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2024년 1월 10일 세제분석 반영한
부동산 세금 총정리

부동산 가격이 하락하는 와중에 종합부동산세는 대폭 인하되어 문제점이 많이 개선되었지만, 취득세 중과세는 여전히 작동되고 있고, 양도소득세 단기세율도 여전히 높다. 따라서 2024년은 우선적으로 이 두 가지 세목에서 개선책이 나올 가능성이 크다. 하지만 최근의 세제개편은 기존의 틀에 조금씩 개정된 내용들이 뒤범벅되다 보니 부동산 세제가 한층 더 복잡해지고 있다. 예를 들어 취득세와 종부세에서도 1세대와 주택 수, 일시적 2주택 개념 등이 도입되어 많은 쟁점들을 파생시키고 있다.
이러한 상황에서 이 책은 전 정부와 현 정부까지 개편된 세제 중 핵심적인 내용만을 선별해 이를 심층적으로 분석했다. 이와 함께 2024년 중에 재추진 가능성이 있는 2022년 12월 21일 정부의 부동산 세제 완화안과 2024년 1월 10일의 주택 공급 확대 방안 중 세제 정책을 같이 살펴보았다. 현 정부에서는 부동산 세제의 정상화를 기치로 세제개편을 지속해서 시도할 가능성이 크다. 이에 따라 자신에게 맞는 절세전략을 정교하게 수행할 수 있어야 한다. 2024년 1월 10일 세제분석을 최신 반영한 이 책을 통해 부동산 세금을 분석하고, 적절한 해법을 모색해보자.


취득세, 양도소득세, 증여세
완전 분석 및 절세 비법

이 책은 종전에 많은 사랑을 받았던 《확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》을 현 정부의 세제정책에 맞게 재집필한 책이다. 세제라는 것이 정부가 바뀌었다고 한순간에 뒤엎을 수 없는 노릇이고, 개정되더라도 종전의 것과 비교해야 하므로 이를 잘 전달하는 것이 무엇보다 중요하다. 이 책은 이러한 원리를 충실히 따라 초보자들도 부동산을 쉽게 이해할 수 있도록 정리했다. 총 9장으로 구성된 이 책은 1장과 2장에서 확 바뀐 부동산 세금의 이해에 필요한 기초지식들을 담았다. 3장은 취득세를 완전 분석하고, 4장은 보유세를 완전 분석했다. 5장, 6장, 7장에서는 양도세와 분양권의 세제, 임대주택의 세제를 완전 분석했다. 마지막으로 8장과 9장에서는 증여세와 법인의 세제를 완전 분석했다.
실수요자와 투자자들이 세금문제로 고통받는 것을 해결하고, 짧은 시간에 많은 부동산 세금 정보를 알 수 있도록 기획된 이 책은 부동산 초보와 부동산업에 종사하는 분들, 세무업계와 유관 부서에서 세제를 다루는 분들한테 안성맞춤의 책이 될 것이다.

머리말 2024년 부동산 세금은 어떻게 흘러갈까? 4
일러두기 12

제1장 확 바뀐 부동산 세제의 틀
01 부동산 세제는 어떻게 작동되고 있는가? 15
02 2024년 부동산 세제의 틀은 어떻게 바뀔까? 18
03 양도세는 뭐가 바뀔까? 21
04 앞으로 세제의 핵심은 취득세가 될까? 25
05 분양권이 주택 수에 포함되면 어떤 일이 생길까? 30
심층분석 2024년 현 정부의 부동산 세제정책 예상 33

제2장 확 바뀐 부동산 세금의 이해에 필요한 기초지식들
01 국세와 지방세의 차이는? 39
02 1세대의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? 42
03 주택의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? 47
04 주택 수 산정방법은? 50
05 세목별 일시적 2주택 차이는? 55
06 세목별 상속주택과 지방 저가주택에 대한 차이는? 58
07 조정대상지역이 세제에 미치는 영향은? 62
심층분석 2024년 1·10 세제정책에 따른 맞춤별 전략 66

