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25년 베테랑 상권 분석 전문가의
상가 MD 구성 필승 전략!

2020년 초 시작되었던 코로나19는 우리 생활의 많은 부분을 바꿔놓았다. 우리 일상은 새로운 형태로 변하고 있고, 특히 상업용 부동산 시장은 더욱 빠르게 변하고 있다. 금리 불안정성, 원자재 비용의 급등, 인건비 상승으로 인해 건축비가 과거 5년 전과 비교했을 때 2배 이상 올랐고, 여기에 건설 경기 불황으로 부동산 PF 시장이 위축되면서 대형 건설사조차 위험하다고 한다. 뿐만 아니라 그동안 적체된 상업용 부동산의 공실 문제와 더불어 코로나19를 겪으면서 소비자들의 트렌드가 변화하는 등 상업용 부동산에서는 이제 새로운 접근의 필요성이 더욱 커지고 있다.
적절한 업종 구성과 좋은 임차인은 부동산의 가치에 직접적인 영향을 미친다. 그러나 건설, 시행사는 장기적이고, 안정적인 활용보다는 고가 분양에 중점을 두는 실정이다. 중소 규모의 상가 소유자나 창업자를 위한 상권 분석에 대한 정보는 희소할 수밖에 없는 이유다. 이 책은 우리가 흔히 접하는 상권과 신도시의 상가, 구분상가에 어떤 업종을 유치할 때 건물과 상가의 가치가 상승할 것인지 알 수 있는 흔치 않은 책이다. 수십 년간 현장 상권 분석 전문가로 활동해온 지은이가 발로 뛴 상권 조사와 건물주, 임차인의 실제 니즈를 반영한 생생한 업종 분석 등을 풍부한 사례와 함께 담았다. 상가 시행을 준비하는 개인, 법인(건설사)과 상가를 소유하거나, 매수를 염두에 둔 분, 구분상가에 투자한 분, 점포형 창업을 준비하는 분이나 프랜차이즈 본사, 관련 컨설팅을 하는 이들에게 상권과 상가에 대한 인사이트를 줄 수 있는 상권 분석, 상가 MD의 바이블과 같은 책이 될 것이다.

잘나가는 상권과 상가에 대한
안목을 키워줄 책

내 상가에 프랜차이즈 커피숍이나 편의점을 유치하는 것만이 최선일까? 상가에 대해 제대로 된 전문가 가이드를 받기는 쉽지 않은데, 이 책에서는 상가 컨설팅 분야 전문가로 오랜 시간 현장에서 활동해온 지은이가 총 6장에 걸쳐 그 답을 알려준다. 1장 ‘대한민국의 상권 역사와 트렌드’에서는 1980년대부터 현재까지 사회·경제적 변화와 그 시대 소비자들의 라이프스타일이 어떻게 변해왔고, 그로 인해서 우리 상권과 상가는 어떻게 변해왔는지 살펴본다. 2장 ‘상가, 건물 취득의 목적’에서는 목적에 맞는 상가와 건물의 활용, 상가의 임대 수익률과 가치평가에 대해 알아본다. 3장 ‘MD 구성을 위한 상권 분석’에서는 MD 구성을 위한 상권 조사 진행 과정, 상권 구조 이해의 필요성과 더불어 배후인구, 타깃인구, 직장인구, 유동인구의 분석과 이해를 다룬다. 4장 ‘MD 구성 전략 실행’에서는 조닝과 MD 구성의 차이, 상가 MD 구성을 위한 준비, 업종 대체성을 위한 건축물의 용도변경, 건축물 준공 시기의 중요성 등에 대해 살펴본다. 5장 ‘MD 구성의 카테고리와 업종 이해’에서는 키 테넌트의 업종과 브랜드, 20개 이상의 MD 구성 카테고리와 업종을 구체적으로 알아본다. 마지막 6장 ‘MD 구성 상가의 사례 분석’에서는 서울과 신도시, 인천 등 14곳의 상가 안내도를 살펴보며, 상가 MD 구성 사례를 분석해본다.

