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이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일(2023)

소득공제

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책소개

VIP도 궁금해하는 부동산 절세의 모든 것
부동산 절세 상담만 3,000건, 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다

“부동산 세금은 어제 다르고 오늘 다르다”는 우스갯소리가 있다. 부동산 투자에서 세금이 가장 중요한 요소 중 하나가 된 것도 이 때문이다. 금전적인 손해를 입지 않으려면 개정되는 세법에 항상 주의를 기울여야 한다. 세법을 제대로 체크하지 않고 예전 규정만 생각하고 사고팔거나 증여했다가는 큰 손실을 볼 수 있다.
『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 2023년 최신 시행령, 시행규칙까지 모두 반영해 가장 효과적인 부동산 절세법을 소개한다. 부동산 세금은 아는 만큼 아낄 수 있다. 미래에셋증권에서 17년 간 VIP세무컨설팅 및 절세세미나를 담당해온 저자가 3,000여 건 부동산 절세 상담을 하면서 축적한 실제 사례와 절세 노하우를 만나보자.

출판사 서평

2023년 확 달라진 부동산 세금, 사례 중심으로 충실 반영
지난 정부는 과도하게 오른 주택시장을 안정시키기 위해 세금정책을 집중적으로 사용했다. 결국 양도세를 포기한 세무사, 즉 ‘양포 세무사’라는 신조어가 만들어지고, 실제로 양포 세무사가 속출할 만큼 부동산 세금이 과도하게 복잡해졌다.
정부가 바뀌고 주택시장이 조정기에 접어들면서 세금정책도 다시 변하고 있다. 다주택자 중과는 2024년 5월 9일까지 한시적으로 유예되었고, 주택가격이 조정을 받음에 따라 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 조정대상지역에서 해제되어 대부분의 지역이 양도세 중과에서 자유로워진 상황이다. 또한 종부세도 기본공제 상향과 세율 인하로 인해 부담이 대폭 완화되었다. 이 책에서는 2023년 개정된 세법과 절세방안, 그리고 앞으로 개정될 가능성이 있어 주목해 봐야 하는 세법 내용들을 빠짐없이 다루었다.
부동산 세법은 가장 많이 바뀌는 법이다. 또한 돈과 바로 직결되는 법이기도 하다. 금전적인 손해를 입지 않으려면 개정되는 세법에 항상 주의를 기울여야 한다. 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 2023년 시행령까지 충실하게 반영했을 뿐만 아니라, 앞으로 개정될 가능성이 있는 주요 부동산 세금정책까지 살펴본다.

부동산 세무상담 3,000건! 생생한 현장사례로 배우자
부동산 투자수익률은 세금이 결정한다. 미리 절세방안을 찾아 양도세를 한푼도 안 내는 다주택자도 있고, 대책 없이 넋 놓고 있다가 수억원의 아까운 세금을 내야 해 뒤늦게 땅을 치고 후회하는 투자자도 있다. 절세법을 알고 모르고의 차이다.
지난 17년간 부동산 절세 상담을 해온 베타랑 이은하 세무사가 3,000명이 넘는 투자자들과 상담한 경험을 토대로, 사람들이 가장 궁금해 하는 절세 노하우와 팁을 꼼꼼하게 정리했다.

자주 하는 질문 Q&A 형식으로 정리
“아, 부동산 세금에 대해 알았더라면 6,000만원을 아낄 수 있었을 텐데.”
얼마 전 시골에 사시는 부모님이 돌아가신 A씨는 상속 논이 2억원이 채 안 된다고 무심코 상속 처리를 마무리했다. 그런데 감정평가를 받은 후에 했더라면 나중에 팔 때 양도세에서 약 6,000만원이나 아낄 수 있었다는 것을 뒤늦게 알고 무척 아쉬워했다.
실제 부동산 세금 컨설팅 과정에서 자주 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세사례를 구체적으로 살펴 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다.

〈체크리스트〉와 〈한눈에 보기〉로 절세법이 머리에 쏙
서울 마포구에 주택 2채와 강남에 1채, 고향인 경북 김천시에 상속주택 1채를 가지고 있는 다주택자 B씨는 주택 1채를 처분할 계획이다. 어떤 주택부터 파는 것이 효과적일까?

