제1장 공동주택관리의 기초이론 제1절 주택전반에 대한 기초지식 1. 주택의 의의 15 2. 공동주거관리이론 20 3. 주택의 기능 21 4. 주택의 종류 23 제2절 주택정책론 1. 의 의 29 2. 주택문제의 원인 29 3. 주택문제의 특성 30 4. 주택정책의 유형 31 5. 주택정책의 내용 32 제3절 공동주택 1. 공동주택의 의의 33 2. 공동주택의 특징 33 3. 공동주택의 분류 35 4. 공동주택의 장·단점 39 제4절 공동주택관리 1. 공동주택관리의 의의 40 2. 공동주택관리의 특징 42 3. 공동주택관리의 법적 체계 및 적용범위 43 4. 관리업무의 체계와 내용 50 5. 공동주택의 관리방법 59 제5절 주택관리사 제도 1. 의 의 76 2. 주택관리사 등의 자격 77 3. 주택관리사 등의 자격취소 등 82 제2장 입주자 관리 제1절 입주자관리의 의의 1. 입주자관리의 개념 85 2. 입주자관리의 목표 및 주요내용 87 제2절 입주절차 1. 입주절차 87 2. 입주계획 및 입주통보 88 3. 생활여건의 점검 88 4. 입주업무 90 5. 관리계약의 체결 90 제3절 입주자 실태파악 1. 입주자관리의 기본자료 94 2. 입주자명부 작성 95 제4절 입주자의 권리·의무 및 불만처리 1. 입주자의 권리·의무 98 2. 입주자가 생활상에 지켜야 할 사항 100 3. 의무위반자에 대한 규제 101 4. 입주자의 불만처리 102 5. 입주자와의 대화 104 6. 입주자 불만의 처리방법 105 7. 입주자 협조의 유도 106 제5절 공동주택관리 분쟁조정 1. 의 의 109 2. 공동주택관리 분쟁조정위원회 심의사항 109 3. 중앙·지방 분쟁조정위원회의 업무 관할 110 4. 중앙분쟁조정위원회 110 5. 지방분쟁조정위원회 113 제3장 인사관리 제1절 인사관리의 의의 1. 인사관리의 개념 115 2. 인사관리와 관리요원 117 제2절 직무의 분석과 평가 1. 직무의 분석 132 2. 직무명세서와 직무기술서 133 3. 직무의 평가방법 134 4. 인사고과와 고과오류 134 5. 임금관리 138 제3절 인간관계관리론 1. 인간관계관리의 의의 140 2. 인간관계관리의 기본이론 144 제4절 노무관리 1. 근로조건의 기준 및 결정 150 2. 노동조합 164 3. 징계 및 해고 169 4. 퇴직금제도 171 5. 남녀고용평등 175 제4장 사무관리 제1절 사무관리의 의의 1. 사무관리의 개념 및 목적 181 2. 사무관리의 기능 182 3. 문서와 장표 182 4. 사무간소화 183 5. 사무환경개선 183 제2절 관리사무소 1. 의 의 184 2. 관리방식에 따른 관리형태 184 3. 관리조직과 시스템관리 185 4. 관리사무소의 물품관리 191 5. 관리사무소장 192 제3절 문서관리 1. 문서관리의 의의 195 2. 문서분류의 원칙 195 3. 공동주택에 필요한 문서 196 4. 관리업무의 전산화 199 제4절 보험관리 1. 사회보장제도와 4대 사회보험의 의의 200 2. 국민연금 203 3. 국민건강보험 208 4. 고용보험 211 5. 산업재해보상보험 214 6. 화재보험 218 제5절 각종 회의관리 1. 회의운영의 순서 및 참가자 222 2. 회의록의 작성 223 3. 재심의 223 4. 관리소 회의담당자로서 알아야 할 사항 224 제5장 회계관리 제1절 회계관리의 의의 1. 회계관리의 개념 227 2. 회계관리의 목적과 기능 228 제2절 공동주택의 관리비 1. 의 의 228 2. 관리비의 구성내역 230 3. 관리비의 산정방법 235 4. 관리비 산정의 실례 236 5. 관리비의 수납과 지출 241 6. 입주자 손해배상책임 244 제3절 회계처리 1. 총 설 244 2. 회계장부와 장표 247 3. 예 산 251 4. 수입 및 지출 252 5. 자 산 254 6. 결 산 255 7. 회계감사 및 회계서류의 공개 256 제4절 세무관리 1. 서 설 257 2. 관련조세 258 3. 세무의 처리 261 제5절 사업자선정 1. 서 설 262 2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 263 제6장 대외업무관리 제1절 대외업무관리의 의의 1. 의 의 269 2. 목 표 269 제2절 대외기관과의 업무추진 1. 의 의 270 2. 지방행정기구 270 제3절 관리주체의 행정사항 1. 용도외 사용 등에 대한 허가신청 및 신고 273 2. 관리사무소장의 손해배상책임 281 제7장 기술관리 총론 제1절 서 설 1. 시설 및 건축물관리의 의의 283 2. 건축물의 내용연수와 노후화 284 제2절 장기수선계획과 장기수선충당금 1. 의 의 287 2. 장기수선계획 287 3. 장기수선충당금 293 제3절 하자보수제도 1. 하자보수의 책임 296 2. 하자보수의 의무기간 298 3. 하자보수보증금 302 4. 담보책임의 종료 303 5. 임대주택의 특별수선충당금 308 6. 하자심사·분쟁조정위원회 309 제4절 건물의 유지관리 1. 서 설 311 2. 유지관리업무의 내용 312 3. 건물의 점검과 보수 313 4. 영선공사의 발생원인과 그 대책 315 제5절 건물 내·외장의 보존관리 1. 내장의 보존관리 323 2. 외장의 보존관리 327 3. 건축물의 단열관리 331 제6절 도장관리업무 1. 서 설 332 2. 도장의 방법 332 3. 각종 도장 336 4. 도장재의 보수 336

[머리말] 공동주택관리법은 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 한다. 공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택은 150세대 이상 공동주택 중 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택을 말하는 바, 2022년 현재 약 17,500여 단지에 1천만호 이상에 달하고 있으며 소규모 공동주택도 관리의 투명성 확보와 안전을 위해 의무관리대상 공동주택에 준하여 관리하려는 것이 정부의 방침이다. 2015.5.11. 제정되어 2016.8.12.부터 시행된 공동주택관리법은 2022.2월까지 약 30여차에 걸쳐 개정되었으며 이에 따라 하위 법령인 공동주택관리법 시행령과 시행규칙이 개정되었고 공동주택 회계처리기준, 주택관리업자 및 사업자 선정지침, 시도별 공동주택관리규약 준칙 등이 정비되었다. 공동주택관리법론 개정판(제3판)은 최근 개정된 공동주택관리와 관련된 법령 내용을 충실하게 반영함과 더불어 대학에서의 강의와 실무자 교육을 통한 이론적 체계정립과 현장실무경험의 내용을 반영하였다. 특히 제3판에서는 제2판의 내용 중 공동주택관리법상 직접적인 관련이 없는 기술론적인 부분을 삭제함으로써 책의 볼륨을 과감하게 줄였다. 본 개정판(제3판)이 공동주택관리 실무자, 주택관리사(보) 수험생, 부동산학 전공자들에게 조금이나마 도움이 되기를 바라며 제3판이 출판될 수 있도록 적극적으로 지원해 주신 형설출판사 장지익 회장님과 편집부 여러분께 감사드린다. 2022. 8. 11. 용마산 캠퍼스에서 저자 임윤수·나길수