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나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다 : 29억 자산가 환경미화원의 월 1,000만 원 현금흐름 만드는 소액 부동산 전략

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  • 저 : 구범준
  • 출판사 : 길벗
  • 발행 : 2023년 02월 10일
  • 쪽수 : 312
  • ISBN : 9791140703128
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책소개

밑바닥 인생만 살던 환경미화원은 어떻게
3년 만에 현금흐름 월 1,000만 원을 만들어낼 수 있었을까?

《나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다》는 인생에서 불행한 일만 연속이었던 한 30대 남자가 경매를 통해 29억 원 자산가로 다시 태어나기까지의 과정을 상세히 다뤘다. 현직 환경미화원인 그는 매일 새벽 쓰레기를 줍고, 퇴근 후에는 경매장을 오가며 하루도 빠짐없이 경매 투자에 매진했다. 그 결과 1년 만에 빌라 9채를 낙찰받아 매달 직장인 월급만큼의 월세를 받게 됐고, 3년 만에 부동산 13채를 소유하며 목표했던 현금흐름 월 1,000만 원을 달성했다.

‘29억 자산가 환경미화원’이라는 타이틀로 유튜브, 뉴스 등 온갖 매체에서 화제가 된 그는 수억 원의 종잣돈 없이도, 날카로운 분석력 없이도 경매로 월 1,000만 원의 현금흐름을 만들 수 있다는 것을 몸소 입증했다. 사실 부동산 초보자들은 어려운 용어, 복잡한 권리분석, 두려운 명도 등의 이유로 경매를 선뜻 시작하지 못한다. 그러나 이 책에서는 누구나 경매에 쉽게 접근할 수 있도록 최대한 단순하고 명확하게 정리해 경매의 높은 허들을 낮췄다. 저자의 투자 경험담을 읽다 보면 경매를 처음 접하는 사람들도 ‘나도 할 수 있을 것 같다’는 생각이 자연스럽게 든다. 제2의 월급 통장을 꿈꾸는 직장인이라면, 조금 더 여유로운 가계 운용을 계획하는 가정주부라면, 새로운 투자처를 모색하는 투자자라면 지금 바로 이 책으로 경매를 시작하길 추천한다.

출판사 서평

“그저 살아 있는 인간 승리의 증거. 이것이 갓생이다.”_김*지
“세상 탓하고 환경 탓만 하고 지내다 생각이 바뀌었습니다”_날아라*퍼볼
“몇 번이나 울컥했는지요. ‘그러니까 죽지 마’라는 말이 머리를 맴도네요.”_Jean*Bravo

★★유튜브 출연 조회수 150만 뷰 돌파한 화제의 인물!★★
★★유튜브 〈부읽남〉, 〈월급쟁이부자들TV〉, 〈대장TV〉, 〈스터디언〉 등 출연!★★

“앞으로 2년, 돈 벌 기회는 경매에서 찾아온다!”
부동산 투자 한번 안 해본 사람들도 수익 내는 정말 쉬운 경매 입문서!

