전에 아버지가 물었다. 살고 있는 집값이 올랐냐고. 나는 당당하게 “오르는 것은 모르겠는데 떨어지지는 않을 것이다.”라고 말했다. 내 믿음의 근거는 무엇일까? 지금 내가 후감을 쓰는 것과 매우 관련이 있다.

 

전작「교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고」에서 호되게 당하는 재앙과 진짜 호재를 구분하는 법을 알려줬던 IGO빡시다의 신작「돈 되는 개발호재 핵심정리」이 나왔다. 이번 책에서는 저자가 그동안 깨달은 지역 선별 노하우를 두 가지 주제로 알려준다. 하나는 모든 개발의 기본이 되는 ‘국토종합계획’ 그리고 다른 하나는 ‘2030 서울시 생활권계획’이다. 저자는 무엇을 눈여겨 봐야하는지, 여러 계획 중에도 어떤 사항을 살피고 조심해야 하는지 다루고 있다.

 

제5차 국토종합계획 관련하여 책에서는 아래와 같은 사항을 다루고 있다.

①캠퍼스 혁신파크 자세히 살펴보기 ②순환도로망 및 순환철도망

③노후산업단지 개발 ④거점개발의 완성 복합환승센터 ⑤효울성 높은 신개념 교통수단 BRT

⑥수도권 급행열차 확대운행

 

2030 서울시 생활권계획에서는 4가지를 주목하라고 한다.

①53지구중심②경전철 ③지역단위계획 ④캠퍼스타운

4가지 키워드에 맞춰 저자는 각 생활권에서도 몇 군데를 선별했다. 그 중에 내 기억에 특히 남는 것은 이거다. ‘두 개의 인접지역이 묶여있는 곳’ 그런데 나는 생활권이 서울이 아니라서 시큰둥하게 읽었다. 오히려 책 말미에 부록처럼 들어가 있는 인천시의 개발계획이 더 눈이 갔다. 그래도 책을 읽으면서 저자의 내공에 감탄을 했다. 설명하느 내용들이 머리 속에 있고 그 내용들을 연결시켜 설명하는 것 아닌가? 이 수준이 되기까지 얼마나 자료들 찾고 보고 했을까???

 

앞 질문으로 돌아가보자. 아버지가 물었을 때 나는 왜 떨어지지 않을 것이라고 자신했던 것일까? 그건 도시기본계획에 내가 살고 있는 지역이 명기되어 있었기 때문이다.

결혼을 앞두고 덜커덕 신혼집을 구매한지 몇 개월 뒤에 2030 인천도시기본계획이 수립되었다. 자료를 보니 인천은 <4도심 3부도심 9지역중심> 으로 공간구조를 선정하였다. 내가 살고 있는 지역이 9지역중심 중 하나였다. 도심, 부도심은 아니더라도 지역중심이구나! 그럼 지금보다는 좀 더 나아져야 할텐데? 그리고 기본계획은 한번 세우면 잘 안 바뀐다. 이렇게 세웠으니 지역개발을 할 것이야. 그렇게 믿고 살다보니 역세권 개발 뉴스가 솔솔 나온다. 시 의회랑 도시공사를 뒤져본다. 도시공사에서 역세권 개발계획(안)을 냈는데 市 의회에 부결이 되었다. 몇 개월 뒤에 두 번째 냈을 때 통과가 되었다. 그런데 이게 개발제한구역을 해제하는 거라 중앙정부에 달렸는데 잘 될까? 마침 신규 택지 및 주택을 공급한다는 정부정책이 뉴스가 나온다. 뇌피셜을 써본다. 아 이거 시 사업인데 정부 정책에 맞게 어찌어찌해서 그린벨트 풀어주고 역세권 개발 하는거 아닐까? 했는데 그 가설이 사실이 되었다. 뉴스에서, 국토부장관 입에서 동네명이 언급되다니 신기했다.

이런 내용 때문에 아부지에게 집 값은 떨어지지는 않을 것 같다고 했던 것이다. 뉴스만 보고 아~ 하느 것이 아니라 나름 원천자료를 찾아보고 이야기를 한 것이다.

 

한 집에서 4년을 살다보니 이제 슬슬 다른 곳을 가볼까 하는 생각이 들었다. 현 집은 전세를 주고 다른 곳에 대출 받아서 가볼까? 이런 생각과 이야기를 아내가 조금씩 했는데! 그거 어제부로 날라 갔다. 나라님이 한번에 내가 사는 곳을 투기과열지구로 지정해 주셨다. 이럴 때 일수록 진짜 호재, 정말 개발이 될 것 같은 곳을 구분하는 것이 더 필요할 것이다.

