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가장 쉬운 독학 경매 멘토 새벽하늘 부동산 경매 첫걸음 : 성격으로 읽는 똑똑한 독서법

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  • 출판사 : 동양북스
  • 발행 : 2024년 03월 15일
  • 쪽수 : 328
  • ISBN : 9791172100131
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책소개

쉬우면서 재미있는 이야기 경매 책!
최고의 경매 멘토 새벽하늘의 1:1 집중 과외!

부동산은 금과 함께 대표적인 실물 자산이다.
부동산 경매는 언제나 그리고 평생, 부동산을 할인 받을 수 있는 할인 카드이다.
부동산 경매라는 할인 카드를 유용하게 잘 활용하면
더 풍요롭고 더 행복한 삶을 살 수 있다.

출판사 서평

투자의 기본은 물건을 싸게 사는 것이다.
부동산을 싸게 살 수 있는 가장 좋은 방법은 경매다!

제대로 된 부동산 경매 기본서, 새벽하늘 부동산 경매 첫걸음
시장에 경매 매물이 많지 않은 시기에는 경매로 돈을 벌기가 쉽지 않다. 하지만, 최근 경매 데이터를 보면 경매 건수는 갈수록 증가하고 있는 데 반해, 매각률은 상당히 낮은 수준이다. 이는 경매 물건은 많은데, 아직은 매각이 잘 안 되고 있다는 것을 의미한다. 바야흐로 경매의 전성시대가 다시 시작되고 있다.
부동산 경매를 배우고자 하는 사람들은 첫 시작부터 벽에 부딪힌다. 경매라고 하니 가뜩이나 쉽지 않게 느껴지는데, 막상 공부를 시작해 보면 어려운 법률용어 가득한 책과 강의 앞에서 주눅이 들 수밖에 없다.
이 책은 저자가 현장에서 겪은 수많은 실전 사례를 스토리텔링 형식으로 녹여 냈다. 일부 사례는 마치 무협소설을 보는 것처럼 흥미진진하다. 이 책의 내용은 주인공이 지인에게 돈을 빌려주고 돌려받지 못하는 상황에서부터 시작된다. 일련의 문제를 해결하기 위해 주인공이 경매에 도전하여 성공하기까지의 과정을 일상의 스토리로 다루었다.
경매 이론은 모두 경매 사건의 예시로 설명하였다. 간접 경험에 부족함이 없도록 대단히 많은 경매 사건의 예시를 담았다. 그리고 가장 중요한, 시장의 흐름에 따라 투자하는, 절대로 잃지 않는 투자를 넘어 높은 수익을 낼 수 있는 투자법에 관해 실제 낙찰 사례를 들어 설명하였다. 따라서 이 책은 경매에 어떻게 접근해야 할지 모르는 초보자뿐 아니라 당장 부동산 경매에 참여하고픈 욕구를 가진 이들에게도 유용한 기술을 아주 쉽게 알려 주는 지침서가 되기에 손색이 없다.
가벼운 마음으로 이 책을 처음부터 읽어 나간다면 어느덧 입찰에서 명도까지 스스로 할 수 있는 수준에 이르는 놀라운 경험을 할 수 있을 것이다.

추천사

칼리오페(조영란)(㈜라니에 디자인 대표, 20년 차 부동산 전문 투자자 / 강사)
10년 넘게 새벽하늘님을 투자 세계에서 지켜보아 온 나는 단연코 새벽하늘님을 이론과 실전의 문무를 겸비한 최고의 투자자이자 강사라고 말할 수 있다. 경매 투자의 모든 부분을 망라한 그는 어깨에 힘이 들어갈 법도 한데, 그의 한결같이 따스한 성품은 그를 더욱 빛나게 한다. 지식을 뽐내지 않으며 쉬운 경매, 누구나 할 수 있는 경매를 지향하는 그의 새 저서와 강의는 앞으로 다가올 신흥 부자가 될 기회를 당신 것으로 만들 수 있게 해 줄 강력한 길라잡이가 될 것임을 확신한다.

