많은 분들이 전원주택이나 수익형 건물의 건축을 생각하고 있다. 하지만 또 많은 예비건축주들이 일부 몰지각한 악덕 건축업자들로 인하여 소규모 건축공사 시행에 대한 두려움과 걱정으로 선뜻 행동에 나서지 못하고 있는 실정이다. 이 책이 예비 건축주들이 필자가 경험한 사례들을 반면교사로 삼아 악덕 건축업자들에게 더 이상 피해를 보지 않았으면 하는 바램과 모든 예비 건축주들이 이 책에 나와 있는 정도의 지식만이라도 알게 되어 꿈에 그리던 멋진 건물을 즐거운 마음으로 지을 수 있게 되기를 바란다.

프롤로그. 잠적한 시공업자 - 짓다만 전원주택 1장 공사 중 사라진 시공자 01. 공사 중 사라진 시공자 02. 계약서의 함정 03. 노임을 못 받았으니 건축주가 책임지라고 하는 현장 작업자들 04. 나는 괜찮겠지? 2장 집짓다 10년 늙은 사례 01. 사장님. 공사비가 더 들어 갔습니다. 좀 더 주셔야겠습니다.(수원 상가주택) 02. 대체 공사는 언제 끝나는 거지?(이천 판넬 공장) 03. 청천벽력! 내 집이 사용승인(준공)이 날 수 없다고? (용인 다가구주택) 04. 비가 오지도 않는데 물이 새네.(서울 관악구 단독주택) 05. 도면이야, 예술이야. 공사비 생각 않는 설계도면 (인천 병원건물) 06. 허가접수가 늦어져서 건물 한 동이 날아간 사연 (이천 다가구주택) 3장 건축업자가 건축기술자가 아니라고? 01. 건축업자가 건축기술자가 아니라고? 02. 약은 약사에게, 병은 의사에게, 건축은? 03. 관련된 사람들이 누가 어떤 일을 하는지 확인하라 4장 건축의 모든 문제는 해결할 수 있다. 01. 건축주로 의식을 전환하라 02. 건물신축현장에서 문제의 종류 03. 건물신축시 문제가 발생하는 근본적인 이유 04. 건축은 생각보다 심플하다. 05. 건축의 흐름을 알면 백전불태 06. 앞일을 할 때 뒷일을 생각해야. 5장 이것만 알면 집 짓는 것 문제없다 01. 모든 법규를 다 알 필요 없다.(관련법 5가지만 알면 된다.) 02. 건축비 추정하는 법 03. 건축주가 직접 확인할 것 1) 골조공사시에 확인할 사항 3가지 2) 미장공사만 알면 전체공정이 보인다. 3) 창호공사시 건축주가 정해줘야 하는 3가지 4) 설비, 전기공사는 이것만 알면 된다. 04. 현장 작업반장을 내 맘대로 조종하는 기술 05. 최적의 자재를 선정하는 기술 06. 시공사가 딴 맘먹지 못하게 하는 방법 07. 민원에 대하여 08. 인허가, 이것만 알면 설계사무소도 내 뜻대로. 09. 짓는 것과 사는것의 수익률차이 6장 꿈에 그리던 내 집 짓기 01. 무엇에 중점을 둘지 먼저 결정하자 02. 같은 값이면 좋은 걸로 03. 수도권 전원주택 얼마면 지을 수 있을까? 04. 성공적인 건축의 열쇠는 당신이 가지고 있다. 05. 건축주는 오케스트라의 지휘자이다 06. 악덕 시공자를 대하는 우리의 자세 7장 돈 아끼는 신축 노하우 01. 설계로 공사비를 절감하라. 02. 감리자에게 권한을 위임하자 03. 땅값, 공사비 외에 추가로 들어가는 비용 04. 다가구주택, 적법하게 임대용 방 개수 늘리는 방법 05. 공사비 10% 절감하는 직영공사 하는 방법 에필로그

이 곳 현장뿐만 아니라 문제가 생기는 대부분의 현장에서 빈번하게 발생하는 사례가 바로 건축주가 시공자에게 지불한 돈이 실제 작업을 진행한 작업자들에게 전달이 되지 않는다는 것입니다. 건축주입장에서도 물론 머리 아프고 답답한 상황이지만 현장에서 작업을 수행한 작업자 입장에서도 마찬가지입니다. 사실 시공자에게 지급된 돈이 작업자 개개인에게 전달되지 않는 문제는 현대, 삼성 같은 대형건설사에서도 건축주 여러분들과 마찬가지로 걱정하고 문제가 발생되지 않을까 노심초사하는 부분입니다. 이러한 문제를 예방하는 원론적인 방법은 작업자들 개개인에게 돈을 직접 지급하고 신분증과 연락처를 받아 놓는 하도급직불제, 노임직불제가 가장 확실한 방법입니다. 하지만 이런 원론적인 해결책을 얘기하는 전문가분들은 실무경험이 없는 분들일 확률이 매우 높습니다. 