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“부동산 불황의 끝은 어디인가!”

서울 ‘집값 폭락 시나리오’부터 아파트 단지별 ‘매수 타이밍’
인플레 시대에 상승할 7곳의 ‘핫 플레이스’ 예정지까지!
“혼돈의 2023년 대한민국 부동산, 위기에 가려진 기회를 잡아라!”

“최악의 시나리오는 기준금리가 2023년 연말까지 크게 상승해 4.0%에 이르는 경우다. 이때 서울 전체의 아파트 가격 연간 상승률은 2022년 4분기 대비 36% 하락이 예상되며, 가격은 2018년 상반기 수준으로 회귀할 것으로 보인다.
_본문 중에서

2023년 집값, 어디까지 추락할 것인가!
집값 폭락, 슈퍼 인플레이션, 고금리, 고환율 등의 악재가 겹겹이 쌓이며 부동산 시장은 최악의 침체기에 빠졌다. ‘영끌’해 내 집 마련한 사람들을 비롯해 부동산에 투자한 많은 사람이 눈덩이처럼 불어난 이자 부담과 떨어지는 건물 가격에 패닉에 빠졌다. 급매물이 쏟아져 나오고 거래 절벽 현상이 벌어지며 부동산 시장은 그야말로 얼어붙었다. 이미 부동산을 보유한 사람들과 다음 매수 기회를 노리는 사람들 모두 ‘이 불황이 언제 끝날지’에 촉각을 곤두세우고 있다. 이에 부동산 업계가 가장 신뢰하는 전문가이자 개인 투자자들의 든든한 멘토인 김경민 서울대 교수가 혼란스러운 2023년 부동산 시장에 대한 완벽한 해설서를 제시한다. 2021년 부동산 열풍의 정점에 출간된 전작 ≪부동산 트렌드 2022≫에서 서울 아파트 가격의 하락 시기와 폭을 정확히 예측해 화제가 됐던 그는, 다시 한 번 정교한 예측 모형과 빅데이터 분석으로 시장을 전망한다. ≪부동산 트렌드 2023≫은 2023년 집값에 대한 폭락 시나리오뿐만 아니라 저평가 아파트 단지별 ‘매수 타이밍’, 불황에도 상승이 기대되는 7곳의 ‘핫 플레이스’ 예정지 등 부동산 시장에 대한 전방위적이고 명쾌한 분석을 담아냈다.

빅데이터로 완성한 실전 부동산 투자 리포트!
≪부동산 트렌드≫ 시리즈의 두 번째 편인 ≪부동산 트렌드 2023≫은 부동산 입문에 필요한 핵심을 담았던 전작에서 더욱 확장해 투자자들의 현실적인 고민에 대한 해답을 제시한다. ‘내 소득에 적절한 주택은 얼마일까?’, ‘영끌해서 산 아파트를 계속 갖고 있어도 될까?’, ‘창업에 유리한 최고의 상권은 어디일까?’ 등 투자자들이 궁금해하는 다양한 문제들에 대해 실제 데이터를 바탕으로 구체적인 해답을 제시한다. 또한, 사상 최고의 인플레이션이 부동산에 미칠 영향에 대한 심층적 분석과 이번 하락장이 얼마나 길고 깊어질지 진단한 폭락 시나리오, 앞으로 10년을 좌우할 부동산 시장의 새로운 트렌드까지 소개했다. 김경민 교수는 부동산 가격을 결정짓는 시장의 근본적인 작동원리를 설명하며, 투자자들이 보다 장기적인 안목으로 자신의 상황에 맞는 의사결정을 할 수 있게 돕는 실질적인 아이디어를 제공한다.