∴ 500자 서평
VIP 고객들도 궁금해하는 부동산 절세의 모든 것_『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』

『이은하의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 미래에셋증권에서 17년간 VIP세무컨설팅 및 절세세미나를 담당하고 있는 이은하 세무사가 3,000명이 넘는 부동산 투자자들과 직접 상담한 경험을 토대로, 가장 궁금해하는 절세노하우와 팁, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드를 꼼꼼하게 정리했다. 고액 자산가, 다주택자, 주택임대사업자는 물론이고, 1세대 1주택자, 주택 취득 예정자 등에게 필요한 필수정보가 모두 들어 있다. 양도세의 기본개념부터 다주택자 중과, 종부세, 종소세, 취득세, 상속/증여, 주택임대사업자가 알아야 할 사항은 물론이고, 최근 관심이 커진 분양권·입주권, 재개발·재건축, 꼬마빌딩, 상가, 비사업용토지와 농지, 토지보상 및 해외부동산 투자 세금까지, 부동산 세금의 A부터 Z까지 총망라했다. 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 실제 절세사례를 구체적으로 보여줌으로써 독자들에게 실질적 도움이 되도록 했다.
특히 20대 정부의 최신 시행령을 충실하게 반영하고, 부동산 세금 완화방향을 분석했다. 또한 20대 정부 들어 이미 시행된, 그리고 앞으로 개정될 가능성이 있는 부동산 세법도 집중적으로 살펴본다.
〈체크리스트〉에서 각 상황별 절세법을 단계별로 설명한다. 아울러 〈한눈에 보기〉와 쉽고 재미있는 삽화로 복잡한 부동산 세금을 머리에 쏙 넣어준다. 특히 〈현장사례로 보는 절세전략〉은 절세정보에 목마른 이들에게 많은 참고가 될 것이다.

양도세, 종부세, 중소세, 취득세 등 부동산 세금 총망라
양도세부터 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자, 종부세, 종소세, 취득세는 물론이고, 최근 핫한 상속/증여, 분양권·입주권, 재개발·재건축, 꼬마빌딩, 상가, 비사업용토지와 농지, 토지보상, 해외부동산 투자 세금, 건강보험료까지 촘촘하게 다루었다. 한마디로 부동산 세금 A부터 Z까지 총망라했다.

부동산 투자자를 위한 풍성한 보너스 〈특집〉
〈특집〉에서는 법인에 대한 과세, 해외부동산 세금, 부동산 시장의 흐름과 세금정책(정부의 세금정책에 올라타는 법), 그리고 2023년 확 달라진, 그리고 앞으로 달라질 수 있는 주요 부동산 세금을 꼼꼼히 짚어본다.

∴ 500자 서평
VIP 고객들도 궁금해하는 부동산 절세의 모든 것_『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』
『이은하의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 미래에셋증권에서 17년간 VIP세무컨설팅 및 절세세미나를 담당하고 있는 이은하 세무사가 3,000명이 넘는 부동산 투자자들과 직접 상담한 경험을 토대로, 가장 궁금해하는 절세노하우와 팁, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드를 꼼꼼하게 정리했다. 고액 자산가, 다주택자, 주택임대사업자는 물론이고, 1세대 1주택자, 주택 취득 예정자 등에게 필요한 필수정보가 모두 들어 있다. 양도세의 기본개념부터 다주택자 중과, 종부세, 종소세, 취득세, 상속/증여, 주택임대사업자가 알아야 할 사항은 물론이고, 최근 관심이 커진 분양권·입주권, 재개발·재건축, 꼬마빌딩, 상가, 비사업용토지와 농지, 토지보상 및 해외부동산 투자 세금까지, 부동산 세금의 A부터 Z까지 총망라했다. 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 실제 절세사례를 구체적으로 보여줌으로써 독자들에게 실질적 도움이 되도록 했다.
특히 20대 정부의 최신 시행령을 충실하게 반영하고, 부동산 세금 완화방향을 분석했다. 또한 20대 정부 들어 이미 시행된, 그리고 앞으로 개정될 가능성이 있는 부동산 세법도 집중적으로 살펴본다.

추천사

최기호(서울시립대학교 세무전문대학원 교수)
수많은 고객과의 상담을 바탕으로 사람들이 무엇을 궁금해 하는지, 어떻게 해야 세금을 최대한 아낄 수 있는지에 대한 비법을 알려주는 책이다.

최현만((주)미래에셋증권 회장)
17년간 세무 컨설팅을 하면서 터득한 절세 노하우가 고스란히 담겨 있다. 부동산 세금에 대한 알기 쉬운 설명부터 실생활에 유용한 절세전략까지 풀어냄으로써 좋은 지침서가 될 것이다.

