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대한민국 국민 절반이 세입자,
2년마다 반복되는 전세 사기와의 싸움에서 살아남으려면?

저 멀리 산꼭대기까지 빽빽이 들어선 건물들을 보고 있자면 씁쓸한 생각이 든다. 저렇게 많은 집 중에 내 집 하나가 없으니 말이다. 지표누리 통계에 따르면 대한민국의 자가 점유 가구 비율은 2022년 기준 57.5%, 그중에서도 수도권 지역은 51.9%라고 한다. 그렇다면 저기 눈앞에 보이는 집에 살고 있는 사람들의 절반 정도는 남의 집을 빌려 사는 세입자라는 말이다.

하늘 높은 줄 모르고 오르는 집값 때문에 “티끌 모아봤자 티끌”이라는 자조적인 말을 하기도 하지만, 그래도 조금씩 모으다 보면 ‘언젠가는 작더라도 깨끗하고 따듯한 내 집 하나 정도는 마련할 수 있지 않을까?’ 하는 꿈을 꾸며 열심히 살아가는 사람들. 그들에게 ‘전세’라는 제도는 내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 가장 효율적인 수단이다. 그렇기에 전세 사기는 서민들의 꿈과 미래를 짓밟을 뿐 아니라 당장의 생계마저 위협하는 매우 중대한 범죄다.

운이 좋으면 몇 년 더, 그렇지 않으면 2년마다 새집을 찾아 떠돌아야 하는 세입자들의 삶. 그렇다는 것은 내 보증금을 노리는 전세 사기와의 싸움도 2년마다 계속된다는 것이다. 처음은 물론이고 몇 번을 해도 낯설고 어려운 집 계약, 어떻게 하면 전세 사기를 피해서 내 소중한 보증금과 꿈, 보금자리를 지킬 수 있을까? 《집 계약은 처음입니다만》에 바로 그 답이 있다.

인터넷으로 검색만 하면 어떤 정보든 찾을 수 있는 세상이라지만, 오히려 넘쳐나는 정보 속에서 꼭 필요하고 올바른 정보를 찾기는 쉽지 않다. 《집 계약은 처음입니다만》은 20여 년간 판사와 변호사로 활동한 베테랑 법조인이 전세 사기를 피하기 위해 ‘반드시 알아야만 하는 정보’를 쏙쏙 골라내 법에 대해 잘 모르는 사람도 쉽게 이해할 수 있도록 설명했다.

저자인 신중권 변호사는 속칭 ‘1세대’ 전세 사기범들이 출몰하던 2019년 무렵, 대규모 전세 사기 사건을 최초로 고소 대리했다. 거액의 보증금이 오가는 전세의 특성상 단 한 번의 사기로도 치명적인 경제적 피해를 입기 때문에, 당하기 전 예방이 최선이라는 인식 아래 전세 사기 예방에 꼭 필요한 법률적 정보들을 최대한 정확하고 이해하기 쉽게 담아내는 데 초점을 맞췄다.

1장과 2장에선 낯설지만 집을 계약하려면 꼭 알아야 하는 부동산 상식 용어들과 나날이 지능화되는 다양한 전세 사기 수법을 소개한다. 이 책의 핵심이라고 할 수 있는 3장에서는 처음 집을 보러 다닐 때부터 계약서 작성할 때, 이사 당일에, 이사를 마친 후 등, 집을 얻는 전 과정에 걸쳐 단계별로 반드시 확인해야 하는 사항들을 꼼꼼하게 정리하고, 어떻게 필요한 정보를 확보하고 준비할 수 있는지까지 자세하게 소개한다. 4장에서는 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법으로 알려진 전세보증금반환보증보험에 대해 상세하게 다루며, 5장에서는 전세 사기를 당했을 때 처리해야 할 우선순위를 발 빠르게 소개한다.