대폭락을 역사적 기회로 전환하는 방법
책의 Part1에서는 지난 ≪부동산 트렌드 2022≫에서 예측한 서울 아파트 가격 시나리오를 점검하고, 핫 플레이스로 선정했던 5개 지역의 근황을 살펴본다. Part2는 빅데이터를 통해 서울과 전국 부동산을 해부한다. 광역시별, 수도권 권역별, 서울시 구별로 각 지역의 가격 흐름에 대한 특징을 담았으며, 강남3구와 노도성 지역 아파트의 ‘대장 단지’ 가격 트렌드를 분석한다. Part3에는 현재 부동산 시장에서 가장 뜨거운 ‘빅이슈’ 7가지를 소개했다. 영끌족, 꼬마빌딩, 똘똘한 한 채 등 투자자들이 반드시 알아야 할 사항들을 짚었다. Part4에서는 빅테이터를 통한 예측 모델로 ‘2023년 부동산 가격 시나리오’를 제시한다. 또한 가격 하락 폭 분석에 기반해 저평가 아파트 단지별 매수 시기에 대한 상세한 분석을 담았다. Part5에서는 F&B 창폐업 데이터와 MZ세대 팬덤 브랜드 입지 분석을 통해 선정한 7개의 ‘핫 플레이스’를 소개한다. 앞으로 크게 성장할 것으로 기대되는 지역들을 살펴보며 해당 상권의 입지가 가진 장단점과 문화적 특징, 유명 상점, 시세 동향까지 제시했다. 또한 현장에 있는 다양한 부동산 전문가들과의 인터뷰를 수록해 생생한 정보를 전한다.
≪부동산 트렌드 2023≫은 투자자들이 최악의 위기 속에 가려진 기회를 발굴할 수 있도록 돕는 친절한 부동산 안내서다. 저자의 안내에 따라 2023년 가장 주목해야 할 트렌드를 놓치지 말고 부동산 시장을 전망하는 데에 적극 활용해보도록 하자.

김승배(피데스개발 대표, 한국부동산개발협회 회장)
빅데이터가 넘치는 세상에서 이 책은 부동산 데이터를 활용해 시장을 분석하고 생생한 현장의 소리를 담아냈다. 최고의 지성이 조목조목 짚어주는 트렌드는 부동산 대변동기의 좌표를 정확하게 읽는다.

박원갑(KB국민은행 부동산수석전문위원)
국내 부동산 시장에 대한 상세한 분석과 전망, 앞으로 유망할 지역에 대한 소개까지. 이 책은 우리가 궁금해하는 질문들에 대해 속 시원히 답을 제시한다. 무엇보다 이 책을 통해 부동산에 대한 스스로의 인사이트를 찾을 수 있을 것이다.

프롤로그_혼돈의 2023년, 위기에 가려진 기회를 잡아라
Part1. 2022년 부동산 시장 다시 보기
1) 집값 하락 시나리오는 100% ‘적중’했다
예고되어 있던 슈퍼 인플레이션｜노도성 버블이 꺼진다｜핫 플레이스들의 근황은 어떨까?

Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 분석
빅데이터가 보여주는 광역시별 부동산의 미래｜①수도권(서울·인천·경기) 시장｜②부울경(부산·울산·경남) 시장｜③대전·세종 시장｜④광주·대구 시장
2) ‘수도권’ 아파트 매매 시장 분석
①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부｜③수도권 서북부_마포, 일산, 파주｜④수도권 서남부_양천, 안양, 김포
3) 서울시 ‘구별’ 아파트 매매 시장 분석
강남3구_고가 아파트의 가격 변화｜노도성_서민 아파트의 가격 변화
4) 서울시 구별 ‘대장 단지’ 분석
왜 대장 단지인가?｜강남3구 대장 단지_강남구 도곡렉슬, 송파구 ‘엘리트’｜노도성강 대장단지_돈암동 한신한진, 미아동 SK북한산시티

Part3. 2023년 부동산 투자 빅이슈 TOP 7
1) 슈퍼 인플레이션_부동산 시장에 미치는 나비효과
인플레이션은 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까?｜슈퍼 인플레이션의 강력한 연쇄효과｜반드시 주목해야 할 3종 세트_기준금리, 국고채 10년물 금리, 부동산 담보대출금리
2) 월세 폭등_임대차 3법이 만든 부동산 가격 변곡점
40% 폭등한 월세 시장의 후폭풍｜강남구, 노도성 시장의 월세 트렌드
3) 거래절벽_얼어붙은 부동산 시장
2008년 금융위기보다 낮은 최악의 거래량｜강남3구와 노도성_동시다발적 경고를 보내다｜강남구와 노원구_역대 최저 거래량을 기록하다
information_매매수요지수로 읽는 시장의 경고
4) 영끌족_금리 인상의 첫 번째 희생양
공포에 휩싸인 영끌족｜8억 원 아파트를 산 영끌족의 현실
information_영끌족을 위한 정책 제언
5) 꼬마빌딩_버블 붕괴 위기에 처하다
위험천만 高레버리지 투자, 화살로 돌아오다｜투자수익률이 상승하는데 꼬마빌딩을 손절하는 이유
6) 초고가&초대형 아파트_과연 똘똘한 한 채인가?
역시 한남더힐? 럭셔리 아파트 투자수익률의 실상｜초고가 대형 아파트의 밋밋한 상승세｜강남은 좀 다를 거라는 착각
7) 재건축과 재개발_리모델링이 대세다
MZ세대가 재건축·재개발을 반기는 이유｜90년대 이후 아파트에 재건축 기대하기 힘든 이유｜재건축 아닌 리모델링이 뜬다!｜빌라촌의 변신? 소규모 재개발의 시대