제3장 취득세 완전 분석
01 취득세 개편내용은? 71
02 취득세를 잘 다루기 위해 기본적으로 알아야 할 것들은? 75
03 취득세 중과세 적용 시 주택 수 산정은 어떻게 하는가? 80
04 일시적 2주택자도 취득세가 중과세되는가? 85
05 개정된 세법에 의한 취득세는 얼마나 증가될까? 91
심층분석 취득세 인상과 양도세·법인세 절세효과 96

제4장 보유세 완전 분석
01 보유세는 어떻게 개편되었는가? 101
02 최근의 종부세 개편내용은? 105
03 재산세의 과세방식은? 109
04 종부세의 과세방식은? 114
05 종부세의 과세표준은 어떻게 형성되는가? 124
06 종부세 과세표준에 포함되지 않는 주택들은? 128
07 종부세 세율과 80% 세액공제의 적용법은? 133
08 종부세의 세부담 상한은 어떻게 산정할까? 140
09 다주택자의 2024년 종부세는 얼마나 줄어들까? 145
10 1주택자의 2024년 종부세 부담은 얼마나 줄어들까? 151
심층분석 종부세 절세방법 156

제5장 양도세 완전 분석
01 양도세는 어떻게 작동하고 있는가? 161
02 최근의 양도세 개정내용은? 165
03 고가주택자의 장기보유특별공제율 개정에 따른 효과분석은? 168
04 다주택자는 중과세로 인해 세금이 얼마나 발생할까? 173
05 주택·조합원입주권·분양권의 단기양도 시 세금은 얼마나 나올까? 177
06 일시적 2주택 양도세 비과세제도가 중요한 이유는? 180
07 거주요건을 면제받을 수 있는 방법은? 184
심층분석 1 양도세 중과세폐지에 따른 효과분석 191
심층분석 2 부동산 매매업 세제가 중요한 이유 195

제6장 분양권의 세제 완전 분석
01 분양권과 관련해 개정된 내용들은? 201
02 분양권과 관련된 개정세법을 이해하기 위한 기초상식은? 205
03 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 비과세는 어떻게 적용하는가? 210
04 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 양도세 중과세는 어떻게 판단하는가? 215
05 분양권이 주택으로 완공된 경우 거주요건은? 219
심층분석 1 분양권이 주택으로 바뀌는 과정에서 주의할 점들 222
심층분석 2 분양권과 조합원입주권의 비교 224

제7장 임대주택의 세제 완전 분석
01 주택임대등록제도 어떻게 바뀌었을까? 231
02 등록말소에 따라 예상되는 세제상의 문제점과 대응책은? 235
03 임대사업자의 취득세는 어떻게 바뀌었을까? 241
04 임대사업자의 종부세 합산배제는 어떻게 바뀌었을까? 246
05 임대사업자의 양도세 중과배제는 어떻게 바뀌었을까? 250
06 임대사업자의 거주주택 비과세는 어떻게 바뀌었을까? 254
07 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례는 어떻게 바뀌었을까? 258
08 임대주택에 대한 양도세 100% 감면은 될까? 262
심층분석 1 재건축·재개발과 주택임대업 세제 265
심층분석 2 주택임대업 리스크 관리법 268

제8장 증여세 완전 분석
01 최근 부동산 대책과 관련해 달라진 증여세의 내용은? 273
02 2024년 주목해야 할 증여 관련 개정내용은? 277
03 부동산을 증여하면 관련 세금은? 281
04 부담부 증여를 할 때 세금은? 286
05 부동산을 자녀에게 양도하면 관련 세금은? 291
06 배우자 간에 증여할 때 주의해야 할 것은? 296
심층분석 부동산 구입자금 출처조사와 증여세와의 관계 300

제9장 법인의 세제 완전 분석
01 법인 관련 세제개편의 내용은? 305
02 현 정부의 법인 관련 세제개편의 방향은? 308
03 법인의 취득세는 어떻게 결정될까? 310
04 법인이 주택을 신탁하면 종부세를 피할 수 있는가? 313
05 법인세 추가세율 인상으로 세금은 얼마나 늘어날까? 318
06 법인 주택임대업에 대한 세제는 어떻게 바뀌었는가? 321
심층분석 1 법인전환 관련 양도세 이월과세와 취득세 감면 개정 324
심층분석 2 부동산 세제완화 추진안 326