“집 구하는 데 이런 정보까지 알아야 해? 공인중개사가 알아서 다 해주던데?”
누군가는 이렇게 말하겠지만, 이제 그런 안일한 생각으로는 눈 뜨고 코 베이기 딱 좋은 세상이 됐다. 건축주, 바지사장, 공인중개사, 브로커 등이 함께 짜고 조직적으로 이뤄지는 전세 사기도 있는 만큼 사기범들 앞에선 모르는 게 약점이고 허점이라는 걸 명심 또 명심하자.
나날이 지능화하는 범죄에 대응하기 위해선 이제 세입자들이 더 똑똑하게 체크하고 대비해야 한다. 책에서 알려주는 대로 차근차근 따라가다 보면 어느새 편안한 보금자리에서 안도의 숨을 내쉴 수 있을 것이다.

집 없는 것도 서러운데 전세 사기가 웬 말?
보증금 떼일 걱정 없는 ‘안전한 보금자리’를 찾아라!

“매달 지급해야 하는 월세에 지쳐서, 혹은 내 집 마련을 위한 목돈을 모으기 위해
전셋집을 알아보는 사회초년생, 신혼부부, 혹은 1인 가구가 전세 사기의 위험에서 벗어나
안전한 보금자리를 마련하기 위해 반드시 알아야 할 법률적인 정보들을 이 한 권에 담았습니다.”
- 프롤로그에서


천리 길도 한 걸음부터, 기초용어부터 탄탄히!

“다가구주택이랑 다세대주택은 대체 뭐가 다르지? 그냥 다 같은 빌라 아닌가?”, “우리가 아는 전세가 민법에 규정돼 있는 전세권이랑 완전히 다른 거라고?”, “내 보증금을 지키려면 우선변제권, 대항력이 꼭 필요하다는데 그게 대체 뭐람?”
부동산 용어들이 낯설어도 포기하지 말자. 세입자의 안일함이야말로 보증금을 노리는 전세 사기범들에게는 최고의 기회니까 말이다. 소중한 보증금을 지키려면 아무리 귀찮고 어려워도 필요한 만큼은 익숙해져야만 한다. 《집 계약은 처음입니다만》 서두에서 간략하게 정리한 필수 기본 용어와 개념들로 기초를 다져 보자. 그 후 내용을 읽어나가면 집 계약 초보도 헷갈리거나 실수하지 않고 내게 필요한 매물을 찾는 데 성공할 수 있다.

아는 만큼 보인다더니, 전세 사기 경보 발령!

부동산 상식에 익숙해졌다면 이제는 어떤 방식으로 전세 사기가 이뤄지는지를 알아야 한다. 사기범들이 임차인을 속이는 수법은 매우 다양하고 이를 사전에 알아야 대응할 수 있기 때문이다. 《집 계약은 처음입니다만》은 깡통전세 사기, 이중계약 사기, 신탁부동산 사기 등 가장 대표적인 전세 사기 수법들을 실제로 발생한 사례를 중심으로 상세히 소개한다. 전세 사기의 수법과 구조를 이해하는 것은 전세 사기를 피할 수 있는 ‘경고등’을 얻는 것과 같다. 이 책을 읽고 난 독자라면 시세에 비해 과도한 보증금을 요구하거나 집주인이 아닌 다른 사람에게 보증금을 보내라고 하는 경우, 또 등기사항전부증명서에 신탁 기재가 되어 있는 걸 발견할 때 머릿속에 있는 경고등이 요란한 소리를 내며 번쩍번쩍 빛나는 것을 실감할 수 있을 것이다.

집 구할 때부터 떠나는 날까지, 내 손에 ‘딱붙’!