Part4. 2023년 부동산 가격 大예측
1) 2023년 부동산 가격, ‘인플레이션’은 알고 있다
현재의 위기는 2008년 금융위기와 전혀 다르다｜2023년은 ‘슈퍼 인플레이션’의 해다｜물가 상승으로 웃는 월세 건물주?｜인플레이션이 부동산 투자수익률에 미치는 영향｜엄청난 단기 조정의 가능성
2) 2023년 ‘서울 아파트 가격’ 大전망
미래 부동산 가격을 예측하는 방법｜2023년 서울의 집값은 어떻게 될까?
3) ‘저평가 아파트’ 단지별 가격 예측
어떤 아파트가 가장 많이 떨어졌을까?｜주요 아파트 단지별 가격 예측｜내 소득에 맞는 주택은 얼마일까?

Part5. 불황이 두렵지 않은 ‘핫 플레이스’ TOP 7
2023년 ‘황금상권’에 주목해야 하는 이유
1) 2022년 핫 플레이스의 근황
을지·충무_MZ세대의 주거복합타운으로 변신하다｜성수동_유명 브랜드가 사랑하는 상권｜양재천_탄탄한 주거 배후지를 갖춘 카페거리｜용산·효창_대통령 집무실 이전으로 들썩이다｜영등포구청역과 문래_ 낡은 공장에서 세련된 문화공간으로
2) 빅데이터로 예측하는 미래의 핫 플레이스
뜨는 지역은 어떻게 알아볼까?｜①F&B 창업 빅데이터 분석｜②MZ세대 팬덤 브랜드 입지 분석
3) 2023년 핫 플레이스_서울편
‘을왕성’은 다가올 미래다!｜①신당_트렌디한 셰프와 예술가의 실험실
interview_“인스타그램 명소로 재탄생한 신당”_신지혜(STS개발 상무)
②도산공원_압구정의 완벽한 부활｜③북촌_한옥의 멋으로 문화 중심지로 도약하다
interview_“한옥의 멋이 살아 있는 북촌 에어비앤비”_이상천(에디블코리아 대표)
④명동_외국인 쇼핑타운에서 MZ세대 오픈런 성지가 되다
interview_“사람이 연결되는 서울의 중심지, 명동”_양동수(더함 대표)
⑤한남동·이태원_이색적인 경험을 소비하는 취향의 공간｜1세대 상권이 부활하다
4) 2023년 핫 플레이스_전국편
포스트 코로나 최고의 핫 플레이스는?｜⑥제주_푸른 바다와 ‘로컬’의 매력
interview_“빈집에 새 삶을 불어넣는 재생 프로젝트”_남성준(다자요 대표)
interview_“제주의 가치를 간직하는 원도심의 매력”_옥경미(더제이드호텔 대표)
⑦동해안_서핑과 커피를 즐기는 트렌디한 휴양지
에필로그_≪부동산 트렌드≫ 그 두 번째 이야기
참고문헌

현재 글로벌 경제의 화두는 단연 ‘인플레이션’이다. 물가를 잡기 위한 미국 연준(연방준비제도이사회)의 금리 인상 의지는 강경하고, 그에 따라 우리나라 부동산 시장도 긴장 상태다. 지속적인 금리 인상에 대출을 많이 써 집을 산 사람들은 비명을 지르고 있고 일부에서는 급매물이 나오고 있다. 부동산 시장이 2008년 금융위기 때보다도 못한 거래량을 보이며 그야말로 얼어붙었다. 당분간은 이런 흐름이 지속될 것으로 보인다. 하지만 버블이 꺼지고 나면 분명 ‘기회’가 올 것이다. 부동산은 상승과 하락의 사이클을 반복한다. 지금은 공포에 빠질 때가 아니라 다가올 거대한 기회를 잡기 위해 준비를 단단히 해야 할 시기다. 부동산 기본기를 다지며 적극적으로 시장을 살펴 다음 기회를 놓치지 않길 바란다.
-프롤로그 「혼돈의 2023년, 위기에 가려진 기회를 잡아라」중에서