활동하고 있는 모임에서 주중에 1권씩 책을 읽고 있다. 매일 분량을 정해주고 그 분량에 대해 소감이나 글귀를 써서 인증하는 것이다. 이렇게 하면 1주일에 한 권은 읽게 된다. 읽고 그냥 끝내는 것이 아쉬워 블로그에 간략히 남긴다.

 

독서완전정복 6월 두 번째 주 도서 <핸드 투 마우스> 제목이 무슨 뜻일까? 입으로 향한 손? 손에서 입으로? 다 읽고 뜻이 무엇인지 찾아봤다.

hand-to-mouth 미국식 영국식 근근이 먹고 사는.

책을 읽고 뜻을 찾으니 제법 잘 어울리는 제목이다.

 

책을 펼쳤는데 아는 이름이 보인다. <노동의 배신> 저자 ‘바버라 에렌라이크’의 추천사이다. 노동의 배신을 읽지 못했지만 그 책이 집에 있다. 그녀는 추천사에서 말한다. 자신은 잠입 취재로 체험한 것이지만 린다 티라도는 진짜라고.

린다 티라도가 쓴「어째서 나는 ‘끔직한 결정을 내리는가, 또는 빈곤에 관한 생각」이 많은 이들에게 공유되었을 뿐 아니라 언론지에도 실렸다. 이것을 계기로 그녀는 유명인사가 되었다. 그녀가 유명해진 것은 단순히 운이 좋았던 것일까? 그녀의 글이 이슈가 되었던 것은 그만큼 가난에 대해 그녀의 생각에 공감하고 비슷한 생각을 많이 갖고 있다는 증거일 것이다.

 

그녀는 거침없이 자신의 생각을 말한다. 그녀가 빈민층의 대표라고는 할 수 없지만 그녀를 통해 미국에서의 빈민, 가난한 사람의 생활을 엿볼 수 있다. 이것이 이번 독서의 의미이다.

솔직히 말해보자. 나는 가난한 사람은 아닐 것이다. 현재로서 빚은 있지만 지금으로서는 감당할 수 있고 아직까지는 주변 환경으로 인해 돈에 허덕이지 않는다. 그런 내가 가난한 사람의 삶을 이해할 수 있을까?(나는 타인을 이해하고 공감하는 것에는 그 한계가 분명히 있다고 생각하는 사람이다.) 직접 겪거나 간접적으로 아는 수밖에 없다. 린타 티라도의 이야기를 통해 가난한 사람들의 생활이 어떠한지 왜 그들은 나쁜 결정을 하는지 그 이유를 조금을 알 수 있었다.

그들이 가난하고 이상한 것은 순전히 그의 ‘개인’적인 이유 때문일 것인가? 아니다. 사회 구조의 문제, 주변 환경의 문제도 분명히 있다. 그러나 우리는 종종 그 구조를 생각하지 보다는 그 ‘사람’이 이상한 것으로 원인을 가는 경우가 많다. 일개 개인에게 그 책임을 묻는 것이 너무나 쉽기 때문이다. 사람의 행동은 보기 쉽고 사회 구조와 환경의 문제를 밝히는 것은 어렵다.(이와 비슷하게 범죄의 원인을 게임으로 꼽는 것도 이제는 넌덜머리가 난다.) 내가 겪지 않고 내 눈에 보이지 않고, 내가 모른다고 존재하지 않는 것은 아니다.

 

저자는 이제 저임금 육체노동을 하지 않는 듯하다. 프리랜서 저널리스트로 활동한단다. 저자 이름을 검색하니 최근 미국 시위와 관련된 소식이 뜬다. 저자는 취재를 하다 고무탄을 맞아 눈이 실명되었다고 한다. 이럴 때 보면 ‘선진국’과 다를 것이라 없다고 본다. 나는 서방세계를 선진국이라 칭하는 것을 되게 맘에 안 들어 한다.

https://news.joins.com/article/23792087

 

책을 읽으면서 공감했던 부분을 옮긴다.

-저임금 노동자에게 관심을 가지라고 촉구할 때마다 어김없이 이런 질문을 받았다. “그 사람들은 대체 뭐가 문제죠?” 여기서 ‘그 사람들’이란 노동자들을 말한다. 그들의 고용인이 아니라.

-내가 말하는 것은 그저, 당신이 변기라는 말 자체에 구역질을 느끼는 대신 그 변기를 청소해 주는 사람들에게 감사함면 어떠냐는 것이다. 그들이 아니라면 당신 스스로가 변기를 닦아야 할 테니까 말이다.