목차

머리말_부동산 절세의 모든 것
한눈에 보기_부동산 절세 14가지 핵심전략

1장 양도세, 아는 만큼 아낀다

01 부동산 세금 한눈에 보기
부동산 세금 삼총사

02 부동산 세금의 꽃, 양도세
재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다
양도세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다
양도세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유

03 양도세 과세대상은 무엇이 있을까?
분양권이나 권리금, 양도세 내야 할까?
양도세는 열거주의 세금
부동산 양도세 과세대상 알아보기

04 양도세 구하는 4단계 과정
1단계 양도차익 구하기
2단계 장기보유특별공제 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기
3단계 양도세 구하기
4단계 총 납부세액 구하기

05 취득가액 신고하는 4가지 방법
실제 거래한 취득가액 증빙하는 법
매매계약서나 영수증 없다면 매매사례가액 체크
감정가액을 쓰는 방법도 있다
환산취득가액도 쓴다

06 환산취득가액으로 신고하는 게 유리할까?
환산취득가액, 어떻게 계산할까?
환산취득가액은 시골 땅, 단독주택 유리
일부러 환산취득가액으로 신고해도 될까?

07 필요경비로 양도세 줄이는 법
취득비용은 필요경비로 인정한다
자본적 지출액은 어떤 게 있을까?
양도비용은 필요경비로 인정한다

08 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
보유기간 길수록 공제율 커진다
같은 세대원한테 상속받은 1세대 1주택, 장특공은 언제부터 계산?
1세대 1주택 장기보유특별공제 변천사
아파트 팔 때 보유 및 거주 요건 따로 챙겨라
잔금일 정할 때 주의할 점

09 양도세 과세표준, 세율 알아보기
과세표준이 뭐지?
양도세는 계단식 누진세
과세표준에서 누진공제액 빼는 이유

10 양도세 중과되는 경우
실수요 아닌 경우 중과한다
조정대상지역 내 다주택자는 중과한다(한시적 유예: 2022년 5월 10일~2024년 5월 9일)
비사업용토지는 중과한다
분양권 & 미등기 부동산은 중과한다
단기보유도 중과한다

11 양도세는 어떻게 신고·납부할까?
주의! 양도세 기본공제는 1년에 1번만
무신고 및 납부지연 가산세에 주의하자

12 다운계약서 문제 들여다보기
다운계약서 썼더라도, 양도세 적게 내는 법
다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다
다운계약서 쓰면 이런 불이익 당한다
다운계약서 잡는 세무당국

[알뜰신잡 부동산상식] 무서운 가산세 사총사
[알뜰신잡 부동산상식] 세금 계산 전에 조정대상지역부터 확인하자
[알뜰신잡 부동산상식] ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서 기준시가 보는 법
[알뜰신잡 부동산상식] 사례로 알아보는 양도세 계산법 연습
[현장목소리] 손해 봐도 양도세 내야 할까?
[현장목소리] 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다
[현장목소리] 교환도 양도세 과세대상일까?
[현장목소리] 직접 신축한 건물 양도 시 주의할 점
[현장목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자
[절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라
[절세전략] 손실 난 부동산, 이익 난 부동산과 같은 해에 처분하라


2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기

01 1세대 요건에 대한 7가지 질문
양도세는 ‘세대’ 단위로 계산한다
부모와 따로 사는 대학원생, 별도 세대로 볼까?
부모와 따로 사는 미혼 자녀, 별도 세대 되려면
대학생이라도 아르바이트 하면 별도 세대 될까?
주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까?
같은 집의 부모·형제, 별도 세대로 인정받으려면
미국 사는 L씨, 거주자로 비과세 받을 수 있을까?

02 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기
주택 수 판단할 때 중요한 점
사실상 거주 용도로 쓰면 주택
오피스텔은 주택 수에 포함될까?
다가구주택, 다세대주택의 주택 수는?
다가구주택, 옥탑방 있다면 주의해야 한다
다세대주택 → 다가구주택으로 주택 수 줄이기
상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?
12억원 초과 상가주택 양도세 달라졌다(2022년 1월 1일 이후)

03 분양권은 주택 수에 포함될까?
분양권 양도세, 보유기간 따라 세율 다르다
분양권 양도했는데 주택이라니?
1주택 + 분양권, 주택 팔 때 양도세 비과세 가능할까?
다주택자 + 분양권, 분양권 주택 수에 포함된다
오피스텔 분양권도 주택 수에 포함될까?