필자는 2021년 11월 출간한 책 ≪부동산 트렌드 2022≫에서 금리 변화에 따른 미래 매매가격 시나리오를 제시한 바 있다. 분석 당시 가장 중요한 변수로 인플레이션과 기준금리(이자율)를 꼽았었고, 미래의 기준금리 변화가 각각 서울 전체, 강남3구(강남구, 서초구, 송파구), 노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 지역 아파트 가격에 어떠한 영향을 줄지(얼마나 하락할지)를 예측했다. 2022년 7월 현재, 기준금리는 2%대이며 실제 가격 하락 폭은 전부 작년 ≪부동산 트렌드 2022≫를 통해 예측한 범위에 있다.
-Part 1. 「2022년 부동산 시장 다시 보기」중에서

도곡렉슬이 주는 인사이트는 이렇다. 첫째, 2010년 1월부터 2012년 12월까지 3년간의 하락기를 잊어서는 안 된다. 당시 3년은 매물이 소화되지 못하고 지속적으로 쌓였던 시기다. 그리고 강남권 아파트 가격은 3년이라는 장기간 횡보했다. 둘째, 2006년 도곡렉슬 33평형이 15억 원에 거래된 사례가 있다. 2006~2007년 14억 원 이상 거래가 무려 8건 존재한다. 그렇다면 가격이 다시 14억 원 혹은 15억 원으로 회복되는 데 몇 년이 걸렸을까? 2006년 15억 원 거래 후 15억 원 거래가 다시 나타난 시점은 2017년 7월(15억 200만 원)로 거의 11년이 걸렸다. 가격 버블의 정점에 물린 경우 10년 이상을 견뎌야 할 수도 있는 것이다. 이는 강남도 예외가 아니다. 여기에 도곡렉슬이 주는 가장 큰 인사이트가 있다. “강남불패는 없다!”
-Part 2. 「빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트」중에서

2020년 4분기에 6억 원 이하 주택을 고정금리 상품으로 구매한 경우의 ‘영끌’은 생각보다 큰 문제가 안 될 것이다. 하지만 6억 원에서 15억 원 사이의 주택을 무리해서 구매한 3인가구는 도저히 상상조차 하기 싫은 미래와 직면할 것이다. 이번에는 8억 원 아파트를 산 3인가구의 경우를 가정해보겠다. 이 경우 2020년 4분기 월 납입 금액은 150만 원(=100+50)이다. 6억 원 아파트 고정금리 상품보다도 월 비용이 26만 원 낮다. 그러나 기준금리가 오르는 순간 이들은 전혀 다른 상황에 직면하게 된다. 신용대출 이자율뿐 아니라 변동금리 주택담보대출 이자율이 같이 인상하게 되며, 모든 대출금액의 이자가 상승하는 악몽 같은 상황을 마주하기 때문이다. 현재 신용대출 이자율은 이미 5%대에 돌입했으며, (신규가 아닌) 기존 주택담보대출 이자율은 3.1%(2022년 6월 말 기준)를 넘어 3%대 중반으로 2022년 말에 당도할 것이다. 그리고 기준금리 인상으로 신용대출 이자는 더욱 가파르게 증가할 수 있다.
-Part 3. 「2023년 부동산 투자 빅이슈 TOP 7」 중에서

우리나라의 트로피 아파트(최고급 주택)는 투자수익률 측면에서는 강북 아파트의 서민 평형대 수준에도 못 미친다. 100억 원이라는 엄청난 액수의 아파트가 거래된 것은 사실이나 이들 아파트가 엄청나게 상승한 아파트는 아니라는 것이다. 이러한 아파트들은 표면의 거래액만 보면 자칫 시장 전체에 잘못된 신호로 오해를 줄 수 있다. 따라서 우리나라 초고가 아파트는 ‘수익률’을 제대로 따져볼 필요가 있다. 실제로 2013년 1월부터 2021년 12월까지 아파트 매매가격 누적 상승률은 서울이 180.5%였는데 서민 아파트 밀집 지역인 노원구는 이를 뛰어넘어 203.8% 상승했다. 이렇듯 트로피 아파트가 정말 좋은 투자처인지는 데이터를 보고 다시 한 번 고민할 필요가 있다. ‘과연 대형 럭셔리 아파트가 똘똘한 한 채인가’에 대한 필자의 답은 ‘아니다’이다.
-Part 3. 「2023년 부동산 투자 빅이슈 TOP 7」 중에서

