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국내 최초 가족 부동산 세무 가이드북!
매매, 상속, 증여, 법인 선택과 절세 포인트

최근 가족 간에 부동산을 매매나 증여 등으로 이전하는 일들이 많아지고 있다. 그런데 가족 간의 거래는 매매나 증여 등을 거치면서 세금 관계가 복잡하게 변하기 때문에 일일이 이를 따라다니다 보면 제대로 된 해결책을 만들 수가 없다. 그 결과 절세는커녕 예기치 않은 손실을 보는 경우가 많다. 이에 이 책은 거미줄처럼 얽혀 있는 가족 간의 거래에 대한 세법상의 규제원리를 정교히 분석하고, 이를 바탕으로 어떤 상황에서라도 바른 판단을 할 수 있도록 집필됐다. 이를 통해 독자들은 매매, 증여, 부담부 증여, 상속, 법인 등 가족 간의 거래 전후에서 발생할 수 있는 세무상 위험을 통제할 수 있는 동시에 자신에게 맞는 절세전략을 수행할 수 있을 것이다. 이 책은 가족 간의 부동산 거래에 대한 세금 관리를 과학적·전략적으로 알려주기 위해 집필됐다. 따라서 일반인은 물론이고 부동산 업계 종사자, 세무 상담과 신고를 도맡아 하는 세무 업계의 종사자 등에게 확실한 해결책을 제시하는 지침서가 되어 줄 것이다.

가족 간 부동산 거래 시
절세 원리 완벽 정리!

이 책은 얼마 전에 출간된 《부동산 세무 가이드북 실전 편》의 후속작으로, 가족 간 부동산 거래 세금에 관심 있는 분들이라면 누구라도 쉽게 이해할 수 있도록 체계적으로 집필됐다.
이 책은 총 8개의 장과 부록으로 구성됐고, 1~2장은 가족 간의 부동산 거래에서 파생하는 세금을 다루기 위해 반드시 알아야 할 기초지식을 다루고 있다. 3장은 부동산 거래를 하기 전에 반드시 검토해야 하는 세법상의 시가에 대해 자세히 설명하고 있다. 이후 4~8장은 가족 간의 거래방법인 매매, 증여, 부담부 증여, 상속, 법인 등으로 구분해 구체적인 세무적용법을 제시하고 있다. 마지막으로 부록에서는 과세당국이 신고된 상속이나 증여재산 등에 대해 감정평가하는 사업에 대한 분석과 대응책을 살펴봤다.
책의 구성을 ‘Case → Consulting → 실전연습’의 체계에 따라 집필함으로써 쉽게 이해할 수 있도록 했으며, 이 외에도 ‘Tip’이나 ‘실력 더하기’ 같은 코너를 신설해 정보의 가치를 더했다. 복잡하고, 헷갈리는 가족 간의 부동산 세금 문제에 대해 명쾌한 해답을 얻고 싶다면 이 책을 꼭 정독해보자.

머리말 ㆍ4
일러두기 ㆍ12
제1장 가족 간 부동산 거래의 실익
최근 가족 간의 거래가 빈번해진 이유 ㆍ14
가족 간 거래의 실익 1 : 상속세를 줄일 수 있다 ㆍ16
가족 간 거래의 실익 2 : 양도세를 안 낼 수 있다 ㆍ21
가족 간 거래의 실익 3 : 저가 양도로 다양한 효과를 누릴 수 있다 ㆍ27
가족 간의 거래를 주저하는 이유 ㆍ32
대안은 어떻게 선택하는 것이 좋을까? ㆍ35
[실력 더하기] 가족 간의 거래방법 비교 ㆍ39