04 보유 및 거주 기간 체크하기
비과세 요건 못 갖췄다고 지레 포기하지 말자
8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유 및 거주 기간 요건
2017년 8월 2일 이전 계약금 완납 무주택 세대, 거주요건 적용될까?
2017년 8월 3일 이후 산 주택, 비과세를 받으려면

05 다주택자에 희소식! 최종 2년 보유ㆍ거주 기간 재기산 규정 폐지
06 2년 보유 및 거주 안 해도, 받을 수 있는 비과세 특례

07 2년 거주 안 해도, 받을 수 있는 비과세 특례
2019년 12월 16일 이전 임대주택으로 신청한 경우
2019년 12월 17일 이후 신청분부터는 ‘거주요건 예외’ 안 된다
상생임대주택은 2년 거주한 것으로 확대 적용

08 고가주택 양도세 절세법
1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제
고가주택 1주택자, 거주기간별 양도세는?
거주기간에 따라 장기보유특별공제 달라진다

[현장목소리] 1세대 1주택 비과세 위해 위장 이혼하려는 J씨, 가능할까?
[현장목소리] 이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까?
[현장목소리] 부부 공동명의 유리한 세금 알아보기
[현장목소리] 부부 공동명의 주의할 점
[절세전략] 토지와 건물 소유자 다른 단독주택, 주택 수 어떻게 계산할까?


3장 2주택이라도 비과세 받는 법

01 이사로 인한 일시적 2주택자
일시적 2주택 비과세 처분기한 점차 완화
2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 다시 3년
신규주택 취득일, 어떤 걸 지켜야 할까?
취득원인에 따른 취득일의 기준은?
종전주택 처분기간 5년인 비과세 특례는?

02 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자
부모님 봉양으로 인한 2주택자의 비과세
결혼으로 인한 2주택자의 비과세

03 상속주택 특례에 관한 9가지 질문
1주택 상속받아 2주택 된 경우
같이 살던 부모님의 사망으로 2주택 된 경우
외할머니로부터 대습상속, 상속주택 특례 될까?
상속주택과 일반주택, 파는 순서 중요하다
상속주택 2채 이상인 경우
상속주택 2채 이상, 특례주택을 ‘누가’ 상속받을지가 중요
형제가 1채 공동상속한 경우
공동상속 소수지분 여러 채 있는 경우, 다주택자 중과는?
공동상속 주택의 주된 상속인은 주의해야 한다

04 다주택자 거주주택 비과세 7가지 질문
다주택자 거주주택 비과세 요건은?
임대기간 못 채운 상태에서 비과세 받는 방법은?
장기임대주택이 재개발로 멸실, 거주주택 비과세 특례는?
거주주택 팔기 전, 임대주택 등록 말소되었다?
자진말소, 자동말소 후에도 요건을 계속 지켜야 하나?
거주주택 비과세, 생애 한 번으로 축소(2019년 2월 12일 이후 취득한 주택부터)
‘거주주택+임대주택’ 매도 순서는?

[절세전략] 이사로 인한 2주택자, 종전주택 3년 안에 못 팔았다면
[절세전략] 오피스텔로 인한 2주택자의 절세법
[절세전략] 2주택자와 결혼, 누구 주택 먼저 팔까?


4장 다주택자의 양도세 절세법

01 다주택자의 절세 기술, 사전 체크리스트
19대 정부의 다주택자 양도세 중과 부활 및 강화
20대 정부 다주택자 양도세 중과 유예, 세부담 얼마나 줄까?(2022년 5월 10일~2024년 5월 9일 한시적 조치)
다주택자가 미리 체크할 것들

02 다주택자 양도세 중과 5가지 질문
다주택자 양도세 중과, 무엇이 있을까?
조정대상지역 아닌 경우 다주택자 중과는?
2채 이상이면 무조건 양도세 중과될까?
조정대상지역 외 주택, 먼저 파는 것이 유리하다(중과 가정 시)
2009~2012년에 산 주택(조정대상지역) 중과 여부

03 다주택자 중과 시 ‘주택 수’에서 제외되는 주택
다주택자 중과, 주택 수에서 빼는 주택
다주택자의 주택 수 연습문제
며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 양도세 중과 가벼워지네?
주택 수 계산에서 자주 혼동하는 것

04 조정대상지역이라도 괜찮은 중과배제주택
2주택 & 3주택 이상, 모두 적용되는 중과배제주택
2주택자만 해당되는 중과배제주택
‘주택 수에서 제외되는 주택’과 중과배제주택의 차이점

05 알아두어야 할 임대주택사업자 관련 법
단기임대주택 및 아파트 장기임대주택 폐지
아파트 외 장기임대주택 임대의무기간 8년→10년으로 연장
자진말소와 자동말소