이사를 준비하며 짐을 정리하다 보면 그동안 필요하지 않은 물건을 너무 많이 가지고 있었다는 걸 깨닫게 된다. 정보도 그렇다. 불필요한 정보를 잔뜩 가지고 있어 봤자 정작 필요한 정보를 찾는 데 방해만 될 뿐이다. 《집 계약은 처음입니다만》은 세입자가 안전한 집을 찾고 보증금을 지키기 위해 꼭 필요한 정보만을 압축적으로 담았다. 특히 집을 찾고 계약한 후 이사해서 살다가 다시 새집으로 떠날 때까지의 모든 과정에 걸쳐 각 단계에서 반드시 확인해야 하는 사항들을 일목요연하게 정리하고, 독자들이 쉽게 따라 할 수 있도록 시각 자료와 함께 구성했다.
이제 독자들은 집을 찾기 시작할 때부터 이 책을 손에 ‘딱 붙이고’ 다니면서 단계별로 필수 사항을 꼼꼼하게 체크할 수 있다. 부록으로 포함된 ‘전세 계약 단계별 체크리스트’까지 활용한다면 ‘집 구하기 A부터 Z까지’를 이 한 권으로 마스터할 수 있다.

프롤로그

1장. 전세 제도 기초 다지기

우리나라에만 있는 전세 제도 15
그 허점과 위험성 15
미리 알아두면 좋은 부동산 상식용어 17
2장

2장. 전세 사기 이렇게 친다!

세간을 강타한 전세 사기의 유형 27
우리 집이 깡통이라고?! - 깡통전세 사기 27
이 집이 전세가 아니었다고?! - 이중/중복계약 사기 29
집주인이 임대인이 아니라고?! - 신탁부동산 전세 사기 31
우리 집이 주택이 아니라고?! - 위반건축물 전세 사기 33
한집에 보증금이 이렇게 많다고?! - 다가구주택 전세 사기 35
우리 집주인은 도대체 누구야?! - 동시 진행 사기 37


3장. 전세 사기 예방하는 단계별 꿀팁

1단계: 집을 보러 다닐 때 확인할 내용 43
집에 관해 확인해야 할 것들 43
위반건축물은 무조건 거르기 | 신탁부동산은 가급적 피하기 | 다가구주택의 경우 선순위 임차보증금을 반드시 확인하기 | 부동산전부증명서를 통해 집의 권리관계 확인하기 | 시세 확인을 철저히 하기 | 전세보증금반환보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하기
집주인에 관해 확인해야 할 것들 60
집주인이 누구인지 확인하기 |집이 공동소유인지 단독소유인지 확인하기 |세금 체납 중인 집주인과의 계약은 피하기

2단계: 계약서 작성 전 집주인과 협의할 내용 68
권리관계의 변동에 관한 사항 68
계약 종료 후 보증금 즉시 반환 조건 69
임차 주택을 매도할 경우 임차인에 대한 통지의무 70
계약 체결 후 세금 체납 사실 발견 시 계약 해지 및 보증금 반환 조건 72
전세보증금반환보증보험의 가입 조건 73
옵션 기기에 대한 세부 사항 74
하자 유무 확인 74
수선비용 부담 및 원상복구 기준 사전 협의 75
계약 기간 만료 전 해지할 경우를 대비한 중개수수료의 부담 협의 77
다가구주택의 선순위 임차보증금 확인 요구 및 위반 시 계약 해지 조건 78

3단계: 계약을 체결할 때 확인할 내용 79
등기사항전부증명서를 다시 발급받아 변동 사항 확인하기 79
임대인이 집주인이 맞는지 확인하기 80
대리인과 계약 시 적법한 대리인인지 확인하기 81
소유자에게 임대 의사 확인하기(영상 통화 or 유선 통화) 86
계약서에 기재된 건물 주소와 등기부등본, 건축물대장 주소가 일치하는지 확인하기 87
임대인, 임차인, 공인중개사의 인적사항이 기재 내용과 일치하는지 확인하기 88
사전에 협의한 특약사항이 빠짐없이 기재돼 있는지 확인하기 89
계약금 입금 계좌 명의인이 집주인의 이름인지 확인하기 90
부동산 중개수수료 협의하기 91

