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[머리말]

부동산은 의사결정자가 여러 가지로 가치 결정에 부적절한 정보에 직면하고 또 너무 많은 그릇된 정보에 직면하는 대단히 복잡한 세상이다. 이 책은 학생들이 부동산 가치에 대하여 친숙하고 일관된 관점을 갖도록 인도함으로써 실세계 부동산 의사결정의 복잡성에 직면하였을 때 올바른 질문을 하고 또 올바른 정보를 찾을 수 있는 더 나은 기회를 가질 수 있게 해주자는 것이 목표이다. [양장본]

부동산학원론은 학부와 대학원 수준 모두에서 부동산학 입문서로 기획되었다. 기초 필수로 기초 경제학과 사업 금융에 친숙하다면 도움이 될 것이며, (특히 제1부, 제3부, 제6부와 제7부 등) 일부에서는 강사가 보다 빨리 진행할 수 있게 할 것이다. 그러나 이 책은 대부분 자습할 수 있게 만들어졌다. 따라서 다른 전공을 가진 학생들도 쉽게 접근할 수 있을 것이다. 특히 할인 그리고 기타 화폐－의－시간－가치 기법의 직접적인 사용은 몇 개 장에만 국한되어 교과서는 화폐－의－시간－가치 기법을 거의 혹은 전혀 모르는 학생들도 사용할 수 있게 하였다.

[머리말]

부동산 연구와 실무는 건축, 도시 및 지역계획, 빌딩 건설, 도시경제, 법과 금융을 포함하는 여러 분야와 연계되어 있다. 이러한 관점의 다양성은 부동산학원론을 강의하는 사람들에게 하나의 도전이다. 학문적 배경과 실무경력 그리고 학생들의 관심에 따라 어떤 강사들은 부동산의 잠재적 가치를 정의하고 제한하는 법적 개념을 강조할 것이다. 다른 강사들은 (많은 학생들에게 인기가 있는) 면허와 중개 혹은 투자 의사결정 과정에 더 초점을 둘 것이다. 또 다른 강사들은 부동산시장과 타당성 분석이 원론 과정에서는 핵심 주제라고 느낄 것이다. 결국 부동산학 입문 과정을 가르치는 데에서 한 가지 어려운 점은 너무 많은 ‘원론’들이 있다는 것이다. 따라서 “이들 원론을 가르치는 데에 어떤 틀이 사용되어야 하는가”가 중요한 의문이 된다.
부동산은 여러 관점에서 연구될 수 있으나 이 책에서는 가치 관점을 통합 주제로 채택하였다. 왜냐하면 임차, 구입 혹은 부동산 취득 모기지 여부와 방법, 부동산 개량, 재금융, 철거 혹은 확장 여부 그리고 (판매, 거래 혹은 폐기 등) 부동산 양도의 시기와 방법을 포함하는 사실상 모든 부동산 의사결정에서는 가치가 중심이기 때문이다. 부동산에서 어디에서나 사용되는 ‘부동산 개량’은 이 주제를 반영한다. 이 맥락에서의 ‘개량’은 가치를 보탠다는 것의 다른 표현이다. 따라서 (개발하고 소유하는 등) 부동산 사업에 직접적으로 참여하건, (중개, 부동산관리, 컨설팅 그리고 평가와 같이) 부동산 서비스사업에 참여하든 혹은 단순히 주택을 소유하건 계속 투자 평가 의사결정을 하거나 다른 사람들의 투자 의사결정에 조언을 해야만 한다. 주택 소유권에 대한 의사결정은 부동산 가치 의사결정의 특별히 중요한 예이다. 주택소유권은 일생의 어떤 시기에 대부분의 가구들에게 이로운 선택이다. 그러나 가끔 공공 토론에서 함의되는 바와 같이 항상 모든 가구들에게 언제나 올바른 선택이 되는 것은 아니다. 가구가 높은 이동성을 필요로 하거나, 학비가 필요하거나 혹은 취득한 부동산이 쇠락하는 지역에 있으면 주택소유권의 가치는 부정적일 것이다. 건전한 투자 의사결정의 열쇠는 부동산의 가치가 어떻게 창출, 유지, 증가 혹은 파괴되는가를 이해는 것이다.
일단 가치가 중심 주제로 확립되면 부동산 분석의 모든 다른 개념과 원칙들이 가치를 중심으로 구축될 수 있다. 법적 고려사항, 금융 요구조건과 대안, 소득과 부동산세 고려사항 그리고 지방시장 조건은 무엇보다도 부동산의 가치에 어떻게 영향을 주는가 하는 맥락에서 중요하다. 예를 들면, 제2부에서 학생들은 성장 관리와 토지이용 규제에 대해 배울 것이다. 이들 개념은 정치 및 공공정책 관점에서 대단히 흥미롭지만 특히 부동산 임대료와 가치에 잠재적 효과를 갖기 때문에 부동산 투자 관점에서 중요하다. 마찬가지로 적절한 자료의 부족, 부동산의 고가성 그리고 토지와 구조물의 비이동성 등 제3부에서 다루고 있는 부동산시장의 ‘불완전성’은 시장가치에 대한 효과 때문에 관심의 대상이다. 제3부와 제7부에서 논의하고 있는 소득 자본화 모형과 할인된 현금수지 모형 같은 주요 평가 ‘기법’들도 그 자체가 목적이 아니라 가치를 결정하데 도움을 주는 도구로 여기에서 제시되고 있다. 다양한 상황에서 사용될 수 있는 틀 그리고 일련의 평가 및 의사결정 도구들을 독자들에게 제공하는 것이 우리의 목적이다.
부동산은 의사결정자가 여러 가지로 가치 결정에 부적절한 정보에 직면하고 또 너무 많은 그릇된 정보에 직면하는 대단히 복잡한 세상이다. 이 책은 학생들이 부동산 가치에 대하여 친숙하고 일관된 관점을 갖도록 인도함으로써 실세계 부동산 의사결정의 복잡성에 직면하였을 때 올바른 질문을 하고 또 올바른 정보를 찾을 수 있는 더 나은 기회를 가질 수 있게 해주자는 것이 목표이다.