인생에서 어찌할 수 없는 불행이 계속될 때 평범한 사람들은 어떤 생각을 할까. 보통은 ‘난 원래 운이 안 좋은 사람인가 봐’, ‘흙수저로 태어난 게 문제야’ 등 바꿀 수 없는 운명과 환경을 탓하며 자신이 만든 마음 감옥 속에 갇히고 만다. 하지만 《나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다》의 저자는 이런 생각을 하지 않았다. 학창 시절 내내 암투병하는 아버지를 병간호했던 일, 해외에서 강도를 당해 코가 베이고 온몸이 다쳤던 일 등 절망적인 사건이 휘몰아쳐도 언제나 기회를 찾으며 한 단계 더 나은 삶을 꿈꿨다.
불행한 일만 계속되던 그의 인생이 역전된 것은 우연히 경매 책을 읽은 뒤부터였다. 1,000만~3,000만 원가량의 적은 돈으로 저렴하게 빌라를 낙찰받아 단 몇 푼이라도 월세를 받는다면 지긋지긋한 가난에서 벗어날 수 있을 것 같았다. 그러나 본격적으로 투자를 하기 위해서는 제대로 된 직업이 있어야 했다. 무엇을 할 수 있을지 고민하다가 과거 아는 형님이 추천해줬던 환경미화원이라는 직업이 떠올랐다. 가방끈도 짧고 이렇다 한 경력이 없던 그에게는 최고의 직업이었다. 목표가 생긴 그는 쌀 포대를 메고 동네 뒷산을 오르내리며 환경미화원 시험을 준비했고, 그해 합격했다.
정기적인 소득이 생기자 그는 곧바로 결심해왔던 투자를 시작했다. 매일 새벽에는 쓰레기를 줍고 퇴근 후에는 경매장을 오가는 일상, 그렇게 1년을 반복해 빌라 9채를 낙찰받았고 딱 직장인 한 달 월급만큼의 현금흐름을 만들었다. 삶에 약간의 여유가 생겼지만 그는 만족하지 않았다. 꾸준히 물건을 분석하고, 임장을 다니고, 수차례 입찰과 패찰을 반복하며 한 채 한 채 물건을 쌓아나갔다. 경험이 쌓일 때마다 수익률은 높아져갔고 어떤 물건은 예상치 못한 큰 시세차익을 남기기도 했다. 그렇게 3년 만에 부동산 투자만으로 목표로 했던 현금흐름 월 1,000만 원을 달성할 수 있었다.

초간단 물건 분석부터 명도, 월세 세팅까지
경매 실전파이터의 모든 노하우를 한 권에 담았다.

부동산 초보자들은 어려운 용어, 복잡한 권리분석, 두려운 명도 등의 이유로 경매를 선뜻 시작하지 못한다. 그런 사람들을 위해 저자는 최대한 용어는 알기 쉽게, 방법은 단순하게 정리하여 이 책에 소개한다. 제1장에서 파란만장했던 저자의 인생 이야기를, 제2장에서는 그의 실제 경매 투자 경험을 생생하게 풀어냈다. 경매 왕초보 시절 자신이 직접 낙찰받았던 인천 계양구 1층 빌라, 시흥시 정왕동 3층 빌라 등의 물건들을 예로 들면서 각각 물건의 낙찰가, 투자금, 기타 비용, 수익률도 가감 없이 밝혀 초보 투자자들도 구체적으로 자신의 투자에 적용할 수 있도록 했다. 제3장에서는 바로 실전에 돌입해야 하는 초보자들을 위해 물건 검색부터 권리분석, 명도, 인테리어, 세입자 맞추기 등 경매 전 과정의 상세 지식을 알기 쉽게 설명했다. 특히 저자는 권리분석이 정말 쉬운 물건의 특징들을 설명하며 누구나 안전하고 수익률 좋은 물건을 골라낼 수 있게 했다. 제4장과 제5장에서는 월 1,000만 원의 현금흐름을 만드는 진짜 투자자로 거듭나기 위해 알아야 할 필수 지식과 마인드를 상세히 담았다. 또한 ‘실전파이터는 이렇게 했다’ 코너에서는 저자가 현장에서 직접 길어올린 경매 노하우와 행동 법칙 등을 다뤘는데, 이를 통해 초보자들도 고수들의 경매 비법을 엿볼 수 있게 했다.

“나처럼 가진 것 없고 배운 것 없는 놈도 했는데 나보다 훨씬 나은 당신이 못할 리가 없다.”
부동산 경매, 지금 당장 시작하라!

저자는 돈 한 푼 물려받은 적 없는 사람이 부자가 될 수 있는 가장 좋은 수단은 경매라고 말한다. 뛰어난 분석력, 수억 원의 자산보다 한 개인의 성실성, 실천력이 더 빛을 발하는 분야이기 때문이다. 당신도 늦지 않았다. “나처럼 가진 것 없고 배운 것 없는 놈도 했는데 나보다 훨씬 나은 당신이 못할 리가 없다.”라는 저자의 말처럼 지금부터 시작하면 당신은 더 잘할 수 있다. 제2의 월급 통장을 꿈꾸는 직장인이라면 조금 더 여유로운 가계 운용을 계획하는 가정주부라면, 새로운 투자처를 모색하는 투자자라면 지금 바로 이 책으로 경매를 시작하길 추천한다.