4단계: 이사 당일 확인할 내용 92
잔금 지급 전 다시 한번 등기사항전부증명서 확인하기 92
다가구주택의 확정일자 부여 현황 확인하기 93
다가구주택의 전입세대확인서 열람 또는 교부 신청하기 94
잔금은 반드시 임대인 명의 계좌로 송금하기 95
공과금 사전 정산이 완료됐는지 확인하기 95
집주인과 사전 협의한 옵션과 수리가 완료됐는지 확인하기 96
전입신고, 확정일자 신청, 주택임대차계약 신고하기 96

5단계: 이사 후 확인할 내용 99
이사 완료 후 중개수수료 지급하기 99
집주인이 보증보험에 가입해주기로 했다면 보증서 사본 요청하기 99
집주인이 보증보험에 가입하지 않은 경우 전세보증금반환보증보험 가입하기 100
수시로 등기사항전부증명서 발급받아 변동사항 확인하기 100
4
장
4장. 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법

전세보증금반환보증보험이란 105
보증보험 가입할 때 주의해야 할 사항 107
취급 기관별 전세보증금반환보증보험 상품의 개요 및 요건 109

HUG주택도시보증공사 전세보증금반환보증 | 전세금안심대출보증 109
SGI서울보증 전세금보장신용보험 111
HF한국주택금융공사 일반전세지킴보증 | 특례전세지킴보증(임차인용) 111

전세보증금반환보증보험과 관련한 실제 분쟁 사례 113
주택도시보증공사의 전세금안심대출 보증보험에서 특약보증기간만 연장된 사례 113
전세자금대출보증기관에게 전세보증금 반환채권에 대한 질권을 설정해준 경우 117
5장

5장. 내가 전세 사기 피해자라면?

전세 사기를 당했을 때 처리해야 할 우선순위 121
계약 갱신 거절 통지부터 하기 121
갱신 거절 통지 방법① - 임대인에게 내용증명 발송하기 | 갱신 거절 통지 방법② - 문자메시지 발송 및 회신 받기 | 갱신 거절 통지 방법③ - 임대인과의 대화 녹취하기
다른 곳으로 전입신고 하거나 짐 빼기 절대 금지 127
부득이 짐을 빼야 한다면 임차권등기명령 신청하기 128
전세보증보험 이행 청구하기 131
전세금 반환소송 및 경매 신청하기 133
다른 사람이 경매를 신청한 경우 134

에필로그
전세 계약 단계별 체크리스트 136
전세 사기를 막기 위한 필수 특약모음 140

임차인이 위반건축물에 관해 전세 계약을 체결하는 경우에는 전세보증금반환보증보험 가입이나 전세자금대출 등이 불가하거나 제한될 수 있고, 근린생활시설의 경우에는 경매 절차가 진행되더라도 임차인에게는 우선매수권이 인정되지 않는다. 또한 낙찰을 받게 되더라도 위반건축물로 단속을 받게 되면 지속적인 이행강제금 부과 등의 불이익을 받을 수 있다. _34쪽

임차인을 속이는 전세 사기 수법에는 임차 주택의 매매 시세를 실제보다 높은 금액이라고 속여 적정 전세보증금보다 높은 금액으로 임대차 계약을 체결하도록 하는 수법이 있다. 따라서 임차인은 계약을 체결할 주택의 전세보증금 시세뿐만 아니라 매매시세도 확인해야 한다. 시세를 확인하는 방법으로는 안심전세앱을 이용한 시세 조회, 국토부 실거래조회시스템을 통한 시세 조회, 직접 발품을 팔아서 확인하는 방법 등이 있다. -55쪽
전세 계약을 포함한 임대차 계약은 임대인과 임차인 사이의 신뢰 관계를 바탕으로 한다. 수천만 원에서 수억 원, 많게는 수십억 원에 달하는 전세보증금을 맡겨야 하는 사람이라면 적어도 개인(이름, 생년월일, 전화번호)인지, 아니면 법인(상호, 사무소 소재지)인지, 그리고 임대사업자인지를 확인해 줄 필요가 있다. 임대인이 누구냐에 따라 대응해야 할 사항이나 준비해야 할 사항 등이 달라질 수 있고, 제한되는 사항이 있을 수 있으므로 이를 사전에 파악해 두는 것이 좋다. _60쪽