-저임금을 받고 일한다는 것은, 퇴근했을 때 무엇을 하며 인생을 살 수 있는지 깨닫을 수 있을 정도의 정신적 에너지만 간신히 남아 있다는 뜻이다.

-나는 가난한 사람들이 사장에게 동등한 대접을 요구하면 안 된다고 생각하는 사람들이 이상하다. 우리에게 혜택을 주지 않는 이들에게 최소한의 의무보다 더한 헌신을 해야 한다고? 기억하자. 준 만큼 받는 법이다.

-일반적으로 건강과 가난은 양립할 수 없다. 신체적인 문제점은 누구나 가지고 있지만 부자는 그러한 문제점이 걷잡을 수 없게 되기 전에 손을 쓸 수 있다. 가난한 사람은 그러한 호사를 누릴 수 없다.

-글들이 내놓은 액수의 임금으로는 직원들은 안달복달하며 살 수 밖에 없다. 그런데 직원들이 그렇지 않은 척을 항상 하지 못한다는 이류로 실망하다니 어이가 없다.

-프린스턴 대학의 연구자들은 돈과 괸련된 스트레스는 가난한 사람들의 뇌에 IQ가 확 낮아지는 것과 동일한 영행을 끼친다는 연구 결과를 얻었다. 그 스트레스를 제거하면 우리의 뇌가 부유한 실험대상자에게 기대되는 수주능로 가능하다는 것을 또한 발견했다.

-우리의 몸은 일터에서 온종일 꺼둬야 하는 뇌를 담고 있는 몸이다. 치유가 필요한 만큼 중요하지는 않다는 바로 그 몸이다. 그런데 그런 몸에 달린 성기는 그토록 열심히 보호해야 한다니 이게 무슨 말인가.

-우리는 여자가 임신을 해야만 비로소 여자의 몸에 신경을 쓰는 것 같다.

-결론은 이렇다. 당신이 소유한 물건이 얼마나 근사한가에 의해 ‘아주 똑같은 상황과 행동’은 완전히 다르게 취급된다.

-가난하기 때문에 불안정한 것이 아니라 불안정하기에 가난하다는 가정이 통용되는 것이다.

책을 받고 나서 얼른 읽어야지 했다. 왜냐하면 저자의 수업을 들어봤고, 머리말을 보니 수업 내용을 그대로 담았을 것이라는 기대 때문이었다. 바로 책을 펼쳤어야 했는데 주중에는 매주 다른 책들을 읽었고 5월이 가기 전 주말에 일독을 마칠 수 있었다.

 

<박대리, 그래서 얼마 벌었대?>를 한 마디로 말하면 저자의 지식이 고스란히 담겨 있는 책이다. 어떻게 아냐고? 사실 나는 저자의 특강과 젠가 투자법 수업을 들어 봤다. 강의 때 알려주는 내용이 책에 가득 담겨 있다. 그럼 책만 읽으면 저자의 강의를 듣지 않아도 될까? 그건 아니다. 직접 강의를 들어볼 것을 추천한다. 투자 방법도 방법이지만 그의 열정과 성실함에 자극을 받을 수 있을 테니.. 그리고 책에서 알려주는 젠가 투자 방법을 실습을 통해 좀 더 쉽고 편하게 사용할 수 있다!!!

 

책을 읽으면서 젠가 투자 강의를 들을 때가 떠올랐다. 나는 플대표님이 부동산 투자를 위해 하루 4시간 수면을 시작한 것으로 생각했다. 아니다. 이미 그는 예전에도 이런 적이 있다. 즉 전과(?)가 있는 사람이다. ‘성실과 열심’이 진즉에 몸에 벤 것이다.

젠가 투자 실습을 하며 임시‘그놈’을 사용할 때도 감탄하고 존경심까지 들었던 것도 고백한다. 수업을 들으면 알겠지만, 책에서는 알려주는 젠가 투자를 플대표님의 임시‘그놈’을 통해 쉽게 접근할 수 있다. 왜냐하면 이미 플대표가 열심히 ‘노가다’(?)를 해 놨기 때문이다. 뭔 말이냐고?

업무 특성상 엑셀을 종종 쓰곤 했다. 편한 도구는 확실히 맞지만 어쨌든 기본 자료는 우선 일일이 입력해 놔야한다. 젠가투자와 임시그놈도 마찬가지이다. 수업을 들으면서 와… 이 데이터를 다 만들고 뽑아내고 입력해 놓은 거네… 대단하다. 퇴근하고 잠을 줄여가며 이것를 일일이 만들었을 모습을 상상하니 존경감이 절로 들더라. 이렇게 하는 사람이 성공하는 것이지, 그럼그럼.

