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메디컬 건물 명의 선택과 운영까지 알기 쉽게!
메디컬 건물(빌딩)에 대한 절세 가이드북

국내에서 세무 관련 책을 가장 많이 쓰고, 많은 독자층을 탄생시킨 신방수 세무사가 이번에는 ‘메디컬 건물’, ‘메디컬 빌딩’ 관련 절세 책을 펴냈다. 메디컬 건물(빌딩)에만 집중한 절세 가이드북은 국내 최초여서 눈길을 끈다.
메디컬 건물은 주로 의료업을 위해 사용되는 부동산을 말한다. 소규모 상가부터 대규모 빌딩을 포함한다. 특히 대규모 빌딩이라면 메디컬 빌딩으로 불리는데, 보통 2층 이상 10층 정도의 규모로 병의원, 약국, 검사실 등 다양한 의료시설이 밀집되어 운영된다. 의료사업자가 직접 취득해 사업장으로 사용할 수도 있고, 제삼자인 개인이나 법인이 취득해 의료사업자에게 임대할 수도 있다. 직접 취득해 사업장으로 사용한다면, 비싼 임차료를 내지 않아도 되고, 사업적으로 안정성을 꾀할 수 있으며, 재테크로도 도움이 된다.
최근에는 해당 건물을 사업자의 가족이나 가족법인이 취득해 사업자 본인에게 임대하는 형태로 진화하고 있다. 특히 가족법인은 영속성이 강하고 상속·증여 측면에서 효용성이 커, 이에 관한 관심이 증폭되고 있다. 하지만 현실에서는 메디컬 건물을 취득할 때, 명의를 어떤 식으로 정할지를 두고 혼선이 발생하고 있다. 개인과 법인에 따라 과세되는 방식이 달라지고, 개인 명의로 취득하는 경우라도 본인 명의와 가족 명의에 따라 세금의 내용이 달라지기 때문이다.
현행의 세제는 메디컬 건물에 대해 별도로 다루고 있지 않다. 신방수 세무사는 바로 이런 점에 주목했다. 메디컬 건물에 대한 세제를 여러 각도로 분석하고, 실무에 적용할 수 있도록 심혈을 기울여 이 책을 썼다. 예를 들어 부동산을 일괄공급할 때 토지와 건물의 가액을 어떤 식으로 구분하면 좋을지, 본인 명의로 취득한 후 건물을 양도하면서 권리금을 받으면 양도세가 어떤 식으로 과세되는지, 메디컬 빌딩을 신축할 때 취득세와 부가세는 어떤 식으로 처리되는지 등을 알기 쉽게 설명했다. 독자들은 이 책을 통해 메디컬 건물은 물론이고, 더 나아가 다른 업종의 사업용 건물에 대한 명의 선택요령도 자연스럽게 터득할 수 있을 것이다. 의료사업자, 관련자라면 신방수 세무사의 《메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라》를 꼭 읽어보자.

개원의 등을 위한 메디컬 건물 세무 처리법!
취득과 운영, 신축 시 필요한 정보까지 완벽 정리

현행 세제에 별도로 있지 않은 메디컬 건물 세제를 국내 최초로 다각도로 분석한 이 책은 개원의를 비롯한 의료업계 종사자, 일반 투자자, 자산관리 또는 세무업계 종사자 등 메디컬 건물 세무 처리에 능통하고 싶은 사람들을 위해 쓰였다. 사업용 부동산 세제는 동일한 원리가 적용되므로 약사, 수의사, 음식점 등 다른 업계에 종사하는 사업자가 봐도 문제가 없다.
총 9장과 부록으로 구성된 이 책은 1장부터 2장까지는 메디컬 건물에 관심이 많은 이유와 부동산 세금 관련 기초적인 내용을 다루었다. 3장부터 5장까지는 메디컬 건물 관련 실무 내용이다. 3장은 취득가액을 장부에 올리는 방법, 4장은 소득 및 비용 처리법, 5장은 양도와 부가세, 양도세 처리법이 담겨 있다. 6장부터 9장까지는 명의선택과 관련된 내용이다. 6장은 메디컬 건물취득 명의 선택요령이며, 7장은 본의 명의로 운영하는 경우, 8장은 배우자 명의로 운영하는 경우, 그리고 9장은 법인 명의로 운영하는 경우의 세무 처리법을 다루었다. 부록으로는 메디컬 건물(빌딩) 신축, 리모델링과 핵심 세무 검토사항을 소개했다. 취득 명의에 따라 세금이 달라지는 메디컬 건물과 관련된 세무 문제를 이 한 권으로 끝내자.