06 임대주택사업자, 소득세법으로 절세하기
임대주택 등록은 신중하게 하자
소득세법상 임대주택 세제혜택은?
양도세 중과되지 않으려면
임대주택 양도세 중과배제 4가지 요건
거주주택 비과세 특례 또는 거주요건 적용배제를 받으려면

07 임대주택 양도세 중과배제, 자주 하는 5가지 질문
단기임대주택 등록했는데(2018년 3월 31일 이전), 자동말소 됐다면?
자동말소 후 임대주택 요건 계속 지켜야 하나?
단기 임대주택과 장기임대주택 중 아파트를 자진말소 했다면?
임대의무기간의 50%는 몇 년을 의미할까?
2020년 8월 18일 이후 임대주택 등록분부터는 10년 이상 임대해야

08 다주택자의 임대주택, 조세특례제한법으로 절세하기
임대주택 세제혜택 축소
양도세 100% 감면 받으려면
장기보유특별공제 과세특례 받으려면
장특공 매년 2%씩 추가공제 받으려면

09 수도권 기준시가 6억원 이하, 지금이라도 임대주택 등록할까?
9.13 대책 이전에 산 주택이라면
9.13 대책 후에 산 주택이라면
다주택자가 2023년 조정대상지역에서 산 주택이라면

10 임대료 인상률 5% 상한제 4가지 핵심질문
환산보증금 어떻게 구할까?
다음 세입자, 임대료 5% 초과 못 올릴까?
2019년 10월 24일부터 바뀐 임대료 인상률 규정
임대주택 등록 시 지켜야 할 기타 의무

11 임대주택 등록 시 취득세, 재산세 혜택
취득세 감면은 어떻게?
재산세 감면은 어떻게?

[알뜰신잡 부동산상식] 세제혜택 위한 임대주택 등록 및 말소
[절세전략] 신축감면주택 있는 다주택자의 절세전략
[절세전략] 거주주택 비과세, 일시적 2주택자 동시 적용 시 양도세
[한눈에 보기] 임대주택 세제혜택 한눈에 보기
[현장목소리] 다주택자 절세 체크리스트


5장 재개발·재건축 주택의 양도세

01 관리처분계획 인가일, 청산금이 중요하다
관리처분계획 인가일 전은 주택, 이후는 입주권
완공 후 팔 때는 청산금을 고려하라

02 입주권의 양도세
입주권 자체를 팔 때 양도세
입주권 보유 상태에서 주택 팔 때 양도세
3년이 지나도 비과세 방법 있다
승계조합원의 입주권 양도세

03 재건축 후 완공된 신축 아파트 양도세 계산하기
04 청산금, 재건축 공사기간 2가지 질문
청산금도 양도세 내야 할까?
재건축 공사기간도 보유기간에 포함될까?

05 재건축 동안의 거주용 대체주택 비과세 될까?
재건축 1주택자의 대체주택, 양도세 비과세 받으려면


6장 알면 덜 내는 종부세, 종소세, 취득세, 재산세, 건강보험료까지

01 2023년 달라진 종부세 4가지

02 1세대 1주택자 종부세 절세법
단독명의 1세대 1주택자 3억원 추가 공제
고령자 및 장기보유 세액공제 한도
부부 공동명의 1주택자도 세액공제
일시적 2주택자, 3년 이내에 종전주택 팔면 1세대 1주택 과세특례 가능
주택 수 판정에서 제외되는 상속주택은?
지방 저가주택의 요건은?
1주택과 주택 부수토지 소유한 경우 종부세는?
1세대 1주택자는 고령자 납부유예를 신청할 수 있다

03 2023년 다주택자 종부세 얼마나 줄까?
조정대상지역 2주택자 기본세율 적용
종부세, 주택 수 어떻게 계산할까?
공동소유 주택의 종부세는?
종부세 중과, 주택 수에서 제외되는 주택은?
다주택자가 종부세 비과세 받는 법
종부세 비과세 요건은?