매일매일 이루어지는 수많은 공정의 수많은 작업자들, 작업팀마다, 개인마다 작업시작시간과 작업종료시간이 다른데, 일일이 뒤쫓아 다니면서 신분증과 연락처를 어찌 확인한단 말입니까? 더군다나 요즘에는 중국뿐 아니라 우즈베키스탄, 베트남, 필리핀 등 국적도 언어도 다른 작업자들이 대다수인데 말입니다. 현실적인 해결방법을 말씀드리면, 현장에 방문해서 잠시 동안 머물 경우에 미장작업자, 철근작업자 등 일을 하고 있는 작업자들에게 말을 걸어보는 겁니다. 말을 거는 사람이 건축주라고 알려주고 이런저런 것을 물어보면 대부분 (외국인이라면 서툰 한국말이라도) 친절하게 알려주고 특히 돈을 못 받았다면 십중팔구는 건축주에게 얘기를 할 것입니다. 물어보셔도 되고요. 그리고 실제 작업에 참여한 작업자들이 자필 서명을 하여 각 작업의 반장들에게 임금을 일괄적으로 대신 수령해도 좋다는 내용의 서류를 받아 놓은 것이 있는지 확인 하면 확실하겠습니다. 위의 사례와 같이 중간에 시공자가 작업자들에게 돈을 지급하지 않고, 돈을 가지고 잠적을 하였다면 노임문제는 최대한 빠르고 적극적으로 해결을 보는 것이 여러모로 유익합니다. 작업자들이 노임을 못 받으면 먼저 현장 작업이 중단되어 공사 진행이 안 되므로 공사기간이 지연되는 문제가 발생하고, 이는 입주날짜가 지연되어 이사계획이나 분양, 임대 일정이 늦어지게 되어 추가 손실이 발생합니다. 또, 작업자들이 노임을 못 받아 노동부에 고발하게 되면 사안에 따라 건축주가 형사처벌까지도 갈 가능성이 있습니다. 만약에 이러한 일이 발생하였다면 돈을 가지고 잠적한 시공자에 대한 법적조치는 따로 진행하고 노임을 지급받지 못한 작업자들의 미지급 노임에 대해서는 상호 협의하여 서로 섭섭하지 않는 선에서 합의하고 중단된 작업을 마무리하도록 유도하는 것이 가장 현명한 대처입니다. 물론 여기서 지급한 노임은 잠적한 시공자에게 추후에 받아내는 법적노력을 해야 하겠습니다. <노임을 못 받았으니 건축주가 책임지라고 하는 현장 작업자들> 중에서 당연하게도 문제가 생기는 데에는 이유가 있습니다. 그렇다면 건물신축현장에서 문제란 어떤 것이고 이유는 무엇일까요? 건물 신축현장에서의 문제 상황은 첫 번째로 공사비 증가, 두 번째 공사기간 증가, 세 번째 부실시공, 네 번째 안전사고입니다. 첫 번째의 공사비 증가는 처음에 생각했던 ‘돈’보다 더 많은 돈이 지불되는 것입니다. 기업들이 건설회사와 계약을 하고 건물을 지을 때는 예비비라는 항목을 집어넣습니다. 통상 전체 공사비의 3%나 5% 정도를 책정하는데요, 여러 차례 공사를 진행한 경험이 있는 기업이라면 공사 중에 공사비는 늘어나지 절대로 줄어들지는 않는다는 것을 알기 때문에 공사 중에 설계변경이나 어떠한 사유로 인하여 공사비가 증가되더라도 당황하지 않고 즉시 대응하기 위해서 처음부터 예비비를 확보하는 것입니다. 일반 개인인 건축주들도 공사비 외에 3%~5% 정도의 여유자금은 남겨놓고 공사를 진행하셔서 피치 못할 설계변경이나 예상치 못했던 추가비용에 대처하기 바랍니다. 이러한 설계변경이나 추가비용은 어느 공사현장에서나 있는 일이기 때문에 이해하고 넘어가야하는 것입니다만, 개인이 건축주인 공사현장에서는 상식적이지 않은 방식으로 공사비가 늘어나게 되는 경우가 많이 있습니다. 2장의 사례에서도 언급되었지만 건축주가 건축에 대해서 모른다는 것을 이용해서 시공자가 추가적인 공사비를 요구하는 일이 비일비재합니다. 계약을 할 때는 포함이 안 되어 있었기 때문에 돈을 더 주셔야 합니다 라든지, 지금 공사비로는 중국산 저가 자재밖에 쓰지 못합니다. 또는 설계도면에 빠져 있었으니 하시려면 돈을 더 주셔야합니다. 등등 이유도 많고 핑계도 많습니다. 이들의 요구에 건축주는 속수무책 당할 수 밖에 없다는 것을 이들은 잘 알고 있습니다. 돈을 안주면 작업자를 투입하지 않고 애를 태우거나 작업자가 나오더라도 한 명 두 명 나와서 일하는 시늉만 하고 연락도 잘 안 받는 등 건축주의 애간장을 태우게 하기도 합니다. 