수십 퍼센트의 폭등이나 폭락보다 더 중요한 것은 ‘어느 시기의 가격’으로 회귀하냐이며, 이를 통해 향후 주택 매수 시점의 준거로 활용해야 한다. 이후 설명하겠으나 최악의 경우 기준금리가 4%까지 상승한다면 가격은 30% 이상 하락할 수 있다. 따라서 2019년 3분기 가격이 우리가 생각해야 할 1차 방어선이며 최악의 방어선은 2018년 상반기 가격이 될 것이다. 이를 역으로 해석한다면 본인의 상황에서 주택을 매수해 10년을 버틸 수 있다면, 2018년 상반기부터 2019년 3분기 사이의 가격은 매수를 고민할 수 있는 가격대다.
-Part 4.「2023년 부동산 가격 大예측」 중에서

송파구 소재 올림픽훼밀리타운은 4,500세대 규모로 가락시장 남쪽에 위치한다. 중구의 남산타운과 마찬가지로 단기 조정 이상의 하락을 경험하고 있으며, 2022년 거래량(1~8월)이 5건에 불과할 만큼 상황이 좋지 않다. 현재 전 고가(21억 원, 2021년 9월) 대비 매도호가는 27% 그리고 전 고가 대비 최저가는 26% 내려가 단기 조정(20% 하락) 이상으로 하락세가 이어지고 있다. 즉 단기 조정이 마무리되고 장기 조정 국면으로 진입한 것이다. 2019년 4분기 당시 상황을 보면 올림픽훼밀리타운 33평형대의 총 거래량은 25건이었고 가격은 최저가가 13억 원, 최고가 15억 3,000만 원, 평균 14억 3,000만 원이었다. 2018년 4분기 가격은 대략 13억 원 후반대였다. 현재 단기 조정을 경험한 올림픽훼밀리타운은 중구의 남산타운과 마찬가지로 2018년 4분기와 2019년 4분기 가격대가 매우 비슷한 수준이다. 2022년 8월에 16억 7,000만 원에 거래된 케이스가 나왔는데 이는 2021년 9월 최고가 21억 원에 비해 상당히 하락한 가격이다. 위기가 시작 단계인 지금도 이 정도 가격에 거래가 된다는 것은 앞으로 올림픽훼밀리타운이 2018년 4분기와 2019년 4분기 가격대인 13억 원대 후반에서 14억 원대 초반으로 자연스럽게 회귀할 가능성을 보여준다.
-Part 4.「2023년 부동산 가격 大예측」 중에서

서울 내 대학가를 모두 아우르는 2호선(연세대, 홍대, 한양대, 서울대)과 6호선(홍대, 서강대, 고려대, 광운대, 과기대)이 교차하는 지점인 신당동은 MZ세대의 이동이 가장 많은 지역 중 하나다. 신당동을 관통하는 지하철 6호선은 버티고개역-약수역-청구역-신당역 등을 거친다. 약수역은 3호선, 청구역은 5호선, 신당역은 2호선과 연결된 더블역세권이다. 따라서 신당은 지하철을 따라 광화문(5호선), 강남(2호선), 용산(6호선 삼각지역) 등 서울 전역과 접근성이 높다. 풍부한 물자와 접근성을 바탕으로 최근에는 오랫동안 자리를 지킨 노포들 사이에 젊은 셰프와 마케터, 예술가들이 앞다퉈 비스트로(작은 식당)와 카페, 와인 바, 이자카야 등을 열고 있다. 신당동은 젊고 기획력 좋은 셰프들이 브랜드를 내기 전 아무도 모르게 실험하는 곳이 되었다. 이국적인 콘텐츠와 미식 자본이 결합한 음식점들이 ‘여기에 이런 곳이 있나’ 싶을 만큼 깊숙한 골목골목에 새로 생겼고, 이를 찾아내며 희열을 느끼는 MZ세대의 니즈와 맞아 방문객의 유입이 빠르게 늘고 있다.
-Part 5. 「불황이 두렵지 않은 ‘핫 플레이스’ TOP 7」 중에서