별부자(김인화)(세무법인 BHL 대표, <세무사 사용 설명서> 저자)
투자의 성공은 싸게 사서 비싸게 파는 것이 기본 원칙이고 그 성공을 위한 수단 중의 하나가 경매다. 〈새벽하늘 부동산 경매 첫걸음〉은 단순한 경매 서적이 아닌 저자의 지혜와 통찰력이 숨어 있는 경매 비법서와 같다. 불확실성이 커진 요즘 수많은 매물을 분석하고 숨은 진주 찾기와 리스크를 피하는 법까지 쉽게 알려 준 점이 상당히 매력적이고, 책의 서술 방식이 단순 암기식이 아닌 대화 형식이라 이해하기 쉽고 친근하다. 상식을 통한 재테크 통찰력에 자연스럽게 눈이 뜨이고 경제적인 자유인이 되기를 꿈꾼다면 경매는 선택이 아닌 필수라는 사실을 깨닫게 된다. 그런 깨달음과 함께 경매라는 또 다른 무기를 쉽고 자연스럽게 장착하게끔 구성되었다. 무엇보다 이 책의 차별점은 경매 학습에 유익할 뿐만 아니라 대화형 구성 방식이라 쉽고 재미있다는 것이다. 경매 분야의 초보자부터 노련한 투자자까지 경제적 자유의 기본을 익히고 경매 지식뿐만 아니라 투자의 통찰력까지 얻고자 한다면 이 책은 선택이 아닌 필수다.

송도부자(남경엽)(㈜뉴빌드 대표, <집값 높여도 잘 팔리는 부동산 인테리어> 저자)
이 책은 초보 투자자들을 위한 경매 가이드북으로, 경매에 관심이 있는 사람들이 쉽고 재미있게 경매를 경험할 수 있도록 구성된, 경매 바이블과 같은 도서입니다. 또한 책의 내용이 등장인물들의 대화 형식으로 꾸려져 있어 독자들이 경매의 세계에 쉽게 몰입할 수 있도록 도와 줄 뿐만 아니라 경매에 대한 기본 개념부터 참여 방법, 투자 전략까지 구체적으로 다루고 있어 경매에 대한 이해도를 높이고 안전하게 투자할 수 있는 길을 안내합니다. 엄청난 위기와 기회가 공존하는 2024년!! 이 책과 함께라면 당신도 부자가 될 수 있습니다.

고상철(㈜미스터홈즈 대표, 도시계획박사, <2024 메가랜드 공인중개사 부동산공법> 저자)
혼돈의 부동산시장 상황에서 온갖 여러 가지 주장과 근거들은 부동산시장을 더 혼돈하게 하고 있다. 경매는 이런 시장에서 빛을 보는 상품이다. 본인은 25년간 부동산경매시장에서 강의도 많이 해 왔고 많은 교재를 보아 왔다. 이번 새벽하늘 김태훈 대표의 저서는 처음 시작하는 경매인들에게 그동안 왜 경매 공부를 했는지 후회하게 만들어 주는 책이 될 것이다. 이 책은 “실전 경매를 위한 경매 공부는 10%만 해도 충분하다”라는 말의 이유를 오랜 시장에서의 경험과 직접 깨달은 경매 노하우로 부드럽게 스토리텔링으로 전하고 있다. 경매에 어떻게 접근해야 할지 모르는 초보자에게 실전에서 유용한 기술을 아주 쉽게 알려 주는 지침서가 될 것이다.

월용이(박지민)(월용청약연구소 소장, <청약 맞춤 수업> 저자)
나락으로 간 경매 1세대 투자자들이 즐비한 가운데, 아직도 순수 경매로만 왕성한 투자와 강의를 하며 매년 전성기를 이어가고 있는 새벽하늘님의 신판! 경매 용어 참 딱딱합니다. 경매 절차도 복잡합니다. 이를 대화로 친절하게 풀어냈습니다. 어려운 내용도 공감과 이야기로 접근하면 쉽게 이해할 수 있습니다. 역시 대한민국에서 가장 쉽게 경매를 가르치는 전문가!

이현정(즐거운경매 대표, <나는 돈이 없어도 경매를 한다> 저자)
쉬우면서 재미있는 이야기 경매 책이라니! 아무리 좋은 내용도 이해하지 못하면 아무 득이 없는 법. 〈새별하늘 부동산 경매 첫걸음〉의 스토리를 따라가다 보면 자연스레 경매의 기초부터 실전까지 한 번에 알 수 있다. 이 책의 저자 새벽하늘님은 10년 경매 노하우를 이 책 한 권에 제대로 담았다. 경매가 궁금하다면, 주인공과 함께 우리의 친구 하늘이를 따라가 보자!