머리말 5
일러두기 9

1장 메디컬 건물에 관심이 많은 이유
메디컬 건물의 실익은 무엇일까? 16
메디컬 건물의 장점 1 : 이자 등을 비용으로 처리할 수 있다 19
메디컬 건물의 장점 2 : 임차료를 조절할 수 있다 24
메디컬 건물의 장점 3 : 양도차익을 얻을 수 있다 28
메디컬 건물의 장점 4 : 법인으로 운영하면 다양한 실익을 얻을 수 있다 31
[절세 탐구] 메디컬 건물의 세금은 어떻게 관리하는 것이 좋을까? 35

2장 메디컬 건물과 부동산 세금
메디컬 건물과 세금의 체계 40
메디컬 건물과 취득세 45
메디컬 건물의 취득세 비과세, 일반과세, 중과세, 감면에 관한 모든 것 49
메디컬 건물과 부가세 53
부가세 환급 여부에 따른 현금흐름 분석 57
메디컬 건물과 보유세 62
메디컬 건물과 종합소득세 65
메디컬 건물과 양도세 69
메디컬 건물과 법인세 74
메디컬 건물과 상속·증여세 78
[절세 탐구 1] 부가세법상 사업자와 납세협력 의무 84
[절세 탐구 2] 의료업과 임대업의 세금체계 90
[절세 탐구 3] 사업자등록증에서 사업자 유형 체크하는 방법 94

3장 취득가액을 장부에 올리는 방법
취득가액을 정확히 파악해야 하는 이유 98
계약형태별로 취득가액을 파악하는 방법 103
감정평가로 취득가액을 구분하는 방법 107
메디컬 건물의 취득 관련 부대비용 처리법 111
건설자금이자 처리법 115
[절세 탐구 1] 메디컬 건물의 취득과 재무제표 표시방법 119
[절세 탐구 2] 메디컬 건물과 재무상태표 계정분류 124
[절세 탐구 3] 메디컬 건물의 취득자금과 재무제표 표시방법 129

4장 메디컬 건물과 소득·비용 처리법
개인사업자의 종합소득세 계산구조 134
사업소득 금액의 계산법 139
사업자의 필요경비 처리법 143
메디컬 건물과 감가상각비 148
메디컬 건물과 지급이자 처리법 154
[절세 탐구] 공동임대사업자의 경비 처리법 158

5장 메디컬 건물의 양도와 부가세, 양도세 처리법
메디컬 건물의 양도와 세무상 쟁점 166
일괄공급에 따른 부가세와 양도세 계산 시 가액의 구분법 170
메디컬 건물양도 시 토지와 건물의 가액을 정하는 법 174
건물가액을 0원으로 하는 경우의 부가세와 양도세 처리법 179
건물과 비품을 동시에 양도하는 경우의 세무 처리법 183
건물을 양도하면서 권리금을 받은 경우의 세무 처리법 187
건물 감가상각비가 양도세에 미치는 영향분석 191
[절세 탐구] 영업권(권리금)과 세무 처리법 195

6장 메디컬 건물취득 명의 선택요령
메디컬 건물의 운영형태와 장단점 200
본인 명의취득 시 실익 분석 206
배우자 명의취득 시 실익 분석 211
영리법인(가족법인) 명의취득 시 실익 분석 216
[절세 탐구] 명의선택은 어떻게 하는 것이 좋을까(종합 결론)? 222

7장 본인 명의로 취득한 경우의 세무 처리법
본인 명의취득과 세무상 쟁점 226
본인이 일반과세자인 경우의 세무 처리법 231
본인이 면세사업자인 경우의 세무 처리법 235
[절세 탐구] 권리금과 양도세 절세포인트 239

8장 배우자 명의로 취득한 경우의 세무 처리법
배우자 명의취득과 세무상 쟁점 244
메디컬 건물의 임대 시 세무 처리법 249
특수관계인 간 적정임대료를 책정하는 방법 252
[절세 탐구 1] 무상·저가 임대와 세무상 쟁점 257
[절세 탐구 2] 개인 메디컬 건물임대업의 법인전환 실익 분석 260

9장 법인 명의로 취득한 경우의 세무 처리법
메디컬 임대법인과 부동산 세제 266
메디컬 임대법인의 세금 분석 270
메디컬 임대법인이 취득세 중과세를 없애는 방법 274
메디컬 건물을 법인이 임대 시 세무 처리법 279
메디컬 임대법인에 대한 세법상의 규제 283
메디컬 임대법인이 가수금을 활용하는 방법 287
메디컬 임대법인의 배당금 처리법 291
[절세 탐구 1] 특수관계인 간 부동산 거래 시 세무상 쟁점 검토 295
[절세 탐구 2] 영리법인에 증여하는 경우의 실익 분석 298

[부록] 메디컬 빌딩 신축(리모델링)과 핵심 세무검토
메디컬 빌딩의 신축과 세무상 쟁점 306
구건물 취득과 취득세 중과세 310
구건물 취득과 부가세 처리법 314
메디컬 빌딩의 준공과 취득세 320