04 주택 임대소득의 종소세 4가지 체크포인트
양도소득은 세대 기준, 임대소득은 부부 기준
주택 수에 따른 종소세, 어떻게 다를까?
공동소유 주택, 임대소득 계산할 때 주택 수는?
2020년부터 소수지분자의 임대소득세 강화

05 주택 임대수입 계산하는 법
주택 임대수입 어떻게 계산할까?
보증금은 간주임대료로 환산한다

06 임대수입 연 2,000만원 이하인 경우
분리과세와 종합과세, 무엇을 선택할까?
종소세 감면되는 임대주택

07 임대수입 연 2,000만원 초과인 경우
추계신고란?
단순경비율이 유리하다
임대소득 높으면 기준경비율
신규사업자 임대수입 연 7,500만원 미만인 경우

08 임대수입 장부 작성 5가지 질문
장부 작성 필요한 경우는?
간편장부와 복식장부가 뭐지?
무기장 가산세와 기장세액공제
장부 작성 시 필요경비로 인정받는 것은?
감가상각비 절세의 기술

09 임대수입 추적 강화에 대비하자
임대주택 등록 안해도, 이제 세무당국은 알 수 있다
주택임대소득자, 사업자등록 안하면 가산세 낸다
렌트홈의 사업자등록과 무엇이 다른가?
사업자등록 안 했을 경우 가산세 부담은?

10 취득세 절세하기
취득원인과 물건에 따라 어떻게 다를까?
다주택자의 취득세 대폭 인상 → 완화 검토
주택 수에 따라 세율이 다르다
일시적 2주택 취득세 중과배제
취득세 중과 적용, 주택 수에서 제외되는 주택
취득세 중과, 분양권·입주권·오피스텔은?
다주택자가 증여한 주택, 취득세율 중과
2023년 1월 1일 이후 증여하면 취득세 더 낸다
2023년 1월 1일부터 취득세도 부당행위계산부인이 적용된다

11 재산세 절세하기
재산세는 6월 1일 현재 소유자에게 과세
주택의 재산세율

12 다주택자 건강보험료 체크하기
임대사업자 등록하려니 건강보험료 걱정이다
피부양자 3가지 요건 알아보기
임대주택 등록, 건강보험료 어떻게 달라질까?

[알뜰신잡 부동산상식] 임대사업자 등록, 내 지역 건강보험료 얼마일까?
[현장목소리] 이제 부동산 신탁에 맡겨도 소용없다
[현장목소리] 이런 임대사업자, 국세청이 눈여겨본다
[절세전략] 부부 공동명의 특례신청, 내게 유리한지 알아보기
[절세전략] 다주택 임대사업자의 종소세 절세법


7장 증여를 통한 양도세 절세법

01 증여세 기본기 익히기
증여세 어떻게 계산할까?
관계에 따라 공제액 다르다
과세표준에 따라 세율 다르다
증여세는 10년 합산한다
증여공제 그룹별로 10년에 한 번만

02 부동산별 증여재산가액 계산하기
증여 부동산 가격 평가하기
아파트보다 토지·단독주택·상가가 증여에 유리한 이유
부동산에 대한 감정평가

03 부담부증여로 절세하기
부담부증여가 뭐지?
부담부증여, 어떤 경우에 유리할까?
부담부증여 할 때 주의할 점

04 자녀에게 저가양도 한 경우
자녀에게 팔면 국세청은 일단 증여로 의심한다

05 자금출처 조사에 미리 대비하자
구입자금의 80% 소명해야 한다
일부 증여했다면 어땠을까?
2020년부터 자금출처 조사 더 강화

[현장목소리] 꼬마빌딩 증여세 신고 주의할 점
[절세전략] 자녀 증여 통한 절세의 기술
[절세전략] 배우자 증여 통한 절세의 기술
[절세전략] 2023년 이후 증여받으면 이월과세 10년으로 길어진다
[절세전략] 부담부증여 하면 오히려 총 세금 많아지는 경우
[절세전략] 토지 증여 시기 결정은 그해 공시지가 상승/하락 여부에 따라 다르다
[절세전략] 부동산 증여 3가지 절세의 기술


8장 비사업용토지, 농지 양도세 절세법

01 비사업용토지 양도세 7가지 질문
비사업용토지 중과, 어떻게 변했을까?
사업용/비사업용토지, 세금 얼마나 차이날까?
비사업용토지를 사업용토지로 인정받는 법
상속받은 농지, 비사업용토지로 중과될까?
회사 다니면서 농사 중, 사업용토지로 인정될까?
주말농장, 비사업용토지일까?
비사업용토지 여부 알 수 있는 방법은?

02 농지 양도세 감면 3가지 질문
농사짓던 농지를 팔려고 하는데…
농지 2필지 양도세 줄이려면
상속받은 토지, 자경감면이 될까?