그리고 이 때 즈음에는 벌써 시공자가 이미 건축주로 하여금 자기밖에 믿을 사람이 없다는 세뇌를 계속 한 이후이기 때문에 건축주는 ‘이 사람이 일을 안 해 주면 나는 어떡해 하지’라는 생각을 할 때이므로 시공자의 요구대로 돈을 주게 됩니다. 두 번째 문제사항은 공사기간 증가입니다. 공사기간은 줄여서 ‘공기’라고도 흔히 말하는데요, 공사할 때 가장 중요한 관리 포인트가 바로 ‘공기와 공사비’입니다. 이 두 가지만 잘 관리해도 90%는 성공한 건물신축입니다. 일반적으로 기업이 대형건설회사와 계약을 맺고 공사를 할 때에는 공기에 대한 걱정은 건축주가 아니고 건설회사가 하게 됩니다. 계약서에 여러 가지 문항으로 건설회사가 공사기간을 준수하지 못했을 경우 어찌어찌한다는 여러 가지 페널티조항을 써 넣습니다. 계약을 한 후부터는 이러한 계약조건들에 의해서 건축주는 철저하게 ‘갑’의 위치에, 건설회사는 ‘을’의 위치에 놓이게 됩니다. ‘상호 동등한 위치에서~’라는 말은 그냥 말에 지나지 않습니다. 하지만 소규모 건축공사의 경우는 정반대의 상황이 발생합니다. 계약을 함과 동시에 시공사는 철저하게 ‘갑’의 위치로, 건축주는 ‘을’의 위치로 자리이동하게 됩니다. 몇 가지 이유를 보면 첫 번째 이유가 시공자는 계약의 당사자인 건축주가 자신들이 아니면 다른 대안이 없다는 것을 알고 있기 때문입니다. 계약 후 건물 기초바닥공사라도 진행하였다면 그야말로 빼도 박도 못하게 시공자에게 끌려 다닐 수 밖에 없습니다. 독자 여러분은 시공자가 작업자를 며칠이고 안 보내면 어떻게 하실 건지요? 딱히 생각나는 방법 있으십니까? 분명 이들 간의 계약서에도 공사기간을 지키지 못할 경우의 페널티조항이 분명히 있는데도 건축주는 그 문구가 어떤 뜻인지를 모르기 때문에 써먹을 수가 없습니다. 이 내용은 5장에서 자세하게 이야기하겠습니다. 그리고 만약 지체의 사유가 시공자에게 있다고 ‘건축주’가 얘기를 하여도 시공자는 귓등으로 듣습니다. 건축주가 공사를 중단시키면서까지 시공자에게 문제를 제기하지 않을 것이란 것을 그들은 너무 잘 알고 있습니다. 이럴 경우 건축주의 과감하고 단호한 대응이 필요함에도 공사가 늦어지게 될 경우 이사나 임대, 분양 등의 계획이 늦어지는 것이 두려워 그냥 덮어두고 잘 지내보려고 애씁니다. 그러한 건축주의 생각이 더 큰 공사 지연을 초래합니다. 공사기간을 일부러 지연하려는 싹수가 보이면 과감하고 단호하게 잘라버려야 합니다. 건축주의 그러한 단호한 반응은 악덕 시공업자를 성실한 시공자의 모습으로 변화시킵니다. 어떤 시공자와 건축주가 공사지연 및 공사비부당청구로 분쟁을 하였고 법정까지 가서 조정명령이 떨어져서 ‘시공자는 건축주에게 언제까지 얼마를 지급하라’고 명시된 판결문까지 나왔는데도 정해진 날짜에 지급을 하지 않고 버티는 시공자를 상대하는 건축주를 만난 적이 있습니다. 시공자는 건축주가 생업 때문에 제풀에 지칠 것을 알고 있었습니다. 실제 많은 건축주들이 그런 식으로 액땜했다 치자하고 묻어버립니다. 이럴 때는 말 그대로 끝가지 가야 합니다. 소송을 해서 판결문 받고, 시공자의 재산을 압류하여 경매까지 가더라도 끝까지 간다는 생각으로 시공자를 상대하기 바랍니다. 건축주의 그러한 의지는 말하지 않아도 자연스레 시공자에게 전달되고 온순한 시공자로 변하게 만듭니다. 세 번째 문제는 부실시공에 대한 문제입니다. 가슴 졸이며 시공자 비위맞춰주고, 추가공사비로 돈도 생각보다 많이 나갔는데, 우여곡절 끝에 완성된 내 건물이 비만 오면 여기저기 물이 새고, 방바닥은 내려앉고, 문은 닫히지도 않고, 타일은 떨어지고 하면 정말 환장합니다. 공사비는 이미 다 지급한 상태에서 하자처리 해달라고 시공자에게 전화를 해도 전화도 받지 않습니다. 돈 다 받은 시공자가 무엇 때문에 다시 그 건물에 오겠습니까? 뭐 먹을 거 있다고. 건축주 입장에서는 공사가 끝나고 하자가 생겨 추가적으로 들어가는 돈은 액수와 상관없이 화병 나는 생돈입니다. 5장에 아주 간단하고 기초적이지만 강력한 부실시공에 대응하는 방법을 써 놓았습니다. <건물신축현장에서 문제의 종류> 중에서