청울림(유대열)(다꿈스쿨 대표, <나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다> 저자)
부동산 경매를 배우고자 하는 사람들은 첫 시작부터 벽에 부딪힌다. 경매라고 하니 가뜩이나 쉽지 않게 느껴지는데 막상 공부를 시작해 보면 어려운 법률용어 가득한 책과 강의 앞에서 주눅이 들 수밖에 없다. 그래서 부동산 경매 분야의 일타강사는 가장 쉽게 가르치는 사람이라는 말이 맞다. 내가 아는 부동산 경매 일타강사는 이 책의 저자 김태훈이다. 그는 실력도 뛰어나지만 경매를 정말 쉽게 가르친다. 오랜 시간 현장에서 쌓아 온 지식과 경험 덕택이다. 쉽지 않은 부동산 경매 이야기를 어쩌면 이렇게 잘 풀어냈을까. 저자의 내공에 연신 감탄하며 단숨에 책을 읽어 내려갔다. 저자의 별명이 괜히 ‘경매천재’가 아니라는 생각이 든다. 이 정도면 부동산 경매를 처음 접하는 사람도 얼마든지 쉽고 재미있게 공부할 수 있겠다는 확신이 든다. 저자가 현장에서 겪은 수많은 실전 사례를 스토리텔링 형식으로 녹여 낸 방식이 무척 새롭고 흥미롭다. 일부 사례는 마치 무협 소설을 보는 것처럼 흥미진진하다. 쉽고 재미있고 유익한 부동산 경매 책을 찾고 있었다면 이 책이 딱이다. 이 책을 읽고 부동산 경매를 공부하여 경제적 자유에 한 걸음 가까워지게 될 당신을 응원한다.

김기원(리치고 대표, <빅데이터 부동산 투자 2022 ~ 2023 대전망> 저자)
12024~2026년 경매로 인생을 바꿀 만한 엄청난 기회가 다가오고 있다고 최근 각종 방송 매체에서 기회가 될 때마다 이야기를 하고 있다. 바야흐로 경매의 전성시대가 다시 시작되고 있는 것이다. 투자의 기본은 물건을 싸게 사는 것이다. 부동산을 싸게 살 수 있는 가장 좋은 방법은 바로 경매이다. 시장에 경매 매물이 많지 않은 시기에는 경매로 돈을 벌기가 쉽지 않다. 하지만, 최근 경매 데이터를 보면 경매 건수는 갈수록 증가하고 있는 데 반해, 매각률은 상당히 낮은 수준이다. 이는 경매 물건은 많은데, 아직은 매각이 잘 안 되고 있다는 것을 의미한다. 쉽게 말해 물 반, 고기 반의 경매 시장이 열리고 있다고 할 수 있는 것이다. 이러한 시기에 초보자를 위한 아주 좋은 경매 기본서가 출간되었다. 경매 관련 서적은 보통 딱딱하고 재미없는 경우가 많은데, 이 책은 일상생활의 스토리에 경매를 녹여내어 재미와 유익함을 겸비한 완성도 높은 경매 서적이라고 할 수 있다. 20년 가까운 경매 실전 투자 노하우와 10년간의 경매 강의를 통해 검증된 최고의 경매 멘토인 새벽하늘 김태
훈 대표의 신간을 통해 다가오는 절호의 경매 기회를 잘 잡아 보자.

목차

추천사
프롤로그

1장 부동산 경매란?

1. 경매 절차와 용어, 스토리만 알면 외울 필요 없다!
부동산 경매란? | 경매 진행 절차와 용어

2. 부동산 경매로 얼마나 싸게 살 수 있을까?
부동산 경매로 살 수 있는 것들 | 최근에 낙찰된 수도권 아파트
탱크옥션 활용법[1개월 무료 이용권]


2장 권리 분석이 이렇게 간단한 거였어?

1. 권리 분석
권리 분석이란?