목차

프롤로그. 그러니까 당신도 살아

제1장. 집이 바닥 친 내 인생을 구원해주다
01. 왜 나는 그토록 절실했는가
02. 돈은 죄가 없다
03. 두 번째 고난이 찾아오다
04. 가난은 슬퍼할 여유를 주지 않는다
05. 부자들은 이렇게 돈을 버는구나
06. 나는 BMW를 모는 환경미화원이다
07. 내 인생의 구원, 경매 투자를 만나다

제2장. 경매 투자, 당신도 할 수 있다
01. 왜 지금 경매 투자를 해야 하는가
02. 첫 경매에서 인생을 배우다 [인천 계양구 1층 빌라]
03. 월세와 시세차익, 두 마리 토끼를 잡다 [시흥시 정왕동 3층 빌라]
04. 집주인이면서 좋은 사람일 수 있다 [시흥시 역세권 반지하 빌라]
05. 최악의 상황을 그려보고 투자하라 [안산시 반지하 18평 빌라]
06. 빌라로 월세 100만 원 받을 수 있다고? [고양시 덕양구 1층 빌라]
07. 경매 고수로 가는 험난한 길 [파주시 2층 빌라]
08. 취득세를 내더라도 이익이 남는 물건 [파주시 1층 빌라]
09. 반드시 경매가 아니어도 괜찮아 [인천시 계양구 작전동 재개발 빌라]

제3장. 무작정 따라 하면 돈 버는 경매 투자의 기술
01. 이제 경매를 시작해볼까
02. 좋은 물건이란 무엇인가
03. 위험한 물건만 피해도 절반은 성공이다
04. 권리분석이 쉬운 물건의 두 가지 조건
05. 반드시 알아야 할 권리분석 기초 지식
06. 공식 문서로 권리분석 더블 체크하기
07. 결정적 단서를 찾아라, 손품의 기술
08. 진짜 정보는 현장에 있다
09. 특명, 수익률을 구하라
10. 낙찰받으러 법원에 가볼까

제4장. 절대 실패하지 않는 경매 실전 노하우
01. 명도, 내 집을 갖기 위한 마지막 관문
02. 세금이 무서워 투자를 못하는 당신에게
03. 어떤 빌라에 투자할 것인가
04. 금리가 높아지면 정말로 망할까
05. 나만의 월세 투자 대원칙
06. 수익률을 올리는 인테리어의 법칙 1
07. 수익률을 올리는 인테리어의 법칙 2

제5장. 부동산 경매를 하며 깨달은 것들
01. 작은 원칙들이 큰 결과를 만든다
02. 비교를 멈추고 너만의 투자를 하라
03. 인생이 달라지려면 등기를 쳐야 한다
04. 내 꿈은 건물주가 아니라 우상향 인간이다
05. 생각이 우리를 부자로 만든다

에필로그. 돈도 없고 희망도 없는 사람들에게 바치는 책

본문중에서

이 책은 과거의 나처럼 돈도 없고, 학벌도 없고, 지식도 없는 사람을 위해 최대한 쉽게 집필했다. 내가 가끔 주변 사람에게 경매 투자를 한번 해보라고 권유하면 공통으로 하는 말이 있다.
“권리분석이 어렵고 명도가 무서워서 못하겠어요. 혹시 이상한 물건을 낙찰받으면 어떡해요?”
열 명 중의 아홉 명은 이런 이유로 선뜻 경매를 하지 못한다. 나는 이 책에서 편견을 깨주고 싶었다. 어려운 용어 설명을 하면서 시작하는 다른 경매 도서와 달리, 모호하게 경매 방법을 설명하지 않고 전문가 혹은 내가 실전에서 직접 사용하는 투자법을 다뤘다. 이 한 권을 전부 읽고 나면 생각보다 경매가 어렵지 않다는 깨달음을 얻을 것이다.
_프롤로그. 그러니까 당신도 살아