대 상
부동산학원론은 학부와 대학원 수준 모두에서 부동산학 입문서로 기획되었다. 기초 필수로 기초 경제학과 사업 금융에 친숙하다면 도움이 될 것이며, (특히 제1부, 제3부, 제6부와 제7부 등) 일부에서는 강사가 보다 빨리 진행할 수 있게 할 것이다. 그러나 이 책은 대부분 자습할 수 있게 만들어졌다. 따라서 다른 전공을 가진 학생들도 쉽게 접근할 수 있을 것이다. 특히 할인 그리고 기타 화폐－의－시간－가치 기법의 직접적인 사용은 몇 개 장에만 국한되어 교과서는 화폐－의－시간－가치 기법을 거의 혹은 전혀 모르는 학생들도 사용할 수 있게 하였다.

책의 구성
제1부는 부동산과 부동산시장의 개관으로 예를 통해 부동산 의사결정의 가치 관점을 예시한다. 제2장에서는 다양한 사례를 부동산 의사결정의 기본 요소들을 살펴본다. 즉, 가치를 결정하고 이를 비용과 비교한다.
제2부에서는 가치의 법적 기초를 개관하고 연방, 주 및 지방 정부와 기관이 부동산 의사결정과 재산 가치에 갖는 유의한 영향에 대해 논의한다. 제3부에서는 시장의 가치 결정인자, 소유권의 편익과 비용의 예측 방법 그리고 부동산 평가사들이 이들 장래 현금수지와 비용을 현재 시장가치로 전환하는 방법에 대해 논의한다.
제4부는 주거 모기지 계약의 기초가 되는 법, 주택 소유권 금융에 사용되는 가장 공통적인 모기지 형태 그리고 주거용 모기지 대출을 위한 자금을 제공하는 대부자들과 기타 자본 시장 투자자들을 포함하여 주택 소유권 금융에 대해 논의한다. 부동산 취득을 위한 금융에 보태어 소유자들은 자주 부동산 취득 및 처분과 결합된 시간－소모적이고 복잡한 바다를 탐색해야 한다. 제5부에서는 소유－점유 주택을 강조하면서 부동산 거래의 중개 및 체결을 다루고 있다.
(제1장에서 14장까지의) 제1부에서 제5부까지는 할인과 화폐－의－시간－가치 기법을 요구하지 않는다. 따라서 이들 장은 금융과 경제학 배경이 전혀 혹은 제한적인 학생들도 접근 가능하다. 기본적인 시간－가치 개념이 이 책의 중심이지만 모든 학생들이 부동산 과정에 들어가기 전에 이를 공부하지는 않는다. (근원적인 아이디어는 아니지만) 시간－가치의 공식적 적용을 한 부분(제6부)으로 분리했다. 이는 강사가 이들 개념을 언제 그리고 어떻게 학생들에게 내어놓을 것인지를 선택할 수 있게 한다 ─ 부동산 내용을 소개하기 전, 소개하면서 혹은 소개한 후. 사실 학생들에게 하나의 옵션은 제1장에서 제14장까지를 공식적인 시간－가치 교육을 끼워 넣기 전에 제1장에서 제14장을 끝내는 것이다. 게다가, 이 비－기술적인 접근은 아래에서 보듯이 제17장에서 제19장까지 연장될 수 있다.
