. 자산유동화시장의 문제점/331
제2절 발행절차와 주요참가자 331
1. 발행절차/331 2. 주요 참가자/332
제3절 유동화증권의 신용보강 335
1. 신용보강의 의의/335 2. 외부신용보강 방식/335
3. 내부신용보강 방식/335
제4절 자산유동화증권의 종류 336
1. CBO(채권 담보부 채무증권)/337 2. CLO(대출채권 담보부 채무증권)/337
3. CARD(회전채무 상환증서)/338 4. MBS(주택저당증권)/339
5. ABCP(자산담보부 기업어음)/339 6. 부동산개발 PF ABS/340
7. CDO(부채담보부 증권)/341
제5절 신용파생상품 342
1. 의 의/342 2. 주요 신용파생상품/343
제6절 자산유동화증권 발행 현황 345
1. 연도별 ABS발행 현황/345 2. 유형별 ABS 발행 현황/347

주택저당증권 351
제15장

제1절 주택저당증권의 개요 351
1. 주택저당증권의 의의/351 2. RMBS와 CMBS/352
3. MBS 발행의 경제적 효과/353
제2절 주택저당증권의 종류 354
1. MPTS : 주택저당 이체증권/354
2. MBB : 주택저당채권담보부채권/355
3. MPTB : 저당대출 자동이체 채권/356
4. CMO : 다계층저당증권 /357
제3절 커버드본드와 MBS 359
1. 커버드본드의 의의/359 2. 커버드본드의 발행요건/360
3. 커버드본드 발행 효과/360 4. 커버드본드와 MBS의 비교/361
제4절 우리나라의 MBS 발행 362
1. 연혁/363 2. 근거법률 및 주요내용/363
3. 발행현황/364

머리말

부동산 금융론 개정판이 출간된 지 4년이 지났다. 그동안 경제ㆍ금융 환경에 많은 변화가 있었다. 대외적으로 글로벌 금리상승, 보호무역주의의 대두 등이 주요 리스크요인으로 떠오르고, 대내적으로는 인구구조변화, 가계부채의 급증, 경기침체에 따른 실질소득의 정체 등이 부동산금융시장에 변수로 작용하게 되었다.
특히 분양시장 규제를 강화한 2016년 11.3 부동산대책이 발표된 이후 주택담보대출의 규제, 금리인상 우려, 경기부진 등과 겹치며 주택가격 하락 가능성이 제기되고 부동산금융에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다. 따라서 부동산 관련 금융도 이와 같은 환경변화에 적응할 수 있도록 변화할 것으로 예상된다.
개정판에서 추가된 주요 내용들은 다음과 같다.

첫째, 1981년 설립되어 주택자금만 공급해 온 국민주택기금이 주택시장 변화에 맞춰 주택도시기금으로 개편되었다. 이에 따라 제7장의 내용을 전면 수정하고 주택도시기금에 대한 내용을 기술하였다.
둘째, 한국주택금융공사가 취급하는 모기지론의 변동 내용을 반영하고, 주택담보대출 심사 강화에 따른 DSR의 내용을 소개하였다.
셋째, 주택연금 이용조건 개정 내용 등을 설명하였다.
넷째, 주택금융신용보증 및 주택분양보증상품 등의 내용 중 변경된 부분들을 반영하였다.
다섯째, 각 장의 관련 시장현황 및 각종 통계자료들을 최근에 발표된 내용으로 수정하였다.

본 개정2판이 아무쪼록 독자들이 부동산금융 실무를 이해하는데 조금이라도 도움이 되었으면 한다.
이 책이 나올 수 있게 도와주신 도서출판 두남의 전두표 사장님과 이승구 상무님, 편집부 직원 여러분께 감사드린다.

2017년 1월 저자