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베스트셀러 작가 신방수 세무사의
부동산 투자자와 전문가를 위한 부동산 세무 실무 지침서？!

부동산 시장에서 거래 당사자들은 다양한 세금을 만나게 된다. 이를테면 매도자는 양도세, 매수자는 취득세가 대표적이다. 또 상업용 건물과 관련해서는 부가세가 추가된다. 물론 이외에 거래 주체에 따라 종합소득세나 법인세 등이 발생하기도 한다. 그런데 문제는 거래 당사자들이 이와 관련한 세무상 쟁점 등을 정확히 짚어내기가 쉽지 않다는 것이다. 세법이 생각보다 복잡하기 때문이다. 그 결과, 세금 때문에 거래가 성사되지 않거나 거래되더라도 사후적으로 문제가 되는 경우도 많다. 이 책 《부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북 실전 편》은 이러한 배경 아래 부동산 투자자와 중개사무소, 더 나아가 법무사무소, 세무·회계사무소 등의 관점에서 세무를 종합적으로 다루었다. 따라서 일반 투자자들은 계약에 앞서 이 책으로 현안을 점검할 수 있고, 현장에서 고객들과 마주하는 중개사무소는 중개 전후에, 법무사무소는 등기 시에, 세무·회계 사무소는 상담과 신고 관련 업무 처리 시에 세금에 대한 지침서 역할을 할 수 있을 것이다.

이 책은 세법을 있는 그대로 설명하는 대신 실무에의 적응력을 높이기 위해 부동산 세금을 입체적으로 분석했다. 구체적으로 부동산 세금을 거래 단계별, 과세 방식별, 부동산 종류별, 거래 주체별 등으로 나누고 내용을 전개할 때 ‘Case(사례) → Consulting → 실전연습’의 체계로 편집했다. 사례는 투자나 중개 시 반드시 알아야 할 핵심 내용을 다루고 있으며, 컨설팅은 해당 부분의 핵심적인 내용을 담고 있다. 한편 실전연습은 실무에서 좀 더 알면 좋을 내용을 선별적으로 다루고 있다. 이외 실무적으로 더 알아두면 유용할 정보들은 Tip이나 절세 탐구를 추가해 정보의 가치를 더했다. 또한, 곳곳에 요약된 핵심 정보를 제공해 실무 적용 시 적응력을 높일 수 있도록 했다. 따라서 부동산 투자자는 물론이고, 중개와 법무사무소, 그리고 세무사무소 등이 업무처리를 할 때 보면 큰 도움이 될 것이다.


부동산 계약부터 등기까지
부동산 세금을 완전 정복하라!

이 책은 7장과 부록으로 구성되었다. 1장은 투자와 중개, 그리고 등기 시 알아야 할 기초적인 세무 문제를, 2장은 이들이 부닥치는 취득세, 부가세, 양도세 등 3대 세금을 중심으로 이에 대한 과세 원리를 자세히 다룬다. 3장은 투자자의 관점에서 관심이 많은 취득세와 양도세의 과세 방식(비과세, 중과세, 감면)을 별도로 분석하며, 4장은 앞에서 부동산 종류별로 발생할 수 있는 세무상 쟁점을 살펴본다. 구체적으로 주택, 오피스텔, 상가빌딩, 상가주택, 토지, 재건축·재개발 입주권, 분양권 등이 이에 해당한다. 5장은 부동산 거래 주체별로 그들이 만나는 세금 문제를 정리한다. 개인, 임대사업자, 매매사업자, 법인 등이 이에 해당한다. 이러한 주제는 앞에서 본 내용과 차원을 달리한다. 한편 6장과 7장은 계약서를 작성할 때 반드시 알아야 할 세무상 쟁점을 다룬다. 마지막 부록에서는 양도세 계산과 신고에 대한 쟁점을 다룬다.

제1장 투자 · 중개 · 등기 시 알아야 할 부동산 세금의 기초
제2장 투자자의 부동산 3대 세금 (취득세, 부가세, 양도세·종소세·법인세)
제3장 취득세·양도세 과세 방식과 절세 포인트
제4장 실전 부동산 종류별 절세 포인트
제5장 실전 부동산 거래 주체별 절세 포인트
제6장 계약서 작성과 등기 시 점검할 사항들
제7장 계약 시 특약과 세무상 쟁점
부록 양도세 계산과 신고 방법

머리말·························································································· 4
일러두기 ························································································ 9

제1장 투자 · 중개 · 등기 시 알아야 할 부동산 세금의 기초
부동산 세금, 어떻게 정복할까? ㆍ 14
천의 얼굴을 가진 부동산 세금 ㆍ 17
투자자의 부동산 거래와 세무상 쟁점 ㆍ 22
투자·중개·등기 시의 세금 관리법 ㆍ 28
[절세 탐구 1] 국세와 지방세의 비교 ㆍ 33
[절세 탐구 2] 종합과세와 분류과세의 비교 ㆍ 38

제2장 투자자의 부동산 3대 세금 (취득세, 부가세, 양도세·종소세·법인세)
부동산 거래와 세무상 쟁점 ㆍ 44
취득세 ㆍ 49
부가가치세 ㆍ 62
양도소득세 ㆍ 68
종합소득세(법인세) ㆍ 74
[절세 탐구 1] 취득세 세율구조 ㆍ 81
[절세 탐구 2] 투자·중개·등기 시 알아야 할 부가세 제도 ㆍ 92
[절세 탐구 3] 포괄양수도 관련 쟁점 사례(부동산 임대업의 경우) ㆍ 102