프롤로그 5

1장 대한민국의 상권 역사와 트렌드
1. 1980년대 상권과 상가 - 발전기 13
2. 1990년대 상권 - 소비 황금시대의 명과 암 18
3. 2000년대 상권과 상가 - 산업구조 재편기 22
4. 2010년대 이후 상권과 상가(2010~2017년) 26
5. 2010년대 이후 상권과 상가(2018~2023년) 30


2장. 상가, 건물 취득의 목적
1. 자기 목적에 활용하기 위한 상가, 건물 49
2. 수익형 상가로의 활용 51
3. 상가는 임대 수익률이 높으면 최고일까? 53
4. 상가, 건물의 가치평가는? 58

3장. MD 구성을 위한 상권 분석
1. MD 구성을 위한 상권 조사 진행 과정 64
2. 상권 구조 이해의 필요성 71
3. 배후인구의 이동 흐름 분석 90
4. 배후인구와 타깃인구 분석 99
5. 직장인구와 유동인구에 대한 이해 110
6. 아파트 현황을 통한 상권 경쟁력 평가 118

4장. MD 구성 전략 실행
1. I. M과 브랜딩 전략 수립 126
2. 수요자 중심 상권 범위의 분석 130
3. 조닝과 상가 MD 구성의 차이 139
4. 상가 MD 구성을 위한 준비 141
5. 타깃 고객들의 소비는 어떻게 이루어지나? 146
6. MD 구성을 위한 업종 대체성 149
7. 층별 MD 구성 계획 실행 152
8. 업종 대체성을 위한 건축물 용도변경 154
9. 건축물 준공 시기의 중요성 161
10. MD 구성을 위한 프랜차이즈 이해 164

5장. MD 구성의 카테고리와 업종 이해
1. 키 테넌트 177
2. 키 테넌트에는 어떤 업종, 브랜드가 있을까? 181
3. 생활편의 소매점(Lifestyle Retail) 191
4. 식품점(Grocery Store, 1차 식품, 식품 가공, 제조· 판매) 196
5. 토탈 라이프스타일(Total Lifestyle)숍 199
6. 생활비지니스(Lifestyle Biz) 202
7. 음식점 - 한식, 고깃집, 분식 주요 프랜차이즈(Food-kor) 204
8. 음식점 - 일식, 아세안식(Food-asia) 211
9. 음식점 - 중식(Food-china), 마라탕 215
10. 음식점 - 미주식, 유러피안(Food Europe) 217
11. 음식점 - 치킨, 피자, 배달, 도시락(Food Delivery) 219
12. 주점, 치킨호프(Pub) 222
13. 카페, 커피, 베이커리(Cafe, Bakery), 패스트푸드 226
14. 뷰티&미용(Beauty) 231
15. 패션, 의류(Fashion) 234
16. 메디컬(Medical), 상담 센터, 동물병원 236
17. 교육(학원), 스터디카페(Education) 240
18. 피지컬(Physical)&스포츠 243
19. 문화&오락(Culture&Play) 246
20. 전자양판점&자동차영업소(Elec&Car) 248
21. 공공서비스&종교(Public&Religion) 249
22. 아일랜드 매장(Island Store) 250
23. 팝업 매장(Popup Store) 251
24. 기타 업종 카테고리(Etc. Store) 252


6장. MD 구성 상가의 사례 분석
1. 서울 마포구 합정동 메세나폴리스 - 스트리트 상가 유형 258
2. 위례신도시 위례중앙타워 264
3. 서울 마곡지구 발산역 힐스테이트 에코마곡오피스텔 상가
- 직장인 출퇴근 동선을 고려한 상가의 MD 구성 268
4. 김포시 운양동 운양프라자 - 신도시 근린 상가형 272
5. 서울 서대문구 북가좌동 성공타워 - 뉴타운 지역 근린 상가 275
6. 인천시 서구 아라동 로뎀타워 - 메디컬 상가 유형 279
7. 하남시 미사 2동 미사센트럴프라자 - 신도시 근린상업지역 283
8. 하남시 미사역 우성미사타워 287
9. 서울 강동구 고덕 그라시움 근린 상가 4동 - 재건축아파트 근린 상가 292
10. 금천구 시흥동 리메인시티 - 도심 거점형 상가 296
11. 인천시 서구 청라 라임타워 - 수변상가 유형 299
12. 서울 금천구 가산동 우림라이온스밸리 지원시설 - 지식산업센터의 지원시설(근린생활시설) 305
13. 김포시 구래동 다온프라자 - 유흥, 숙박상가 유형 310
14. 서울 여의도동 여의도 종합상가 314