[절세전략] 부모님이 짓던 농지, 공동상속 유리하다

9장 토지 수용과 세금

01 수용토지와 집, 양도세 3가지 질문
수용토지, 양도세 얼마나 감면될까?
수용된 주택, 거주요건 못 채워도 비과세 될까?
수용된 비사업용토지, 가산세율 적용될까?

02 대체취득 세제혜택 4가지 질문
보상금으로 인근 토지 매수, 취득세 비과세는?
대토보상 특례는 어떻게?
농지를 대토로 받을 경우 양도세 혜택 더 크다
보상에 이의신청을 한 경우는?

03 거액 보상금, 세무조사에 대비하는 법
보상금 증여신고 없이 주면 위험하다
거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다

[특집1] 법인에 대한 과세
[특집2] 해외 부동산과 세금
[특집3] 부동산 시장의 흐름과 세금정책-정부의 세금정책에 올라타는 법
[특집4] 2023년 달라진, 그리고 앞으로 달라질 수 있는 주요 부동산 세금

본문중에서

【사례】 서울시 서초구 서초동에 사는 C씨는 지금 살고 있는 시가 28억원의 아파트 외에도 방배동에 단독주택, 경기도 이천시에 3층짜리 상가를 가지고 있다. 올해 서초동 아파트만 남겨두고, 다른 부동산들은 처분하거나 자녀에게 증여할 생각이다. 그동안 세금문제로 여러 번 시행착오를 겪은 바 있어 올해 양도나 증여를 하려면 연초부터 챙겨야 할 것들을 궁금해했다.

우선, 재산세, 종부세 등 보유세는 과세 기준일이 6월 1일이다. 보유세는 과세 기준일 현재 소유하고 있는 사람에게 부과된다. 따라서 부동산을 5월 말까지 팔면 올해의 재산세나 종부세를 안 내도 된다. 반면 매수자라면 6월 2일 이후에 사야 보유세 부담이 없다.
또 그 해 기준시가가 내리는지 오르는지 주목해야 한다.
양도세는 실제 양도차익에 대해 과세된다. 하지만 오래전에 사서 실제 취득가액을 알 수 없으면, 기준시가로 환산한 환산취득가액을 취득가액으로 삼아 계산한다. 그런데 기준시가는 매해 오를 가능성이 높다. 양도 시 기준시가가 오르면 양도세가 많아진다. 이런 경우 기준시가가 새로 발표되기 전에 팔면 양도세를 아낄 수 있다.
하지만 2023년은 이례적으로 전년보다 표준지 공시지가가 5.92% 떨어졌다. 이렇게 기준시가가 떨어지는 해에는 반대로 기준시가가 발표된 이후에 거래해서 당해연도 기준시가를 적용받는 것이 유리하다. 조특법에 따른 신축주택 감면을 받는 경우, 감면받을 양도소득 금액을 구할 때도 기준시가를 기준으로 하기 때문에 발표일 전에 파는 것과 이후에 파는 것은 세부담 차이가 생기니 유의하자.
-〈1장 양도세, 아는 만큼 아낀다〉 88~89쪽 중에서


【사례】 얼마 전에 10년간 보유한 토지를 판 K씨는 2억원의 양도차익을 얻었는데, 양도세를 줄일 수 있는 방법이 없을까 고심 중이었다. 그런데 K씨와 대화를 하던 중에 골프회원권이 1억원이나 떨어졌는데, 앞으로 오를 가능성도 없어 보인다는 말을 들었다. 그래서 골프회원권을 처분하자고 제안했다. 골프회원권을 팔아서 어떻게 부동산 양도세를 줄일 수 있을까?

이익이 난 부동산과 손실이 난 부동산을 같은 해에 팔면 양도세를 줄일 수 있다.
예로 아파트를 팔아서 양도이익이 1억원 발생하고, 오피스텔을 팔아서 손실이 8,000만원 생겼다면, 양도세는 둘을 합산한 양도차익인 2,000만원에 대해서만 내면 된다.
앞에서 소개한 K씨가 10년 간 보유한 사업용토지를 팔아 2억원의 양도차익이 생겼다면 양도세로 약 4,450만원을 내야 한다. 하지만 1억원을 손해본 골프회원권을 올해 안에 팔면 1억원이 상계되어(2억-1억) 양도세를 약 943만원만 내면 된다. 약 3,500만원의 세금을 절세할 수 있는 셈이다.
-〈1장 양도세, 아는 만큼 아낀다〉 90~91쪽 중에서

