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부동산 거래 전에
세금부터 확인하라!

부동산에서 세금은 곧 현금 지출을 의미한다. 따라서 부동산을 보유하고 있거나 투자하기 전에 이 세금에 대해 제대로 알아야 한다. 먼저 부동산을 취득할 때는 취득세를 내야 하고, 처분할 때는 양도소득세가 부과된다. 부동산을 상속하거나 증여할 때도 상속세와 증여세가 발생한다. 이처럼 부동산 거래 단계마다 세금이 많으면 예기치 않게 손해 볼 가능성이 크다. 이 책은 이러한 상황을 대비해 부동산 투자 및 관리에 꼭 필요한 세무 문제를 모두 다루었다.
제1장과 제2장은 부동산 세금을 알아야 하는 이유와 실전에서 절세전략을 수행하는 데 필요한 모든 부동산 세금의 절세원리를 다루었다. 제3장부터 제6장까지는 주택에 관한 다양한 세무상 쟁점, 즉 주택 수 산정 방법, 1세대 1주택 비과세 적용법, 일시적 2주택부터 일시적 3주택까지 각종 비과세 적용법을 살펴본다. 또한, 조합원 입주권과 분양권을 둘러싼 각종 비과세 적용법과 다가구주택, 상가겸용주택, 단독주택과 관련된 세무상 쟁점을 파악한다. 제7장은 상업용 부동산과 토지 등에 대한 주요 세무상 쟁점을 알아본다.
부동산 세금에 관심 있는 분들이라면 누구라도 볼 수 있도록 체계적으로 집필된 이 책을 통해 세제의 변화에 따른 맞춤별 전략을 찾아보자.

이제 부동산 세금은
과학적·전략적으로 관리하자!

부동산 세제는 부동산 경기 상황에 따라 수시로 개편된다. 따라서 전체 흐름의 바탕 위에 최신의 정보를 결합해 살펴보는 것이 꼭 필요하다. 이 책은 개정세법 등 최신의 고급 정보를 모두 다루었고, 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제 해결을 쉽게 하도록 했다.
제1장은 부동산 세금 기초지식을 알아보고, 제2장은 취득세, 보유세, 종합소득세, 양도세 등의 부동산 세금 절세원리를 살펴본다. 제3장은 주택 수 산정과 1세대 1주택 비과세 적용법에 대해 알려주고, 제4장은 1세대 1주택의 비과세 특례를 정리한다. 제5장은 조합원 입주권(분양권)과 비과세 적용법을 알아보고, 제6장은 다가구주택·다중주택·상가겸용주택·별장·감면주택 등과 절세법을 살펴본다. 마지막으로 제7장은 상업용 부동산과 토지에 대한 세무상 쟁점을 다룬다.
최근 부동산 세금은 상당히 복잡해졌다. 따라서 부동산 매매에 나선 일반인, 공인중개사, 세무 업계 종사자 모두 거래 전에 세금 문제부터 파악해야 한다. 이 책을 통해 부동산 세금을 꼼꼼히 알아보고, 과학적·전략적으로 관리하는 기회로 삼자!

머리말 4
일러두기 12

제1장 부동산 세금 기초지식 쌓기
거래 전에 세금부터 점검하라 15
일반인도 전문가가 되어야 하는 이유 20
부동산 업계는 전략으로 승부해야 한다 27
세무 업계는 모든 부동산 세금에 능통해야 한다 32
실력 더하기 조정지역과 세제의 적용 39

제2장 부동산 세금 절세원리의 모든 것
취득세 절세원리 47
보유세 절세원리 56
종합소득세 절세원리 63
양도세 절세원리 1(기본) 70
양도세 절세원리 2(양도차손이 있는 경우) 76
무상이전(상속·증여) 절세원리 81
실력 더하기 1 양도세 계산구조와 세율 적용법 87
실력 더하기 2 보유기간과 양도세 절세 포인트 97

제3장 주택 수 산정과 1세대 1주택 비과세 적용법
주택의 개념이 중요한 이유 105
소득세법상 주택의 개념 111
주택을 비주거용으로 일시 사용한 경우 세무상 쟁점 116
주택 수 산정이 중요한 이유 122
1세대 1주택 양도세 비과세(특례 포함) 총정리 128
1세대 1주택 비과세 원리 135
1세대와 관련된 1주택 비과세 사례 141
실력 더하기 고가주택에 대한 양도세 비과세와 과세방법 148