2. 등기부 보는 방법, 일상생활의 상식에서 보면 쉽다!
등기부 보는 방법

3. 3초면 끝나는 90%의 등기부상 권리 분석
낙찰 후 등기부상 말소되는 원리 | 말소기준등기의 종류
새벽하늘 쌤의 특강 1 - 공유 지분, 공유자우선매수청구권

4. 3초면 끝나는 90%의 임차인 권리 분석
점유자 확인하는 방법 | 임차인 - 1. 대항력, 우선변제권
새벽하늘 쌤의 특강 2 - 임차권 등기
임차인 - 2. 최우선변제권
새벽하늘 쌤의 특강 3 - 상가 임차인
임차인 - 3. 임차인 초간단 권리 분석
새벽하늘 쌤의 특강 4 - 상계(차액지급)신청

5. 3초면 끝나는 90%의 매각물건명세서상 권리 분석
새벽하늘 쌤의 특강 5 - 무잉여, 채권자 매수신청


3장 나머지 10%를 위한 권리 분석

1. 등기부상 문제
후순위라도 말소되지 않는 등기 | 대지권 미등기 | 토지별도등기

2. 대항력 있는 임차인
낙찰자가 책임져야 하는 대항력 있는 임차인
새벽하늘 쌤의 특강 6 - 전세권과 임차인


4장 실전 입찰

1. 입찰준비 Ⅰ
임장, 시세 파악
새벽하늘 쌤의 특강 7 - 매우 유용한 경매 사이트-리치고 경매[2개월 무료 이용권]

2. 입찰준비 Ⅱ
필수 체크 사항과 유의 사항

3. 입찰준비 Ⅲ
입찰 준비물

4. 입찰표 작성하기
입찰표는 미리 작성해 가라!

5. 가자, 법원으로!(생생 입찰 절차)
입찰 준비부터 낙찰까지
새벽하늘 쌤의 특강 8 - 차순위매수신고


5장 명도? 이것만 알아도 어렵지 않다!

1. 낙찰 후 절차
명도 진행
새벽하늘 쌤의 특강 9 - 명도를 안 해도 되는 유형이 있다고?!-강제관리신청!

2. 법대로 해라?(기본 법리 파헤치기)
명도 기본 법리 파헤치기


6장 무조건 이기는 경매 투자 가이드

1. 낙찰 사례로 보는 100% 경매 수익 비법
시장 흐름을 파악하라!

2. 쌀 때 더 싸게 사면 무조건 이긴다!
절대 잃지 않는 투자법
새벽하늘 쌤의 특강 10 - 거인의 어깨에 올라타라!
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부록 - 꼭 알아 두어야 할 경매 용어

본문중에서

경매 절차와 용어, 스토리만 알면 외울 필요 없다!
사건 번호는 이 사건의 이름표라고 생각하면 되는 거야. 나중에 검색할 때는 이 사건 번호만 입력해도 되고. 그리고 등기부에 보면 이 사건 번호가 기재되어 있지. 부동산 살 때도 마찬가지야. 경매라는 할인 카드를 사용하지 않을 이유가 없는 거지. 그래서 부동산 경매를 배우면 부동산 평생 할인 카드를 가지고 있는 셈인 거야.

부동산 경매로 얼마나 싸게 살 수 있을까?
가끔 매스컴에서 낙찰가율이 100%가 훨씬 넘는다고 경매가 과열이라는 기사가 나오는데 정말 바보 같은 얘긴 거야. 부동산 상승기에는 낙찰가율이 100%가 넘는 게 당연한 얘기지.
중요한 건 시세 대비 낙찰가율인데 그 정보는 아직 그 어디에서도 제공해 주지 않지.

권리 분석
경매는 법에 정해진 절차대로 진행하는 것이고 그 과정에서 우리가 낙찰 받는 거야. 우리 스스로 해당 경매 사건에 문제가 있는지를 가려낼 수 있어야 하지. 그게 바로 권리 분석이라 생각하면 돼. 물론 경매도 수수료를 내고 권리 분석을 의뢰할 수도 있어.

등기부 보는 방법, 일상생활의 상식에서 보면 쉽다!
등기부에 기재된 권리의 순서를 따질 때 등기원인은 아무런 의미가 없고 접수란에 있는 날짜를 기준으로 우선순위가 정해지는 거야. 등기부 가장 마지막 페이지에는 현재 남아 있는 권리들만
날짜순으로 정리해서 보기 편하게 제공하고 있지.