 

책의 대부분은 주인공인 박대리와 멘토인 플대표의 대화로 진행된다.(그동안의 잇콘 부동산 책과는 다른 구성이다.) 박대리와 플대표가 알려주는 투자 방법은 조금 다르다. ‘오르는 것’이 아닌 ‘떨어지지 않는 것’에 초점이 맞춰져 있다. 보통 부동산이 오르는 요인을 여러 가지로 설명한다. 입지, 교통, 일자리, 인구 등등. 그런데 이런 상승요인이 언제나 들어맞는 것은 아니다. 그래서 박대리는 어떻게 하면 오르는 지역을 찾을까 보다는 어떻게 하면 떨어지지 않을까를 고민했다.

중요한 것이 또 있다. 우리나라 부동산 시장은 국지적으로 상승과 하락을 보인다는 것! 서울은 하락하고 있어도 울산은 오르고, 울산이 하락하도 광양은 상승하는 것처럼, 각 도시, 지역의 상승하는 시기가 다른 것이다. 이것은 지역별로 일자리와 지역 경제, 부동산 환경 여건이 다르기 때문이다. 거꾸로 말하면 지금, 언제나 어디든 투자할 곳이 있다는 것이다.

그런데 전국이 투자대상이면 투자 할 곳을 어떻게 골라낼 것인가? 이 고민을 해결하기 위해 저자가 고심하고 자신의 무기로 만든 것이 ‘젠가 투자법’이다. 보드게임인 젠가에서 블록을 빼내듯이, 전국에서 투자하지 말아야 할 곳을 하나씩 지워나가는 것이다.

 

젠가 투자법에서 제시하는 기준은 6가지이다. 세대수, 전세가율, 입주물량, 미분양률, 적정거래율, 평당 매매 증감률. 각 요인을 기준으로 삼은 간단한 이유는 다음과 같다.

세대수-거래량 확보로 환금성 용이 / 전세가율-투자금 최소, 수익률 극대 / 입주물량-하락을 유도하는 강력한 요인 제거 / 미분양률-지역 심리 파악 / 적정거래율-벌집순환모형 이론 응용 / 평당 매매 증감률-단기간 급등은 위험 요소

위와 같은 기준으로 투자지역을 선별하고 그곳을 열심히 손품, 발품 팔아 아파트를 매입한다. 내가 알기로는 저자는 이 투자법을 계속 해오고 있는 것으로 안다.

 

젠가 투자법으로 지역을 선별하면 전국이 투자 대상이고, 언제나 지금이 투자 시기이다. 나는 수업을 들을 당시 지방을 갈 엄두를 내지 못했다. 나는 다른 생각을 했다. 젠가 투자법을 통해 매주 지역을 알아본다. 그러다 내가 관심 있게 본 지역, 내가 갈 수 있는 지역이 선정이 되면 그 때 그곳을 투자를 하는 것이다. 멀리 가는 게 귀찮은(?) 분이라면 이렇게도 젠가 투자법이 이용하면 되지 않을까? 대신 그만큼 수많은 기회들이 지나가고 있음을 감수해야겠지만...

 

미자막 장 ‘나만의 투자 마인드’도 와 닿는다. 재밌게도 저자가 강조하는 투자 마인드는 ‘논어’에 담겨 있다.

-배우기만 하고 생각하지만 않으면 미혹되고, 생각하기만 하고 배우지 않으면 위태롭다.

-타인이 나를 알아주지 않은 것을 걱정하지 말고, 자신의 능력 없음을 걱정하라.

내가 좋은 사람. 뛰어난 사람, 전문가가 되면 사람이 알아서 모일 것이다. 왜 나를 알아주지 않을까 생각하지 말고, 내가 무엇이 부족하고 어떤 부분이 잘해 나갈 수 있을지 고민해야 할 것이다.

 

젠가 투자법은 막연한 투자법이 아닌 우리가 얻을 수 있는 정보를 통해 투자 지역을 선별하는 방법이다. 이 방법만이 정답이 아니고 이와 같이 데이터를 활용하는 법을 통해 다른 방법, 나만의 기준을 세울 수도 있을 것이다. 그렇게 나만의 원칙과 실천으로 꾸준히 실천을 하면 될 것이다.

 

아, 그러데 정작 책에는 제일 궁금했던 것이 안 나왔네! 그래서 박대리, 그리고 플대표는 얼마를 벌었대???