과거를 돌아보며 내가 살아온 방식이 틀렸다는 것을 인정하고 마인드를 바꾸기 시작했다. 나도 처음에는 월세로 받는 몇십만 원이 성에 차지 않았다. 부를 향해 가는 길이 생각보다 더디게 느껴졌다. 하지만 소유한 빌라가 하나둘 늘어나고 월세가 쌓이다 보니 이 길이 경제적 자유를 얻는 가장 빠른 방법임을 알게 되었다. 매월 자본소득으로 1,000만 원을 벌기까지는 3년 남짓의 시간이 걸렸지만, 시스템의 모든 토대는 딱 1년을 집중해서 만들어냈다. 조급했던 당시의 마음과 달리, 생각해 보니 그리 오랜 시간이 걸리지 않았다는 것을 깨달았다.
_제2장. 경매 투자, 당신도 할 수 있다

먼저 전체 프로세스를 살펴보는 게 중요하다. 경매 투자는 크게 두 가지 단계, 낙찰받기 전과 후로 나뉜다. 낙찰받기 전은 물건 검색과 시세 확인, 그리고 입찰을 무한 반복하는 일이다. 끈질기게 하다 보면 결국 좋은 물건을 낙찰받을 수 있다. 그러나 진짜 투자는 낙찰받은 후부터 시작이다. 지루하고 혹독한 싸움인 명도와 인테리어 등을 거쳐야 진정한 내 집이 된다.
경매에서는 금액이 작아도 쉬운 물건이 아니고, 비싸다고 어려운 물건도 아니다. 오직 시세보다 얼마나 저렴하게 경매에 나왔는지가 중요하다. 부동산 시장이 상승장일 때는 감정평가금액이 대부분 시세보다 저렴하지만, 하락장일 때는 오히려 고평가될 수도 있다. 그럴 때는 적절한 가격으로 유찰될 때까지 기다리면서 상황을 봐야 한다.
_제3장. 무작정 따라 하면 돈 버는 경매 투자의 기술

최근 금리가 상승해 수익률이 다소 감소한 것은 사실이다. 하지만 영혼까지 끌어모아 대출받은 집을 보유한 경우라면 몰라도, 금리가 상승했다고 경매 투자자가 망하는 일은 드물다. 금리가 높아지면 월세도 오르기 마련이어서 높은 대출이자 때문에 수익률이 낮아졌다 해도 어느 정도 상쇄되기 때문이다. 또 처음부터 싸게 집을 구매해서 금리가 상승했어도 큰 타격이 없다. 만약 경제위기가 와서 금리가 9퍼센트까지 오른다 해도, 수익이 0원이 될 수는 있을지언정 손해는 나지 않을 것이다. 월세 수입이 대출이자로 다 나가게 되는
상황이 오면 전세로 전환하고 정부의 대책을 기다리면 된다.
_제4장. 절대 실패하지 않는 경매 실전 노하우

무엇보다 현금흐름이 중요했다. 10억 원을 버는 것도 좋지만 당시 내게는 다달이 들어오는 현금 100만 원이 더 중요했다. 월급 외에 고정적으로 들어오는 100만 원은 인생을 바꿔줄 수 있다. 100만 원으로 주식
을 살 수도 있고, 그 100만 원이 다음 투자의 종잣돈이 될 수도 있으며 100만 원짜리 사업을 해볼 수도 있다. 설혹 투자에 실패한다고 해도 내 생계에는 영향을 끼치지 않는다. 더 이상 100만 원이 들어오지 않는 것과 내 월급에서 100만 원이 나가는 것은 차원이 다른 얘기다.
_제5장. 부동산 경매를 하며 깨달은 것들

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