제4장 1세대 1주택의 비과세 특례(일시적 3주택 포함)
1세대 1주택의 비과세 특례 155
일시적 2주택(3주택 포함) 비과세 162
상속주택 1세대 1주택의 비과세 특례 167
혼인, 동거봉양 합가주택 1세대 1주택의 비과세 특례 177
소득세법상의 농어촌주택 1세대 1주택의 비과세 특례 183
조특법상 농어촌주택·고향주택 1세대 1주택의 비과세 특례 190
주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택의 비과세 특례 194
임대주택의 자동 말소에 따른 거주주택 1세대 1주택의 비과세 특례 199
실력 더하기 주택의 임대 등록과 세제 혜택 206

제5장 조합원 입주권(분양권)과 비과세 적용법
조합원 입주권과 양도세 비과세 223
주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 229
주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 235
실력 더하기 1세대 1주택의 비과세 특례를 위한 처분기한과 비과세 횟수 240

제6장 다가구주택·다중주택·상가겸용주택·별장· 감면주택 등과 절세법
다가구주택과 세무상 쟁점 243
상가겸용주택 절세법 251
별장(농어촌주택)과 세무상 쟁점 정리 257
주택 양도세 감면제도의 모든 것 261
실력 더하기 1 단독주택의 양도 관련 세무상 쟁점 269
실력 더하기 2 임의 재건축과 세무상 쟁점 277

제7장 상업용 부동산과 토지에 대한 세무상 쟁점
상업용 부동산과 세무상 쟁점 285
업무용 오피스텔과 부가세 쟁점 292
토지와 세무상 쟁점 296
비사업용 토지의 해법 301
실력 더하기 1 등기/세무신고 절차 306
실력 더하기 2 양도세 해명자료 다루는 방법 310
실력 더하기 3 국세부과 제척기간과 국세징수권 소멸시효 315

2. 서울 강남에 거주하고 있는 김영미 씨는 배우자가 1억 원에 취득한 부동산을 3년 전에 5억 원에 증여받아 최근 4억 원에 매도했다. 양도차익이 마이너 스가 나 양도세를 신고하지 않았는데 담당 세무서에서는 1억 원 상당의 세금을 물리겠다고 한다. 왜 그럴까?

현행 세법에서는 가족 간에 증여하고 증여일로부터 5년(2023년 이후 증여분은 10년) 이내에 해당 재산을 양도하면 이월과세라는 제도를 적용해 규제하고 있다. 이 제도가 적용되면 수증자의 양도세 계산 시 취득가액을 당초 증여한 배우자의 취득가액으로 하게 된다.
-p. 24

※ 상속·증여세 절세법 요약정리
· 상속세와 증여세는 규제사항이 많고, 관련 세금도 크기 때문에 반드시 세무 전문가를 통해서 일 처리를 하도록 한다.
· 상속세와 증여세 계산구조에 능통해야 한다.
· 상속재산가액과 증여재산가액을 어떤 식으로 평가하는지 이해해야 한다(원칙 : 시가, 예외 : 기준시가).
· 활용할 수 있는 공제제도에는 어떤 것들이 있는지를 확인해야 한다.
· 부동산을 상속이나 증여로 취득한 후 이를 양도할 때 발생할 수 있는 세무상 쟁점 등을 확인해야 한다(이월과세, 부당행위계산, 저가 양도 등에 따른 증여세 과세 등).*
-pp. 84~85

Case
경기도 광명시에 사는 김용민 씨는 다음과 같이 주택을 보유하고 있다. 물음에 답하면?
· A(종전) 주택 : 2000년에 취득해 이곳에서 거주하다가 2006년 재건축 멸실 후 2010년 10월 완공해 현재까지 거주 중임.
· B(신규) 주택 : 2022년 6월 30일에 잔금청산 및 등기를 이전받아 배우자 명의로 아파트를 취득함.

Q1. 일시적 2주택에 대해서는 왜 비과세를 적용하는가?
주택은 국민의 기초생활과 관련 있으므로 거주지 이전 과정에서 세제를 지원하기 위해서다. 다만, 2주택을 보유한 경우 무작정 비과세를 적용하는 것이 아니라, ‘일정한 요건’*을 충족한 경우에만 이를 적용한다.
* 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분할 것 등의 요건이 있다.
-pp. 162~163

| 실전연습 |
김봉팔 씨가 사는 지역이 최근 재개발로 들어갔다. 그는 현재 1주택을 보유하고 있는데 다음과 같은 상황이 궁금하다.
Q1. 청산금도 양도세가 과세하는가?
주택재개발사업에 따라 청산금을 받으면 주택의 양도로 보게 되므로 청산금에 대해서는 과세하는 것이 원칙이다. 다만, 관리처분인가일 현재 재개발로 들어가는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도 가액 12억 원 초과하는 고가주택이 아닌 주택)을 충족한 경우에는 당해 청산금에 대해서도 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있다.