‘내 상가, 건물에 어떤 업종을 유치할까’라는 주제로 책을 쓰면서 첫 번째 챕터를 어떤 내용으로 쓸 것인지 고민했다. 상권과 상가의 트렌드를 검토할 때 꼭 필요한 것이 그 시대의 상권과 상가를 이용하는 소비자들의 라이프스타일에 대한 이해라고 생각한다. 이런 점 때문에 이 책의 첫 번째 챕터는 1970년대와 1980년대 이후 그리고 현재까지의 사회·경제적 변화와 그 시대 소비자들의 라이프스타일이 어떻게 변해왔고, 그로 인해서 우리 상권과 상가는 어떻게 변해왔는지 살펴보려고 한다.
-p. 12
날씨: 비가 후드득후드
상권 조사가 필요한 이유는 상가 투자나 자영업 창업을 하는 경우 상권이 어떤 경쟁력을 갖추고 있는지 정확히 분석해야만 실패하지 않기 때문이다. 임대 수익을 목적으로 취득하거나, 신축한 상가에 있어서도 매수나 신축 준비 단계에서 상권 조사에 따라서 어떤 업종, 아이템을 유치할지 결정할 때 성공적 투자가 가능하다. 분양 상가에 있어서도 시행사는 상가의 어떤 점이 경쟁력이 있는지 상가 투자자나, 선임대를 위한 프랜차이즈 본사에 프로모션할 수 있어야 최종 목표인 완판을 이룰 수 있다. 이번 장은 MD 구성을 위한 상권 조사를 어떤 과정을 거쳐서 진행할지 신도시를 기준으로 예를 들어 설명하려고 한다.
-p. 64

상권 범위를 나누는 고전적인 방법은 물리적 거리를 기준으로 1차 상권, 2차 상권, 3차 상권으로구분하는 것이다. 그런데 최근 추세는 상가 환경에 따라서 수요자를 어떻게 집객할 것인지를 기준으로 상권 범위를 결정하고 MD 구성을 하게 된다. 상가 MD 구성에서 각 조닝별로 어떤 카테고리와 업종을 유치할 것인지 결정하기 전에 상권 범위에 어떤 수요자(고객)들이 분포하고 있는지 조사하는 것이 가장 중요하다. 상가, 건물을 중심으로 어떤 수요자들이 분포하고, 그들이 필요한 것이 무엇인지 어떤 수요가 발생할 수 있는지 파악할 필요가 있다. 그렇다면 먼저 수요자의 범위를 결정할 때 필요한 환경 분석에는 어떤 것이 있는지 살펴보자.
-p. 130

상가의 키 테넌트 역할을 하는 업종은 1, 2층의 라이프스타일, 금융, 상층부의 학원, 메디컬 등 다양하게 나타난다. 앞 장에서 언급했듯이 키 테넌트는 업종과 브랜드에 따라서 수명주기가 점점 짧아지는 추세이기 때문에 건물주들은 어떤 키 테넌트를 유치할 것인지에 대해서 상권과 상가의 추세 변화에 관심을 기울여야 한다. MD 구성에서 키 테넌트 전략을 가장 잘 구사하는 것은 대형 쇼핑몰로 쇼핑 공간의 가치와 집객력을 높이는 업종을 층별로 유치하는 게 일반적이다.
그만큼 키 테넌트로 어떤 업종을 유치하는지에 따라서 상가의 운명이 달라질 수 있기 때문에 임대인뿐만 아니라 임차인도 다양한 상가의 사례를 참고해 전략을 수립하고 잘못되었다면 수정할 필요가 있다.
-p. 188

일반적으로 근린 상가 MD 구성의 특징은 근거리 주민들의 생활에 밀접한 업종들이 진입하고, 저층부는 생활 소비에 빈번한 업종이 진입하며, 상층부로 갈수록 선택에 시간이 걸리지만, 한번 선택하면 반복적으로 사용하는 업종, 브랜드들이 진입하는 것이 특징이다(중심상업지역도 별반 차이가 없다). 또한, 근린 상가에 진입하는 여러 업종, 브랜드가 있지만 해당 업종, 브랜드들을 실질적으로 소비하는 주체와 결정하는 주체는 차이가 난다. 특히 미사센트럴프라자의 진입 업종, 브랜드를 살펴보면, 국밥, 감자탕, 남성 미용실과 같이 대체로 남성이 결정하는 경우가 많은 곳도 있고, 가족이 상의해 결정하는 업종, 브랜드도 있다.
한편, 식품점과 같이 직접적으로 주부가 결정과 소비(가족)의 주체인 경우도 있고, 학원, 아이들의 놀이시설에 대한 결정은 남성보다 주부의 결정권이 높은 것도 특징이다. 미사센트럴프라자에 진입한 업종 상당수는 실질적인 소비자는 자녀층이지만, 결정하는 주체는 주부층인 경우이다. 이런 상가의 경우 업종, 브랜드 진입을 고민할 때 이런 차이에 대한 인식도 필요하지만 소비와 결정이 동일한 주부층을 대상으로 하는 필라테스, 요가, 취미 학원, 주부 대상의 이색적인 카페 등은 검토할 수 있는 업종 브랜드이다.
-p. 286