제2장 가족 간 부동산 거래의 실익
부동산 거래 시 발생하는 세금들 ㆍ44
가족 간 거래에서 파생하는 세무상 쟁점들 ㆍ50
취득세 기초지식 1 : 취득의 개념과 납세의무자 ㆍ56
취득세 기초지식 2 : 취득세 과세표준과 취득세율 ㆍ59
양도세 기초지식 1 : 양도의 범위와 양도 시기 등 ㆍ63
양도세 기초지식 2 : 1세대 1주택 비과세 요건 ㆍ69
양도세 기초지식 3 : 양도세 과세방식 ㆍ74
양도세 기초지식 4 : 양도세 취득가액 이월과세 ㆍ78
양도세 기초지식 5 : 양도세 부당행위계산제도 ㆍ84
양도세 기초지식 6 : 이월과세와 부당행위계산 비교 ㆍ88
[실력 더하기] 소법, 지법과 상증법상의 규제(종합) ㆍ93

제3장 부동산 가격 산정방법이 중요한 이유
부동산 가격과 세무상 쟁점 ㆍ98
상증법상의 시가와 세무상 쟁점 ㆍ104
지방세법상의 시가와 세무상 쟁점 ㆍ110
소득세법상의 시가와 세무상 쟁점 ㆍ116
법인세법상의 시가와 세무상 쟁점 ㆍ122
[실력 더하기 1] 감정평가의 실익 ㆍ127
[실력 더하기 2] 세법상 감정평가와 관련해 주의해야 할 사항들 ㆍ131

제4장 부동산 매매(교환 포함)의 선택과 절세 포인트
부동산 매매의 장단점 ㆍ138
가족 간 매매 전후로 발생하는 세무상 쟁점 ㆍ142
가족 간 매매와 세무상 쟁점사례 ㆍ146
저가 양도와 세무상 쟁점사례 ㆍ152
고가 양도와 세무상 쟁점사례 ㆍ159
가족 간 매매 시 자금수수법 ㆍ165
가족 간의 차용에 따른 증여세 과세원리 ㆍ171
[실력 더하기 1] 교환거래와 세무처리법 ㆍ175
[실력 더하기 2] 가족 간 매매절차 ㆍ178

제5장 부동산 증여의 선택과 절세 포인트
부동산 증여의 장단점 ㆍ180
증여 전후에 발생하는 세금들 ㆍ184
부동산 증여취득세 다루는 방법 ㆍ188
부동산 증여세 다루는 법 ㆍ193
혼인·출산 증여공제 활용법 ㆍ198
수증자의 1세대 1주택 비과세 적용법 ㆍ202
사전 증여와 상속세 누적합산과세 ㆍ207
[실력 더하기 1] 매매와 증여의 선택(상속과 관련이 없는 경우) ㆍ213
[실력 더하기 2] 매매와 증여의 선택(상속과 관련이 있는 경우) ㆍ216
[실력 더하기 3] 증여 절차 ㆍ220

제6장 부담부 증여의 선택과 절세 포인트
부담부 증여의 장단점 ㆍ222
부담부 증여와 세무상 쟁점사례 ㆍ225
부담부 증여와 취득세 ㆍ231
부담부 증여와 국세(증여세와 양도세) ㆍ236
부담부 증여 시 양도세 관련 세무상 쟁점사례 ㆍ242
부담부 증여와 양도세 비과세, 이월과세와의 관계 ㆍ246
[실력 더하기 1] 매매와 부담부 증여의 선택 ㆍ251
[실력 더하기 1] 부담부 증여 절차 ㆍ256

제7장 부동산 상속의 선택과 절세 포인트
부동산 상속의 장단점 ㆍ258
상속 전후에 발생하는 세금들 ㆍ262
부동산의 상속과 세무상 쟁점사례 ㆍ267
부동산 상속세와 취득세 다루는 법 ㆍ273
동거주택 상속공제의 요건 ㆍ279
영농 상속공제 ㆍ284
상속대비를 못 한 고액 재산가의 해법 ㆍ289
상속세가 없더라도 신고해두면 이익이 되는 이유 ㆍ295
상속받은 주택과 농지 양도 시의 양도세 과세방법 ㆍ300
[실력 더하기 1] 상속 분쟁 예방과 절세를 위한 재산분배 ㆍ305
[실력 더하기 2] 상속 절차 ㆍ308