기존(2021년 1월 1일 이후)에는 다주택자가 최종 1주택을 팔면서 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 다른 주택들을 모두 팔고, 최종적으로 1주택이 된 날부터 보유 및 거주 기간을 다시 계산해서 채워야 했다(재기산).
하지만 이 규정은 내용 자체가 워낙 복잡한데다가 시행 초기 단계에서 해석이 명확하지 않은 부분들이 많아 납세자들이게 혼란스러워했다. 결국 이 규정은 최단기간, 즉 약 1년 5개월도 안 되어 사라지게 되었다.
따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다주택자가 최종 1주택을 1세대 1주택 비과세를 받을 때, 다시 예전처럼 그 주택을 실제 보유·거주한 기간을 계산하면 된다. 즉, 그 주택의 취득일부터 양도일까지의 보유 및 거주 기간을 기준으로 계산해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 되었다. 다주택자에게는 최종 1주택을 시기에 구애받지 않고 자유롭게 팔 수 있게 된 희소식이다.
-〈2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기〉 122~123쪽 중에서

20대 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 한시적으로 유예했다. ‘중과를 유예해 준다’는 것은 조정대상지역 내 다주택자가 2년 이상 보유한 주택을 팔 때, 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 양도차익의 연 2%씩 해주고 기본세율로 과세한다는 것이다.
2주택자가 양도차익이 10억원(5년 보유)인 조정대상지역 내 주택을 팔 때, 중과될 경우와 중과 유예 시 양도세 부담의 차이는 다음의 표와 같다. (중략)
즉, 중과 유예기간에 팔면 약 2억 6천만원의 양도세를 아낄 수 있다.
부담부증여 역시 한시적 유예기간에 하면 절세된다. 조정대상지역에 주택을 보유한 다주택자라면 한시적 유예기간을 놓치지 말고 잘 활용하는 것이 좋겠다.
한시적 유예에 더불어 2023년 1월 5일 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외한 전 지역이 조정대상지역에서 해제됨에 따라 현재로서는 다주택자 중과는 사실상 유명무실해진 상태다.
한편, 정부는 2023년 7월 세법개정안을 발표할 때 다주택자 양도세 개편 내용을 포함하겠다고 발표했다.
-〈4장 다주택자의 양도세 절세법〉 187쪽 중에서

질【사례】 L씨 부부는 1세대 1주택을 공동명의(5:5)로 보유하고 있다. 이 아파트의 공동주택 공시가격은 20억원이다. L씨는 71세, 배우자는 65세이고, 이 아파트를 보유한 지는 15년이 넘었다. 종부세 계산 시 부부 공동명의, 또는 공동명의 1주택자 신청 중에서 무엇이 유리할까?(2023년 종부세 기준)

부부 공동명의일 때는 인당 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있지만, 1세대 1주택자가 받을 수 있는 세액공제는 받을 수 없다. 이 경우 종부세(농특세 포함)는 인당 약 20만원으로 둘을 합하면 40만원이다.
‘공동명의 1주택자’로 신청한 경우는 부부 중 지분율이 큰 사람을 공동명의 1주택자로 해야 되는데, L씨 부부는 지분율이 같다. 그런데 L씨가 배우자보다 나이가 많아 고령자 세액공제를 더 많이 받을 수 있다. L씨를 공동명의 1주택자로 정해서 계산해 보자.
이런 경우 L씨가 단독명의로 소유하고 있다고 보고 종부세를 계산한다. 즉, 12억원을 공제하고 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제도 빼준다. 계산하면 종부세는 약 46만원이다.
결론적으로 L씨 부부는 공동명의 1주택자로 신청하지 않고 그냥 부부 공동명의로 적용받는 것이 종부세를 6만원 정도 아낄 수 있다.
-〈6장 알면 덜 내는 종부세, 종소세, 취득세, 재산세, 건강보험료까지〉 274~275쪽 중에서

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저자소개

이은하 [저] 신작알림 SMS신청
생년월일 -

한국 및 미국 세무사(EA)다. 2004년 제41회 세무사 시험에 합격했고, 서울시립대학교 세무전문대학원에서 석사학위를 받았다. 세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 ㈜미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 15년 동안 ㈜미래에셋증권에서 VIP고객의 세무컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 최상의 절세 솔루션을 제공하고 있다. 동아일보에서 ‘맞춤재테크’, 서울신문에서 ‘이은하 세무사의 생활 속 세테크’를 연재한 바 있고, 국세청 블로그에서 전문가 칼럼을 연재하고, 중앙일보 자산 리모델링 자문위원으로 활동하고 있다. 블로그 〈세무사 이은하의 알기 쉬운 세금상

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