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돈 되는 실전 경매 5가지 아이템

부동산 경매는 정년이 없다. 불황과 호황을 가리지 않고, 일단 싸게 살 수 있다. 그러나 이러한 장점에도 불구하고 초보자들에게 경매는 어렵다. ‘초보자인 내가 과연 돈을 벌 수 있을까?’, ‘혹시 권리분석을 잘못해서 내 소중한 보증금을 떼이지 않을까?’ 하는 생각에 선뜻 도전하길 망설인다. 하지만 경매는 ‘부동산을 사는 하나의 방법’일 뿐이다. 물건을 고를 때는 권리분석을 하되 최소한의 안전성만 검토하면 된다. 나머지 위험성은 경험을 통해 익히면 충분하다.
이 책의 지은이는 가난했지만, 누구보다 부자가 되고 싶었다. 그 열망으로 외국계 보험회사에서 세일즈를 해 전국 1위도 해보았고, 제2의 인생은 부동산 투자와 경매를 통해 성공적으로 꾸려가고 있다. 이러한 자신의 경험을 모두와 공유하기 위해 이 책에서 경매 과정의 준비부터 명도까지 세세하게 설명한다. 또한, 부자가 되는 실전 경매 아이템 5가지- 주거용(아파트) 경매, 상가경매, 농지경매, 임야경매, 특수(NPL)경매 -를 소개한다.
경매를 이론적으로만 아는 것과 실제로 시도하는 것은 큰 차이가 있다. 언제까지 이론만 공부할 것인가? 경매 시장은 매주 열리고, 기회는 언제든 온다. 부동산은 늘 호황기만 있는 것은 아니지만, ‘부동산 경매’라는 무기를 장착할 수 있다면, 당신의 부동산 투자에 새로운 날개를 달 수 있다. 돈 되는 실전 경매의 시작을 이 책과 함께해보자.

한 번 배워 평생 돈 버는 경매 기술

월급은 평생 보장되지 않는다. 하지만 부동산 경매를 잘 배워둔다면, 평생 돈을 벌 수도 있다. 경매의 최대 장점은 좋은 물건을 싸게 살 수 있다는 것이다. 또한, 경매를 잘 알면 실수요자(전세 세입자) 입장에서도 내가 사는 주택의 보증금이 안전한지를 판단해볼 수 있고, 새로 이사 가게 되어 집을 구할 때도 권리상 안전한 집을 구할 수 있는 확률이 높아진다. 이렇듯 투자자와 실수요자 입장 모두를 충족하는 경매는 잘 배워두면 돈 버는 기술이 될 수 있다.
총 5개의 PART로 이루어진 이 책은 PART 1에서는 부동산의 가치에 집중할 것을 이야기한다. PART 2에서는 부동산 경매에 대해 말하고, PART 3에서는 경매 준비부터 명도까지 상세하게 설명한다. PART 4에서는 부자가 되는 실전 경매 아이템 5가지를 소개하고, PART 5에서는 경매로 낙찰받은 물건을 어떤 목적으로 수익화해야 할지 출구전략을 세워본다.
지금도 누군가는 경매를 통해 좋은 물건을 싸게 사고 있다. 오늘도 경매 법정은 열린다. 이 책을 통해 경매 기술을 잘 배워둔다면, 여러분도 성공 투자의 길에 들어설 수 있다.

프롤로그_ 경험에서 인생을 배우다 4

PART 1. 부동산! 나무를 볼 것인가? 숲을 볼 것인가?
01 경매는 부동산을 사는 하나의 방법일 뿐이다 16
02 무엇이 부동산 가격을 결정하는가? 20
03 돈이 머무는 길목! 역세권에 주목하라 25
04 아파트 가치와 즉시 반영하는 국가철도망 29
05 경매보다 먼저 부동산의 가치에 집중하라 35
06 내 눈에는 같은 땅인데, 이 땅이 더 좋은 땅이라고? 38

PART 2. 당신을 부자로 만들어 줄 수 있는 부동산 경매
01 왜 부동산 경매인가? 46
02 경매와 공매 뭐가 다르죠? 49

Part 3. 경매! 준비부터 명도까지 완전 정복
01 경매 준비, 어떤 것을 챙겨야 하나? 60
경매 절차, 몇 가지 알아야 할 것들 60
경매 한눈에 파악하기 62
효과적인 경매 물건 검색법 65

02 권리분석 파헤치기 68
쉽게 푸는 권리분석 68
의외로 간단한 말소기준권리 71
등기부등본! 공신력이 없다고? 74
등기부등본 쉽게 보는 법 76
매각물건명세서로 경매 한눈에 파악하기 84
집행관이 대신 임장을? - 현황보고서 85
전입세대확인서로 한 번 더 확인하기 87

03 임장 및 현장조사 88
손품과 발품 팔기 88
주거용 건물 현장조사 시 체크 항목 89
상업용 부동산 현장조사 시 체크 항목 91
토지 현장조사 시 체크 항목 92