3초면 끝나는 90%의 등기부상 권리 분석
등기부상 권리 분석은 낙찰 받고 잔금을 낸 후 등기부에 있는 권리 중 낙찰자가 인수해야 할 것이 있는지를 확인하는 거야. 말소기준등기는 근저당과 가압류, 압류가 있지. 등기부상 가장 빠른 권리가 근저당 또는 가압류, 압류일 경우 낙찰 후 등기부에 있는 모든 권리는 말소되는 거지.

3초면 끝나는 90%의 임차인 권리 분석
경매 절차에서 임차인이 대항력이 있다면 못 받은 보증금에 대해서 낙찰자에게 받기 전까지 안 나가도 되는 거고, 대항력이 없다면 보증금을 다 못 받았다 해도 낙찰자에게 보증금을 달라고 주장할 수 없는 상태에서 나가야 하는 거야. 나가야 하는 시점은 낙찰자가 잔금을 내는 날이고.

3초면 끝나는 90%의 매각물건명세서상 권리 분석
경매 절차에서 가장 중요한 문서는 매각물건명세서라고 했지? 매각물건명세서 확인은 권리 분석한 내용을 확인하고 혹시나 다른 문제가 될 만한 것이 있는지 최종적으로 점검하는 과정이야. 매각물건명세서 비고란은 매우 중요해. 유치권이 신고되어 있다면 해결책을 알기 전까지는 입찰하지 말아야 해.

등기부상 문제
말소기준보다 후순위라 해도 말소되지 않는 것들이 있어. 대지권 등기가 없어도 대지권이 있는 경우가 있고, 때로는 진짜 대지권이 없는 경우가 있어. 토지에 있는 등기는 말소되지 않아도 괜찮은 유형이 있고, 정말 큰 문제가 되는 유형도 있지.

대항력 있는 임차인
임차인에게 대항력이 있는 경우 매우 조심해야 해. 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수한다는 것은 전 임대인인 전 소유자의 지위를 인수한다는 것이야. 현장을 방문해서 탐문을 하든, 관련 금융기관이나 이해관계인에게서 정보를 얻든 무조건 점유자에 관해 확인하고 입찰해야 하는 거야.

입찰 준비
사실 입찰가를 산정하는 데 필수적으로 고려해야 할 내용들이 있어. 그중 가장 중요한 건 시장 흐름이야. 시장 흐름에 따라 다른 전략을 구사해야 하거든. 쉽게 말해 향후 오를 것인지 떨어질 것인지를 여러 각도로 검토해 봐야 하는 거지.

가자, 법원으로!(생생 입찰 절차)
매수신청보증봉투에 사건 번호와 제출자를 기입하고 도장 찍고 보증금을 봉투 안에 넣으면 돼. 대리인이 입찰한다면 제출자는 그 대리인이 되겠지? 봉투 뒤에 ‘인’이라 인쇄되어 있는 곳에도 제출자의 도장 찍어 주고.

낙찰 후 절차
제일 먼저 할 거는 법원에 가서 낙찰 받은 사건을 한번 열람해 봐. 점유자에 대한 인적 사항은 복사를 해서 와. 명도 과정에서 필요할 테니까. 그런 다음 낙찰 받은 아파트로 가 보는 거야. 점유자를 한번 만나 보고 내부도 한번 봐야 하니까. 그리고 내용증명을 보내면 며칠 안에 점유자에게서 연락이 올 거야.

법대로 해라?(기본 법리 파헤치기)
가장 먼저 알아야 할 건 법적 절차 진행간 지출된 비용에 대한 책임이야. 이사비는 잔금 납부 전에 이사했다면 좀 주는 게 맞지만, 잔금 후라면 오히려 돈을 받아야 해. 점유자가 안쓰러워 좀 챙겨 주고 싶다면 이사하는 날 주면 돼.

쌀 때 더 싸게 사면 무조건 이긴다!
소비자 물가 지수를 축으로 수도권 아파트 가격은 상승과 하락을 반복해. 부동산은 금과 함께 대표적인 실물 자산이지. 경매는 언제나 그리고 평생, 부동산을 할인 받을 수 있는 할인 카드야. 경매라는 할인 카드를 유용하게 잘 활용해서 더 풍요롭고 더 행복한 삶에 큰 도움이 되면 좋겠다.

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