제6부에서는 자주 모기지 계산 그리고 사무용 건물과 쇼핑센터 같은 소득－창출 부동산의 평가를 더 깊이 이해하는데 열쇠가 되는 복리와 현재가치의 공식적 적용을 소개한다. 기본 경제학과 경영학 과정을 들은 학생들은 제6부의 제15장과 제16장은 상당한 복습 내용을 담고 있다. 다른 학생들이 이들 장을 숙달하기 위해서는 연구와 실습을 요하는 새로운 개념들을 담고 있다. 제6부를 지나가고자 하는 강사들은 바로 제5부의 17장에서 19장으로 이동할 수 있다. 제7부의 이들 세 장은 화폐－의－시간－가치 계산의 이해를 가정하지 않는 상업용 부동산 금융과 투자 의사결정을 소개한다. 그러나 상업용 부동산 금융과 투자를 더 깊이 파고자 하는 강사들은 제7부를 다루기 전에 제15장과 제16장을 보다 상세하게 검토하거나 살펴보아야만 한다. 제8부의 세 장들도 화폐－의－시간－가치 기법의 지식을 가정하지는 않는다.
교과서에 있는 순서대로 따라갈 것을 추천하지만 제2부에서 제8부까지는 일반적으로 강사의 선호 그리고 과정의 주 초점에 따라 어떤 순서로 다루어도 상관없다. 예를 들면, 투자 부분을 먼저 다루고 싶은 강사는 제1부를 끝낸 후 바로 제6부와 제7부로 갈 수 있다.
여러 장과 자료에서 강조하는 바와 관계없이 부동산의 소개 과정은 회계학, 경제학 그리고 금융학과 같은 분야의 소개 과정처럼 실체적이고 도전적이어야 한다. 정의 그리고 현행 전문 실무를 논의하는 것 이상이어야 한다. 한편 초점은 부동산 면허 및 중개에 대단히 중요한 거래의 현행 규칙과 실무가 아니라 부동산 원칙과 의사결정 수단에 두어야 한다.

Part 1 들어가며
1. 부동산의 본질과 부동산시장
2. 가치와 부동산 의사결정

Part 2 법적 및 규제적 가치 결정인자
3. 가치의 법적 기초
4. 부동산권리 양도
5. 정부 규제와 부동산시장

Part 3 시장 평가와 감정
6. 시장의 가치 결정인자
7. 소유권 편익과 가치의 예측 : 시장조사
8. 판매비교접근법과 비용접근법을 이용한 가치평가
9. 소득접근법을 이용한 평가

Part 4 주택 소유권 금융
10. 부동산 금융 : 법과 계약
11. 주택 모기지 형태와 대출자 의사결정
12. 주택 모기지 자금원
Part 5 거래의 중개와 체결
13. 부동산 중개와 리스팅계약
14. 판매계약과 클로징

Part 6 시간, 기회비용과 가치 의사결정
15. 시간과 위험의 가치에 대한 효과
16. 모기지 계산과 의사결정

Part 7 상업용 부동산 금융과 투자
17. 상업용 모기지 형태와 의사결정
18. 상업용 부채 및 자기자본의 원천
19. 투자 결정 : 비율
20. 투자 결정 : NPV와 IRR
21. 소득세와 가치

Part 8 가치의 창출과 유지
22. 지속적인 관리에 의한 가치 개선
23. 임대와 부동산 유형
24. 개발 : 가치 창출의 역동성