제3장 취득세·양도세 과세 방식과 절세 포인트
세목별 과세 방식과 세무상 쟁점 ㆍ 108
취득세 과세 방식과 절세 포인트 ㆍ 111
양도세 과세 방식과 절세 포인트 ㆍ 117
양도세 비과세(기본)와 절세 포인트 ㆍ 122
양도세 비과세(특례)와 절세 포인트 ㆍ 129
조합원 입주권·분양권 소유 시의 비과세 특례와 절세 포인트 ㆍ 136
양도세 중과세와 절세 포인트 ㆍ 140
양도세 중과세 제도(토지) ㆍ 145
양도세 감면과 절세 포인트 ㆍ 150
양도세 감면(농지) ㆍ 159
[절세 탐구 1] 투자·중개 시 알아야 할 ‘양도일 현재’의 의미 ㆍ 164
[절세 탐구 2] 양도세 세무조사 사례 ㆍ 167
[절세 탐구 3] 부동산 신고와 관련된 가산세 규정 ㆍ 173

제4장 실전 부동산 종류별 절세 포인트
주택 ㆍ 176
오피스텔 ㆍ 182
상가빌딩 ㆍ 188
상가주택(상가겸용주택) ㆍ 194
토지 ㆍ 201
입주권 ㆍ 206
분양권 ㆍ 211
[절세 탐구] 사업자등록의 모든 것 ㆍ 216

제5장 실전 부동산 거래 주체별 절세 포인트
일반개인 ㆍ 218
등록주택임대사업자 ㆍ 222
일반 부동산 임대사업자 ㆍ 227
지식산업센터(메디컬 빌딩 포함) 사업자 ㆍ 233
게스트하우스 등 공유숙박사업자 ㆍ 238
부동산 매매사업자 ㆍ 245
주택신축 판매사업자 ㆍ 250
상가·오피스텔 등 신축 판매사업자 ㆍ 254
[절세 탐구] 비거주자의 부동산과 세무상 쟁점 ㆍ 261


제6장 계약서 작성과 등기 시 점검할 사항들
매매계약과 세금 결정원리 ㆍ 266
부동산 소재지와 세금 ㆍ 270
물건의 구분과 세금 ㆍ 274
공부상 현황과 실질 용도 ㆍ 278
면적과 세금 ㆍ 282
거래가액과 세금 ㆍ 288
잔금청산일과 세금 ㆍ 294
매수자의 자금조달과 세무상 쟁점 ㆍ 300
[절세 탐구] 부동산 일괄공급 부가세 안분계산하는 방법 ㆍ 307

제7장 계약 시 특약과 세무상 쟁점
특약과 세금 결정의 원리 ㆍ 314
양도세 등 대납 ㆍ 319
멸실조건부 특약 ㆍ 323
부가세 별도 ㆍ 327
포괄양수도계약(명도, 수리요건 등) ㆍ 331
권리금 특약 ㆍ 336
[절세 탐구] 중간지급 조건부 계약변경과 부가세 처리법 ㆍ 340

부록 양도세 계산과 신고 방법
양도세 계산 ㆍ 346
양도차익의 안분 ㆍ 349
양도세 신고 방법 ㆍ 354
부동산 필요경비 처리법(양도세와 종소세 등 비교) ㆍ 359
[절세 탐구] 취득원인이 상속 또는 증여인 경우의 양도세 계산법ㆍ 363

주택분양권이 주택으로 완성되면 주택에 대한 취득세를 내야 한다. 이때 취득세율은 원칙적으로 1~3%가 적용되나, 분양권 취득일 현재 주택 수와 신규주택의 조정지역 소재 여부 등에 따라 8~12%의 중과 세율이 적용될 수 있다.
-p. 36

투자자나 중개사무소 등의 관점에서 소득에 대한 과세 방식을 이해하는 것은 매우 중요하다. 소득에 부과되는 세금이 과다한 경우, 수익률에 직접적인 영향을 주게 되고 과세가 많이 될 때는 거래를 중단시키는 경향이 높기 때문이다.
-p.38

부동산 투자에 참여하는 거래 당사자들은 부동산을 거래하기 전에는 반드시 관련 세금 문제를 파악해야 한다. 계약 후에 세금 문제를 검토하면 거래 당사자에게 치명타를 안겨다 줄 가능성이 크기 때문이다. 이와 함께 이들에게 관련 서비스를 제공하는 업계는 정확한 업무 처리를 통해 사후에 문제가 없도록 해야 한다.
-p. 44

어느 정도 세금 지식이 있는 경우에는 부동산 세금의 적용 범위를 넓힐 필요가 있다. 시장에는 다양한 유형의 거래 주체가 등장하고 그에 따라 적용되는 세제가 달라지기 때문이다. 예를 들어 앞에서 많이 등장 했던 부동산 매매사업자가 양도하는 부동산은 양도세가 아닌 종소세로 정리해야 한다.
-p. 218

일반적으로 종전의 주택은 새로운 주택을 취득한 날(잔금청산일)로부터 3년 이내에 양도하면 비과세를 적용한다. 다만, 종전 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설해 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득해야 비과세를 적용한다.
-p. 267

부동산 매매계약서상의 거래금액은 세무상 매우 중요한 위치를 차지하고 있다. 이를 바탕으로 취득세나 부가세, 양도세 등이 결정되기 때문이다. 그래서 이 거래금액을 둘러싸고 과세관청과 마찰이 종종 발생한 기도 한다. 거래금액을 허위로 신고하는 경우가 종종 적발되기 때문이다.
-p. 288