04 입찰해볼까? 96
입찰 당일 챙겨야 할 준비물 96
입찰 당일 확인해야 할 사항 97
입찰표 작성하는 방법 98
낙찰인가? 패찰인가? 개찰 후 알아야 할 것 100

05 명도! 생각보다 어렵지 않다 102
명도는 심리 싸움이다 102
명도할 때 주의할 점 104
내용증명서 발송하기 105
인도명령 신청하기 108

Part 4. 부자가 되는 실전 경매 아이템 5가지

실전 경매 아이템 1. 임차인 있는 주거용 경매로 안정적 수익 창출하기
01 누구나 할 수 있지만 아무나 성공 못하는 아파트(주거용) 경매 113
02 하자 있는 아파트란? 116
03 임차인 파헤치기 118
주거용 건물에서 임차인은 왕이다 118
대항력 있는 임차인 vs 배당받을 수 있는 임차인 119
최우선변제권과 우선변제권 121
임차권 vs 전세권 124

04 어떤 집을 골라야 하나? 126
임차인이 배당받는 물건을 골라라 126
임차인 있는 경매 물건을 고르는 방법 134

실전 경매 아이템 2. 꿩 먹고 알 먹고, 상가 경매는 반값을 노려라
01 수익형 부동산의 원가구조 137
02 상가 투자! 관점을 바꿔야 성공한다 141
03 어떤 상가를 골라야 하나? 143
04 상가 건물 임대차보호법 147
05 상가 경매 물건 고르는 방법 150

실전 경매 아이템 3. 생각을 바꾸면 답이 보인다. 농지경매의 대반전
01 농지의 개념을 알아야 돈이 보인다 153
농지를 바라보는 관점 153
농지의 소유 및 농지 취득 자격증명제도 154
농취증을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우 156
농지처분의무와 이행강제금 157
농업인의 조건과 혜택 159
농지대장과 농업경영체 등록 162
농지의 임대차 및 농지은행 165
농지전용허가와 농지보전부담금 169
농업진흥지역 172

02 농지경매로 수익 내는 방법 175
농지와 경매가 만나면 벌어지는 일 175

03 매월 최대 600만 원 받는 농지연금 177
농지연금이란? 177
농지연금 Q & A 179
농지연금을 효과적으로 준비하는 방법 184
농지연금 최적화 전략 짜기 186
NPL 경매를 활용한 농지연금 186
농지연금 활용팁 187
농지연금용 농지경매 물건 찾는 법 188

실전 경매 아이템 4. 경매의 꽃! 고수는 임야경매로 돈 번다
01 산은 싸니까 산다 191
임야경매를 위한 임야 본질 파악하기 191
준보전산지와 보전산지 193
절대 사면 안 되는 산지 195
돈 되는 묘지 경매 199

02 임야 보는 안목 키우기 205
임야에서 꼭 알아야 하는 경사도 확인 방법 205
개발 가능 면적 확인 방법 208
산지전용허가와 대체산림자원조성비 211

03 향후 임야가 대박 난다 214
임야개발로 대박 내기 - 캠핑장 214
임야개발로 대박 내기 - 관광농원 221
기후위기의 시대! 탄소배출권 거래 226
나는 산에서 연금 받는다 232

실전 경매 아이템 5. 알면 돈 버는 특수경매
01 단기간 수익 내는 지분경매 237
돈 되는 지분경매 출구전략 238
뛰는 놈 위에 나는 놈? 공유지분 가등기 244

02 경매의 신세계! NPL 투자 251
NPL의 수익구조 254
돈 되는 NPL 투자 사례 256
개인도 NPL 투자로 수익이 가능할까? 260
NPL 투자 물건 고르는 방법 262
NPL 투자의 양면성 263

Part 5. 출구전략이 경매 성공을 결정한다
01 임대수익과 매각차익 두 마리 토끼 잡기 268
02 리모델링! 계획부터 실행까지 271
03 직접 사업으로 사업소득 극대화하기 275

에필로그_ 경매를 아는 것과 경매를 하는 것! 당신의 선택은? 278

▷ 이러한 상황을 본다면, 사람들이 여전히 서울에 아파트를 소유하고 싶어 하는 열망이 식지 않는 한 대한민국에서 아파트 불패는 계속 지속될 것으로 보인다. 또 하나의 측면은 이러한 베이비부머 세대들이 1세대 1주택자보다는 다주택자가 더 많다는 사실이다. 아파트로 돈을 벌다 보니 본인이 살 실거주 아파트 외에도 투자 목적으로 2주택, 3주택을 보유한 이들도 많다. 만약 실거주하는 아파트만 있다면, 거주만 해야 하기 때문에 매도하기 쉽지 않아 거래량이 늘어날 수가 없다(신규 공급이 없거나 적다는 가정). 하지만 2주택 이상의 주택부터는 나이가 들어가고 현금이 필요하면, 적당한 가격 시점을 보고 매도할 확률이 높아진다. 사실 이 베이비부머 세대들의 2주택 이상의 주택이 대한민국에서 아파트 유동성을 공급하는 아주 큰 하나의 공급 축이었다. 그래서 이 공급자들이 현금이 필요하거나 집이 더 오르지 않을 것으로 판단되는 어느 시점부터는 시장에 주택을 내놓아 공급이 늘어날 것이며, 집값은 향후 공급과잉으로 인해 하락할 수도 있다는 사실을 염두에 둘 필요가 있다.
-p. 24