제8장 법인과의 거래 선택과 절세 포인트
법인과의 거래에 대한 장단점 ㆍ310
개인과 법인의 부동산 거래 시의 세무상 쟁점 비교 ㆍ315
법인에 저가 양도 시 실익 ㆍ320
법인에 고가 양도 시 실익 ㆍ326
법인에 증여 시 실익 ㆍ331
법인에 상속 시 실익 ㆍ337

[부록] 국세청의 감정평가사업에 대한 분석과 대응책 ㆍ343

최근 가족 간에 매매나 증여 등의 방법을 통해 부동산을 이전하는 경우가 많아지고 있다. 가족 간에는 이해관계가 일치하고 언제든지 재산을 이전할 수 있기 때문이다. 그렇다면 왜 이런 거래가 늘어나는지 그 이유부터 따져보자. 참고로 여기서 ‘거래’는 시장에서 제3자 간에 거래되는 것을 말하나, 이 책에서는 증여나 법인 등을 통한 거래도 포함한다.
-p. 14

소법은 상증법상의 시가 규정을 준용하고 있으나, 평가기간에서는 차이가 있다. 즉, 평가 기준일 전후의 6개월을 3개월로 변형해 준용하고 있다. 한편 법인세법은 자체적으로 시가 규정을 두고, 이 법에 따른 시가가 없는 경우 감정가액, 그리고 상증법상의 보충적 평가방법(기준시가 등)을 적용하도록 하고 있다. 따라서 매매가액이나 감정가액이 없다면 기준시가도 시가에 해당한다. 그런데 여기서 문제가 있다. 부동산 과다보유법인(자산비율이 50% 이상)의 비주거용 부동산(나대지와 상업용 건물)은 국세청의 감정평가사업의 대상이 될 수 있기 때문이다. 즉 이 법인이 상증법상 보충적 평가방법에 따라 주식 평가 등을 해 상속세나 증여세 등을 신고하면 국세청이 감정평가를 받아 이의 금액으로 신고가액을 경정할 수 있다는 것을 의미한다. 이에 대한 자세한 내용은 부록에서 확인할 수 있다.
-p. 125

상속의 관점에서 보면 합산과세, 상속공제 한도 축소 등의 불이익이 커 보인다. 따라서 상속세를 줄이기 위해 사전 증여를 잘못하면 되레 세 부담이 커질 수 있다. 이 중에서 상속세 합산과세는 널리 알려졌지만, 상속공제 한도 축소는 조금 생소하게 들릴 것이다. 간단하게 예를 들어보자.
예를 들어 자녀에게 1년 전에 증여한 재산 1억 5,000만 원을 포함해 상속재산이 모두 10억 원이라고 하자. 그런데 배우자가 있는 상태에서 상속이 발생하면 통상 10억 원까지는 상속공제가 적용되지만, 이 경우에는 상속세가 나올 수 있다. 상증법 제24조에서 상속공제 한도를 계산할 때 사전 증여가액에서 증여공제를 차감한 금액을 차감하도록 하고 있기 때문이다.*
즉 사례의 경우 총 상속가액이 10억 원이고 사전 증여에 따른 과세표준이 1억 원(1억 5,000만 원-5,000만 원)이므로 상속공제 한도가 9억 원이 된다. 따라서 상속세과세표준은 1억 원(10억 원-9억 원)이 되어 상속세가 과세될 수 있다. 결국, 이러한 문제를 피하기 위해서는 사전 증여 시점이 빨라야 함을 알 수 있다.
* 이외 상속인이 아닌 자에게 유증하거나 상속 포기를 통해 다음 세대가 상속을 받은 경우 해당 가액을 차감한다.
-p. 182

1) 취득세
법인이 부동산을 증여받으면 다음과 같이 취득세를 부담해야 한다. 주택의 경우 조정지역 내에 소재하면서 시가 표준액이 3억 원 이상이면 12%, 비조정지역 내에 소재하면 3.5%가 적용된다. 참고로 개인은 1세대 2주택 이상인 상태에서 증여 취득세를 중과세하지만, 법인은 주택 수와 무관하게 조정지역 내의 시가 표준액 3억 원 이상인 주택에 대해 무조건 12%를 적용한다는 점에 주의하기 바란다.
-pp. 331~332