메디컬 건물을 임차하면 소유권이 없으므로, 당연히 양도차익을 누릴 수 없다. 하지만 이를 본인 또는 가족 등이 소유하면 양도를 통해 시세차익을 얻을 수 있다. 다만, 이 과정에서 양도소득세(양도세) 등이 발생하므로 이러한 세금을 잘 관리하는 것이 중요하다.
-p. 28

법인의 경우 주식을 얼마나 보유하고 있느냐가 중요하다. 주식보유비율에 해당한 만큼 재산권을 누릴 수 있기 때문이다. 그런데 법인의 주식이 상장되어 있으면 주식가액을 바로 확인할 수 있으나, 비상장주식을 그렇지 않다. 이때 만약 비상장주식을 자녀 등에게 액면가로 이전하면 세법상 문제가 된다. 세법에서는 비상장주식에 대해서는 자산과 손익을 가지고 이를 평가하도록 하고 있기 때문이다. 이러한 점을 놓치면 세무위험이 매우 커지므로 특별히 유의하기 바란다.
-p. 34

Q 3. 해당 건물을 법인이 취득하는데 이는 모두 주주 중 본인의 자금으로 조달할 예정이다(무이자 방식). 주주는 본인, 배우자, 자녀2로 구성되어 있고 각각의 지분율은 25%씩이다. 이 경우 세무상 문제점은?

본인인 주주의 돈을 투입해 법인이 취득한 결과가 되므로 다른 주주들은 무이자금액을 증여받은 것으로 볼 수 있다. 하지만 현행 상증법 제45조의 5에서는 각 주주가 증여받은 이익이 1억 원 이상이 되어야 하므로 사례는 이에 해당하지 않는다.
-p. 83

메디컬 건물을 개인이 소유한 경우 그에 대한 소득은 모두 사업소득에 해당한다. 따라서 무조건 종합소득세로 신고를 해야 한다. 만일 해당 사업자에게 앞에서 본 이자나 근로소득, 다른 사업소득, 기타소득 등이 추가로 발생하면 원칙적으로 이를 합산해 종합과세가 적용된다. 그런데 사업자들의 경우 사업소득 금액을 도출하는 과정에 좀 더 많은 관심을 둘 필요가 있다. 세법에서 이런저런 규제를 많이 하고 있기 때문이다. 다음에서 이에 대해 알아보자.
-p. 139

메디컬 건물을 양도하면 양도세를 신고 및 납부해야 한다. 이때 감가상각비는 취득가액에서 차감되는 것이 원칙이다. 양도 전 임대소득세를 계산할 때 필요경비로 처리되었으므로, 이중공제를 해주지 않기 위해서다. 따라서 건물 소유자들은 건물에 대해 감가상각을 할 것인지, 하지 않을 것인지 이에 대한 의사결정을 할 수 있어야 한다. 다음에서 사례를 통해 이에 대해 알아보자.
-p. 191

메디컬 건물을 본인 명의로 취득한 경우에는 부동산의 양도에 따른 시세차익을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 다만, 면세업의 경우 부가세 환급을 받지 못한다는 점 등은 단점으로 지적된다(성형외과 등 과세업 병과는 부가세 환급이 가능하나, 면세업과 과세업을 동시에 영위하는 경우에는 과세분만 부가세 환급이 가능
하다).
☞ 메디컬 건물에서 발생한 부가세가 많으면 이를 환급받기 위해서 본인보다는 가족이나 법인으로 하는 경향이 높다.
-p. 202

지금까지 내용을 살펴봤더라도 메디컬 건물에 대한 명의를 어떤 식으로 정하는 것이 좋을지 이에 관한 판단이 잘 서지 않을 수 있다. 모든 상황에 맞는 딱 하나의 방법이 있는 것은 아니기 때문이다. 이러한 상황에서는 다음과 같은 요소들을 고려해 최적 안을 선택하는 것이 좋을 것으로 보인다. 만일 선택에 어려움이 있다면 저자의 카페에 문의해도 된다.

· 부가세가 환급되는가?
· 가족 간 임대료 조절이 필요한가?
· 소규모 건물인가?
· 자녀에게 대물림이 필요한가?
· 법인세 절세가 필요한가?
-p. 222

최근 법인을 통해 메디컬 건물을 취득하려는 시도들이 많아지고 있다. 법인을 잘 운영하면 개인보다도 훨씬 많은 효익을 누릴 수 있기 때문이다. 예를 들어 법인의 주주를 자녀를 포함해 구성하면 법인세 절감은 물론이고 상속과 증여 등을 정교하게 진행할 수 있다. 물론 법인을 설립해야 하고 이에 대한 관리를 지속해야 한다는 번거로움이 있으나, 이는 관리만 제대로 하면 큰 문제는 아니다. 다음에서는 요즘 많은 관심을 끌고 있는 메디컬 건물을 법인 명의로 운영하는 경우의 세무 처리법을 알아보자. 참고로 임대법인의 세제는 개인 임대의 세제와 비교하는 식으로 파악하면 이해가 빠르다.
-p. 266