전세 계약 체결 전 임차 건물에 이미 가압류가 되어 있거나 근저당권이 설정되어 있다면 잔금 지급 때까지 이를 말소하고, 계약 체결 이후에는 추가적인 담보 제공을 금지한다는 내용을 계약서에 기재해야 한다. 그리고 만일 임대인이 이를 위반한 경우에는 임차인은 전세 계약을 해제할 수 있고, 이 경우 임대인은 즉시 계약금의 반환 및 손해배상금을 지급한다는 문구를 추가하는 것도 좋다. _68쪽

임차인으로서는 입주 직전 또는 입주한 직후 하자나 파손된 부분을 꼼꼼히 체크한 후 사진이나 동영상을 촬영해 임대인에게 발송하고 그 내역을 보관하는 등 근거 자료를 남겨놓거나 특약사항에 그러한 부분들을 자세히 기재하는 것이 좋다. 그래야만 전세 계약 종료 후 임차 주택을 임대인에게 인도할 때 혹시나 있을지도 모르는 임대인의 무리한 원상회복 요구에 대응할 수 있게 된다. _75쪽

이사를 하는 당일에도 등기사항전부증명서를 다시 한번 확인한다. 등기 내용에 변동이 없는지 확인하고, 등기신청사건 처리 현황도 다시 한번 확인한다. 임대인에게 잔금을 지급하기 전에 확인해야 한다. 만약 계약 체결 당시와 달라진 사항이 있다면 임대인에게 우선 시정을 요구하고 시정이 불가능한 사항이면 계약서에 기재된 특약에 따라 전세 계약을 해제하고 임대인에게 그때까지 지급한 금원의 반환을 요구한다. _92쪽

전세보증금반환보증보험은 온라인으로도 가입할 수 있다. 온라인이 편리한 수단이라는 점은 부정할 수 없지만, 온라인으로 가입할 경우 자칫 보증보험 약관의 중요한 내용을 이해하지 못한 상태에서 가입할 우려가 있으므로 전세보증금반환보증보험에 가입할 때만큼은 각 보증보험사 또는 위탁기관에 직접 방문해 신청할 것을 적극 권한다. _107쪽

계약갱신 거절의 의사표시를 하는 방법에는 여러 가지가 있으나, 보증보험사에서는 의사표시가 임대인에게 도달했음을 입증할 수 있는 자료를 임차인의 보증이행 신청 시 함께 제출하도록 하고 있다. 따라서 임차인은 아래의 방법을 참고해 보증사고 발생 전에 미리 근거 자료를 준비해놓는 것이 좋다. 임대인이 의사표시의 통지를 받을 때까지 생각보다 오래 걸릴 수도 있기 때문에 계약 만료일 6개월쯤 전에는 임대인에게 갱신거절의 통지를 할 것을 권한다. _122쪽

이미 전세 사기를 당해 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받는 것이 힘들어졌다 하더라도 경매 절차에서의 배당을 통해 다른 채권자보다 우선해서 전세보증금을 변제받으려면 대항력과 우선변제권을 유지하고 있어야 한다. 따라서 전세보증금을 변제받기 전에 다른 곳으로 전입신고를 하거나 이사를 가서는 안 된다는 점을 명심해야 한다. _127쪽

주의할 점은 주택임차권등기가 등기사항전부증명서에 기입될 때까지 대항력과 우선변제권을 유지해야 하고, 등기가 완료된 이후 보증보험사의 동의 없이 말소하면 안 된다는 점이다. 임차인이 주택임차권등기가 마쳐지기 전에 이사를 가거나 다른 곳으로 전입신고를 해서 대항력과 우선변제권을 상실하면 보증이행을 거절당할 수 있다. _129쪽