▷ ‘명도’는 건물 또는 토지를 정당한 권원 없이 무단으로 점유하고 있는 상대방에게 건물 또는 토지를 돌려받는 행위다. 부동산 경매 실무에서 토지의 경우는 명도 문제가 거의 없다. 왜냐하면 토지를 무단으로 점유하는 경우가 드물기 때문이다. 통상 아파트나 빌라 등 주거용 건물의 임대차 관계에 기인해서 임차인이 점유할 경우와 상가 임대차를 원인으로 임차인이 점유할 경우에 낙찰 후 명도의 문제가 발생한다. 대부분의 경우는 주거용이 많으니까 주거용 아파트의 경우를 가정하고 이야기해보자. 낙찰된 주택에는 소유자가 직접 거주하는 경우도 많은데, 소유자가 점유하는 경우와 임차인이 점유하는 경우는 차이가 좀 있다. 소유자의 경우는 본인이 직접 집을 구매해서 살고 있었기 때문에 자존심에 상처 나지 않도록 협상을 잘해야 한다. 어떻게 보면 쫓겨나는 것이기 때문에 자칫 잘못하면 배 째라는 식으로 나올 수도 있어서 최대한 정중하게 자존심을 다치지 않게 대해줘야 한다.
-p. 102

▷ 산지를 보유하고 있거나 매입을 고려하는 분들에게 가장 중요한 관심사는 바로 개발행위 가능 유무일 것이다. 개발행위의 유무에 따라 산지의 가치가 판단되기 때문이다.
개발할 수 있는 산지와 개발할 수 없는 산지의 가치는 천지 차이다. 필자가 말하는 내용은 임업인과 농업인이 아닌 일반인이 사면 안 되는 산지에 관한 내용이고, 임업인이나 농업인의 조건을 갖춘 분들이라면 보전산지 부분은 예외다. 오히려 일반인은 개발이 불가능한 임업용 산지를 싸게 사서 개발을 통해 10배 이상 수익을 올릴 수도 있는 방법이 있다. 대표적으로 ‘관광농원 개발’과 ‘캠핑장 개발’인데, 이 부분은 다음 장에서 자세히 다루겠다. 우리나라는 국토의 65.3% 정도가 산지로 구성되어 있는데, 2021년 통계에 의하면 전년 대비 2% 감소한 63.3%로 나타났다. 이 결과를 보면 2% 정도의 임야가 주거 용도, 생활기반 시설, 교통기반 시설로 바뀌었다고 보면 되고, 산지를 개발해 다른 용도의 땅으로 용도가 변경되었다는 의미이기도 하다. 용도가 바뀐 산지 2%는 개발로 인해 당연히 땅값이 상승했다는 의미이기도 하다. 여러분들도 임야로 돈을 벌기 위해서는 2% 안에 드는 산지를 사야만 돈을 벌 수 있다는 뜻이기도 하다. 그런 산지를 사기 위해서는 반대로 절대 사지 말아야 할 산지를 구분할 줄 알아야 한다.
-pp. 195~196

▷ NPL 투자는 부동산 경매를 공부하는 사람은 한 번쯤 들어본 용어일 것이다. NPL은 우리말로 ‘부실채권’이다. ‘Non Performing Loan’의 줄임말로, 부동산 경매에서 파생된 개념이다. 아마 경매 공부 초보인 분들은 용어도 낯설고, 이해도 쉽지 않을 것이다. 하지만 NPL을 알고 나면 투자의 신세계가 펼쳐질 것이다. 그러니 지금은 잘 이해가 되지 않아도 개념 정도만 이해해서 넘어간다고 생각하며 보길 바란다. 부동산 경매에서는 부동산을 대상으로 입찰하는데, NPL은 부동산이 아닌 채권이다. 정확히 이야기하면 NPL이란 대출이자가 3개월 이상 연체되어 부실된 채권을 말한다. 우량은행으로 평가받기 위해서 은행은 자기자본 비율(BIS 비율)을 맞춰야 한다. 자기자본비율은 자기자본과 부실채권을 비율로 따져 매년 일정 이상 비율을 맞춰야 하고, 부실채권의 비율이 높아지면 자기자본 비율은 떨어질 수밖에 없다. 따라서 은행은 손해를 보더라도 일정 비율 이상의 부실채권은 손해를 보고 처분한다. 이렇게 처분된 부실채권이 시장에 나오고 거래가 된다. 하지만 아쉽게도 개인은 NPL에 투자를 직접 하지 못하도록 제한이 되어 있다. 금융감독원에 등록된 대부 법인만 직접 투자할 수 있고, 개인은 이런 대부 법인을 통해 간접 투자할 수 있는 방법이 있다.
-pp. 251~252