▷ 2024년에는 취득세가 세제의 핵심이 될 수 있다. 현재 다주택자와 법인을 대상으로 취득세 중과세가 최고 12%까지 적용되고 있는데, 이의 완화 없이는 부동산 거래의 활성화를 기대하기 힘들기 때문이다. 다만, 취득세는 양도세 계산 시 필요경비에 해당되어 일정부분 절세효과가 발생하므로, 이 부분을 고려해서 취득의사결정을 할 수 있어야 할 것이다.
-p. 28

▷ 앞으로 개인이 부담해야 할 취득세는 철저히 주택 수에 따라 그 크기가 달라질 것으로 예상된다. 따라서 주택 수 산정방법에 대해 미리 점검을 해두는 것이 필요할 것으로 보인다. 사례를 통해 이 부분을 확인해보자.

Q 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되는가?
그렇다. 다만, 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔에 한해 주택 수에 포함된다(2020년 8월 12일 이후). 다만, 2024년 1·10대책에 따라 취득한 신축 또는 기축 소형 오피스텔은 주택 수에서 제외된다(이하 동일).
-p. 80

▷ 양도세에서 실수요자는 주로 1세대 1주택자와 일시적 2주택자를 말한다. 따라서 이들에 대해서는 요건을 단순히 해서 비과세를 쉽게 해주는 것이다.

1) 1세대 1주택자

1세대 1주택자의 경우 ‘양도일 현재’ 비과세 요건을 충족하면 제한 없이 비과세를 적용한다. 참고로 2024년 중에 기축 소형주택(신축 소형주택은 제외), 지방 미분양주택, 인구감소지역 내의 주택 등 중에서 1주택을 취득하면, 주택 수에서 제외해 1세대 1주택 비과세를 계속 적용할 것으로 보인다.
-pp. 165~166

▷ 2024년 1·10대책에 따라 소형주택을 6년 단기로 임대등록하면 모든 세목에서 주택 수에서 제외한다. 따라서 이로 인해 다양한 효과가 발생할 수 있다. 먼저 취득세의 경우 해당 임대주택을 취득하면 1~3%가 적용되며, 거주용 주택 등은 이번에 발표된 주택 수를 빼고 나머지 주택 수를 가지고 세율을 결정하면 될 것으로 보인다. 예를 들어 종전의 임대주택이 3채이고, 이번에 취득한 기축 소형주택이 10채인 상태에서 일반 주택 1채를 추가로 취득하면 총 4주택이 되어 12%가 적용된다는 것이다. 한편 종부세나 양도세의 경우에는 단기임대등록을 하면 모두 주택 수에서 제외되므로 임대사업자로서의 각종 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인다. 이에는 대표적으로 종부세 특례, 양도세 거주주택 비과세 등이 해당한다. 다만, 장기보유특별공제 특례(50% 등)는 받기가 힘들 것으로 보인다.
-p. 245

▷ 최근 법인에 대한 세제개편 중 가장 문제가 되는 세목 중 하나가 바로 종부세가 아닌가 싶다. 보유세 부담을 늘리기 위해 다양한 요소에서 세법개정이 이루어졌기 때문이다. 그런데 앞에서 보았듯이 개인들의 경우 다양한 조치로 인해 종부세 부담이 2020년 이전 수준으로 떨어졌다. 그런데 법인들에 대해서는 왜 이러한 조치를 취하지 않을까? 이에 대해 정부나 국회 등에서는 법인에 대한 투자 행위를 억제하고자 이에 대한 감세 조치를 취하지 않은 것으로 알려지고 있다. 따라서 법인에 대한 종부세 완화 조치는 상당히 더딜 수밖에 없는 실정이다. 이에 따라 법인들이 종부세를 피하기 위해 주택을 신탁하는 일들이 종종 있었다. 납세의무자를 법인에서 개인 등으로 돌리기 위해서다. 그렇다면 이렇게 하면 문제는 없을까?
-p. 313